தள்ளுபடி விகிதத்தை நிர்ணயிப்பது துல்லியமாக கணிக்க கடினமாக இருக்கும் பல மாறிகள் அடங்கும் என்றாலும், தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க பகுப்பாய்வு அல்லது டி.சி.எஃப் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் மதிப்பீட்டில் மிகவும் பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்க பகுப்பாய்வு என்பது ஒரு மதிப்பீட்டு முறையாகும், இது முதலீட்டின் இலாபத்தை அல்லது வெறும் நம்பகத்தன்மையை தீர்மானிக்க முற்படும் எதிர்கால வருமானம் அல்லது முதலீட்டிலிருந்து வரும் பணப்புழக்கத்தை ஆராய்வதன் மூலம், பின்னர் அந்த பணப்புழக்கத்தை முதலீட்டின் மதிப்பிடப்பட்ட தற்போதைய மதிப்புக்கு வருமாறு தள்ளுபடி செய்கிறது.. இந்த மதிப்பிடப்பட்ட தற்போதைய மதிப்பு பொதுவாக நிகர தற்போதைய மதிப்பு அல்லது NPV என குறிப்பிடப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் மதிப்பீட்டிற்கு, தள்ளுபடி வீதம் பொதுவாக விரும்பிய அல்லது எதிர்பார்க்கப்படும் வருடாந்திர வருவாய் வீதமாகும்.
ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான தள்ளுபடி பணப்புழக்கத்தைக் கணக்கிடுகிறது
ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு, பின்வரும் காரணிகளை கணக்கீட்டில் சேர்க்க வேண்டும்:
- ஆரம்ப செலவு - கொள்முதல் விலை அல்லது சொத்தின் கீழ் செலுத்துதல். நிதி செலவுகள் - எந்தவொரு ஆரம்ப அல்லது எதிர்பார்க்கப்படும் நிதியுதவிக்கான வட்டி வீத செலவுகள். ஹோல்டிங் காலம் - ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு, வைத்திருக்கும் காலம் பொதுவாக ஐந்து முதல் இடைப்பட்ட காலத்திற்கு கணக்கிடப்படுகிறது. 15 ஆண்டுகள், இது முதலீட்டாளர்களுக்கும் குறிப்பிட்ட முதலீடுகளுக்கும் இடையில் வேறுபடுகிறது. கூடுதல் ஆண்டுக்கு ஆண்டு செலவுகள் - இதில் திட்டமிடப்பட்ட பராமரிப்பு மற்றும் பழுது செலவுகள் அடங்கும்; சொத்து வரிகள்; மற்றும் நிதிச் செலவுகளைத் தவிர வேறு ஏதேனும் செலவுகள். திட்டமிடப்பட்ட பணப்புழக்கங்கள் - சொத்தை சொந்தமாக வைத்திருப்பதன் மூலம் பெறப்பட்ட எந்தவொரு வாடகை வருமானத்தையும் ஆண்டுக்கு ஆண்டு திட்டமிடல். விற்பனை லாபம் - உரிமையாளர் எதிர்பார்க்கும் லாபத்தின் அளவு சொத்து விற்பனையின் முடிவில் உணரப்படும் திட்டமிடப்பட்ட வைத்திருக்கும் காலம்.
DCF கணக்கீட்டில் பல மாறிகள் மதிப்பிடப்பட வேண்டும்; இவை துல்லியமாக பின்வாங்குவது கடினம், மேலும் பழுது மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகள், திட்டமிடப்பட்ட வாடகை அதிகரிப்பு மற்றும் சொத்து மதிப்பு அதிகரிப்பு போன்றவற்றை உள்ளடக்குகிறது. இந்த உருப்படிகள் வழக்கமாக இப்பகுதியில் உள்ள ஒத்த பண்புகளின் கணக்கெடுப்பைப் பயன்படுத்தி மதிப்பிடப்படுகின்றன. எதிர்கால செலவுகள் மற்றும் பணப்புழக்கங்களைத் திட்டமிடுவதற்கான துல்லியமான புள்ளிவிவரங்களைத் தீர்மானிப்பது சவாலானது என்றாலும், இந்த கணிப்புகள் மற்றும் தள்ளுபடி வீதம் நிர்ணயிக்கப்பட்டவுடன், நிகர தற்போதைய மதிப்பைக் கணக்கிடுவது மிகவும் எளிமையானது மற்றும் கணினிமயமாக்கப்பட்ட கணக்கீடுகள் இலவசமாகக் கிடைக்கின்றன.
