அரை

அரை ஆயுள் என்றால் என்ன?

அரை ஆயுள் என்பது மொத்த அதிபரின் பாதி இருக்கும் போது எதிர்கால தேதியை விவரிக்கப் பயன்படும் சொல் அடமான ஆதரவு பாதுகாப்பு (எம்.பி.எஸ்), அல்லது மற்றொரு வகை கடன் அல்லது பத்திரம் செலுத்தப்படும். அரை ஆயுள் என்னவாக இருக்கும் என்று ஒரு மதிப்பீடு செய்ய முடியும் என்றாலும், அது பாதுகாப்பின் மாறிகள் என திட்டவட்டமாக இல்லை அல்லது அடமானம் மாறலாம்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• மொத்த ஆயுளில் பாதி இருக்கும் போது அரை ஆயுள் எதிர்கால தேதியைக் குறிக்கிறது அடமான ஆதரவுடைய பாதுகாப்பு (எம்.பி.எஸ்), அல்லது கடன் அல்லது பத்திரத்தின் மற்றொரு வடிவம் செலுத்தப்படும். ரியல் எஸ்டேட்டில், அதிக வட்டி, நீண்ட காலமாக வீட்டு உரிமையாளர் அடமான திருப்பிச் செலுத்துதலின் பாதி நிலையை அடைய எடுக்கும். பத்திரங்களுக்கு அடமான மண்டலத்திற்கு வெளியே, அரை ஆயுள் கடன்தொகை அல்லது மூழ்கும் நிதி வழங்கல் மூலம் திருப்பிச் செலுத்துவதைப் பொறுத்தது.

அரை ஆயுளைப் புரிந்துகொள்வது

ரியல் எஸ்டேட்டில், அரை ஆயுள் அடமான திருப்பிச் செலுத்துதலின் பாதிப் புள்ளியைக் குறிக்கிறது. ஒரு எம்.பி.எஸ்ஸைப் பொறுத்தவரை, வீட்டுக் கடன்கள் வழங்குவதன் மூலம் விற்கப்படுகின்றன அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் ஒரு நிறுவனத்திற்கு (ஜி.எஸ்.இ) அல்லது ஒரு நிதி நிறுவனத்திற்கு வங்கிகள், பின்னர் ஒன்றிணைக்கப்பட்டு ஒரு முதலீடு செய்யக்கூடிய பாதுகாப்பை உருவாக்குகின்றன; இதன் பொருள், அடிப்படை அடமானங்களின் மொத்த அசல் பாதி செலுத்தப்படும் போது அரை ஆயுள் ஏற்படுகிறது.

அரை ஆயுளை அடைய எடுக்கும் நேரம் வட்டி விகிதங்களைப் பொறுத்தது. கடன் வாங்குவதற்கான செலவு வீழ்ச்சியடைவதால், வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் அடமானங்களை மலிவான விலையில் மறுநிதியளிப்பதற்கு ஊக்கமளிப்பதால் அசல் விரைவாக செலுத்தப்படும். மாறாக, வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது, ​​வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் சொத்தின் நிலுவைத் தொகையை அடைக்க அதிக நேரம் எடுப்பதால் அரை ஆயுள் அதிகரிக்கும்.

பிற வகையான பத்திரங்கள் அல்லது கடன்களுக்கான திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான பாதிப் புள்ளியைக் குறிக்க அரை ஆயுளையும் பயன்படுத்தலாம். அடமான சாம்ராஜ்யத்திற்கு வெளியே இருக்கும் பத்திரங்கள் அரை ஆயுளைக் கொண்டிருக்கும், இது கடன்தொகை அல்லது மூழ்கும் நிதி ஒதுக்கீட்டின் மூலம் திருப்பிச் செலுத்துவதைப் பொறுத்தது.

எடுத்துக்காட்டாக, 25 ஆண்டு பத்திரங்கள் சில நேரங்களில் ஒரு பத்திரத்தைக் கொண்டுள்ளன, அங்கு பத்திரத்தின் 5% அசல் வெளியீட்டின் ஐந்து ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு திருப்பிச் செலுத்தப்பட வேண்டும். இந்த வழக்கில், பத்திரத்திற்கு ஐந்து ஆண்டுகள் அரை ஆயுள் உள்ளது, இது பாதி வெளியீட்டில் இருந்து ஓய்வு பெறத் தேவையான ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கையில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது. எனவே, இந்த பிணைப்பு 15 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அதன் அரை ஆயுளை எட்டும்.

அரை ஆயுளின் உதாரணம்

ஒரு அடமானத்தின் அரை ஆயுள் முதன்மை திருப்பிச் செலுத்துதலின் பாதிப் புள்ளியாகும், மேலும் வட்டி செலுத்துதலும் இதில் இல்லை. இருப்பினும், அதிக வட்டி, அதிபரின் பாதியிலேயே அடைய அதிக நேரம் எடுக்கும்.

உதாரணமாக, ஒரு நபர் ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கு 30 வருட அடமானத்தை 100, 000 டாலருக்கு 5% வட்டியுடன் எடுத்துக்கொள்கிறார் என்று சொல்லலாம். இது அவரது மாதாந்திர கொடுப்பனவை around 500 க்குச் செய்கிறது, இது அதிக வட்டியுடன் தொடங்குகிறது மற்றும் அதிக அசல் செலுத்தப்படுவதால் காலப்போக்கில் குறைகிறது.

இந்த சூழ்நிலையில், வட்டியின் விளைவுகள் காரணமாக, அடமானத்தின் அசல் பாதியை செலுத்த 19 ஆண்டுகளுக்கு மேல் ஆகும்.

ஒரு எம்.பி.எஸ்ஸின் அரை ஆயுள்

மேலே உள்ள எடுத்துக்காட்டு காட்டுவது போல், அடமானத்தின் அரை ஆயுள் தேதி பொதுவாக கடனின் காலவரிசை பாதி புள்ளியை விட பிற்பாடு நிகழ வேண்டும். இருப்பினும், சில சூழ்நிலைகளில், இந்த தருணம் மிக விரைவாக எழக்கூடும்.

யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸில், சராசரி அடமான காலம் 30 ஆண்டுகள் ஆகும், ஆனால் ஒரு எம்.பி.எஸ்ஸின் சராசரி அரை ஆயுள் சுமார் 12 ஆண்டுகள் ஆகும். ஏன்? ஏனெனில் இந்த முதலீடுகளில் தொகுக்கப்பட்ட சில அடமானங்கள் திட்டமிடலுக்கு முன்பே செலுத்தப்படுகின்றன. ஒவ்வொரு முறையும் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துகையில், இந்த முதலீடுகளுக்கு அடிப்படை அடமானங்களில் பாதி தொகையை மீட்டெடுக்க எடுக்கும் நேரத்தை இது வேகப்படுத்துகிறது.

பொதுவாக, எதிர்பார்த்ததை விட விரைவாக பணம் பெறுவது ஒரு நல்ல விஷயம். எம்.பி.எஸ் வைத்திருப்பவர்களுக்கு அப்படி இல்லை. வீட்டு உரிமையாளர்கள் மறுநிதியளிக்கும் போது, ​​முதலீட்டாளர்கள் தங்களுக்கு செலுத்த வேண்டிய அசலை செலுத்துகிறார்கள், ஆனால் அசல் அடமானத்தில் இன்னும் செலுத்த வேண்டிய மீதமுள்ள வட்டியையும் இழக்கிறார்கள்.

இது எம்.பி.எஸ் முதலீட்டாளருக்கு வட்டி விகிதங்கள் எங்கு செல்கின்றன என்பதைக் கணிக்கும் வேலையை இது செய்கிறது. நிலையான விகிதங்கள் ஒரு MBS இன் கால அளவை நீடிக்க வேண்டும், பின்னர் அரை ஆயுளின் நீளம், முதலீட்டில் இருந்து அதிக பணம் திரும்பப் பெறப்படுவதை உறுதிசெய்கிறது. உயரும் விகிதங்கள் அவ்வளவு சாதகமானவை அல்ல, இருப்பினும் அவை பெரும்பாலும் முதலீட்டாளர்களை குறைந்த விளைச்சலுடன் மாட்டிக்கொள்கின்றன அவர்கள் வேறு இடங்களுக்குச் செல்வதை விட.