தனியார் அடமானக் காப்பீட்டை விஞ்சுவது எப்படி

அடமானத்தில் தனியார் அடமானக் காப்பீட்டை (பிஎம்ஐ) செலுத்த யாரும் விரும்பவில்லை. இது மலிவானது அல்ல, இது கடனின் மாதச் செலவைச் சேர்க்கிறது. நீங்கள் PMI ஐத் தவிர்க்க முடியுமா என்பதைக் கண்டறிவது, நீங்கள் ஏன் முதலில் அதில் சிக்கிக்கொண்டிருக்கலாம் என்பதைப் புரிந்துகொள்வதன் மூலம் தொடங்குகிறது.

அடமானத்தை எழுத்துறுதி அளிப்பதில் கடன் வழங்குநர்கள் பயன்படுத்தும் ஆபத்து நடவடிக்கைகளில் ஒன்று அடமானத்தின் கடன்-க்கு-மதிப்பு (எல்.டி.வி) விகிதம். கடனின் அளவை வீட்டின் மதிப்பால் வகுப்பதன் மூலம் இது ஒரு எளிய கணக்கீடு ஆகும். எல்.டி.வி விகிதம் அதிகமாக இருந்தால், அடமானத்தின் ஆபத்து விவரம் அதிகமாகும். எல்.டி.வி விகிதம் 80% க்கும் அதிகமான அடமானங்கள் தனியார் அடமானக் காப்பீடு (பி.எம்.ஐ) கடன் வாங்கியவரால் செலுத்தப்பட வேண்டும். ஏனென்றால், சொத்தின் மதிப்பில் 20% க்கும் குறைவான உரிமையாளர் கடன் வாங்குவதில் இயல்புநிலைக்கு அதிகமாக இருப்பதாகக் கருதப்படுகிறது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• தனியார் அடமானக் காப்பீடு (பிஎம்ஐ) வீட்டுக் கடனைப் பெறுவதற்கான விலையுயர்ந்த தேவையாக இருக்கலாம். 80% க்கும் அதிகமான எல்டிவி விகிதத்துடன் அடமானங்களில் தனியார் அடமானக் காப்பீடு தேவைப்படலாம். பிஎம்ஐ தவிர்ப்பது உங்கள் மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளை குறைத்து உங்கள் வீட்டை மேலும் அதிகரிக்கச் செய்யலாம் பி.எம்.ஐ.யைத் தவிர்ப்பதற்கான பாதையைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது வீட்டின் மதிப்பை எதிர்பார்ப்பது ஒரு முக்கிய தீர்மானிக்கும் காரணியாகும்.

ஆழத்தில் பி.எம்.ஐ.

எடுத்துக்காட்டாக, நீங்கள் வாங்கும் வீட்டின் விலை, 000 300, 000 மற்றும் கடன் தொகை 0 270, 000 (அதாவது நீங்கள் $ 30, 000 கீழே செலுத்தியுள்ளீர்கள்), இது எல்டிவி விகிதத்தை 90% உற்பத்தி செய்கிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம். நீங்கள் பெறும் அடமான வகையைப் பொறுத்து மாதாந்திர பிஎம்ஐ கட்டணம் $ 117 முதல் $ 150 வரை இருக்கும். (சரிசெய்யக்கூடிய வீத அடமானங்கள் அல்லது ARM களுக்கு நிலையான வீத அடமானங்களை விட அதிக PMI கொடுப்பனவுகள் தேவை.)

இருப்பினும், பி.எம்.ஐ ஒரு நிரந்தர தேவை அல்ல. அடமானத்தின் எல்.டி.வி விகிதம் 78% ஐ அடமானம் மற்றும் அடமானத்தின் மீதான முதன்மை குறைப்பு மற்றும் வீட்டு விலை பாராட்டு ஆகியவற்றின் மூலம் கடன் வழங்குநர்கள் பி.எம்.ஐ. எல்டிவி விகிதத்தைக் குறைப்பதன் ஒரு பகுதி வீட்டு விலை பாராட்டுதலால் ஏற்பட்டால், பாராட்டு அளவை சரிபார்க்க நீங்கள் ஒரு புதிய மதிப்பீட்டிற்கு பணம் செலுத்த வேண்டியிருக்கும் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

பி.எம்.ஐ செலுத்துவதற்கு மாற்றாக இரண்டாவது அடமானத்தைப் பயன்படுத்துவது அல்லது பிக்கிபேக் கடன் என்று அழைக்கப்படுகிறது. இது எவ்வாறு செயல்படுகிறது என்பது இங்கே: நீங்கள் வீட்டு மதிப்பில் 80% க்கு சமமான தொகையுடன் முதல் அடமானத்தைப் பெறுகிறீர்கள், இதன் மூலம் PMI ஐத் தவிர்த்து, பின்னர் வீட்டின் விற்பனை விலைக்கு சமமான தொகையுடன் இரண்டாவது அடமானத்தை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். கீழே செலுத்துதல் மற்றும் முதல் அடமானத்தின் அளவு.

மேலேயுள்ள எடுத்துக்காட்டில் இருந்து எண்களைப் பயன்படுத்தி, நீங்கள் முதல் அடமானத்தை, 000 240, 000 க்கு எடுத்துக்கொள்வீர்கள், $ 30, 000 கீழே செலுத்தி, இரண்டாவது அடமானத்தை $ 30, 000 க்கு பெறுவீர்கள். இது முதல் அடமானத்தின் எல்டிவி விகிதம் 80% என்பதால் பிஎம்ஐ செலுத்த வேண்டிய தேவையை நீக்குகிறது; இருப்பினும், உங்களிடம் இப்போது இரண்டாவது அடமானமும் உள்ளது, இது உங்கள் முதல் அடமானத்தை விட அதிக வட்டி விகிதத்தைக் கொண்டிருக்கும். பல வகையான இரண்டாவது அடமானங்கள் கிடைத்தாலும், அதிக வட்டி விகிதம் நிச்சயமாக பாடத்திற்கு சமமானது. இருப்பினும், முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களுக்கான ஒருங்கிணைந்த கொடுப்பனவுகள் பொதுவாக முதல் அடமானம் மற்றும் பிஎம்ஐ செலுத்துதல்களை விட குறைவாக இருக்கும்.

பரிமாற்றங்கள்

மொத்தத்தில், பி.எம்.ஐ.க்கு வரும்போது, ​​உங்களிடம் ஒரு வீட்டின் விற்பனை விலை அல்லது மதிப்பில் 20% க்கும் குறைவாக இருந்தால், குறைந்த கட்டணமாக பயன்படுத்த, உங்களுக்கு இரண்டு அடிப்படை விருப்பங்கள் உள்ளன:

1. "தனியாக" முதல் அடமானத்தைப் பயன்படுத்தவும் மற்றும் அடமானத்தின் எல்டிவி 78% அடையும் வரை பிஎம்ஐ செலுத்தவும், அந்த நேரத்தில் பிஎம்ஐ அகற்றப்படலாம். இரண்டாவது அடமானத்தைப் பயன்படுத்தவும். இது பெரும்பாலும் பி.எம்.ஐ செலுத்துவதை விட குறைந்த ஆரம்ப அடமான செலவுகளை ஏற்படுத்தும். இருப்பினும், இரண்டாவது அடமானம் வழக்கமாக முதல் அடமானத்தை விட அதிக வட்டி விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளது, மேலும் அதை செலுத்துவதன் மூலமோ அல்லது முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களை ஒரு புதிய தனித்தனி அடமானமாக மறுநிதியளிப்பதன் மூலமோ மட்டுமே அகற்ற முடியும், இது எல்டிவி 80% அல்லது அதற்கும் குறைவாக அடையும் போது (எனவே எந்த PMI தேவையில்லை).

இந்த முடிவில் பல மாறிகள் விளையாடலாம். உதாரணத்திற்கு:

• இரண்டாவது அடமானத்திற்கு வட்டி செலுத்துவதோடு தொடர்புடைய வரி சேமிப்புக்கு எதிராக பி.எம்.ஐ செலுத்துவதோடு தொடர்புடைய வரி சேமிப்புகளை ஒப்பிடுக. 2017 வரிச் சட்டம் அடமான வட்டி விலக்குக்கான வரம்புகளை மாற்றியுள்ளது, எனவே உங்கள் நிதி நிலைமை குறித்து ஒரு கணக்காளரைச் சரிபார்க்கவும். பி.எம்.ஐ.க்கு எதிராக ஒரு புதிய மதிப்பீட்டின் விலையை ஒப்பிடுக. முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானத்தை மறுநிதியளிப்பதற்கான செலவுகளை ஒரு தனித்தனியாக அடமான. ஆரம்ப அடமான முடிவின் நேரத்திற்கும் முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்கள் மறுநிதியளிக்கப்பட்ட நேரத்திற்கும் இடையில் வட்டி விகிதங்கள் உயரக்கூடிய அபாயத்தைக் கவனியுங்கள். இரண்டு விருப்பங்களின் முதன்மைக் குறைப்பின் வெவ்வேறு விகிதங்களைப் பாருங்கள். பணத்தின் நேர மதிப்பைக் குறிப்பிடவும் (தி நீங்கள் இப்போது செலவழிக்கும் பணம் எதிர்காலத்தில் அதே தொகையை விட அதிகமாக இருக்கும் என்ற எண்ணம்).

இருப்பினும், முடிவில் மிக முக்கியமான மாறுபாடு வீட்டு விலை பாராட்டுக்கான எதிர்பார்க்கப்படும் வீதமாகும். பி.எம்.ஐ செலுத்த வேண்டிய இரண்டாவது அடமானத்தைப் பெறுவதற்குப் பதிலாக - பி.எம்.ஐ செலுத்த வேண்டிய தனியாக முதல் அடமானத்தை நீங்கள் தேர்வுசெய்தால் - எல்.டி.வி 78% இருக்கும் இடத்திற்கு உங்கள் வீடு எவ்வளவு விரைவாக மதிப்பைப் பாராட்டக்கூடும், மேலும் பி.எம்.ஐ அகற்றப்படலாம் ? இது தீர்மானிக்கும் காரணியாகும், எனவே, இப்போது நாம் கவனம் செலுத்துவோம்.

பாராட்டு: முடிவெடுப்பதற்கான திறவுகோல்

இங்கே மிக முக்கியமான முடிவுக் காரணி: தனியாக முதல் அடமானத்திலிருந்து பி.எம்.ஐ நீக்கப்பட்டவுடன், நீங்கள் செலுத்த வேண்டிய மாதாந்திர கட்டணம் முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களின் ஒருங்கிணைந்த கொடுப்பனவுகளை விட குறைவாக இருக்கும். இது இரண்டு கேள்விகளை எழுப்புகிறது. முதலில், பி.எம்.ஐ அகற்றப்படுவதற்கு எவ்வளவு காலம் ஆகும்? இரண்டாவதாக, ஒவ்வொரு விருப்பத்துடனும் தொடர்புடைய சேமிப்புகள் என்ன?

வீட்டு விலை பாராட்டு விகிதத்தின் வெவ்வேறு மதிப்பீடுகளின் அடிப்படையில் இரண்டு எடுத்துக்காட்டுகள் கீழே உள்ளன.

எடுத்துக்காட்டு 1: வீட்டு விலை பாராட்டுதலின் மெதுவான வீதம்

கீழேயுள்ள அட்டவணைகள் பி.எம்.ஐ உடன் தனியாக, 30 ஆண்டு, நிலையான-வீத அடமானத்தின் மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளை ஒப்பிடுகின்றன, 30 ஆண்டு நிலையான-வீத முதல் அடமானத்துடன் 30 ஆண்டு / 15 ஆண்டுகளில் இரண்டாவது அடமானத்துடன் இணைக்கப்படுகின்றன.

அடமானங்கள் பின்வரும் பண்புகளைக் கொண்டுள்ளன:

படம் 2 இல் , வீட்டு விலை பாராட்டுதலின் ஆண்டு விகிதங்கள் மதிப்பிடப்படுகின்றன.

முதன்மை குறைப்பு மற்றும் வீட்டு விலை பாராட்டு ஆகியவற்றின் மூலம் எல்டிவி 78% ஐ எட்டும்போது 60 வது மாதத்தில் தனியாக முதல் அடமானத்தின் மொத்த மாதாந்திர கொடுப்பனவிலிருந்து PM 120 பிஎம்ஐ கட்டணம் கைவிடப்படுவதைக் கவனியுங்கள் ( படம் 3 ஐப் பார்க்கவும்).

படம் 4 இல் உள்ள அட்டவணை முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களின் ஒருங்கிணைந்த மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளைக் காட்டுகிறது. மாதாந்திர கட்டணம் நிலையானது என்பதைக் கவனியுங்கள். வட்டி விகிதம் ஒரு சராசரி சராசரி. எல்.டி.வி என்பது முதல் அடமானம் மட்டுமே.

முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானத்தைப் பயன்படுத்தி, முதல் 60 மாதங்களுக்கு month 85 டாலர்கள் மாதத்திற்கு சேமிக்க முடியும். இது மொத்த சேமிப்பு $ 5, 100 க்கு சமம். 61 வது மாதத்தில் தொடங்கி, தனியாக இருக்கும் முதல் அடமானம் அடமானங்களின் மீதமுள்ள விதிமுறைகளுக்கு மாதத்திற்கு $ 35 என்ற நன்மையைப் பெறுகிறது. $ 5, 100 ஐ $ 35 ஆல் வகுத்தால், நமக்கு 145 கிடைக்கிறது. வேறுவிதமாகக் கூறினால், மெதுவான வீட்டு விலை மதிப்பின் இந்த சூழ்நிலையில், 61 மாதத்தில் தொடங்கி, பிஎம்ஐ இல்லாமல் தனியாக இருக்கும் முதல் அடமானத்தின் கட்டண நன்மை பெற இன்னும் 145 மாதங்கள் ஆகும். ஒருங்கிணைந்த முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களின் ஆரம்ப நன்மையைத் திரும்பப் பெறுங்கள். (பணத்தின் நேர மதிப்பு கருதப்பட்டால் இந்த காலம் நீடிக்கப்படும்.)

எடுத்துக்காட்டு 2: வீட்டு விலை பாராட்டுதலின் விரைவான வீதம்

கீழே உள்ள எடுத்துக்காட்டு மேலே காட்டப்பட்டுள்ள அதே அடமானங்களை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இருப்பினும், பின்வரும் வீட்டு விலை பாராட்டு மதிப்பீடுகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

இந்த எடுத்துக்காட்டில், இரண்டு விருப்பங்களுக்கான மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளின் ஒரு அட்டவணையை மட்டுமே காண்பிக்கிறோம் ( படம் 6 ஐப் பார்க்கவும்). விரைவான வீட்டு விலை பாராட்டு காரணமாக 13 வது மாதத்தில் இந்த வழக்கில் பிஎம்ஐ கைவிடப்படுவதைக் கவனியுங்கள், இது எல்டிவியை விரைவாக 78% ஆகக் குறைக்கிறது.

விரைவான வீட்டு விலை பாராட்டுதலுடன், பிஎம்ஐ ஒப்பீட்டளவில் விரைவாக அகற்றப்படலாம்.

ஒருங்கிணைந்த அடமானங்கள் 12 மாதங்களுக்கு $ 85 செலுத்தும் நன்மையை மட்டுமே கொண்டுள்ளன. இது மொத்த சேமிப்பு 0 1, 020 க்கு சமம். 13 ஆம் மாதத்தில் தொடங்கி, தனியாக அடமானம் செலுத்தும் நன்மை $ 35 ஆகும். 0 1, 020 ஐ 35 ஆல் வகுத்தால், ஒருங்கிணைந்த முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களின் ஆரம்ப சேமிப்பைச் செய்ய 29 மாதங்கள் ஆகும் என்பதை நாங்கள் தீர்மானிக்க முடியும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், 41 வது மாதத்தில் தொடங்கி, பி.எம்.ஐ உடன் தனியாக முதல் அடமானத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதன் மூலம் கடன் வாங்குபவர் நிதி ரீதியாக சிறப்பாக இருப்பார். (பணத்தின் நேர மதிப்பு கருதப்பட்டால் இந்த காலம் நீடிக்கப்படும்.)

அடிக்கோடு

• நீங்கள் பி.எம்.ஐ செலுத்தத் தேர்வுசெய்தால், எல்.டி.வி 78% ஐ அடைந்தவுடன் அதை ஒரு மதிப்பீட்டின் மூலம் அகற்றலாம்.முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானங்களின் கலவையைப் பயன்படுத்த நீங்கள் தேர்வுசெய்தால், நீங்கள் ஆரம்ப கட்டண சேமிப்புகளைப் பெற வாய்ப்புள்ளது. எவ்வாறாயினும், இரண்டாவது அடமானத்தை அகற்றுவதற்கான ஒரே வழி, இது முதல் அடமானத்தை விட அதிக வட்டி விகிதத்தைக் கொண்டு செல்லக்கூடும், அதை செலுத்துவதன் மூலம் அல்லது உங்கள் முதல் மற்றும் இரண்டாவது கடன்களை புதிய தனியாக அடமானமாக மறுநிதியளிப்பதன் மூலம்.