தரை குத்தகை வரையறை

தரை குத்தகை என்றால் என்ன?

தரை குத்தகை என்பது ஒரு ஒப்பந்தமாகும், அதில் குத்தகைதாரர் குத்தகைக் காலத்தில் ஒரு சொத்தை அபிவிருத்தி செய்ய அனுமதிக்கப்படுவார், அதன் பிறகு நிலம் மற்றும் அனைத்து மேம்பாடுகளும் சொத்து உரிமையாளருக்கு மாற்றப்படும்.

ஒரு தரை குத்தகை எவ்வாறு செயல்படுகிறது

ஒரு விதிவிலக்கு உருவாக்கப்பட்டு, குத்தகைக் காலத்தில் ஏற்படும் அனைத்து தொடர்புடைய வரிகளும் குத்தகைதாரரால் செலுத்தப்பட வேண்டும் என்று விதிக்கப்படாவிட்டால் மேம்பாடுகள் சொத்து உரிமையாளருக்குச் சொந்தமானவை என்பதை ஒரு தரை குத்தகை குறிக்கிறது. குத்தகை காலம் காலாவதியானதும் நில உரிமையாளர் அனைத்து மேம்பாடுகளையும் ஏற்றுக்கொள்ள நிலத்தடி குத்தகை அனுமதிப்பதால், நில உரிமையாளர் சொத்தை அதிக விகிதத்தில் விற்கலாம். நில உரிமையாளர்கள் நிலத்தை மட்டுமே குத்தகைக்கு விடுவதால், நில குத்தகைகள் பெரும்பாலும் நில குத்தகை என்றும் அழைக்கப்படுகின்றன.

அவை முதன்மையாக வணிக இடத்தில் பயன்படுத்தப்பட்டாலும், ஷாப்பிங் வளாகங்கள் மற்றும் அலுவலக கட்டிடங்களில் காணப்படுவது போன்ற பிற வகையான வணிக குத்தகைகளிலிருந்து தரை குத்தகைகள் பெரிதும் வேறுபடுகின்றன. இந்த பிற குத்தகைகள் பொதுவாக குத்தகைதாரருக்கு அலகுக்கான பொறுப்பை ஏற்காது. அதற்கு பதிலாக, இந்த குத்தகைதாரர்கள் தங்கள் தொழில்களை நடத்துவதற்காக வாடகை வசூலிக்கப்படுகிறார்கள். ஒரு நில குத்தகை என்பது ஒரு நீண்ட காலத்திற்கு நிலத்தை குத்தகைக்கு விடுவதை உள்ளடக்கியது-பொதுவாக 50 முதல் 99 ஆண்டுகள் வரை-சொத்தின் மீது ஒரு கட்டிடத்தை நிர்மாணிக்கும் குத்தகைதாரருக்கு.

99 ஆண்டு குத்தகை என்பது பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் ஒரு பகுதிக்கான மிக நீண்ட குத்தகை காலமாகும். இது பொதுவான சட்டத்தின் கீழ் மிக நீண்ட காலமாக பயன்படுத்தப்பட்டது. இருப்பினும், 99 ஆண்டு குத்தகைகள் தொடர்ந்து பொதுவானவை, ஆனால் அவை சட்டத்தின் கீழ் நீண்ட காலமாக சாத்தியமில்லை.

நில குத்தகை நிலத்தை யார் வைத்திருக்கிறது, யார் கட்டிடத்தை வைத்திருக்கிறார்கள், மற்றும் சொத்தின் மேம்பாடுகளை வரையறுக்கிறது. பல நில உரிமையாளர்கள் தங்களது சொத்துக்களின் உரிமையை திட்டமிடல் காரணங்களுக்காக தக்கவைத்துக்கொள்வதற்கும், மூலதன ஆதாயங்களைத் தவிர்ப்பதற்கும், வருமானத்தையும் வருவாயையும் ஈட்டுவதற்கான ஒரு வழியாக நில குத்தகைகளைப் பயன்படுத்துகின்றனர். குத்தகைதாரர்கள் பொதுவாக எந்தவொரு மற்றும் அனைத்து செலவுகளுக்கும் பொறுப்பேற்கிறார்கள். கட்டுமானம், பழுதுபார்ப்பு, புனரமைத்தல், மேம்பாடுகள், வரி, காப்பீடு மற்றும் சொத்துடன் தொடர்புடைய எந்த நிதி செலவுகளும் இதில் அடங்கும்.

வாடகைதாரர்கள் பொதுவாக வாடகை, வரி, கட்டுமானம், காப்பீடு மற்றும் நிதி உள்ளிட்ட ஒரு குத்தகைக்கு அனைத்து நிதி அம்சங்களுக்கும் பொறுப்பேற்கிறார்கள்.

தரை குத்தகைக்கு எடுத்துக்காட்டு

தரை குத்தகைகள் பெரும்பாலும் உரிமையாளர்கள் மற்றும் பெரிய பெட்டிக் கடைகள் மற்றும் பிற வணிக நிறுவனங்களால் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. கார்ப்பரேட் தலைமையகம் பொதுவாக நிலத்தை வாங்கும், மேலும் குத்தகைதாரர் / டெவலப்பர் இந்த வசதியை நிர்மாணிக்கவும் பயன்படுத்தவும் அனுமதிக்கும். உங்களுக்கு அருகிலுள்ள ஒரு மெக்டொனால்டு, ஸ்டார்பக்ஸ் அல்லது டங்கின் டோனட்ஸ் ஒரு தரை குத்தகைக்கு கட்டுப்படுவதற்கு ஒரு நல்ல வாய்ப்பு உள்ளது.

ஜூலை 2016 இல், நியூயார்க்கை தளமாகக் கொண்ட முதலீட்டு நிறுவனமான அலையன்ஸ் பெர்ன்ஸ்டைன் 100.4 மில்லியன் டாலர் மதிப்புள்ள ஒப்பந்தத்தில் நியூயார்க் நகரத்தின் ஜார்ஜ் வாஷிங்டன் ஹோட்டலுக்காக பி.எல்.டி.ஜி மேனேஜ்மென்டில் இருந்து 99 ஆண்டு நில குத்தகைக்கு வாங்கினார். பி.எல்.டி.ஜி முதலில் ஹோட்டலை முன்கூட்டியே வாங்கியபோது வாங்கியது. இந்த கட்டிடம் மன்ஹாட்டனை தளமாகக் கொண்ட ஸ்கூல் ஆஃப் விஷுவல் ஆர்ட்ஸ் ஒரு மாணவர் தங்குமிடமாகப் பயன்படுத்தினாலும், பி.எல்.டி.ஜி ஏப்ரல் 2016 இல் ஒரு உணவகம், பார், மற்றும் தரைமட்ட கடைகள். இந்த சொத்து தற்போது நியூயார்க் நகரத்தின் ஃப்ளாடிரான் மாவட்டத்தில் உள்ள பூட்டிக் ஹோட்டலான ஃப்ரீஹேண்ட் ஹோட்டலாக செயல்படுகிறது.

எந்தவொரு தரை குத்தகையின் சில அடிப்படைகளும் பின்வருமாறு:

• குத்தகைக்கான விதிமுறைகள் நில உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரர் இருவரின் நிதியுதவி தொடர்பான நிபந்தனைகளைப் பயன்படுத்துக விதிகள் ஃபீஸ் டைட்டில் இன்சூரன்ஸ் டெஃபால்ட்

அடிபணிந்த எதிராக ஆதரிக்கப்படாத தரை குத்தகைகள்

தரை குத்தகைதாரர்கள் பெரும்பாலும் கடனைப் பெறுவதன் மூலம் மேம்பாடுகளுக்கு நிதியளிக்கின்றனர். ஒரு துணை நில குத்தகையில், குத்தகைதாரர் மேம்பாட்டிற்காக கடனில் தவறிவிட்டால், நிலத்தின் உரிமையாளர் சொத்தின் மீதான உரிமைகோரல்களுக்கு குறைந்த முன்னுரிமை அளிக்க ஒப்புக்கொள்கிறார். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், ஒரு மேம்பட்ட நில குத்தகை-நில உரிமையாளர் அடிப்படையில் எந்தவொரு முன்னேற்றம் தொடர்பான கடனுக்கும் குத்தகைதாரர் இயல்புநிலை ஏற்பட்டால், சொத்து பத்திரம் பிணையமாக செயல்பட அனுமதிக்கிறது. இந்த வகை தரை குத்தகைக்கு, குத்தகைதாரர் இயல்புநிலை ஏற்பட்டால் ஏற்படும் அபாயத்திற்கு ஈடாக நில உரிமையாளர் அதிக வாடகை கொடுப்பனவுகளை பேச்சுவார்த்தை நடத்தலாம். இது நில உரிமையாளருக்கும் பயனளிக்கக்கூடும், ஏனெனில் அவரது நிலத்தில் ஒரு கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பது அவரது சொத்தின் மதிப்பை அதிகரிக்கிறது.

இதற்கு நேர்மாறாக, ஒரு ஒருங்கிணைக்கப்படாத தரை குத்தகை, குத்தகைதாரர் மேம்பாட்டிற்காக கடனில் இயல்புநிலைக்கு வந்தால், சொத்து மீதான உரிமைகோரல்களின் முதன்மை முன்னுரிமையை நில உரிமையாளர் தக்க வைத்துக் கொள்ள அனுமதிக்கிறது. கடன் செலுத்தப்படாவிட்டால் கடனளிப்பவர் நிலத்தின் உரிமையை எடுத்துக் கொள்ளக்கூடாது என்பதால், கடன் வல்லுநர்கள் மேம்பாடுகளுக்காக அடமானத்தை நீட்டிக்க தயங்கக்கூடும். நில உரிமையாளர் சொத்தின் உரிமையை தக்க வைத்துக் கொண்டாலும், அவர்கள் பொதுவாக குத்தகைதாரருக்கு குறைந்த அளவு வாடகையை வசூலிக்க வேண்டும்.

தரை குத்தகையின் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்

ஒரு நில குத்தகை குத்தகைதாரர் மற்றும் நில உரிமையாளர் இருவருக்கும் பயனளிக்கும்.

குத்தகைதாரர் நன்மைகள்

தரை குத்தகை ஒரு குத்தகைதாரர் தங்களை வாங்க முடியாத ஒரு பிரதான இடத்தில் சொத்தை உருவாக்க அனுமதிக்கிறது. இந்த காரணத்திற்காக, ஹோல் ஃபுட்ஸ் மற்றும் ஸ்டார்பக்ஸ் போன்ற பெரிய சங்கிலி கடைகள் பெரும்பாலும் தங்கள் நிறுவன விரிவாக்க திட்டங்களில் தரை குத்தகைகளைப் பயன்படுத்துகின்றன.

ஒரு நில குத்தகைக்கு குத்தகைதாரர் நிலத்தை பாதுகாப்பதற்காக குறைந்த கட்டணம் செலுத்த வேண்டியதில்லை, ஏனெனில் சொத்தை வாங்குவது தேவைப்படும். எனவே, குறைந்த குத்தகை ஒரு நில குத்தகையைப் பெறுவதில் ஈடுபட்டுள்ளது, இது மற்ற நோக்கங்களுக்காக பணத்தை விடுவிக்கிறது மற்றும் நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் விளைச்சலை மேம்படுத்துகிறது.

தரை குத்தகைக்கு செலுத்தப்படும் எந்தவொரு வாடகையும் மாநில மற்றும் கூட்டாட்சி வருமான வரிகளுக்கு விலக்கு அளிக்கப்படலாம், அதாவது குத்தகைதாரரின் ஒட்டுமொத்த வரிச்சுமையை குறைப்பது.

நில உரிமையாளர் நன்மைகள்

நில உரிமையாளர் குத்தகைதாரரிடமிருந்து ஒரு நிலையான வருமானத்தைப் பெறுகிறார், அதே நேரத்தில் சொத்தின் உரிமையைத் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார். ஒரு நில குத்தகை பொதுவாக வாடகை மற்றும் பிற செலவுகளில் இயல்புநிலை ஏற்பட்டால் பாதுகாப்பை வழங்கும் வாடகை மற்றும் வெளியேற்ற உரிமைகளில் அதிகரிப்புக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கும் விரிவாக்க விதி உள்ளது.

தரை குத்தகைகளைப் பயன்படுத்தும் நில உரிமையாளருக்கு வரி சேமிப்புகளும் உள்ளன. அவர்கள் ஒரு குத்தகைதாரருக்கு ஒரு சொத்தை நேரடியாக விற்றால், விற்பனையின் லாபத்தை அவர்கள் உணருவார்கள். இந்த வகை குத்தகையை செயல்படுத்துவதன் மூலம், அவர்கள் எந்த ஆதாயங்களையும் புகாரளிப்பதைத் தவிர்க்கிறார்கள். ஆனால் அவர்கள் பெறும் வாடகைக்கு சில வரி தாக்கங்கள் இருக்கலாம்.

தரை குத்தகைக்கு விதிக்கப்பட்டுள்ள விதிகளைப் பொறுத்து, ஒரு நில உரிமையாளர் அதன் பயன்பாடு மற்றும் அது எவ்வாறு அபிவிருத்தி செய்யப்படுவது உள்ளிட்ட சொத்தின் மீது சில கட்டுப்பாட்டைத் தக்க வைத்துக் கொள்ளலாம். இதன் பொருள் நில உரிமையாளர் நிலத்தில் எந்த மாற்றங்களையும் அங்கீகரிக்கவோ அல்லது மறுக்கவோ முடியும்.

குத்தகைதாரர் குறைபாடுகள்

ஏதேனும் மாற்றங்கள் செய்யப்படுவதற்கு முன்னர் நில உரிமையாளர்களுக்கு ஒப்புதல் தேவைப்படலாம் என்பதால், குத்தகைதாரர் சொத்தின் பயன்பாடு அல்லது வளர்ச்சியில் சாலைத் தடைகளை சந்திக்க நேரிடும். இதன் விளைவாக, குத்தகைதாரருக்கு அதிக கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் குறைந்த நெகிழ்வுத்தன்மை இருக்கலாம்.

நில குத்தகை செயல்முறையுடன் தொடர்புடைய செலவுகள் குத்தகைதாரர் ஒரு சொத்தை நேரடியாக வாங்குவதை விட அதிகமாக இருக்கலாம். வாடகை, வரி, மேம்பாடுகள், அனுமதி, அத்துடன் நில உரிமையாளரின் ஒப்புதலுக்கான காத்திருப்பு நேரங்கள் அனைத்தும் விலை உயர்ந்தவை.

நில உரிமையாளர் குறைபாடுகள்

குத்தகைகளில் முறையான விதிகள் மற்றும் உட்பிரிவுகளை வைக்காத நில உரிமையாளர்கள், குத்தகைதாரர்களின் சொத்துக்களின் வளர்ச்சிக்கு கட்டுப்பாட்டை இழக்கிறார்கள். இதனால்தான் இரு தரப்பினரும் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பு தங்கள் குத்தகைகளை மதிப்பாய்வு செய்வது எப்போதும் முக்கியம்.

சொத்து அமைந்துள்ள இடத்தைப் பொறுத்து, நில குத்தகையைப் பயன்படுத்துவது நில உரிமையாளருக்கு அதிக வரி தாக்கங்களைக் கொண்டிருக்கக்கூடும். விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் லாபத்தை அவர்கள் உணரவில்லை என்றாலும், வாடகை வருமானமாகக் கருதப்படுகிறது. எனவே வாடகைக்கு சாதாரண விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்படுகிறது, இது வரிச்சுமையை அதிகரிக்கக்கூடும்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• ஒரு குத்தகை என்பது குத்தகைக் காலத்தில் ஒரு குத்தகைதாரர் சொத்தை உருவாக்கக்கூடிய ஒரு ஒப்பந்தமாகும், அதன் பின்னர் அது சொத்து உரிமையாளருக்கு மாற்றப்படுகிறது. வணிக நில உரிமையாளர்களிடையே பொதுவாக நில குத்தகைகள் நடைபெறுகின்றன, அவர்கள் பொதுவாக 50 முதல் 99 ஆண்டுகள் வரை குத்தகைதாரர்களுக்கு குத்தகைக்கு விடுகிறார்கள். சொத்தின் மீது கட்டிடங்களை நிர்மாணித்தல். இல்லையெனில் நிலத்தை வாங்க முடியாதவர்கள் நில குத்தகையுடன் சொத்தை உருவாக்க முடியும், அதே நேரத்தில் நில உரிமையாளர்கள் ஒரு நிலையான வருமானத்தைப் பெறுகிறார்கள் மற்றும் அவர்களின் சொத்தின் பயன்பாடு மற்றும் மேம்பாட்டின் மீது கட்டுப்பாட்டைத் தக்க வைத்துக் கொள்ளலாம்.