வீடுகளை புரட்டுதல்: வாங்குவதை விட இது சிறந்ததா

புரட்டுதல் எதிராக வாடகை வருமான பண்புகள்: ஒரு கண்ணோட்டம்

புரட்டுவது அல்லது வாங்குவது மற்றும் வைத்திருப்பது சிறந்த ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு உத்தி என்ற கேள்விக்கு ஒரு சரியான பதில் இல்லை. மாறாக, ஒரு முறையை மற்றொன்றுக்கு மேல் தேர்வு செய்வதற்கான முடிவு முதலீட்டாளரின் ஒட்டுமொத்த முதலீட்டு இலக்குகளை கருத்தில் கொள்ளும் வெளிப்படையான மூலோபாய திட்டத்தின் ஒரு பகுதியாக இருக்க வேண்டும். தற்போதுள்ள சந்தையால் வழங்கப்படும் வாய்ப்புகளும் பரிசீலனைகளில் அடங்கும்.

ரியல் எஸ்டேட்டில் ஏன் முதலீடு செய்ய வேண்டும்?

பின்வரும் பல காரணங்களுக்காக வீட்டு ரியல் எஸ்டேட் உரிமை சில்லறை முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து அதிகரித்து வரும் ஆர்வத்தை பெற்று வருகிறது:

• ரியல் எஸ்டேட் பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களை விட கணிக்கக்கூடிய வருமானத்தை வழங்குகிறது. ரியல் எஸ்டேட் ஒரு பணவீக்க ஹெட்ஜை வழங்குகிறது, ஏனெனில் வாடகை விகிதங்கள் மற்றும் முதலீட்டு பணப்புழக்கம் பொதுவாக பணவீக்க வீதத்தை விட உயரும். முதலீட்டாளர்கள் உறுதியாக இல்லாத காலங்களில் ரியல் எஸ்டேட் மூலதனத்திற்கு ஒரு சிறந்த இடத்தை வழங்குகிறது பங்கு மற்றும் பத்திர சந்தைகளில் அல்லது முதலீட்டாளர்கள் பங்குகள், கடன் கருவிகள் மற்றும் பிற சொத்துக்களில் நீண்டகால வருவாய் போதுமானதாக இருக்காது என்று எதிர்பார்க்கும்போது. ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் உருவாக்கப்பட்ட ஈக்விட்டி மற்ற முதலீட்டு வாய்ப்புகளுக்கு நிதியளிப்பதற்கான சிறந்த தளத்தை வழங்குகிறது. முதலீடு செய்வதற்கான மூலதனத்தைப் பெறுவதற்கு கடன் வாங்குவதற்குப் பதிலாக (அதாவது, விளிம்பில் பங்குகளை வாங்குதல்), முதலீட்டாளர்கள் மற்ற திட்டங்களுக்கு நிதியளிப்பதற்காக தங்கள் பங்குகளுக்கு எதிராக கடன் வாங்கலாம். ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கு எதிராக கடன் வாங்குவதற்கான ஒப்பீட்டு எளிமை, அடமான வட்டியின் விலக்குடன் இணைந்து, கூடுதல் நிதி அபாயத்தை எடுத்துக்கொள்ள வசதியாக இருக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு பிற வாய்ப்புகளுக்கு நிதியளிப்பதற்கான குறைந்த விலை முறையாக இந்த விருப்பத்தை உருவாக்குகிறது. பணப்புழக்கத்தை வழங்குவதோடு கூடுதலாக உரிமையாளர்களுக்கு, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் ஒரு வீடாகவோ அல்லது வேறு ஏதேனும் நோக்கத்திற்காகவோ பயன்படுத்தப்படலாம் (வெளிப்படையாக, அதே நேரத்தில் அல்ல).

சந்தை காரணிகளின் தாக்கம்

புரட்டலின் தாக்கங்களை கோடிட்டுக் காட்ட அல்லது முடிவை எடுக்க, ஒவ்வொரு மூலோபாயத்திற்கும் உள்ளார்ந்த சிக்கல்களை ஒருவர் புரிந்து கொள்ள வேண்டும். பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களுடன் ஒப்பிடும்போது, ​​ரியல் எஸ்டேட் என்பது ஒப்பீட்டளவில் திறமையற்ற சந்தையாகும், இது குறைந்த பரிவர்த்தனை அளவு மற்றும் சொத்து மற்றும் சந்தை தரவுகளால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, அவை பெரும்பாலும் வெளிப்படையானவை அல்ல. ரியல் எஸ்டேட் வாய்ப்புகளை கண்டுபிடிப்பதில் உள்ள சிரமம், சந்தையின் பணப்புழக்கத்துடன் இணைந்து, ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை பங்கு மற்றும் பத்திர வர்த்தகங்களை விட செயல்படுத்த மிகவும் கடினமாகவும் விலை உயர்ந்ததாகவும் ஆக்குகிறது.

பிளஸ் பக்கத்தில், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகளில் ஏற்ற இறக்கங்கள் மிகவும் மெதுவாக நிகழ்கின்றன. குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறையால் மதிப்பிடப்படுகிறது, தொடர்ச்சியான வர்த்தகத்தால் அல்ல, இதன் விளைவாக முதலீட்டு வருமானம் பங்கு மற்றும் பத்திர வருவாயை விட அதிக கணிக்கக்கூடிய மற்றும் குறைந்த நிலையற்றதாக இருக்கும். ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான தேவை உள்ளூர் மக்கள்தொகை, வேலைகள் மற்றும் பொது பொருளாதாரம் போன்ற நீண்டகால பொருளாதார போக்குகளால் பாதிக்கப்படுவதால், ரியல் எஸ்டேட் உயர் மற்றும் குறைந்த மதிப்புகள் மற்றும் பரிவர்த்தனை அளவுகளின் காலங்களை நீட்டித்துள்ளது.

நீண்டகால மேல்நோக்கிய போக்கில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் அதிகரித்த தேவை மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் "சூரியன் பிரகாசிக்கும் போது வைக்கோல்" செய்யும் காலங்களால் வகைப்படுத்தப்படுகின்றன, அதே நேரத்தில் கீழ் சந்தைகள் வரையறுக்கப்பட்ட வர்த்தகங்களைக் காட்ட முனைகின்றன, சந்தை புத்துயிர் பெறும் வரை முதலீட்டாளர்கள் காகித இழப்புகளை எடுத்துக்கொள்வார்கள், அவர்கள் மீண்டும் உணர முடியும் லாபங்கள்.

ஒட்டுமொத்த முதலீட்டு உத்திகளில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் ஒப்பீட்டளவில் அதிக செலவை நிரூபிக்க, பங்குகளில், 000 200, 000 முதலீட்டிற்கும் சொத்தில் சமமான முதலீட்டிற்கும் உள்ள வித்தியாசத்தை ஒப்பிடுக. ஒரு பெரிய ஈக்விட்டி வெளிப்பாட்டை எடுக்கும்போது, ​​ஒரு முதலீட்டாளர் உடனடியாக முதலீட்டின் ஒரு பகுதியை லாபத்திற்காக விற்கலாம் மற்றும் நிலுவைத் தொகையை டாலர்-செலவு சராசரிக்கு வைத்திருக்க முடியும், அதே நேரத்தில் அவர்கள் எதிர்கால சாத்தியமான லாபங்களுக்காகக் காத்திருக்கிறார்கள், அல்லது அந்தத் தொழிலில் அல்லது நிறுவனத்தில் நீண்டகால நிலையை எடுக்கலாம். ஒரு, 000 200, 000 சொத்தில் ஒரு ஒற்றை குடும்ப வீட்டிலிருந்து இரண்டு சிறிய சொத்துக்கள் வரை இருக்கலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) போன்ற பத்திரப்படுத்தப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளைத் தவிர, குடியிருப்பு சொத்தின் ஒரு சிக்கல் என்னவென்றால், அது எளிதில் உட்பிரிவு செய்யப்படவில்லை. ஒரு குறிப்பிட்ட வெளிப்பாட்டில் முதலீட்டாளர் அச able கரியமாக இருந்தால், பங்குகள் போன்ற பிற வகை முதலீடுகளுடன், அவர் அல்லது அவள் வெளிப்பாடுகளை வழித்தோன்றல்களுடன் "பணிநீக்கம்" செய்யலாம் அல்லது முதலீட்டின் ஒரு பகுதியை விற்பதன் மூலம். ரியல் எஸ்டேட் மூலம், ஒரு முதலீட்டாளருக்கு முழு உரிமையும் இருந்தால், வெளிப்பாட்டைக் குறைப்பதற்கான ஒரே நடைமுறை வழி, சொத்தில் கூட்டாண்மை நலன்களை விற்பதுதான், இது கட்டுப்பாடு, சட்ட மற்றும் மேலாண்மை சிக்கல்களுக்கு வழிவகுக்கும்.

புரட்டுவதன் நன்மை தீமைகள்

சொத்து முதலீடுகளை புரட்டுவதன் மிகத் தெளிவான நன்மை என்னவென்றால், உடனடியாக ஆதாயங்களை உணர்ந்து கொள்ளும் திறன் மற்றும் குறைந்த பட்ச நேரத்திற்கு மூலதனத்தைக் கட்டுப்படுத்துதல். மேலும், பங்குச் சந்தையைப் போலல்லாமல், ஒரு நாளின் நடுவில் திரும்பக்கூடிய, ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகள் மிகவும் எளிதாக கணிக்கப்படுகின்றன, மேலும் சொத்துக்களை புரட்டுவதற்கு முதலீட்டாளர்களுக்கு ஈடுசெய்யும் நீட்டிக்கப்பட்ட காலங்களை உருவாக்க முடியும். இந்த அர்த்தத்தில், புரட்டுதல் பண்புகள் ஒரு பாதுகாப்பான முதலீட்டு உத்தி என்று கருதப்படலாம், ஏனெனில் இது குறைந்த நேரத்திற்கு மூலதனத்தை ஆபத்தில் வைத்திருக்க வேண்டும் என்பதோடு, ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருப்பதில் உள்ளார்ந்த மேலாண்மை மற்றும் குத்தகை அபாயங்கள் இல்லாததால்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கான வாங்க / விற்பனை அணுகுமுறையில் இரண்டு முக்கிய வகை சொத்துக்களைப் பயன்படுத்தலாம். முதலாவது வீடுகள் அல்லது குடியிருப்புகள் தற்போதைய சந்தை மதிப்பிற்குக் கீழே வாங்கப்படலாம், ஏனெனில் அவை நிதி நெருக்கடியில் உள்ளன. இரண்டாவதாக, சரிசெய்தல்-மேல், கட்டமைப்பு, வடிவமைப்பு சிக்கல்கள் அல்லது நிபந்தனை சிக்கல்களைக் கொண்ட ஒரு சொத்து, மதிப்பை உருவாக்க அதைக் கடக்க முடியும்.

துன்பகரமான பண்புகளில் கவனம் செலுத்தும் முதலீட்டாளர்கள், தங்கள் சொத்துக்களை இனி நிர்வகிக்கவோ அல்லது பராமரிக்கவோ முடியாத வீட்டு உரிமையாளர்களை அடையாளம் காண்பதன் மூலமாகவோ அல்லது அதிக மதிப்புள்ள மற்றும் இயல்புநிலைக்குச் செல்லும் அபாயத்தில் உள்ள சொத்துக்களைக் கண்டுபிடிப்பதன் மூலமாகவோ செய்கிறார்கள். ஃபிக்ஸர்களை விரும்புவோர், மறுபுறம், ஒரு சொத்தை மறுவடிவமைப்பார்கள் அல்லது மேம்படுத்துவார்கள், இதனால் அது வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு சிறப்பாகச் செயல்படும் அல்லது அபார்ட்மென்ட் குடியிருப்போருக்கு மிகவும் திறமையானதாக இருக்கும்.

இந்த தந்திரோபாயத்தைப் பயன்படுத்தி, ஒரு நிர்ணயிப்பாளரை வாங்குபவர் அதிக முதலீட்டு வருவாயை உருவாக்க குறைந்த அடிப்படையில் சொத்து வாங்குவதை எதிர்த்து மதிப்புகளை அதிகரிக்க முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தை நம்பியுள்ளார். நிச்சயமாக, பண்புகளை புரட்டும்போது இந்த இரண்டு உத்திகளையும் இணைப்பது சாத்தியமாகும், மேலும் பல முதலீட்டாளர்கள் அதைச் செய்கிறார்கள்.

இருப்பினும், புரட்டுதல் பண்புகள் நீண்ட கால முதலீடுகளை எதிர்கொள்ளாத செலவு மற்றும் வரி சிக்கல்களை உருவாக்கலாம். புரட்டுவதில் ஈடுபடும் செலவுகள் நிறைய பணம் கோரக்கூடும், இது பணப்புழக்க சிக்கல்களுக்கு வழிவகுக்கும். பரிவர்த்தனை செலவுகள் வாங்குவது மற்றும் விற்பது இரண்டிலும் மிக அதிகமாக இருப்பதால், அவை லாபத்தை கணிசமாக பாதிக்கும். சொத்துக்களின் விரைவான திருப்பம் (மற்றும் வெற்றிகரமான புரட்டுதல் ஒப்பந்தங்களில் வேகம் எல்லாம்) வரி பில்களை உயர்த்தக்கூடிய வருமானத்தில் ஊசலாட்டங்களை உருவாக்க முடியும் - குறிப்பாக நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரி விதிகளைப் பயன்படுத்திக்கொள்ள விஷயங்கள் மிக வேகமாக நகர்ந்தால்.

மேலும், இந்த வாய்ப்புகளை கண்டுபிடிப்பது நீடித்த, சீரான காலப்பகுதியில் கடினமாக இருக்கும். பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்களுக்கு, புரட்டுதல் பண்புகள் நீண்ட கால முதலீட்டு திட்டத்தை விட ஒரு தந்திரோபாய மூலோபாயமாக கருதப்பட வேண்டும்.

ஹோல்டிங்கின் நன்மை தீமைகள்

ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது மற்றும் வைத்திருப்பது பெரும் செல்வத்தை குவிப்பதற்கான ஒரு செய்முறையாகும் என்பது அனைவரும் அறிந்த உண்மை. அமெரிக்காவிலும் வெளிநாட்டிலும் பெரும்பாலான "பழைய பணம்" நில உரிமையின் மூலம் குவிக்கப்பட்டது. விலைகள் குறைந்து வரும் காலங்கள் இருந்தபோதிலும், நில மதிப்புகள் எப்போதுமே நீண்ட காலத்திற்கு மீளப்பெறுகின்றன, ஏனெனில் குறைந்த அளவிலான நில வழங்கல் உள்ளது.

எவ்வாறாயினும், நீண்டகால ரியல் எஸ்டேட் உரிமையானது எண்ணற்ற மேலாண்மை மற்றும் சட்ட சிக்கல்களைக் கொண்டுள்ளது, இதில் பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களில் முதலீட்டாளர்கள் ஒருபோதும் போராட வேண்டியதில்லை. ரியல் எஸ்டேட் உரிமையானது ஒரு மேலாண்மை-தீவிர முயற்சியாகும், இது பல முதலீட்டாளர்களின் திறன் தொகுப்பிற்கு வெளியே உள்ளது.

ஈக்விட்டி முதலீட்டாளர்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தை, ஒரு குறிப்பிட்ட நிறுவனம் மற்றும் அதன் வணிக உத்திகளை செயல்படுத்துவதற்கான நிர்வாகத்தின் திறனை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான திறன்களைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். ஒரு நீண்டகால ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளருக்கு அதே திறன்கள் தேவை, ஆனால் அவரது வணிக சொத்துக்களை உருவாக்கி செயல்படுத்துவதற்கான கூடுதல் பொறுப்பு உள்ளது.

பல முதலீட்டாளர்கள், குறிப்பாக முதல் முறையாக வாடகை சொத்து உரிமையாளர்கள், நில உரிமையாளராக இருப்பதால் வரும் பொறுப்புகளைச் சமாளிக்கத் தயாராக இல்லை அல்லது மோசமாக உள்ளனர். தரமான குத்தகைதாரர்களைக் கண்டுபிடிப்பதும், அவர்களின் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்வதும், சொத்தின் பராமரிப்பு மற்றும் பராமரிப்பைக் கையாள்வதும் ஒரு மன அழுத்தமான மற்றும் நேரத்தைச் செலவழிக்கும் செயலாக இருக்கக்கூடும், ஆனால் ஒருவரின் முதலீட்டில் இருந்து தொடர்ந்து வரும் பணப்புழக்கத்தை உறுதிப்படுத்த வெற்றிகரமான சொத்து மேலாண்மை அவசியம்.

நீண்டகால ரியல் எஸ்டேட் உரிமையில் உள்ளார்ந்த அபாயங்கள் மிகச் சிறந்தவை, ஆனால் தணிக்கப்பட்டால், முதலீட்டாளர் அவற்றை ஏற்றுக்கொள்வதற்கு ஈடுசெய்யப்படுவார். இந்த அபாயங்களில் பெரும்பாலானவை, சொத்துக்களை வாங்குதல் மற்றும் விற்பது போன்ற பரிவர்த்தனை அபாயங்கள், சொத்தின் நல்வாழ்வுக்கான அபாயங்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களைக் கண்டுபிடித்து சேவை செய்வதற்கான அபாயங்கள் ஆகியவை முறையற்ற அபாயங்களாகக் கருதப்படுகின்றன, அல்லது பொருத்தமான எண்ணிக்கையில் இருந்தால் பன்முகப்படுத்தக்கூடிய முதலீட்டு அபாயங்கள் முதலீடுகள் நன்கு வடிவமைக்கப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோவில் வாங்கப்படுகின்றன. பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்களின் பிரச்சனை என்னவென்றால், ரியல் எஸ்டேட் மூலதன-தீவிரமானது. இந்த அபாயங்களைத் தணிக்க போதுமான சொத்து வாங்குவதற்குத் தேவையான தொகை அவற்றின் வழிமுறைகளுக்கு அல்லது திறன்களுக்கு வெளியே உள்ளது.

ஒரு மூலோபாயத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது

பண்புகளை புரட்டுவதா அல்லது அவற்றை நீண்ட காலமாக வைத்திருப்பது மிகவும் பொருத்தமான உத்தி என்பதை தீர்மானிக்க, ஒருவர் சில முக்கியமான கேள்விகளுக்கு பதிலளிக்க வேண்டும். ஒரு முதலீட்டாளர் மூலதன ஒதுக்கீடு ஒரு நிரந்தரமா அல்லது நிலையற்றதா என்பதையும், இது ஒட்டுமொத்த முதலீட்டு மூலோபாயத்தின் முக்கிய பகுதியாக உள்ளதா அல்லது வருமானத்தை மேம்படுத்துவதற்கான வழிமுறையா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டும். ஒருவர் தங்கள் முதலீட்டு இலாகாக்களின் இந்த பகுதிக்கு என்ன ஆபத்து மற்றும் வருவாய் விகிதம் பொருத்தமானது என்பதையும், முதலீட்டாளருக்கு எந்தவொரு வகை முதலீட்டையும் சேர்த்து மேலாண்மை பொறுப்புகளை ஏற்க பொருத்தமான சகிப்புத்தன்மையும் திறமையும் உள்ளதா என்பதையும் தீர்மானிக்க வேண்டும்.

பன்முகப்படுத்தப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோவை வாங்க மூலதனம் கிடைக்கவில்லை எனில், வீட்டு உரிமையாளர்கள் அல்லது வாடகைதாரர்களால் தனிப்பட்ட சொத்து அபாயங்கள் மற்றும் சொத்துக்கான தேவை இல்லாமை உள்ளிட்ட முறையற்ற அபாயத்தை எடுக்க வருங்கால முதலீட்டாளர் தயாராக இருக்க வேண்டும். வாங்க-மற்றும்-விற்க மூலோபாயத்தை எடுக்க முடிவெடுப்பதில், ஒரு முதலீட்டாளர் துன்பகரமான விற்பனை பண்புகள் அல்லது சரிசெய்தல்-மேலாளர்களைக் கண்டறியும் திறனைக் கொண்டிருக்கிறாரா என்பதையும் தீர்மானிக்க வேண்டும். இந்த பரிவர்த்தனை மூலோபாயத்தில், தரகு, நிதி மற்றும் நிறைவு கட்டணம் உள்ளிட்ட கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பக்கங்களில் பரிவர்த்தனை செலவுகளை சமாளிக்க ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டு காலத்திற்குள் மூலதனத்தை போதுமான நேரமாக மாற்ற முடியுமா என்பதை தீர்மானிக்க வேண்டியது அவசியம்.

அடிக்கோடு

கேள்விக்குரிய இரண்டு உத்திகளுக்கிடையேயான தேர்வு ஒருவரின் குறிப்பிட்ட நிதி நிலைமை மற்றும் முதலீட்டு இலக்குகளைப் பொறுத்தது என்றாலும், நீண்டகால ஹோல்டிங் உத்தி பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட்டை அவர்களின் ஒட்டுமொத்த முதலீட்டு இலாகாக்களின் முக்கிய பகுதியாகப் பயன்படுத்துபவர்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது; ரியல் எஸ்டேட் ஒரு துணை அல்லது வருவாய் அதிகரிக்கும் தந்திரமாக பயன்படுத்தப்படும்போது பண்புகளை புரட்டுவது மிகவும் பொருத்தமானது.

செல்வத்தை குவித்து, தங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளிலிருந்து வருமானத்தைப் பெற விரும்பும் முதலீட்டாளர்கள், நீண்ட காலத்திற்கு ரியல் எஸ்டேட்டை வைத்திருப்பதைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும், மற்ற முதலீட்டு வாய்ப்புகளுக்கு நிதியளிப்பதற்காக போர்ட்ஃபோலியோவில் கட்டப்பட்ட ஈக்விட்டியைப் பயன்படுத்தி, சொத்துக்களை ஒரு சந்தையில் விற்பனை செய்வதற்கான சாத்தியக்கூறுகளுடன். புரட்டுதல் பண்புகள் என்பது ஒரு தந்திரோபாயமாகும், இது பங்கு மற்றும் பத்திர சந்தைகளில் வாய்ப்புகள் குறைவாக இருக்கும் காலங்களுக்கு அல்லது தற்போதைய சந்தை அனுமதிக்கும் வரை குறுகிய கால மூலதன ஆதாயங்களை உணர விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது.