தனியார் பங்கு ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது எப்படி

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் அதிக நிகர மதிப்புள்ள நபர்கள் மற்றும் எண்டோவ்மெண்ட்ஸ் மற்றும் ஓய்வூதிய நிதிகள் போன்ற நிறுவனங்களை சொத்து சொத்துக்களில் பங்கு மற்றும் கடன் வைத்திருப்பதில் முதலீடு செய்ய அனுமதிக்கின்றன. செயலில் உள்ள மேலாண்மை மூலோபாயத்தைப் பயன்படுத்தி, தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் சொத்து உரிமையில் பன்முகப்படுத்தப்பட்ட அணுகுமுறையை எடுக்கிறது. பொது பங்காளிகள் பல்வேறு இடங்களில் பல்வேறு வகையான சொத்து வகைகளில் முதலீடு செய்கிறார்கள். உரிமையாளர் உத்திகள் புதிய அபிவிருத்தி மற்றும் மூல நிலங்களை வைத்திருப்பது முதல் இருக்கும் சொத்துக்களின் மறுவடிவமைப்பு அல்லது பணப்புழக்க ஊசி ஆகியவற்றை போராடும் பண்புகளாக மாற்றலாம். ( மேலும், படிக்க: தனியார் சமபங்கு என்றால் என்ன? )

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீட்டாளர்கள் எவ்வாறு பங்கேற்க முடியும் என்பதையும், தொழில்துறையின் வாய்ப்புகள், அபாயங்கள் மற்றும் கட்டுப்பாடுகள் பற்றிய கண்ணோட்டத்தையும் இங்கே காணலாம்.

சிறந்த தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதியைக் கண்டறிதல்

முதலாவதாக, சராசரி நபர் தனியார்-பங்கு ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் பங்கேற்க இயலாது. பாரம்பரிய தனியார்-ஈக்விட்டி நிதிக்கு முதலீட்டாளர்கள் குறைந்தபட்சம் 250, 000 டாலர்களை ஒரு நிதியில் செலுத்த வேண்டும், இருப்பினும் பெரும்பாலான மேலாளர்கள் தனிநபர்களையோ அல்லது நிறுவனங்களையோ 20 மில்லியன் முதல் 25 மில்லியன் டாலர் வரை மற்ற முதலீட்டாளர்களுடன் நீண்டகால கூட்டு முதலீட்டு திட்டமாக வழங்க தயாராக உள்ளனர்.

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் மீது சிறிய கட்டுப்பாடு இல்லாததால், வாய்ப்புகள் பாரம்பரியமாக “அங்கீகாரம் பெற்ற முதலீட்டாளர்களுக்கு” ​​மட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளன. இதன் பொருள் முதலீட்டாளர் குறைந்தது 1 மில்லியன் டாலர் (அவர்களின் முதன்மை குடியிருப்பாளர்களின் மதிப்பு உட்பட) தனிப்பட்ட அல்லது கூட்டு சொத்துக்களைக் கொண்டிருக்க வேண்டும் என்பதாகும். தனிநபரின் ஆண்டு வருமானம் குறைந்தது, 000 200, 000 ஆக இருக்க வேண்டும். முந்தைய இரண்டு ஆண்டுகளில் குறைந்தது, 000 300, 000 வருமானத்தை இணைத்த தம்பதியர் - மற்றும் நடப்பு ஆண்டில் அவர்களின் வருமான நிலைகள் இந்த மட்டத்தில் இருக்கும் என்ற “நியாயமான எதிர்பார்ப்பு” உள்ளது.

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய விரும்பும் நபர்கள் அல்லது தம்பதிகள் ஒழுக்கத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு நிறுவனத்தை கண்டுபிடிக்க வேண்டும். ஒரு தனியார் ஈக்விட்டி நிறுவனத்தின் நிதி விருப்பங்களை ஆராய்ந்தால், ஒவ்வொரு தனியார் ஈக்விட்டி ஃபண்டின் கட்டமைப்பின் தன்மையையும் அவர்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும், இது பொதுவாக வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாண்மை ஆகும்.

ஒரு நிதியில் சேரும்போது, ​​வெளி முதலீட்டாளர்கள் வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாளர்களாக மாறுவார்கள், அதாவது அவர்கள் நிதியில் முதலீடு செய்யும் பணத்திற்கான பொறுப்பை அவர்கள் ஏற்றுக்கொள்கிறார்கள் மற்றும் பொது கூட்டாளர்களால் (ஜி.பி.க்கள்) தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு வீட்டோ கட்டுப்பாடு இல்லை. ஒரு வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாளரின் பணம் பங்கேற்கும் பிற முதலீட்டாளர்களுடன் சேகரிக்கப்படும், மேலும் நிதி மேலாளர்கள் லாபத்தை அதிகரிப்பதற்கும் நிதி அபாயத்தைக் குறைப்பதற்கும் இலக்காகக் கொண்ட சொத்துக்களின் தொகுப்பை உருவாக்குவார்கள்.

நிதியின் செலவுகள் மற்றும் முதலீட்டு கட்டமைப்பைப் புரிந்துகொள்வது

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் பல மேலாண்மை மற்றும் செயல்திறன் கட்டணங்களைக் கொண்டுள்ளன, அவை முதலீட்டாளர்களால் செலுத்தப்பட வேண்டும். தனியார் ஈக்விட்டி ஃபண்டுகளுக்கு ஆண்டு சம்பளம் 2% மூலதனத்தின் உறுதியான சம்பளம், ஒப்பந்தம் மற்றும் சட்ட சேவைகள், தரவு மற்றும் ஆராய்ச்சி செலவுகள், சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் கூடுதல் நிலையான மற்றும் மாறி செலவுகள் ஆகியவற்றிற்கு செலுத்த வேண்டியது அவசியம். இருப்பினும், இந்த முதலீட்டாளர் கட்டணங்களுக்கு வரம்புகள் இல்லை.

தனிநபர்கள் முதலீடு செய்வதற்கு முன் இந்த செலவுகளை நன்கு புரிந்து கொள்ள வேண்டும், ஏனெனில் இது முதலீட்டின் மொத்த வருவாயைக் குறைக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதி 500 மில்லியன் டாலர்களை திரட்டினால், அது தொடர்புடைய செலவுகளைச் செலுத்த ஒவ்வொரு ஆண்டும் million 10 மில்லியனை சேகரிக்கும். அதன் 10 ஆண்டு சுழற்சியின் காலப்பகுதியில், ஒரு நிதி 100 மில்லியன் டாலர் கட்டணத்தை வசூலிக்கும், அதாவது அந்த தசாப்தத்தில் 400 மில்லியன் டாலர்கள் மட்டுமே முதலீடு செய்யப்படும்.

தனியார் ஈக்விட்டி மேலாளர்கள் ஒரு "கேரி" யையும் பெறுகிறார்கள், இது ஒரு செயல்திறன் கட்டணமாகும், இது பாரம்பரியமாக நிதிக்கான மொத்த லாபத்தில் 20% ஆகும். கார்ப்பரேட் ஆளுகை மற்றும் மேலாண்மை சிக்கல்களைத் தணிக்க உதவும் நிதியின் திறன் காரணமாக முதலீட்டாளர்கள் பாரம்பரியமாக இந்த கட்டணங்களை செலுத்த தயாராக உள்ளனர். அது ஒரு பொது நிறுவனத்தை எதிர்மறையாக பாதிக்கும்.

பெரும்பாலான தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் "தேவை அடிப்படையிலான" முதலீடுகளாகக் கருதப்படுகின்றன, அதாவது கூட்டாளர்கள் பொது பங்காளிகளுக்கு தவணைகளில் தேவைப்படும் அடிப்படையில் மூலதனத்தை செலுத்துகிறார்கள். சாத்தியமான முதலீட்டு பண்புகளை ஜி.பி.க்கள் கண்டுபிடிப்பதால், சுழற்சியின் தொடக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிதிக்கு வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாளர்கள் உறுதியளித்த மூலதனத்திற்கான முறையான கோரிக்கையை இந்த நிதி அனுப்பும். "மூலதன அழைப்பு" என்று அழைக்கப்படும் இது வரையறுக்கப்பட்ட பங்காளிகள் நிறைவேற்ற வேண்டிய சட்டபூர்வமான கடமையாகும். (மேலும், படிக்க: தனியார் பங்கு முதலீட்டின் மொழியைக் கற்றுக்கொள்ளுங்கள்.)

ஒரு வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாளர் மூலதன அழைப்பைச் சந்திக்கத் தவறினால், ஒரு நிதி அந்த நபரையோ அல்லது நிறுவனத்தையோ இயல்புநிலைக்குத் தள்ளி, அவர்களின் முழு உரிமையாளர் பங்கையும் இழக்கக்கூடும். பிற இயல்புநிலை ஏற்பட்டால், பறிமுதல் செய்யப்பட்ட பங்குகளை வாங்குவதற்கான வாய்ப்பை மற்ற வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாளர்கள் பொதுவாகப் பெறுவார்கள்.

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் உத்திகள் வகைகள்

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும்போது, ​​பாரம்பரியமாக நான்கு வகையான முதலீட்டு உத்திகள் உள்ளன:

• கோர் மிகவும் பழமைவாத மூலோபாயமாகும், மேலும் குறைந்த ஆபத்து மற்றும் குறைந்த சாத்தியமான வருவாயை வழங்கும் பண்புகளை மட்டுமே உள்ளடக்கியிருக்கலாம், ஏனெனில் அவை நன்கு மக்கள் தொகை கொண்ட அல்லது நன்கு பயணித்த இடங்களில் உள்ளன. இந்த மூலோபாயம் மிகக் குறைந்த மறு அபிவிருத்தி அல்லது பராமரிப்பு தேவைப்படும் உயர்தர, உயர் மதிப்பு பண்புகளில் முதலீடு செய்வதிலும் அதிக கவனம் செலுத்தக்கூடும். இந்த பண்புகள் யூகிக்கக்கூடிய பணப்புழக்கங்களை வழங்குகின்றன, மேலும் அவை பொதுவாக முழு குத்தகைக்கு விடப்பட்ட, பல குத்தகைதாரர் கட்டமைப்புகளைக் கொண்டவை. கோர்-பிளஸுக்கு இன்னும் கொஞ்சம் ஆபத்து தேவைப்படுகிறது, ஆனால் முக்கிய மூலோபாயத்தை விட அதிக வருமானத்தை வழங்க முடியும். இந்த பண்புகளுக்கு மதிப்பு கூட்டப்பட்ட செயல்பாடு அல்லது இருப்பிடத்தை மேம்படுத்துதல் தேவைப்படுகிறது. மதிப்பு சேர்க்கப்பட்டிருப்பது ஒரு நடுத்தர முதல் அதிக வருவாய், மிதமான-ஆபத்து உத்தி ஆகும், இது சொத்து மேம்பாடு மற்றும் சந்தை நேரத்தை மையமாகக் கொண்டுள்ளது. இந்த மூலோபாயத்தில், போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் சொத்துக்களை வாங்குகிறார்கள், ஓரளவு மறுவடிவமைப்பில் ஈடுபடுகிறார்கள், சந்தை செயல்படும்போது விற்கிறார்கள். மதிப்பு கூட்டப்பட்ட பண்புகளுக்கு பொதுவாக மேலாண்மை, உடல் மேம்பாடு அல்லது மூலதனக் கட்டுப்பாடுகளை நிவர்த்தி செய்வது தேவை. இந்த நடவடிக்கைகளில் புதுப்பித்தல் மற்றும் சந்தைகளை மேம்படுத்துவதில் வாடகை விகிதங்களை அதிகரிப்பதற்கான வழிகளைத் தேடுவது ஆகியவை அடங்கும். மதிப்பு கூட்டப்பட்ட உத்திகள் தோல்வியுற்ற இயக்க நிறுவனங்களின் திருப்புமுனை அல்லது அடிப்படை பண்புகளை கட்டுப்படுத்த கடனை ஏற்றுக்கொள்வது ஆகியவை அடங்கும். சந்தர்ப்பவாதமானது மிக உயர்ந்த வருமானத்தை அளிக்கிறது, ஆனால் அதிக ஆபத்தை ஏற்படுத்துகிறது. இந்த மூலோபாயத்தின் மூலம், மேலாளர்கள் வளர்ச்சியடையாத நிலத்தை உள்ளடக்கிய சொத்துக்களை வாங்குகிறார்கள் அல்லது செயல்படாத அல்லது லேசாக கடத்தப்படும் சந்தைகளில் வாங்குகிறார்கள்.

அபாயங்கள் மற்றும் நீண்டகால கண்ணோட்டத்தை ஏற்றுக்கொள்வது

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீட்டாளர்கள் ஒரு நிதியில் முதலீடு செய்வதன் மூலம், பல வருடங்கள் நீடிக்கும் ஒரு முன்னரே தீர்மானிக்கப்பட்ட காலத்திற்கு தங்கள் மூலதனம் பிணைக்கப்படலாம் என்பதை ஏற்றுக்கொள்ள அவர்கள் தயாராக இருக்க வேண்டும் என்பதை புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

கூடுதலாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பல அபாயங்கள் உள்ளன மற்றும் ஒரு நபருக்கு குறைந்த பணப்புழக்கம் இருக்கும் நேரத்தில் மூலதன அழைப்புகளின் போது அதிக அளவு முதலீடு தேவைப்படலாம். பல ஜி.பி.க்கள் தங்கள் நிதியை தசாப்த கால முதலீடுகள் அல்லது அதற்கு மேற்பட்டதாக வடிவமைக்கின்றன, மேலும் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் பணத்தை திரும்பப் பெறவோ அல்லது மீட்டெடுக்கவோ அவை சிறிதளவே அல்லது வாய்ப்புகளை அளிக்காது. தனியார் ஈக்விட்டி ஃபண்டுகளின் திரவமற்ற தன்மை முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் பணத்தை நீண்ட காலத்திற்கு பிணைத்து வைத்திருப்பதன் அபாயங்களை புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

தனியார் ஈக்விட்டி ஃபண்ட் கட்டமைப்புகளின் தன்மை ஒரு நிதியின் நிதி செயல்திறன் அல்லது அது வைத்திருக்கும் பண்புகளை மதிப்பீடு செய்வது மிகவும் கடினம். தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட் நிதிகளின் வரையறுக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடு இருப்பதால், முதலீட்டாளர்கள் சாத்தியமான முதலீடுகள், போர்ட்ஃபோலியோவின் மதிப்பீடுகள் அல்லது முதலீடுகள் தொடர்பான வேறு எந்த கூடுதல் தகவல்களையும் முதலீட்டாளர்களுக்கு வழங்குவதற்கு பொது பங்காளிகள் தேவையில்லை. தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கு வரையறுக்கப்பட்ட பங்காளிகள் குறிப்பிடத்தக்க மூலதனத்தை செய்ய வேண்டும் மற்றும் நிதி மேலாளர் தனது முதலீட்டு இலக்குகளை தேவையான அளவு வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாமல் பூர்த்தி செய்வார் என்று முழுமையாக நம்ப வேண்டும். எவ்வாறாயினும், நிதி மேலாளர்கள் பொதுவாக தங்கள் முதலீட்டாளர்களுக்கு புதுப்பிப்புகளை அனுப்புவார்கள், மேலும் தற்போதைய அல்லது எதிர்கால நிதியில் நம்பிக்கையை வளர்ப்பதற்காக செயல்திறனைப் பற்றி வெளிப்படையாக இருக்கத் தேர்வு செய்யலாம்.

அடிக்கோடு

தனியார் ஈக்விட்டி ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கு முன்பு, தனிநபர்கள் இந்த செயல்பாட்டில் பங்கேற்க தகுதியுள்ளவர்களா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும். தகுதி வாய்ந்தவர்கள் தங்கள் தனிப்பட்ட முதலீட்டு நோக்கங்கள், பணப்புழக்க தேவைகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் ஆபத்துக்கான சகிப்புத்தன்மை ஆகியவற்றை ஆராய விரும்புவார்கள். நிதி ஆலோசகருடன் பேசிய பிறகு, முதலீட்டாளர்கள் பொது பங்காளிகளின் மேலாண்மை உத்திகள் மற்றும் பிற சொத்து நிதிகளின் கடந்தகால செயல்திறன் குறித்து நன்கு புரிந்துகொள்ள பல்வேறு வகையான நிதிகளைப் படிக்க வேண்டும்.