30 ஆண்டு எதிராக 15 ஐப் புரிந்துகொள்வது

30 ஆண்டு எதிராக 15 ஆண்டு அடமானம்: ஒரு கண்ணோட்டம்

குழப்பமான பல்வேறு வகையான அடமானங்கள் கிடைக்கக்கூடும், ஆனால் பெரும்பாலான வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு, நடைமுறையில், ஒன்று மட்டுமே உள்ளது. 30 ஆண்டு நிலையான வீத அடமானம் நடைமுறையில் ஒரு அமெரிக்கத் தொல்பொருள், நிதிக் கருவிகளின் ஆப்பிள் பை. அமெரிக்கர்களின் தலைமுறைகள் முதல் முறையாக வீட்டு உரிமையாளருக்கு எடுத்துச் சென்ற பாதை இது.

2017 ஆம் ஆண்டில் ஃப்ரெடி மேக்கின் கூற்றுப்படி, 90 சதவீத வீட்டு உரிமையாளர்கள் 30 ஆண்டு நிலையான வீத அடமானத்தை தேர்வு செய்தனர். ஆனால் அந்த வாங்குபவர்களில் பலர் 15 வருட நிலையான வீத அடமானத்திற்கு பதிலாக தேர்வு செய்திருந்தால் சிறப்பாக பணியாற்றப்பட்டிருக்கலாம்.

கடன்கள் கட்டமைப்பு ரீதியாக ஒத்தவை-முக்கிய வேறுபாடு இந்த சொல். குறுகிய கால கடன் என்பது அதிக மாதாந்திர கொடுப்பனவு என்று பொருள், இது 15 ஆண்டு அடமானம் குறைந்த மலிவு என்று தோன்றுகிறது. ஆனால் குறுகிய காலமானது பல முனைகளில் கடனை மலிவானதாக ஆக்குகிறது. உண்மையில், கடனின் முழு ஆயுள் முழுவதும், 30 வருட அடமானம் 15 ஆண்டு விருப்பத்தை விட இரண்டு மடங்கு அதிகமாக செலவாகும்.

அடமான கால செலவு எவ்வாறு பாதிக்கிறது

அடமானம் என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட வகை கால கடனாகும் real இது உண்மையான சொத்தால் பாதுகாக்கப்படுகிறது. ஒரு கால கடனுக்காக, கடன் வாங்குபவர் வருடாந்திர அடிப்படையில் கணக்கிடப்பட்ட வட்டியை கடனின் நிலுவைத் தொகைக்கு எதிராக செலுத்துகிறார். வட்டி விகிதம் மற்றும் மாதாந்திர கட்டணம் இரண்டுமே நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளன.

மாதாந்திர கட்டணம் நிர்ணயிக்கப்பட்டதால், வட்டி செலுத்தப் போகும் பகுதியும், காலப்போக்கில் அசல் மாற்றத்தை செலுத்தப் போகும் பகுதியும். ஆரம்பத்தில், கடன் இருப்பு மிக அதிகமாக இருப்பதால், பெரும்பாலான கட்டணம் வட்டி. ஆனால் நிலுவை சிறியதாக ஆக, கட்டணத்தின் வட்டி பங்கு குறைகிறது, மேலும் அசல் பங்கிற்கு பங்கு அதிகரிக்கும்.

30 ஆண்டு அடமானம்

ஒரு 30 ஆண்டு கடனில், நிச்சயமாக, அந்த இருப்பு மிகவும் மெதுவாக சுருங்குகிறது-திறம்பட, கடன் வாங்குபவர் அதே அளவு பணத்தை இரு மடங்கிற்கும் மேலாக வாடகைக்கு விடுகிறார். (இது இரண்டு மடங்கு நீளத்தை விட இரண்டு மடங்கு அதிகமாகும், ஏனெனில், 30 ஆண்டு அடமானத்திற்கு, 15 வருட கடனுக்கான முதன்மை இருப்பு வேகமாக வீழ்ச்சியடையாது.) அதிக வட்டி விகிதம், அதிகமானது இரண்டு அடமானங்களுக்கு இடையிலான இடைவெளி. வட்டி விகிதம் 4 சதவீதமாக இருக்கும்போது, ​​கடன் வாங்குபவர் 15 வருட கடனுடன் ஒப்பிடும்போது 30 ஆண்டுகளில் அதே அளவு அசல் கடன் வாங்க கிட்டத்தட்ட 2.2 மடங்கு அதிக வட்டி செலுத்துகிறார்.

30 ஆண்டு அடமானத்தின் முக்கிய நன்மை ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த மாதாந்திர கட்டணம். மலிவு என்பது ஒரு பிரச்சினை இல்லையென்றாலும், பிற நன்மைகள் உள்ளன:

• குறைந்த கட்டணம் ஒரு கடன் வாங்குபவருக்கு 15 ஆண்டு கடனுடன் வாங்குவதை விட அதிகமான வீட்டை வாங்க அனுமதிக்கக்கூடும், ஏனெனில் அதே மாதாந்திர கொடுப்பனவு கடன் வாங்குபவர் 30 ஆண்டுகளில் ஒரு பெரிய கடனை எடுக்க அனுமதிக்கும். குறைந்த கட்டணம் கடன் வாங்குபவரை அனுமதிக்கிறது சேமிப்புகளை உருவாக்குங்கள். குறைந்த கட்டணம் மற்ற இலக்குகளுக்கான நிதியை விடுவிக்கிறது.

15 ஆண்டு அடமானம்

ஏனெனில் 30 ஆண்டு கடன்களைக் காட்டிலும் 15 ஆண்டு கடன்கள் வங்கிகளுக்கு குறைவான ஆபத்தானவை, மேலும் நீண்ட கால கடன்களைக் காட்டிலும் குறுகிய கால கடன்களைச் செய்வதற்கு வங்கிகளுக்கு குறைந்த செலவாகும் என்பதால், 30 ஆண்டு அடமானம் பொதுவாக அதிக வட்டி விகிதத்துடன் வருகிறது. நுகர்வோர் 15 வருட அடமானத்தில் குறைவாகவே செலுத்துகிறார்கள் - எங்கும் கால் சதவிகிதத்திலிருந்து முழு சதவிகிதம் (அல்லது புள்ளி) குறைவாக, மற்றும் பல தசாப்தங்களாக உண்மையில் சேர்க்க முடியும்.

ஃபென்னி மே மற்றும் ஃப்ரெடி மேக் போன்ற பெரும்பாலான அடமானங்களை ஆதரிக்கும் அரசாங்கத்தால் ஆதரிக்கப்படும் ஏஜென்சிகள் கடன் கட்டண விலை சரிசெய்தல் எனப்படும் கூடுதல் கட்டணங்களை விதிக்கின்றன, இது 30 ஆண்டு அடமானங்களை அதிக விலைக்குக் கொண்டுவருகிறது. இந்த கட்டணங்கள் பொதுவாக குறைந்த கடன் மதிப்பெண்கள், சிறிய பணம் செலுத்துதல் அல்லது இரண்டையும் கொண்ட கடன் வாங்குபவர்களுக்கு பொருந்தும். பெடரல் ஹவுசிங் அட்மினிஸ்ட்ரேஷன் 30 ஆண்டு கடன் வாங்குபவர்களுக்கு அதிக அடமான காப்பீட்டு பிரீமியங்களையும் வசூலிக்கிறது.

"30 ஆண்டுகளில் இருக்கும் சில கடன் நிலை விலை மாற்றங்கள் 15 ஆண்டுகளில் இல்லை" என்று சி.டி.யின் அவானில் உள்ள நோர்காம் அடமானத்தில் சில்லறை கடன் வழங்கும் மூத்த துணைத் தலைவர் ஜேம்ஸ் மோரின் கூறுகிறார். பெரும்பாலான மக்கள், மோரின் கூற்றுப்படி, இந்த செலவுகளை தங்கள் அடமானத்தில் அதிக விகிதத்தின் ஒரு பகுதியாக உருட்டுகிறார்கள், அவற்றை நேரடியாக செலுத்துவதை விட.

அப்படியானால், 300, 000 டாலர் கடனை கற்பனை செய்து பாருங்கள், இது 30 ஆண்டுகளுக்கு 4 சதவிகிதம் அல்லது 15 ஆண்டுகளுக்கு 3.25 சதவிகிதம். வேகமான கடன்தொகுப்பு மற்றும் குறைந்த வட்டி வீதத்தின் ஒருங்கிணைந்த விளைவு என்னவென்றால், வெறும் 15 ஆண்டுகளுக்கு கடன் வாங்குவதற்கு 79, 441 டாலர் செலவாகும், இது 30 ஆண்டுகளில் 215, 609 டாலர்களுடன் ஒப்பிடும்போது அல்லது கிட்டத்தட்ட மூன்றில் இரண்டு பங்கு குறைவாக இருக்கும்.

நிச்சயமாக, ஒரு பிடிப்பு இருக்கிறது. நீண்ட காலத்திற்கு இவ்வளவு பணத்தை சேமிப்பதற்கான விலை மிக அதிக மாதாந்திர செலவினமாகும்; கற்பனையான 15 ஆண்டு கடனுக்கான கட்டணம் 30 ஆண்டு கடனுக்கான (4 1, 432) மாதாந்திர கொடுப்பனவை விட 10 2, 108, 6 676 (அல்லது சுமார் 38 சதவீதம்) அதிகம்.

ஒரு முதலீட்டாளர் அதிக கட்டணம் செலுத்த முடியுமானால், குறுகிய கடனுடன் செல்வது அவர்களின் ஆர்வத்தில் உள்ளது, குறிப்பாக அவர்கள் ஓய்வை நெருங்கும்போது அவர்கள் ஒரு நிலையான வருமானத்தை சார்ந்து இருப்பார்கள்.

சில நிபுணர்களுக்கு, அதிக கட்டணம் செலுத்துவதில் ஒரு மழை நாள் நிதியை எடுத்துச் செல்வது அடங்கும். தலைமை இயக்க அதிகாரியும், விரைவான கடன்களின் தலைவருமான பாப் வால்டர்ஸின் கூற்றுப்படி, உங்கள் திரவ சேமிப்பு குறைந்தது ஒரு வருட மதிப்புள்ள வருமானமாக இருக்க வேண்டும். 15 ஆண்டு அடமானத்தைப் பற்றி நிதித் திட்டமிடுபவர்கள் விரும்புவது என்னவென்றால், இது பொதுவாகப் பாராட்டும் ஒரு சொத்தில் ஈக்விட்டி வடிவத்தில் திறம்பட “கட்டாய சேமிப்பு” ஆகும் (இருப்பினும், பங்குகள் போன்றவை, வீடுகள் உயர்ந்து மதிப்பில் வீழ்ச்சியடைகின்றன).

ஏனெனில் 30 ஆண்டு கடன்களைக் காட்டிலும் 15 ஆண்டு கடன்கள் வங்கிகளுக்கு குறைவான ஆபத்தானவை, மேலும் நீண்ட கால கடன்களைக் காட்டிலும் குறுகிய கால கடன்களைச் செய்வதற்கு வங்கிகளுக்கு குறைந்த செலவாகும் என்பதால், 30 ஆண்டு அடமானம் பொதுவாக அதிக வட்டி விகிதத்துடன் வருகிறது.

பணத்திற்கான பிற பயன்கள்

கல்லூரி கல்விக்கான 529 கணக்கில் அல்லது வரி ஒத்திவைக்கப்பட்ட 401 (கே) திட்டத்தில், குறிப்பாக முதலாளி கடன் வாங்குபவரின் பங்களிப்புகளுடன் பொருந்தினால், அந்த பணத்தை வேறு இடத்தில் முதலீடு செய்ய கடன் வாங்கியவருக்கு சில சந்தர்ப்பங்கள் உள்ளன. அடமான விகிதங்கள் மிகக் குறைவாக இருப்பதால், ஒரு ஆர்வமுள்ள மற்றும் ஒழுக்கமான முதலீட்டாளர் 30 ஆண்டு கடனைத் தேர்வுசெய்து, அதிக வருவாய் ஈட்டும் பத்திரங்களில் 15 ஆண்டு மற்றும் 30 ஆண்டு கொடுப்பனவுகளுக்கு இடையிலான வித்தியாசத்தை வைக்க முடியும்.

முந்தைய எடுத்துக்காட்டைப் பயன்படுத்தி, 15 ஆண்டு கடன் மாதாந்திர கட்டணம் 10 2, 108 ஆகவும், 30 ஆண்டு கடன் மாதாந்திர கட்டணம் 4 1, 432 ஆகவும் இருந்தால், கடன் வாங்குபவர் அந்த 676 வித்தியாசத்தை வேறு இடங்களில் முதலீடு செய்யலாம். உறை கணக்கீட்டின் பின் கணக்கீடு என்னவென்றால், வெளி முதலீட்டில் எவ்வளவு வருமானம் (அல்லது), மூலதன ஆதாய வரி குறைவாக உள்ளது, அடமான வட்டி விலக்குக்கு கணக்கிடப்பட்ட பிறகு அடமானத்தின் வட்டி விகிதத்தை மீறுகிறது. 25 சதவிகித வரி அடைப்பில் உள்ள ஒருவருக்கு, கழித்தல் பயனுள்ள அடமான வட்டி வீதத்தை 4 சதவீதத்திலிருந்து 3 சதவீதமாகக் குறைக்கலாம்.

பரவலாகச் சொன்னால், அடமானத்தின் விலையை விட வட்டி விலக்குக்குக் குறைவாக வரிகளுக்குப் பிறகு முதலீட்டின் வருமானம் அதிகமாக இருந்தால் கடன் வாங்குபவர் முன்னால் வருகிறார்.

எவ்வாறாயினும், இந்த காம்பிட் ஆபத்துக்கான முனைப்பைக் கோருகிறது, டல்லாஸ், டிஎக்ஸில் சான்றளிக்கப்பட்ட நிதித் திட்டமிடுபவர் ஷாஷின் ஷா கருத்துப்படி, கடன் வாங்குபவர் கொந்தளிப்பான பங்குகளில் முதலீடு செய்ய வேண்டியிருக்கும். "தற்போது நிலையான வருமான முதலீடுகள் எதுவும் இல்லை, இது இந்த வேலையைச் செய்வதற்கு போதுமான அதிக வருவாயைக் கொடுக்கும்" என்று ஷா கூறுகிறார். அந்த மாதாந்திர வேறுபாடுகளுக்கு சமமானதை முறையாக முதலீடு செய்வதற்கான ஒழுக்கமும், முதலீடுகளில் கவனம் செலுத்த வேண்டிய நேரமும் இதற்கு தேவைப்படுகிறது, இது பெரும்பாலான மக்களுக்கு இல்லை.

ஒரு சிறந்த-இரு-உலக விருப்பம்

பெரும்பாலான கடன் வாங்குபவர்களும் 15 வருட அடமானத்தால் தேவைப்படும் அதிக கொடுப்பனவுகளைச் செய்வதற்கான இடமில்லை அல்லது குறைந்த பட்சம் தங்களுக்கு இல்லை என்று நினைக்கிறார்கள். ஆனால் குறுகிய அடமானத்தின் பெரும்பாலான சேமிப்புகளைப் பிடிக்க ஒரு எளிய தீர்வு உள்ளது: உங்கள் 30 ஆண்டு அடமானத்தில் 15 ஆண்டு கால அட்டவணையின் பெரிய கொடுப்பனவுகளைச் செய்யுங்கள், அடமானத்திற்கு முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதம் இல்லை என்று கருதி.

ஒரு கடன் வாங்குபவருக்கு கூடுதல் கொடுப்பனவுகளை அசல் நிறுவனத்திற்கு அனுப்ப உரிமை உண்டு, மேலும் கொடுப்பனவுகள் சீராக இருந்தால், அடமானம் 15 ஆண்டுகளில் செலுத்தப்படும். நேரங்கள் இறுக்கமாகிவிட்டால், கடன் வாங்குபவர் எப்போதும் 30 ஆண்டு கால அட்டவணையின் இயல்பான, குறைந்த கொடுப்பனவுகளுக்கு திரும்பலாம்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• பல வாங்குபவர்களுக்கு 15 ஆண்டு நிலையான வீத அடமானத்திற்கு எதிராக 30 ஆண்டு அடமானத்தைத் தேர்வுசெய்தால் சிறப்பாக சேவை செய்யப்படலாம். வாடிக்கையாளர்கள் 15 ஆண்டு அடமானத்திற்கு குறைவாகவே செலுத்துகிறார்கள் - ஒரு கால் பகுதியிலிருந்து முழு சதவிகிதம் (அல்லது புள்ளி) குறைவாக சில நிபுணர்களுக்கு, 15 வருட அடமானத்தின் அதிக கட்டணத்தை வாங்குவதில் ஒரு மழை நாள் நிதியை எடுத்துச் செல்வது அடங்கும்.