வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடன்

வணிக ரியல் எஸ்டேட் (CRE) என்பது வருமானம் ஈட்டும் சொத்து, இது வணிகத்திற்காக (குடியிருப்புக்கு பதிலாக) மட்டுமே பயன்படுத்தப்படுகிறது. சில்லறை விற்பனை நிலையங்கள், வணிக மையங்கள், அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் வளாகங்கள் மற்றும் ஹோட்டல்கள் இதற்கு எடுத்துக்காட்டுகள். நிதி - இந்த சொத்துக்களின் கையகப்படுத்தல், மேம்பாடு மற்றும் கட்டுமானம் உட்பட - பொதுவாக வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடன்கள் மூலம் நிறைவேற்றப்படுகிறது: வணிகச் சொத்தின் மீதான உரிமையாளர்களால் பாதுகாக்கப்பட்ட அடமானங்கள்.

வீட்டு அடமானங்களைப் போலவே, வங்கிகளும் சுயாதீன கடன் வழங்குநர்களும் வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்டில் கடன் வாங்குவதில் தீவிரமாக ஈடுபட்டுள்ளனர். மேலும், காப்பீட்டு நிறுவனங்கள், ஓய்வூதிய நிதிகள், தனியார் முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் அமெரிக்க சிறு வணிக நிர்வாகத்தின் 504 கடன் திட்டம் உள்ளிட்ட பிற ஆதாரங்கள் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான மூலதனத்தை வழங்குகின்றன.

இங்கே, வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன்கள், அவை குடியிருப்புக் கடன்களிலிருந்து எவ்வாறு வேறுபடுகின்றன, அவற்றின் பண்புகள் மற்றும் கடன் வழங்குநர்கள் எதைப் பார்க்கிறார்கள் என்பதைப் பார்ப்போம்.

வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடன்களை விளக்குவது

தனிநபர்கள் எதிராக நிறுவனங்கள்

குடியிருப்பு அடமானங்கள் பொதுவாக தனிநபர் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு செய்யப்படுகின்றன என்றாலும், வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன்கள் பெரும்பாலும் வணிக நிறுவனங்களுக்கு (எ.கா., நிறுவனங்கள், டெவலப்பர்கள், வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாண்மை, நிதி மற்றும் அறக்கட்டளைகள்) செய்யப்படுகின்றன. வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருப்பதற்கான குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்காக இந்த நிறுவனங்கள் பெரும்பாலும் உருவாகின்றன.

ஒரு நிறுவனத்திற்கு நிதி தட பதிவு அல்லது எந்தவொரு கடன் மதிப்பீடும் இருக்காது, இந்நிலையில் கடன் வழங்குபவர் கடனுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்க அந்த நிறுவனத்தின் அதிபர்கள் அல்லது உரிமையாளர்கள் தேவைப்படலாம். இது கடன் வழங்குநருக்கு ஒரு தனிநபருடன் (அல்லது தனிநபர்களின் குழு) கடன் வரலாற்றை வழங்குகிறது - மேலும் கடன் இயல்பு ஏற்பட்டால் அவர்கள் யாரிடமிருந்து மீள முடியும். கடனளிப்பவருக்கு இந்த வகை உத்தரவாதம் தேவையில்லை, மற்றும் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும்போது சொத்து மீட்பதற்கான ஒரே வழிமுறையாக இருந்தால், கடனை மறுசீரமைப்பு அல்லாத கடன் என்று அழைக்கப்படுகிறது, அதாவது கடன் வழங்குபவர் யாருக்கும் அல்லது வேறு எதற்கும் எதிராக எந்த உதவியும் இல்லை சொத்தை விட.

கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் அட்டவணைகள்

ஒரு குடியிருப்பு அடமானம் என்பது ஒரு வகை கடன்தொகை கடனாகும், இதில் குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில் வழக்கமான தவணைகளில் கடன் திருப்பிச் செலுத்தப்படுகிறது. மிகவும் பிரபலமான குடியிருப்பு அடமான தயாரிப்பு 30 ஆண்டு நிலையான வீத அடமானமாகும், ஆனால் குடியிருப்பு வாங்குபவர்களுக்கு 25 ஆண்டு மற்றும் 15 ஆண்டு அடமானங்கள் உட்பட வேறு வழிகள் உள்ளன. நீண்ட கால கடனளிப்பு காலங்கள் பொதுவாக சிறிய மாதாந்திர கொடுப்பனவுகள் மற்றும் கடனின் வாழ்நாளில் அதிக மொத்த வட்டி செலவுகளை உள்ளடக்குகின்றன, அதே நேரத்தில் குறுகிய கடன்தொகை காலங்கள் பொதுவாக பெரிய மாதாந்திர கொடுப்பனவுகள் மற்றும் குறைந்த மொத்த வட்டி செலவுகளைக் கொண்டுள்ளன.

வீட்டுக் கடன்கள் கடனின் ஆயுள் முழுவதும் மன்னிப்பு பெறுகின்றன, இதனால் கடன் காலத்தின் முடிவில் கடன் முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்தப்படுகிறது. % 200, 000 30 ஆண்டு நிலையான வீத அடமானத்தை 5% எனக் கொண்ட கடன் வாங்குபவர், எடுத்துக்காட்டாக, 360 மாதாந்தம் 0 1, 073.64 செலுத்துவார், அதன் பிறகு கடன் முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்தப்படும்.

குடியிருப்புக் கடன்களைப் போலன்றி, வணிகக் கடன்களின் விதிமுறைகள் பொதுவாக ஐந்து ஆண்டுகள் (அல்லது குறைவாக) முதல் 20 ஆண்டுகள் வரை இருக்கும், மேலும் கடனளிப்பு காலம் பெரும்பாலும் கடனின் காலத்தை விட நீண்டது. உதாரணமாக, ஒரு கடன் வழங்குபவர் ஏழு வருட காலத்திற்கு 30 வருட கடன்தொகை காலத்துடன் வணிகக் கடனைச் செய்யலாம். இந்த சூழ்நிலையில், முதலீட்டாளர் 30 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக செலுத்தப்பட்ட கடனின் அடிப்படையில் ஏழு வருட தொகையை செலுத்துவார், அதன்பிறகு கடனின் மீதமுள்ள நிலுவைத் தொகையை ஒரு இறுதி “பலூன்” செலுத்துவார்.

எடுத்துக்காட்டாக, 7% இல் 1 மில்லியன் டாலர் வணிகக் கடனைக் கொண்ட ஒரு முதலீட்டாளர் ஏழு வருடங்களுக்கு 6, 653.02 டாலர் மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளைச் செய்வார், அதன்பிறகு பலூன் 918, 127.64 டாலர் செலுத்தும், இது கடனை முழுமையாக செலுத்தும்.

கடன் காலத்தின் நீளம் மற்றும் கடன்தொகை காலம் ஆகியவை கடன் வழங்குபவர் வசூலிக்கும் வீதத்தை பாதிக்கின்றன. முதலீட்டாளரின் கடன் வலிமையைப் பொறுத்து, இந்த விதிமுறைகள் பேச்சுவார்த்தைக்குட்பட்டதாக இருக்கலாம். பொதுவாக, நீண்ட காலத்திற்கு கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் அட்டவணை, வட்டி விகிதம் அதிகமாகும்.

கடன்-க்கு-மதிப்பு விகிதங்கள்

வணிக மற்றும் குடியிருப்பு கடன்கள் வேறுபடுகின்ற மற்றொரு வழி, கடன்-க்கு-மதிப்பு விகிதத்தில் (எல்.டி.வி) உள்ளது, இது ஒரு சொத்தின் மதிப்புக்கு எதிராக கடனின் மதிப்பை அளவிடும். ஒரு கடன் வழங்குபவர் எல்.டி.வியை கணக்கிடுகிறார், கடனின் அளவை சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு அல்லது அதன் கொள்முதல் விலையால் குறைவாகப் பிரிப்பார். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு, 000 100, 000 சொத்தில், 000 90, 000 கடனுக்கான எல்டிவி 90% ($ 90, 000 ÷, 000 100, 000 = 0.9, அல்லது 90%) ஆகும்.

வணிக மற்றும் குடியிருப்பு கடன்களுக்கு, குறைந்த எல்.டி.வி.களைக் கொண்ட கடன் வாங்குபவர்கள் அதிக எல்.டி.வி.களைக் காட்டிலும் அதிக சாதகமான நிதி விகிதங்களுக்கு தகுதி பெறுவார்கள். காரணம்: அவர்கள் சொத்தில் அதிக பங்கு (அல்லது பங்கு) வைத்திருக்கிறார்கள், இது கடன் வழங்குபவரின் பார்வையில் குறைந்த அபாயத்திற்கு சமம்.

சில குடியிருப்பு அடமானங்களுக்கு உயர் எல்டிவிக்கள் அனுமதிக்கப்படுகின்றன: விஏ மற்றும் யுஎஸ்டிஏ கடன்களுக்கு 100% எல்டிவி வரை அனுமதிக்கப்படுகிறது; FHA கடன்களுக்கு 96.5% வரை (கூட்டாட்சி வீட்டுவசதி நிர்வாகத்தால் காப்பீடு செய்யப்பட்ட கடன்கள்); மற்றும் வழக்கமான கடன்களுக்கு 95% வரை (ஃபென்னி மே அல்லது ஃப்ரெடி மேக் உத்தரவாதம் அளித்தவை).

வணிக கடன் எல்.டி.வி கள் இதற்கு மாறாக, 65% முதல் 80% வரம்பில் அடங்கும். சில கடன்கள் அதிக எல்.டி.வி.களில் செய்யப்படலாம், அவை குறைவாகவே காணப்படுகின்றன. குறிப்பிட்ட எல்டிவி பெரும்பாலும் கடன் வகையைப் பொறுத்தது. எடுத்துக்காட்டாக, மூல நிலத்திற்கு அதிகபட்சமாக 65% எல்.டி.வி அனுமதிக்கப்படலாம், அதே நேரத்தில் 80% வரை எல்.டி.வி பல குடும்ப கட்டுமானத்திற்கு ஏற்றுக்கொள்ளப்படலாம்.

வணிக கடனில் VA அல்லது FHA திட்டங்கள் இல்லை, மற்றும் தனியார் அடமானக் காப்பீடும் இல்லை. ஆகையால், கடன் வாங்குபவர்களுக்கு இயல்புநிலையை ஈடுசெய்ய கடன் வழங்குநர்களுக்கு காப்பீடு இல்லை, மேலும் பாதுகாப்பு என உறுதியளிக்கப்பட்ட உண்மையான சொத்தை நம்பியிருக்க வேண்டும்.

கடன்-சேவை பாதுகாப்பு விகிதம்

வணிக கடன் வழங்குநர்கள் கடன்-சேவை பாதுகாப்பு விகிதத்தையும் (டி.எஸ்.சி.ஆர்) பார்க்கிறார்கள், இது ஒரு சொத்தின் வருடாந்திர நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) அதன் வருடாந்திர அடமான கடன் சேவைடன் (அசல் மற்றும் வட்டி உட்பட) ஒப்பிடுகிறது, இது அதன் கடனுக்கு சேவை செய்யும் திறனை அளவிடுகிறது. வருடாந்திர கடன் சேவையால் NOI ஐப் பிரிப்பதன் மூலம் இது கணக்கிடப்படுகிறது.

எடுத்துக்காட்டாக, NOI இல், 000 140, 000 மற்றும் வருடாந்திர அடமான கடன் சேவையில், 000 100, 000 உள்ள ஒரு சொத்து 1.4 ($ 140, 000 $, 000 100, 000 = 1.4) டி.எஸ்.சி.ஆர். இந்த விகிதம் கடன் வழங்குநர்களுக்கு சொத்து மூலம் உருவாக்கப்படும் பணப்புழக்கத்தின் அடிப்படையில் அதிகபட்ச கடன் அளவை தீர்மானிக்க உதவுகிறது.

1 க்கும் குறைவான டி.எஸ்.சி.ஆர் எதிர்மறையான பணப்புழக்கத்தைக் குறிக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக,.92 இன் டி.எஸ்.சி.ஆர் என்பது 92% வருடாந்திர கடன் சேவையை ஈடுசெய்ய போதுமான NOI மட்டுமே உள்ளது. பொதுவாக, வணிக கடன் வழங்குநர்கள் போதுமான பணப்புழக்கத்தை உறுதிப்படுத்த குறைந்தபட்சம் 1.25 டி.எஸ்.சி.ஆர்களைத் தேடுகிறார்கள்.

குறைந்த டி.எஸ்.சி.ஆர் குறுகிய கடன்தொகை காலங்கள் மற்றும் / அல்லது நிலையான பணப்புழக்கங்களைக் கொண்ட கடன்களுக்கு ஏற்கத்தக்கதாக இருக்கலாம். நிலையற்ற பணப்புழக்கங்களைக் கொண்ட சொத்துக்களுக்கு அதிக விகிதங்கள் தேவைப்படலாம் - எடுத்துக்காட்டாக, ஹோட்டல்கள், நீண்ட கால (எனவே, மேலும் கணிக்கக்கூடிய) குத்தகைதாரர் குத்தகைகள் மற்ற வகை வணிக ரியல் எஸ்டேட்டுகளுக்கு பொதுவானவை.

வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் கட்டணங்கள்

வணிக கடன்களுக்கான வட்டி விகிதங்கள் பொதுவாக குடியிருப்புக் கடன்களை விட அதிகம். மேலும், வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன்கள் வழக்கமாக மதிப்பீடு, சட்ட, கடன் விண்ணப்பம், கடன் தோற்றம் மற்றும் / அல்லது கணக்கெடுப்பு கட்டணம் உள்ளிட்ட கடனின் ஒட்டுமொத்த செலவை அதிகரிக்கும் கட்டணங்களை உள்ளடக்குகின்றன.

கடன் அங்கீகரிக்கப்படுவதற்கு முன்னர் (அல்லது நிராகரிக்கப்படுவதற்கு) சில செலவுகளை முன் செலுத்த வேண்டும், மற்றவர்கள் ஆண்டுதோறும் விண்ணப்பிக்க வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, கடனுக்கு ஒரு முறை கடன் தோற்றுவிக்கும் கட்டணம் 1% ஆக இருக்கலாம், அது மூடப்படும் நேரத்தில், மற்றும் கடன் முழுமையாக செலுத்தப்படும் வரை ஒரு காலாண்டில் ஒரு சதவீதம் (0.25%). உதாரணமாக, ஒரு million 1 மில்லியன் கடன், முன் செலுத்தப்பட $ 10, 000 க்கு சமமான 1% கடன் தொடக்கக் கட்டணம் தேவைப்படலாம், 0.25% கட்டணம் ஆண்டுதோறும், 500 2, 500 செலுத்தப்படுகிறது (வட்டிக்கு கூடுதலாக).

முன்செலுத்தல்

ஒரு வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடனுக்கு முன்கூட்டியே செலுத்துவதில் கட்டுப்பாடுகள் இருக்கலாம், கடனளிப்பவரின் கடனில் எதிர்பார்க்கப்படும் விளைச்சலைப் பாதுகாக்க வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் கடனின் முதிர்வு தேதிக்கு முன்னர் கடனைத் தீர்த்துக் கொண்டால், அவர்கள் முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதங்களை செலுத்த வேண்டியிருக்கும். கடனை முன்கூட்டியே செலுத்துவதற்கு நான்கு முதன்மை வகை “வெளியேறு” அபராதங்கள் உள்ளன:

• முன்கூட்டியே அபராதம். இது மிகவும் அடிப்படை முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதமாகும், இது தற்போதைய நிலுவைத் தொகையை ஒரு குறிப்பிட்ட முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதத்தால் பெருக்கி கணக்கிடப்படுகிறது. வட்டி உத்தரவாதம். கடனை முன்கூட்டியே செலுத்தியிருந்தாலும், கடனளிப்பவர் ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு வட்டிக்கு உரிமை உண்டு. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு கடனுக்கு 60 மாதங்களுக்கு 10% வட்டி விகிதம் உத்தரவாதம் அளிக்கப்படலாம், அதன்பிறகு 5% வெளியேறும் கட்டணம். கதவடைப்பு. 5 வருட கதவடைப்பு போன்ற ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு முன்பு கடன் வாங்கியவர் கடனை செலுத்த முடியாது. Defeasance. பிணையின் மாற்றீடு. கடன் வழங்குபவருக்கு பணத்தை செலுத்துவதற்கு பதிலாக, கடன் வாங்குபவர் அசல் கடன் பிணையத்திற்காக புதிய பிணையத்தை (பொதுவாக அமெரிக்க கருவூல பத்திரங்கள்) பரிமாறிக்கொள்கிறார். இது கட்டணங்களைக் குறைக்கலாம், ஆனால் கடனை அடைக்கும் இந்த முறைக்கு அதிக அபராதங்கள் இணைக்கப்படலாம்.

முன்கூட்டியே செலுத்தும் விதிமுறைகள் கடன் ஆவணங்களில் அடையாளம் காணப்படுகின்றன, மேலும் வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன்களில் மற்ற கடன் விதிமுறைகளுடன் பேச்சுவார்த்தை நடத்தலாம்.

அடிக்கோடு

வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் மூலம், ஒரு முதலீட்டாளர் (பெரும்பாலும் ஒரு வணிக நிறுவனம்) சொத்தை வாங்குகிறார், இடத்தை குத்தகைக்கு விடுகிறார் மற்றும் சொத்துக்குள் செயல்படும் வணிகங்களிலிருந்து வாடகை வசூலிக்கிறார். முதலீடு வருமானம் ஈட்டும் சொத்தாக இருக்க வேண்டும்.

வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடன்களை மதிப்பிடும்போது, ​​கடனளிப்பவர்கள் கடனின் பிணையம், நிறுவனத்தின் கடன் மதிப்பு (அல்லது அதிபர்கள் / உரிமையாளர்கள்), மூன்று முதல் ஐந்து ஆண்டுகள் நிதிநிலை அறிக்கைகள் மற்றும் வருமான வரி வருமானம் மற்றும் கடன்-க்கு-மதிப்பு போன்ற நிதி விகிதங்கள் உட்பட விகிதம் மற்றும் கடன்-சேவை பாதுகாப்பு விகிதம்.