பொருளடக்கம்
- ஈக்விட்டி ஸ்ட்ரிப்பிங்கின் அடிப்படைகள்
- HELOC களைப் பயன்படுத்துதல்
- இரண்டாவது அடமானத்தை இழுக்கிறது
- ஹோம்ஸ்டெட் விலக்குகளைப் பயன்படுத்துதல்
- நட்பு கடன்கள் உத்தி
- குறுக்கு பிணையாக்கம்
- ரியல் எஸ்டேட் எல்.எல்.சி.
- அடிக்கோடு
ஈக்விட்டி ஸ்ட்ரிப்பிங் - ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் பங்கு மதிப்பைக் குறைக்கும் செயல்முறை - மிகப் பழமையான சொத்து-பாதுகாப்பு உத்திகளில் ஒன்றாகும். அடிப்படையில், கடனாளர்களைப் பெறுவதற்கு சிறிய அல்லது சமபங்கு இல்லாத அளவிற்கு கடனுடன் ஒரு சொத்தை அடைக்க வேண்டும். மற்றொரு தரப்பினருக்கு சொத்துக்கு எதிராக உரிமை கோருவதன் மூலம், உரிமையாளர்கள் பணப்புழக்கங்கள் மற்றும் சொத்தின் பயன்பாடு ஆகியவற்றின் மீது கட்டுப்பாட்டைத் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார்கள், அதே நேரத்தில் எந்தவொரு சட்ட தீர்ப்பையும் பூர்த்தி செய்ய முயற்சிப்பவர்களுக்கு சொத்தை அழகற்றதாக ஆக்குகிறார்கள். இது ஒரு நேரடியான அணுகுமுறை என்றாலும், அதன் செயல்திறனை உறுதிப்படுத்த சில தேவைகள் பூர்த்தி செய்யப்பட வேண்டும். இந்த மூலோபாயத்தை செயல்படுத்துவதற்கான பல்வேறு வழிகள் உரிமையாளர்களுக்கு அதிகரிக்கும் நன்மைகளை வழங்குகின்றன.
ஈக்விட்டி ஸ்ட்ரிப்பிங்கின் அடிப்படைகள்
முன்கூட்டியே தீர்வு முறைகேடு, ஈக்விட்டி பறித்தல் அல்லது இணைமயமாக்கல் ஆகியவற்றுடன் குழப்பமடையக்கூடாது, ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் உரிமையைப் பாதுகாப்பதற்காக, அந்த சொத்துக்களில் உள்ள பங்குகளை கடனாளர்களின் பார்வையில் பயனற்றதாக மாற்றுவதன் மூலம் செயல்படுத்தப்படுகிறது. பல வேறுபட்ட ஈக்விட்டி-ஸ்ட்ரிப்பிங் உத்திகள் இருந்தாலும், அவை அனைத்தும் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை பெரிய பங்கு நலன்களைக் கொண்டிருக்காமல் கட்டுப்படுத்துகின்றன. சொத்தில் உள்ள பங்குகளை பெறுவது கடினம் அல்லது விலை உயர்ந்ததாக மாற்றுவதன் மூலம், உரிமையாளர்கள் தங்கள் வீடுகளையும் பிற சொத்துக்களையும் சட்ட நடவடிக்கைகளில் இணைப்பதில் இருந்து காப்பிடுவார்கள் என்று நம்புகிறார்கள். யோசனை எளிதானது: ஒரு சொத்தின் கட்டுப்பாட்டையும் இன்பத்தையும் வைத்திருங்கள், ஆனால் கடனாளரைப் பெறுவதற்கு சிறிதளவு அல்லது சமபங்கு இல்லை. (மேலும், முன்கூட்டியே மோசடிகளைத் தவிர்ப்பதைப் படிக்கவும்.)
அதே நேரத்தில், எந்தவொரு சொத்து-பாதுகாப்பு மூலோபாயத்தையும் போலவே, பாதுகாப்பு தேவைப்படும் நேரத்திற்கு முன்பே ஈக்விட்டி ஸ்ட்ரிப்பிங் நன்றாக செயல்படுத்தப்பட வேண்டும். ஒரு சட்ட நடைமுறையின் போது எந்தவொரு சொத்து-திட்ட மூலோபாயத்தையும் செயல்படுத்துவது வழக்கமாக நீதிமன்றங்களால் முறையற்றதாக கருதப்படும். எடுத்துக்காட்டாக, சொத்துக்களை வேறொருவரின் பெயரில் வைக்க முயற்சிப்பது ஒரு மோசடி பரிமாற்றமாகக் கருதப்படும், இது சொத்துக்களை மறைப்பதற்கான ஒரே நோக்கங்களுக்காக செய்யப்படுகிறது.
பாரம்பரியமாக, ஈக்விட்டி ஸ்ட்ரிப்பிங்கின் மிகவும் பொதுவான வடிவம் (ஸ்ப ous சல் ஸ்ட்ரிப்பிங் என்று அழைக்கப்படுகிறது) என்பது ஒரு துணைக்கு தலைப்பை விட்டுக்கொடுப்பதாகும், அவர் நிதி காரணங்களுக்காக வழக்குத் தொடரப்படுவதற்கான வாய்ப்பு குறைவாக இருந்தது. விவாகரத்து இப்போது சட்டபூர்வமான பொறுப்பை விட சொத்துக்களுக்கு அதிக அச்சுறுத்தலாக இருப்பதால் இந்த முன்னர் பயனுள்ள மூலோபாயம் இனி பயன்படுத்தப்படாது.
HELOC களைப் பயன்படுத்துதல்
இந்த நாட்களில், இணைப்பின் நிகழ்தகவைக் குறைப்பதற்கான பொதுவான வழி, சொத்துக்கு எதிராக கடன் வாங்குவதும், மற்றொரு தரப்பினருக்கு கடன் கடமைக்கு உரிமை கொடுப்பதும் ஆகும். கடன் வாங்குவதற்கான மிகவும் பொதுவான வடிவம் வீட்டு ஈக்விட்டி வரி கடன் (HELOC). ஒரு ஹெலோக் உடன், கடனளிப்பவருக்கு சொத்தின் சமபங்குக்கு எதிராக ஒரு உரிமை வழங்கப்படுகிறது, இது கடனுக்கான பிணையமாக செயல்படுகிறது. கடனளிக்கப்படாத ஈக்விட்டி கடன் கூட கடன் வாங்குபவருக்கு குறிப்பிடத்தக்க ஆபத்தை உருவாக்காமல் ஒருவரின் புத்தகங்களின் ஈக்விட்டியை கணிசமாகக் குறைக்கும். கிரெடிட்டின் பெரும்பாலான ஈக்விட்டி வரிகள் நிதியைப் பயன்படுத்தாததற்கு கட்டணம் வசூலிப்பதில்லை மற்றும் அமைக்க மிகவும் மலிவானவை (இலவசமாக இல்லாவிட்டால்). கடனளிப்பவர் ஒரு சொத்தின் உண்மையான ஈக்விட்டியைப் பெறுவது ஹெலோக்ஸ் மிகவும் கடினமாகவும் விலையுயர்ந்ததாகவும் ஆக்குகிறது, மேலும் கடன் வாங்குபவரின் பணப்புழக்கத்தை பாதிக்காமல், கடன் நடவடிக்கைகளை சட்ட நடவடிக்கைகளைத் தொடங்குவதைத் தடுக்கும்.
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மீது பணம் செலுத்தப்படாத ஹெலோக் வைப்பது எந்தவொரு சொத்துக்கும் பாதுகாப்புக்கான முதல் வரியாகும்; இது அவசரநிலைகள் அல்லது பிற எதிர்பாராத நிதிக் கடமைகளுக்குப் பயன்படுத்தக்கூடிய நிதி ஆதாரத்தையும் வழங்குகிறது. இது பணமளிக்காமல் இருந்தால், தேவையான வட்டி அல்லது அசல் திருப்பிச் செலுத்துதல் வடிவத்தில் எந்தவொரு நிதி அபாயத்தையும் ஹெலோக் சேர்க்காது. உண்மையில் வங்கிக்கு எவ்வளவு கடன்பட்டிருக்கிறது என்பதை கடனாளர்களால் சொல்ல முடியாது என்பதால், இந்த மூலோபாயம் ஒரு தரப்பினரை சொத்தை பின்பற்றுவதை ஊக்கப்படுத்துவதில் பயனுள்ளதாக இருக்கும், ஆனால் கடன் வழங்குபவர் நீதிமன்றத்திற்கு செல்ல முடிவு செய்தால் அது குறைவான செயல்திறன் கொண்டது.
இரண்டாவது அடமானத்தை இழுக்கிறது
மிகவும் பயனுள்ள, ஆபத்தானதாக இருந்தாலும், பாதுகாப்பு வழிமுறையானது நிதியளிக்கப்பட்ட கடன்களை ஒரு ஹெலோக் அல்லது இரண்டாவது அடமான வடிவில் பயன்படுத்துவதாகும். கடனுக்கு நிதியளிக்கப்படும் போது, கடன் வழங்குபவர் ஒரு முன்னுரிமை உரிமையைப் பெறுகிறார், அதாவது கடன் வாங்கிய தொகைக்கான ஈக்விட்டிக்கு எதிரான கூற்று, இது எந்தவொரு கடனாளியின் தீர்ப்பையும் மீறுகிறது. இந்த வழக்கில், சொத்தின் ஈக்விட்டி உண்மையில் கடன் வாங்கிய மூலதனத்தின் அளவால் குறைக்கப்படுகிறது, இது சட்ட வழிமுறைகள் மூலம் மீட்டெடுக்க முடியாது, மேலும் வழக்குத் தொடர கடன் வழங்குநரின் உந்துதலை மேலும் குறைக்கிறது.
ஹோம்ஸ்டெட் விலக்குகளைப் பயன்படுத்துதல்
பல மாநிலங்களில் வீட்டுவசதி விலக்குகள் உள்ளன, அவை ஒரு நிதிக் கடமையை பூர்த்தி செய்ய கடனாளர் கைப்பற்றக்கூடிய ஒரு வீட்டின் ஈக்விட்டியின் அளவைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன. இருப்பினும், பெரும்பாலான மக்களுக்கு, வீட்டுவசதி விலக்கு என்பது வீட்டின் பங்கு மதிப்பின் ஒரு பகுதியை மட்டுமே பாதுகாக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, அடமானம் இல்லாத $ 400, 000 வீடு மற்றும் 100, 000 டாலர் வீட்டு விலக்கு ஆகியவை சாத்தியமான சட்டப்பூர்வ உரிமைகோரல்களுக்கு வெளிப்படும், 000 300, 000 ஈக்விட்டி இருக்கும். இந்த சூழ்நிலையில், சொத்தின் மீது சில வகையான கடனை வைத்திருப்பது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும், இதனால் பங்கு ஒருபோதும், 000 100, 000 க்கு மேல் இருக்காது. ஏதேனும் நடந்தால் மற்றும் ஒரு தீர்ப்பு உள்ளிடப்பட்டால், ஒரு கடன் வழங்குபவர் சொத்து பதிவுகளைப் பார்ப்பார், வீட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவார், மற்றும் விலையுயர்ந்த சட்ட நடவடிக்கைகளால் அதிகம் பெறமுடியாது என்று முடிவு செய்வார்.
இருப்பினும், கடனுக்கு நிதியளிப்பதில் உள்ள பிரச்சினை இரு மடங்காகும். ஒன்று, சொத்து உரிமையாளர் மூலதனத்திற்கான ஒரு பயன்பாட்டைக் கண்டுபிடிக்க வேண்டும், அது உண்மையான சொத்தின் முதலீட்டைப் போலவே அல்லது அதற்கு மேற்பட்டதாக இருக்கும். இரண்டாவதாக, உரிமையாளர் தேவையான மாதாந்திர அசல் மற்றும் வட்டி செலுத்துதல்கள் அல்லது கடனளிப்பவரின் அபாய முன்கூட்டியே கடன் மூலம் கடனை பராமரிக்க முடியும். சொத்து உரிமையாளர்கள் மூலதனத்திற்காக தங்கள் சொத்துக்களை அகற்றி பங்குச் சந்தையில் முதலீடு செய்வதாக பல கணக்குகள் உள்ளன. காளை சந்தைகளில் கொண்டாடப்படும் இந்த மூலோபாயம், சந்தை வீழ்ச்சியின் நீண்ட காலங்களில் முன்கூட்டியே கடன் விகிதங்களைத் தூண்டியது. இந்த மூலோபாயத்தை கருத்தில் கொள்ளும்போது, பெரும்பாலான மக்கள் தங்கள் சொத்துக்களில் இருந்து வெளியேற்றப்பட்ட வருமானத்தை எவ்வாறு சரியாகப் பயன்படுத்துவது அல்லது முதலீடு செய்வது என்று யோசிக்கத் தவறிவிடுகிறார்கள். (பின்னணி தகவலுக்கு, எங்கள் இன்வெஸ்டோபீடியா சிறப்பு அம்சத்தைப் பாருங்கள்: சப் பிரைம் அடமானங்கள் .)
நட்பு கடன்கள் உத்தி
முன்கூட்டியே அபாயத்தைக் குறைக்க, சில உரிமையாளர்கள் தனிப்பட்ட முறையில் தங்களுக்குத் தெரிந்த ஒருவரால் கட்டுப்படுத்தப்படும் ஒரு வணிகத்திலிருந்து அல்லது நம்பிக்கையிலிருந்து நட்பு கடனைப் பெறுகிறார்கள். தனிப்பட்ட உறவின் காரணமாக, மெதுவான அல்லது இல்லாத கடன் கொடுப்பனவுகளின் போது கடன் வழங்குபவர் முன்கூட்டியே அறிவிக்க மாட்டார் என்று உரிமையாளர்கள் கருதுகின்றனர். இந்த நட்பு கடன்கள் பல உண்மையானவை என்று தோன்றாததால் இறுதியில் மோசடி என நிராகரிக்கப்படுகின்றன.
ஒவ்வொரு அதிகார வரம்புக்கும் அதன் சொந்த குறிப்பிட்ட விதிமுறைகள் இருந்தாலும், கடக்க, ஒரு குறிப்பிட்ட பொருளாதார நோக்கத்திற்காக கடன் செய்யப்பட வேண்டும், முறையாக ஆவணப்படுத்தப்பட வேண்டும், மற்றும் அடமான உரிமை தாக்கல் செய்யப்பட வேண்டும். மிக முக்கியமாக, அசல் மற்றும் வட்டி செலுத்துதல்கள் சரியான நேரத்தில் மற்றும் கடன் ஆவணங்களின்படி செய்யப்பட வேண்டும். சொத்து பாதுகாப்பிற்காக வைக்கப்பட்டுள்ள பல கடன்கள் நீதிமன்றங்களால் தள்ளுபடி செய்யப்படுகின்றன, ஏனெனில் கடன் வாங்கியவர் ஒருபோதும் அடமானக் கொடுப்பனவுகளைச் செய்யவில்லை அல்லது ஆவணப்படுத்தவில்லை.
குறுக்கு பிணையாக்கம்
குறுக்கு இணைப்படுத்தல் என்பது ஒரு சொத்தில் ஈக்விட்டியைச் சுற்றியுள்ள மற்றொரு சொத்து பாதுகாப்பு உத்தி ஆகும், அந்த பங்கு பல சொத்துக்களுக்கு பிணையமாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. அதில் நிலுவையில் உள்ள உரிமை இல்லை என்றாலும், அதை இணைக்க முடியாது, ஏனெனில் இது மற்றொரு கடன் அல்லது உத்தரவாதத்தின் வட்டியைப் பாதுகாக்க நிற்கிறது.
இது எவ்வாறு செயல்படுகிறது: ஒரே குழுவிற்கு சொந்தமான இரண்டு நிறுவனங்களுக்கு சொத்து உள்ளது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். நிறுவனம் # 1 நிறுவனம் # 2 க்கு கடன் அளிக்கிறது மற்றும் அதன் சொத்தை பிணையமாக பயன்படுத்துகிறது. நிறுவனம் # 2 பின்னர் கடன் வருமானத்தை நிறுவனத்திற்கு # 1 க்கு சமமான கடனைக் கொடுக்கிறது மற்றும் அதன் சொத்தை பிணையமாக உறுதியளிக்கிறது. ஒரே உரிமையாளர் குழுவிற்கு வெளியே எந்தப் பணமும் இல்லாமல், இரு சொத்துக்களும் சொத்து உரிமையாளர்களைக் கொண்டுள்ளன, இப்போது அவை கடன் வழங்குநர்களிடமிருந்து பாதுகாக்கப்படுகின்றன. நிறுவனம் # 1 மீது வழக்குத் தொடரப்பட்டு, சொத்துக்கு எதிராக ஒரு தீர்ப்பு பெறப்பட்டால், பிந்தையது இன்னும் பிரச்சினை இல்லாமல் பயன்படுத்தப்படலாம்.
இறுதியில், அது விற்கப்படும் போது, வருமானம் தற்போதுள்ள அடமானக் கடனை அடைக்கப் பயன்படுகிறது, மேலும் கடனளிப்பவருக்கு சொத்துக்களுக்கு எந்தவிதமான உதவியும் இல்லாமல் போகும். இது மிகவும் எளிமையான மற்றும் வெளிப்படையான எடுத்துக்காட்டு என்றாலும், கடலோர நிறுவனங்கள் மற்றும் தனியார் அறக்கட்டளைகளைப் பயன்படுத்தி மிகவும் சிக்கலான கட்டமைப்புகள் பெரும்பாலும் கடனாளர்களுக்கு உண்மையான உரிமையைத் தீர்மானிப்பது அல்லது பரிவர்த்தனைகள் நேர்மையானவை அல்ல என்பதை நிரூபிப்பது கடினம்.
ரியல் எஸ்டேட் எல்.எல்.சி.
வாடகை ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருப்பது அதிக ஆபத்துள்ள முயற்சி. சொத்தை சொந்தமாக வைத்திருத்தல் மற்றும் நிர்வகித்தல் ஆகியவற்றின் சட்டபூர்வமான பொறுப்பிலிருந்து சொத்தை பாதுகாப்பது மிகவும் கடினம். இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட் எல்.எல்.சிகளைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், உரிமையாளர்கள் தங்களது மற்ற சொத்துக்களை தங்கள் ரியல் எஸ்டேட் நடவடிக்கைகளிலிருந்து பாதுகாக்க ஒரு முறையைக் கண்டறிந்துள்ளனர், மேலும் நேர்மாறாகவும். ஒற்றை-சொத்து எல்.எல்.சிக்குள் சொத்து வைத்திருப்பதன் மூலம், சொத்து மீது மட்டுமே வழக்குத் தொடர முடியும், இது மற்ற சொத்துகளின் உரிமையாளர்களை இணைப்பிலிருந்து பாதுகாக்கிறது.
எல்.எல்.சி ஒரு சட்டப்பூர்வ நிறுவனம் என்பதால், உரிமையாளருக்கு எதிராக வழக்குத் தொடர விரும்பும் கடனாளிகள் எல்.எல்.சியில் உரிமையாளரின் ஆர்வத்தை மட்டுமே தொடர முடியும். சொத்துக்களை மேலும் காப்பதற்காக, ஒற்றை-சொத்து எல்.எல்.சிக்கள் பெரும்பாலும் நெவாடா போன்ற மாநிலத்தில் பதிவுசெய்யப்பட்ட நிர்வகிக்கப்பட்ட எல்.எல்.சி ஹோல்டிங் நிறுவனத்திற்கு சொந்தமானவை, இது சார்ஜிங் ஆர்டரை நிறுவனத்தைத் தாக்கும் ஒரே முறையாக அனுமதிக்கிறது. கட்டணம் வசூலிக்கும் உத்தரவு கடன் வழங்குநர்களை உறுப்பினராக நுழைவதற்கு மட்டுமே அனுமதிப்பதால், அவர்கள் ஒருபோதும் மேலாளரிடமிருந்து வருமான விநியோகங்களைப் பெற மாட்டார்கள், ஆனால் வரிக் கடன்களைப் பெறுவார்கள்; இது நிதி ரீதியாக ஏற்றுக்கொள்ள முடியாதது. சுவாரஸ்யமாக போதுமானது, எல்.எல்.சி-அடிப்படையிலான பெரும்பாலான உத்திகள் ஒரு ஹெலோக் வழியாக பங்குகளை அகற்றவும், நிதியைப் பயன்படுத்தி மற்ற ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்யவோ அல்லது புதுப்பிக்கவோ பரிந்துரைக்கின்றன.
அடிக்கோடு
சிந்தனை மற்றும் நன்கு வடிவமைக்கப்பட்ட திட்டத்தின் ஒரு பகுதியாக செய்யப்படும்போது, ஈக்விட்டி அகற்றுவது மிகவும் சக்திவாய்ந்த சொத்து-பாதுகாப்பு கருவியாக இருக்கும். ரியல் எஸ்டேட் எல்.எல்.சி அமைப்பு போன்ற பிற பாதுகாப்பு உத்திகளுடன் இது பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது, இது சொத்து மற்றும் உரிமையாளரை ஒரே மாதிரியாக பாதுகாக்கிறது. இந்த உத்திகள் கடன் வருவாயின் மூலோபாய பயன்பாட்டைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும், மேலும் அவை தேவைப்படுவதை முன்கூட்டியே செயல்படுத்த வேண்டும், இதனால் நீதிமன்றங்கள் மோசடி இடமாற்றங்களாகக் கருதப்படுவதைத் தவிர்க்க வேண்டும். எந்தவொரு சொத்து-பாதுகாப்பு மூலோபாயத்தையும் போலவே, எந்தவொரு கடன்கள் அல்லது சட்ட ஆவணங்கள் செயல்படுத்தப்படுவதற்கு முன்பு இந்த பகுதியில் அறிவுள்ள ஒரு வழக்கறிஞரை அணுக வேண்டும். (மேலும் அறிய, எங்கள் அடமான அடிப்படைகள் டுடோரியலைப் பார்க்கவும் .)
