வணிக அடமானம்

வணிக அடமான ஆதரவு பத்திரங்கள் (CMBS) என்றால் என்ன?

வணிக அடமான ஆதரவு பத்திரங்கள் (சி.எம்.பி.எஸ்) என்பது நிலையான வருமான முதலீட்டு தயாரிப்புகளாகும், அவை குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டைக் காட்டிலும் வணிக சொத்துக்களின் அடமானங்களால் ஆதரிக்கப்படுகின்றன. CMBS ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கும் வணிக கடன் வழங்குநர்களுக்கும் பணப்புழக்கத்தை வழங்க முடியும்.

CMBS இன் கட்டமைப்புகளை தரப்படுத்த எந்த விதிகளும் இல்லை என்பதால், அவற்றின் மதிப்பீடுகள் கடினமாக இருக்கும். சி.எம்.பி.எஸ்ஸின் அடிப்படை பத்திரங்களில் பல விதிமுறைகள், மதிப்புகள் மற்றும் சொத்து வகைகளின் வணிக அடமானங்கள் பல இருக்கலாம் - அதாவது பல குடும்ப வீடுகள் மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட். வணிக அடமானங்கள் குறித்த சொல் பொதுவாக நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளதால், சி.எம்.பி.எஸ் குடியிருப்பு அடமான ஆதரவு பத்திரங்களை (ஆர்.எம்.பி.எஸ்) விட முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபாயத்தை குறைவாக வழங்க முடியும்.

வணிக அடமான ஆதரவு பத்திரங்கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன

இணை கடன் கடமைகள் (சி.டி.ஓ) மற்றும் இணை அடமான கடமைகள் (சி.எம்.ஓ) சி.எம்.பி.எஸ் ஆகியவை பத்திரங்களின் வடிவத்தில் உள்ளன. ஒரு வணிக அடமான ஆதரவுடைய பாதுகாப்பை உருவாக்கும் அடமானக் கடன்கள் இயல்புநிலை ஏற்பட்டால், அசல் மற்றும் வட்டி முதலீட்டாளர்களுக்கு வழங்கப்படும். கடன்கள் பொதுவாக ஒரு அறக்கட்டளைக்குள் உள்ளன, மேலும் அவை அவற்றின் விதிமுறைகள், சொத்து வகைகள் மற்றும் அளவுகளில் மிகவும் பன்முகப்படுத்தப்படுகின்றன. சி.எம்.பி.எஸ்ஸில் பத்திரப்படுத்தப்பட்ட அடிப்படை கடன்களில் அபார்ட்மென்ட் கட்டிடங்கள் மற்றும் வளாகங்கள், தொழிற்சாலைகள், ஹோட்டல்கள், அலுவலக கட்டிடங்கள், அலுவலக பூங்காக்கள் மற்றும் வணிக வளாகங்கள் போன்ற சொத்துக்களுக்கான கடன்கள் அடங்கும்.

அடமானக் கடன் என்பது பொதுவாக உதவி பெறாத கடன்-எந்தவொரு நுகர்வோர் அல்லது வணிகக் கடனும் பிணையத்தால் மட்டுமே பாதுகாக்கப்படுகிறது. இயல்புநிலையாக இருந்தால், கடனளிப்பவர் கடன் வாங்கியவரின் எந்தவொரு சொத்தையும் பிணையத்திற்கு அப்பால் பறிமுதல் செய்யக்கூடாது.

சி.எம்.பி.எஸ் சிக்கலான முதலீட்டு வாகனங்கள் என்பதால், அவர்களுக்கு முதலீட்டாளர்கள், ஒரு முதன்மை சேவையாளர், ஒரு முதன்மை சேவையாளர், ஒரு சிறப்பு சேவையாளர், ஒரு இயக்குநர் சான்றிதழ் வைத்திருப்பவர், அறங்காவலர்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டு முகவர்கள் உட்பட பல வகையான சந்தை பங்கேற்பாளர்கள் தேவைப்படுகிறார்கள். இந்த வீரர்கள் ஒவ்வொருவரும் சி.எம்.பி.எஸ் சரியாக செயல்படுவதை உறுதி செய்ய ஒரு குறிப்பிட்ட பாத்திரத்தை செய்கிறார்கள்.

CMBS சந்தை மொத்த அமெரிக்க நிலையான வருமான சந்தையில் சுமார் 2% ஆகும்.

CMBS வகைகள்

சி.எம்.பி.எஸ். மிக உயர்ந்த தரமான தவணை வட்டி மற்றும் அசல் கொடுப்பனவுகள் இரண்டையும் பெறும் மற்றும் மிகக் குறைந்த தொடர்புடைய ஆபத்தைக் கொண்டிருக்கும். குறைந்த தவணைகள் அதிக வட்டி விகிதங்களை வழங்குகின்றன, ஆனால் அதிக ஆபத்தை விளைவிக்கும் தவணைகளும், தரவரிசையில் தரவரிசையில் இறங்கும்போது ஏற்படக்கூடிய சாத்தியமான இழப்பை உறிஞ்சுகின்றன.

ஒரு சி.எம்.பி.எஸ் கட்டமைப்பில் மிகக் குறைந்த தவணை என்பது போர்ட்ஃபோலியோவில் ஆபத்தான மற்றும் சாத்தியமான ஊகக் கடன்களைக் கொண்டிருக்கும். ஒரு CMBS இன் கட்டமைப்பை வடிவமைப்பதில் ஈடுபட்டுள்ள பத்திரமயமாக்கல் செயல்முறை வங்கிகள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களுக்கு முக்கியமானது. இது மொத்தமாக அதிக கடன்களை வழங்க வங்கிகளை அனுமதிக்கிறது, மேலும் இது முதலீட்டாளர்களுக்கு வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு எளிதாக அணுகலை அளிக்கிறது, அதே நேரத்தில் பாரம்பரிய அரசாங்க பத்திரங்களை விட அதிக மகசூலை அளிக்கிறது.

எவ்வாறாயினும், ஒரு சி.எம்.பி.எஸ்ஸில் ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட கடன்களில் இயல்புநிலை ஏற்பட்டால், குறைந்த தவணை எந்தவொரு நிதியையும் பெறுவதற்கு முன்பு, வட்டியுடன், மிக உயர்ந்த தவணைகளை முழுமையாக செலுத்த வேண்டும் என்பதை முதலீட்டாளர்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• சி.எம்.பி.எஸ் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டைக் காட்டிலும் வணிக சொத்துக்களில் அடமானங்கள் மூலம் பாதுகாக்கப்படுகிறது. வணிக அடமான ஆதரவு பத்திரங்கள் பத்திரங்களின் வடிவத்தில் உள்ளன, மேலும் அடிப்படைக் கடன்கள் பொதுவாக அறக்கட்டளைகளுக்குள் உள்ளன. ஒரு சி.எம்.பி.எஸ்ஸில் உள்ள கடன்கள் இணை-செயல்படுகின்றன இயல்புநிலை ஏற்பட்டால் முதலீட்டாளர்களுக்கு.

சி.எம்.பி.எஸ்ஸின் விமர்சனம்

பொதுவாக, மிகவும் பணக்கார முதலீட்டாளர்கள் மட்டுமே CMBS இல் முதலீடு செய்கிறார்கள், ஏனெனில் சராசரி முதலீட்டாளருக்கு இங்கு பல விருப்பங்கள் இல்லை. இந்த சொத்து வகுப்பில் மட்டுமே முதலீடு செய்யும் பரஸ்பர நிதிகள் அல்லது பரிமாற்ற-வர்த்தக நிதிகளை (ப.ப.வ.நிதி) கண்டுபிடிப்பது கடினம், இருப்பினும் பல ரியல் எஸ்டேட் பரஸ்பர நிதிகள் தங்கள் இலாகாக்களில் ஒரு பகுதியை CMBS இல் முதலீடு செய்கின்றன.

CMBS க்கான தேவைகள்

டிசம்பர் 2016 இல், பத்திரங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனை ஆணையம் (எஸ்.இ.சி) மற்றும் நிதி தொழில் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (ஃபின்ரா) ஆகியவை சி.எம்.பி.எஸ்ஸின் சில அபாயங்களைத் தணிக்க புதிய விதிமுறைகளை அறிமுகப்படுத்தின.