ரியல் எஸ்டேட் வரையறை

ரியல் எஸ்டேட் என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட் என்பது நிலம் மற்றும் அதன் கட்டிடங்களால் ஆன சொத்து, அத்துடன் பயிரிடப்படாத தாவரங்கள் மற்றும் விலங்கினங்கள், விவசாய பயிர்கள் மற்றும் கால்நடைகள், நீர் மற்றும் கூடுதல் கனிம வைப்பு உள்ளிட்ட நிலத்தின் இயற்கை வளங்கள்.

மனை

ரியல் எஸ்டேட் புரிந்துகொள்ளுதல்

ரியல் எஸ்டேட் என்பது ஒரு உறுதியான சொத்து மற்றும் ஒரு வகை ரியல் எஸ்டேட். உண்மையான சொத்து எடுத்துக்காட்டுகளில் நிலம், கட்டிடங்கள் மற்றும் பிற மேம்பாடுகள், அத்துடன் அந்த நிலத்தின் பயன்பாடு மற்றும் இன்பம் மற்றும் அதன் அனைத்து மேம்பாடுகளும் அடங்கும். வாடகைதாரர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் தங்கள் தோட்டத்தின் ஒரு பகுதியாகக் கருதப்படும் நிலம் அல்லது கட்டிடங்களில் வசிப்பதற்கான உரிமைகளைக் கொண்டிருக்கலாம், ஆனால் இந்த உரிமைகள் ரியல் எஸ்டேட் என்று கருதப்படுவதில்லை.

உண்மையான சொத்து என்பது ஒன்றல்ல, தனிப்பட்ட சொத்துடன் குழப்பமடையக்கூடாது. தனிப்பட்ட சொத்தில் முதலீடுகள் போன்ற அருவமான சொத்துக்கள், தளபாடங்கள் போன்ற உறுதியான சொத்துக்கள் மற்றும் ஒரு பாத்திரங்கழுவி போன்ற சாதனங்கள் ஆகியவை அடங்கும். மேலும், வாடகைதாரர்கள் கூட ஒரு வீட்டின் சில பகுதிகளை தனிப்பட்ட சொத்தாகக் கோரலாம், குத்தகைதாரரின் அனுமதியுடன் நீங்கள் சொத்தை வாங்கி நிறுவியிருந்தால்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• ரியல் எஸ்டேட் என்பது ரியல்-அதாவது, நிலம் மற்றும் கட்டிடங்கள், தாவரங்கள் மற்றும் விலங்கினங்கள் மற்றும் இயற்கை வளங்கள் உள்ளிட்ட எதையும் உள்ளடக்கிய சொத்து. ரியல் எஸ்டேட் மூன்று அடிப்படை பிரிவுகளைக் கொண்டுள்ளது: குடியிருப்பு, வணிக மற்றும் தொழில்துறை. அது வரும்போது முதலீடு, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் குறைந்த விலை மற்றும் தனிநபர்களுக்கு மிகவும் சாத்தியமானது, அதே நேரத்தில் வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் மிகவும் மதிப்புமிக்கது மற்றும் நிலையானது. ஒரு முதலீடாக, ரியல் எஸ்டேட் வருமானம் மற்றும் மூலதன பாராட்டுக்களை வழங்குகிறது.நீங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் நேரடியாக முதலீடு செய்யலாம் land நிலம் அல்லது சொத்து வாங்குவது - அல்லது மறைமுகமாக பொது வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளில் (REIT கள்) அல்லது அடமான ஆதரவு பத்திரங்களில் (MBS) பங்குகளை வாங்குவதன் மூலம்.

ரியல் எஸ்டேட் வகைகள்

ஊடகங்கள் பெரும்பாலும் "ரியல் எஸ்டேட் சந்தை" என்பதைக் குறிப்பிடுகின்றன என்றாலும், ரியல் எஸ்டேட் எடுத்துக்காட்டுகள் அதன் பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் மூன்று பரந்த வகைகளாக தொகுக்கப்படலாம்.

• குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டில் வளர்ச்சியடையாத நிலம், வீடுகள், காண்டோமினியம் மற்றும் டவுன்ஹவுஸ் ஆகியவை அடங்கும். கட்டமைப்புகள் ஒற்றை குடும்பம் அல்லது பல குடும்ப வீடுகளாக இருக்கலாம் மற்றும் அவை உரிமையாளர் ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட அல்லது வாடகை சொத்துக்களாக இருக்கலாம். வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் அலுவலக கட்டிடங்கள், கிடங்குகள் மற்றும் சில்லறை கட்டிடங்கள் போன்ற அசாதாரண கட்டமைப்புகளை உள்ளடக்கியது. இந்த கட்டிடங்கள் இலவசமாக அல்லது ஷாப்பிங் மால்களில் இருக்கலாம். தொழில்துறை ரியல் எஸ்டேட்டில் தொழிற்சாலைகள், வணிக பூங்காக்கள், சுரங்கங்கள் மற்றும் பண்ணைகள் உள்ளன. இந்த பண்புகள் பொதுவாக அளவு பெரியவை மற்றும் இடங்களில் ரயில் பாதைகள் மற்றும் துறைமுகங்கள் போன்ற போக்குவரத்து மையங்களுக்கான அணுகல் இருக்கலாம்.

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வீட்டு உரிமையின் நன்மைகள்

உரிமையாளர்-ஆக்கிரமிப்பு என்றும் அழைக்கப்படும் வீட்டு உரிமையாளர், அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் மிகவும் பொதுவான வகை. தேசிய மல்டிஃபாமிலி ஹவுசிங் கவுன்சில் (என்.எம்.எச்.சி) கருத்துப்படி, சுமார் மூன்றில் இரண்டு பங்கு குடியிருப்பாளர்கள் தங்கள் வீட்டை வைத்திருக்கிறார்கள். பெரும்பாலும், இந்த உரிமையாளர்கள் அடமானக் கடனை எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம் வாங்குவதற்கு நிதியளித்துள்ளனர், இதில் சொத்து கடனுக்கான இணைப்பாக செயல்படுகிறது.

அதன் வருடாந்திர வீட்டு மதிப்பு பகுப்பாய்வின் 2019 பதிப்பில், ரியல் எஸ்டேட் வலைத்தளம் ஜில்லோ 2018 ஆம் ஆண்டில் அனைத்து அமெரிக்க வீடுகளின் மொத்த மதிப்பு.3 33.3 டிரில்லியன் என்று மதிப்பிட்டுள்ளது, இது நாட்டின் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியை (ஜிடிபி) அப்போது 71 19.4 டிரில்லியனாக இருந்தது.

சொத்து உரிமையின் கனவை நனவாக்க உதவும் வீட்டு அடமானங்களுக்காக ஷாப்பிங் செய்யும் நபர்கள் பலவிதமான விருப்பங்களை எதிர்கொள்கின்றனர். அடமானங்கள் நிலையான வீதம் அல்லது மாறி-வீத வட்டி வசூலிக்க முடியும். நிலையான-வீத அடமானங்கள் பொதுவாக மாறி-வீத அடமானங்களை விட அதிக வட்டி விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளன, அவை குறுகிய காலத்தில் அவற்றை அதிக விலைக்குக் கொண்டுவரும். நிலையான வீதக் கடன்கள் குறுகிய காலத்திற்கு அதிக செலவு செய்கின்றன, ஏனெனில் அவை எதிர்கால வட்டி வீத அதிகரிப்பிலிருந்து பாதுகாக்கப்படுகின்றன.

கடனளிப்பவரின் மாதாந்திர கொடுப்பனவுகள் வட்டி செலுத்துவதற்கு எவ்வளவு கடனாகின்றன என்பதைக் காட்டும் கடன்தொகை அட்டவணையை வங்கிகள் வெளியிடுகின்றன. பலூன் கடன்கள் காலப்போக்கில் பூரணமாக-பூஜ்ஜியமாகக் குறைக்காத அடமானங்கள். அதற்கு பதிலாக, கடன் வாங்கியவர் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு வட்டி செலுத்துகிறார், உதாரணமாக ஐந்து ஆண்டுகள், பின்னர் மீதமுள்ள கடனை பலூன் கட்டணத்தில் காலத்தின் முடிவில் செலுத்த வேண்டும்.

மேலும், அடமானங்கள் பரிவர்த்தனைக் கட்டணம் மற்றும் வரிகளை உள்ளடக்கிய அதிக செலவுகளுடன் வரலாம். இந்த கூடுதல் செலவுகள் பெரும்பாலும் கடனில் சேர்க்கப்படுகின்றன. சாத்தியமான வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் தகுதியை நிரூபித்து, ஒரு வங்கி அல்லது பிற கடன் வழங்குநரிடமிருந்து அடமானத்தைப் பெற்றவுடன், அவர்கள் சொத்து சட்டப்பூர்வமாக விற்பனைக்கு மற்றும் நல்ல நிலையில் இருப்பதை உறுதிப்படுத்த கூடுதல் நடவடிக்கைகளை முடிக்க வேண்டும்.

வணிக ரியல் எஸ்டேட்டின் நன்மைகள்

வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்திற்காகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் ஸ்ட்ரிப் மால்கள் மற்றும் இலவசமாக இயங்கும் உணவகங்கள் முதல் அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் வானளாவிய கட்டிடங்கள் வரை எதையும் உள்ளடக்கியது. இது பெரும்பாலும் தொழில்துறை ரியல் எஸ்டேட்டிலிருந்து வேறுபடுகிறது, இது தயாரிப்புகளின் உற்பத்தியில் பயன்படுத்தப்படும் நடைமுறை இடம்.

வணிக நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது அல்லது குத்தகைக்கு விடுவது வீடு வாங்குவதிலிருந்தோ அல்லது குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதிலிருந்தோ மிகவும் வித்தியாசமானது. வணிக குத்தகைகள் பொதுவாக குடியிருப்பு குத்தகைகளை விட நீண்டவை. வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் வருமானம் ஒரு சதுர அடிக்கு அவற்றின் லாபத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது, இது தனியார் குடியிருப்புகளாக இருக்க வேண்டும்.

மேலும், கடன் வழங்குபவர்களுக்கு வணிக ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான அடமானத்தில் பெரிய தொகையை செலுத்த வேண்டியிருக்கும், பின்னர் ஒரு குடியிருப்புக்கு என்ன தேவை.

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு

உண்மையான சொத்துக்கள் அல்லது நிலங்களை வாங்குவதன் மூலம் ஒருவர் ரியல் எஸ்டேட்டில் நேரடியாக முதலீடு செய்யலாம்; அல்லது மறைமுகமாக, பொது வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளில் (REIT கள்) அல்லது அடமான ஆதரவு பத்திரங்களில் (MBS) பங்குகளை வாங்குவதன் மூலம். ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் நேரடியாக முதலீடு செய்வது இரண்டு வழிகள் மூலம் இலாபங்கள் அல்லது இழப்புகளை ஏற்படுத்துகிறது, அவை பல நூற்றாண்டுகளாக மாறவில்லை: வாடகை அல்லது குத்தகைகளிலிருந்து வருவாய் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பைப் பாராட்டுதல்

மற்ற முதலீடுகளைப் போலன்றி, ரியல் எஸ்டேட் அதன் சுற்றுப்புறங்கள் மற்றும் உடனடி புவியியல் பகுதியால் வியத்தகு முறையில் பாதிக்கப்படுகிறது. எனவே நன்கு அறியப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் அதிகபட்சம் "இடம், இருப்பிடம், இருப்பிடம்." கடுமையான தேசிய மந்தநிலை அல்லது மனச்சோர்வைத் தவிர, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள், குறிப்பாக, உள்ளூர் காரணிகளால் பாதிக்கப்படுகின்றன. இத்தகைய காரணிகளில் பிரதேசத்தின் வேலைவாய்ப்பு விகிதம், உள்ளூர் பொருளாதாரம், குற்ற விகிதங்கள், போக்குவரத்து வசதிகள், பள்ளிகளின் தரம், நகராட்சி சேவைகள் மற்றும் சொத்து வரி ஆகியவை அடங்கும்.

ப்ரோஸ்

• நிலையான வருமானத்தை வழங்குகிறது

• மூலதன பாராட்டுக்களை வழங்குகிறது

• போர்ட்ஃபோலியோவை வேறுபடுத்துகிறது

• அந்நியத்துடன் வாங்கலாம்

கான்ஸ்

• பொதுவாக திரவமற்றது

• மிகவும் உள்ளூர் காரணிகளால் பாதிக்கப்படுகிறது

• பெரிய ஆரம்ப மூலதன செலவினம் தேவை

• செயலில் மேலாண்மை, நிபுணத்துவம் தேவைப்படலாம்

குடியிருப்பு மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் முக்கிய வேறுபாடுகள் உள்ளன. ஒருபுறம், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பொதுவாக குறைந்த விலை மற்றும் வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்டை விட சிறியது, எனவே இது சிறிய முதலீட்டாளருக்கு மிகவும் மலிவு.

மறுபுறம், வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் பெரும்பாலும் ஒரு சதுர அடிக்கு மிகவும் மதிப்புமிக்கது, மேலும் அதன் குத்தகைகள் நீளமாக இருக்கின்றன, இது கோட்பாட்டளவில் அதிக கணிக்கக்கூடிய வருமான ஓட்டத்தை உறுதி செய்கிறது. அதிக வருவாயுடன் அதிக பொறுப்பு வருகிறது. வணிக வாடகை ரியல் எஸ்டேட் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை விட பெரிதும் கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் இந்த விதிமுறைகள் நாட்டிலிருந்து நாடு மற்றும் மாநிலத்திற்கு மாநிலம் மட்டுமல்ல, மாவட்டம் மற்றும் நகரம் ஆகியவற்றிலும் வேறுபடுகின்றன. நகரங்களுக்குள் கூட, மண்டல விதிமுறைகள் வணிக ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு தேவையற்ற சிக்கலான ஒரு அடுக்கை சேர்க்கின்றன.

வணிக வாடகை ஒப்பந்தங்களில் குத்தகைதாரர் வருவாய் அதிகரிக்கும் அபாயமும் உள்ளது. குத்தகைதாரரின் வணிக மாதிரி மோசமாக இருந்தால், அவர்களின் தயாரிப்பு அழகற்றது, அல்லது அவர்கள் மோசமான மேலாளர்கள் என்றால், அவர்கள் திவால்நிலையை அறிவிக்கக்கூடும். வணிக தோல்வி திடீரென விலையுயர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் வருவாயை உருவாக்குவதைத் தடுக்கலாம்.

மேலும், சொத்துக்களைப் பாராட்டுவது போலவே, அதுவும் மதிப்பிழக்கக்கூடும். ஒருமுறை சூடான சில்லறை இடங்கள் அழுகிய வணிக மையங்கள் மற்றும் இறந்த மால்களில் சிதைவடைவதாக அறியப்படுகிறது.

பாராட்டு

பாராட்டு வெவ்வேறு வழிகளில் அடையப்படுகிறது, ஆனால் உரிமையாளர் அதை சொத்தை விற்கும் வரை ஒரு சொத்தின் மதிப்பின் அதிகரிப்பு உணரப்படாது. லாபத்தை உணர மற்றொரு வழி அடமானத்தை மறுநிதியளிப்பதாகும். மூல மற்றும் வளர்ச்சியடையாத நிலம், ஒரு நகரத்தின் எல்லைகளுக்கு வெளியே உள்ள பகுதி போன்றது, கட்டுமானம், மேம்பாடு மற்றும் இலாபத்திற்கான மிகப்பெரிய திறனை வழங்குகிறது. வேலைநிறுத்தம் செய்யும் எண்ணெய் போன்ற ஒரு நிலத்தில் மதிப்புமிக்க பொருட்கள் அல்லது இயற்கை வளங்களைக் கண்டுபிடிப்பதிலிருந்தும் பாராட்டு வரலாம். மேலும், உங்களுக்குச் சொந்தமான நிலத்தைச் சுற்றியுள்ள பகுதியின் சந்தை மதிப்புகளின் உயர்வு.

ஒரு சுற்றுப்புறம் வளர்ந்து வளர்ச்சியடையும் போது, ​​சொத்து மதிப்புகள் ஏற முனைகின்றன. கடந்த சில தசாப்தங்களாக சில அமெரிக்க நகரங்களில் நகர்ப்புறங்களின் சுற்றுப்புறமயமாக்கல் பெரும்பாலும் ரியல் எஸ்டேட் விலையில் வியத்தகு அதிகரிப்புக்கு காரணமாக அமைந்துள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் பங்குகளின் மதிப்பில் பற்றாக்குறை ஒரு பங்கைக் கொள்ளலாம். ஒரு மதிப்புமிக்க பகுதியில் நிறைய அதன் அளவு அல்லது வகையாக இருந்தால் - அல்லது இதுபோன்ற இடங்கள் அரிதாகவே கிடைக்கக்கூடியதாக இருந்தால் - அது சந்தைப்படுத்தலில் பெறுகிறது.

வருமான

ரியல் எஸ்டேட் வருமானம் பல வடிவங்களில் வருகிறது. மிகப்பெரிய ஜெனரேட்டர் ஏற்கனவே குடியிருப்பு அல்லது வணிக சொத்துக்களாக உருவாக்கப்பட்ட நிலத்தில் செலுத்தப்படும் வாடகை. இருப்பினும், நிறுவனங்கள் மூல நிலத்தில் இயற்கை வள கண்டுபிடிப்புகளுக்கான ராயல்டிகளையும் செலுத்தும். மேலும், செல் கோபுரங்கள் அல்லது குழாய்வழிகள் போன்ற கட்டமைப்புகளை உருவாக்க அவர்கள் பணம் செலுத்தலாம்.

மறைமுக ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளிலிருந்தும் வருமானம் வரலாம். ஒரு REIT இல், பல சொத்துக்களின் உரிமையாளர் முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்குகளை விற்று, வாடகை வருமானத்துடன் விநியோகங்களின் வடிவத்தில் கடந்து செல்கிறார். இதேபோல், ஒரு MBS இல், அடமானக் குளத்திலிருந்து வட்டி மற்றும் அசல் கொடுப்பனவுகள் சேகரிக்கப்பட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு அனுப்பப்படுகின்றன.

REIT கள் மற்றும் MBS முதலீட்டு தயாரிப்புகள் இரண்டும் பங்குகளைப் போலவே வர்த்தகம் செய்கின்றன, ரியல் எஸ்டேட் அவற்றின் அடிப்படை பாதுகாப்பாக செயல்படுகிறது. எனவே, சந்தை மதிப்பில் பங்குகள் ஆதாயம்தான் மூலதன பாராட்டுக்களை அவர்கள் வழங்கக்கூடும்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் உண்மையான உலக எடுத்துக்காட்டுகள்

அடமான ஆதரவு பத்திரங்கள் 2007 இல் உலகளாவிய நிதி நெருக்கடியைத் தூண்டிய அடமானக் கரைப்பில் அவர்கள் வகித்த பங்கிலிருந்து நிறைய மோசமான செய்திகளைப் பெற்றன. இருப்பினும், அவை இன்னும் உள்ளன மற்றும் வர்த்தகம் செய்யப்படுகின்றன. சராசரி முதலீட்டாளருக்கு இந்த தயாரிப்புகளில் வாங்க மிகவும் அணுகக்கூடிய வழி பரிமாற்ற-வர்த்தக நிதிகள் (ப.ப.வ.நிதிகள்) வழியாகும். எல்லா முதலீடுகளையும் போலவே, இந்த தயாரிப்புகளும் ஒரு அளவிலான ஆபத்தைக் கொண்டுள்ளன. இருப்பினும், அவை போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தலையும் வழங்கக்கூடும். முதலீட்டாளர்கள் பங்குகளை விசாரிக்க வேண்டும், நிதி முதலீட்டு தர MBS இல் நிபுணத்துவம் பெற்றது என்பதை உறுதிப்படுத்த வேண்டும், ஆனால் நெருக்கடியில் சிக்கிய சப் பிரைம் வகை அல்ல.

ஏப்ரல் 2019 நிலவரப்படி, இந்த வகையின் சிறந்த செயல்திறன் கொண்ட வாகனங்கள் பின்வருமாறு:

• ப்ளூம்பெர்க் பார்க்லேஸ் யு.எஸ். ஒரு பங்கிற்கு சுமார் $ 53 விலை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது, இந்த நிதியின் ஈவுத்தொகை 2.58% ஆகும். iShares பார்க்லேஸ் MBS பாண்ட் ப.ப.வ.நிதி (MBB), இது நிலையான-வீதம் மற்றும் சரிசெய்யக்கூடிய-வீத அடமானப் பத்திரங்கள் இரண்டிலும் கவனம் செலுத்துகிறது, மேலும் ப்ளூம்பெர்க் பார்க்லேஸ் யு.எஸ். MBS குறியீட்டைக் கண்காணிக்கிறது. அதன் பங்குகளில் ஃபென்னி மே மற்றும் ஃப்ரெடி மேக் போன்ற அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் நிறுவனங்களால் வழங்கப்பட்ட அல்லது உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்ட பத்திரங்கள் அடங்கும், எனவே அவை AAA- மதிப்பிடப்பட்டவை. ஒரு பங்குக்கு $ 108 க்கு வர்த்தகம், இது 2.48% விளைச்சலை வழங்குகிறது. எஸ்.பி.டி.ஆர் ப்ளூம்பெர்க் பார்க்லேஸ் மூலதன அடமான ஆதரவு பாண்ட் ப.ப.வ.நிதி (எம்.பி.ஜி), இது பார்க்லேஸ் யு.எஸ். எம்.பி.எஸ் குறியீட்டை ஒரு அளவுகோலாகப் பயன்படுத்துகிறது, ஆனால் வருமானத்தை அதிகரிக்க மிகவும் ஆக்கிரோஷமான அணுகுமுறையை பின்பற்றுகிறது. ஒரு பங்குக்கு $ 26 விலை, இது 3.15% விளைச்சலை வழங்குகிறது.