சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பிக்கை

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை என்றால் என்ன?

சிறைபிடிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) என்பது ஒரு நிறுவனத்தின் உரிமையை கட்டுப்படுத்துகிறது. தங்கள் வணிகத்துடன் தொடர்புடைய ரியல் எஸ்டேட் சொத்து உரிமையைக் கொண்ட நிறுவனங்கள், சிறப்பு வரி விலக்குகளுக்காக ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை ஒரு REIT இல் தொகுப்பது சாதகமாகக் காணலாம். இந்த வரி குறைப்பு மூலோபாயத்தை சில்லறை விற்பனையாளர்கள் மற்றும் வங்கிகள் பல கடைகள் அல்லது கிளைகளுடன் பயன்படுத்தலாம்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• ஒரு சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT என்பது ஒரு நிறுவனத்தின் 50% க்கும் அதிகமான உரிமையாளர் பங்குகளைக் கொண்ட எந்தவொரு REIT ஆகும். கேப்டிவ் REIT கள் பொதுவாக துணை நிறுவனங்களாகும். REIT களில், சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT கள் ஒரே மாதிரியான வரி நன்மைகளை ஒரு நிலையான REIT ஆக அனுபவிக்கின்றன. விரிவாக, சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT கணக்கியல் சிக்கலானதாக இருக்கும் ஒரு பெற்றோர் நிறுவனம் மற்றும் சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT துணை நிறுவனம். சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT களை உள்ளடக்கிய அனைத்து கூட்டாட்சி மற்றும் மாநில சட்டங்களுக்கும் அவர்கள் முழுமையாக இணங்குவதை கணக்கியல் மற்றும் வரி வல்லுநர்கள் உறுதிப்படுத்த வேண்டும்.

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளைப் புரிந்துகொள்வது

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) வழங்கும் வரி விலக்குகளைப் பயன்படுத்த ஒரு சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளையை உருவாக்க முடியும். சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட நிலைக்கு REIT இல் உரிமையை கட்டுப்படுத்த அல்லது கட்டுப்படுத்த நிறுவனங்கள் தேர்வு செய்யலாம். கட்டுப்படுத்துதல் அல்லது சிறைபிடிக்கப்பட்ட நிலையை REIT இன் வாக்களிக்கும் உரிமையின் 50% க்கும் அதிகமாக வரையறுக்கப்படுகிறது.

தங்கள் சொந்த ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை நிர்வகிக்கும் நோக்கங்களுக்காக சிறைபிடிக்கப்பட்ட REIT ஐ உருவாக்கும் நிறுவனங்கள் பொதுவாக அவற்றை வாடகை அல்லது அடமான REIT களாக வகைப்படுத்தும். அடமான REIT கள் அடமான மூலதனத்தை பரஸ்பர வருமானத்தின் உறுதிமொழிக்காக வழங்குகின்றன, இது பெரும்பாலும் REIT இன் வருவாய்க்கு அடிப்படையாகும். நிறுவனங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டை ஒரு REIT க்கு மாற்றுவதன் மூலம் சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளைப் பயன்படுத்தலாம், பின்னர் அந்த REIT களில் இருந்து சொத்துக்களை வாடகைக்கு விடலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள்

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT என்பது ஒரு நிறுவனத்திடமிருந்து உரிமையைக் கட்டுப்படுத்தும் REIT ஆகும். அதற்கு அப்பால், சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT கள் வெறுமனே REIT கள். உள்ளக வருவாய் சேவையின் சில தேவைகளையும், உள்நாட்டு வருவாய் குறியீட்டின் தலைப்பு 26 ஐயும் பூர்த்தி செய்தால் ஒரு நிறுவனம் REIT என வகைப்படுத்தலாம். REIT கள் அறக்கட்டளைகள், சங்கங்கள் அல்லது நிறுவனங்களாக இருக்கலாம், ஆனால் அவை அனைத்தும் நிறுவனங்களாக வரி விதிக்கப்பட வேண்டும்.

உள்நாட்டு வருவாய் கோட் அனைத்து REIT களும் தங்கள் வருமானத்தை தங்கள் பங்குதாரர்களுக்கு விநியோகிக்க அனுமதிக்கிறது. கூட்டாண்மைக்கு பொதுவாக வருமானம் இல்லை என்பதாலும், அவர்களின் வருமானம் அனைத்தையும் K-1 மூலம் விநியோகிப்பதாலும் இது வரிக் குறியீட்டின் கீழ் கூட்டாண்மைகளுக்கு ஒத்த REIT களை உருவாக்குகிறது.

பொதுவாக REIT களை வகைப்படுத்தும் வருமான விநியோக வரி விலக்குகளுக்கு தகுதி பெற REIT கள் பல தேவைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும். மிக முக்கியமான தேவைகள் சில:

• ஒரு நிறுவனமாக வரிவிதிப்புக்கான தேர்தல் ஈவுத்தொகை, வட்டி, வாடகை அல்லது பிற ரியல் எஸ்டேட் ஆகியவற்றிலிருந்து மொத்த வருமானத்தில் குறைந்தது 90% ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள், பண சமமானவர்கள் மற்றும் அரசாங்கப் பத்திரங்கள் ஆகியவற்றால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்படும் மொத்த சொத்துகளில் குறைந்தது 75% 100 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட நபர்களிடமிருந்து நன்மை பயக்கும் உரிமையைக் கொண்டுள்ளது (கட்டுப்பாட்டு நிறுவனங்கள் இந்த தேவையை பூர்த்தி செய்வதற்காக நிர்வாகிகளை பங்குதாரர்களாக பெயரிடலாம்)

ஒரு நிறுவனம் REIT தேவைகளைப் பூர்த்திசெய்தால், அது அதன் வருமானத்தில் குறைந்தது 90% பங்குதாரர்களுக்கு செலுத்த வேண்டும், எனவே வருமான விநியோகத்தை ஒரு விலக்காக எடுத்துக்கொள்ள அனுமதிக்கப்படுகிறது. தேவையான விநியோகத்திற்குப் பிறகு மீதமுள்ள எந்த இருப்புக்கும் தேவையான பெருநிறுவன வரி விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்படுகிறது.

துணை கணக்கியல்

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT கள் துணை நிறுவனங்களாகக் கருதப்படுகின்றன, எனவே அவற்றின் உரிமையை பெற்றோர் நிறுவனத்தின் நிதிகளில் ஏதேனும் ஒரு வகையில் கணக்கிட வேண்டும். பொதுவாக, ஒரு பெற்றோர் நிறுவனத்தின் நிதிநிலை அறிக்கைகளில் துணை நிறுவனங்கள் மற்றும் துணை உரிமையை கணக்கிடுவதற்கு மூன்று வழிகள் உள்ளன. நிறுவனங்கள் ஒருங்கிணைந்த நிதிநிலை அறிக்கைகளைப் புகாரளிக்கலாம் அல்லது அவை பங்கு அல்லது செலவு முறை மூலம் உரிமையைக் கணக்கிடலாம்.

பொதுவாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட கணக்கியல் கோட்பாடுகளின் (GAAP) கீழ், பெற்றோர் நிறுவனம் 50% க்கும் அதிகமான உரிமை உரிமைகளை வைத்திருந்தால், துணை நிறுவனத்தின் நிதிகளின் அனைத்து அம்சங்களையும் ஒருங்கிணைக்கும் ஒருங்கிணைந்த நிதிநிலை அறிக்கைகளை உருவாக்க நிறுவனங்களுக்கு விருப்பம் உள்ளது. பொதுவாக, ஒரு சிறைபிடிக்கப்பட்ட REIT ஐ ஒருங்கிணைந்த நிதிநிலை அறிக்கையில் சேர்ப்பது ஒரு பெற்றோர் நிறுவனத்திற்கு நன்மை பயக்கும் அல்லது பொருந்தாது, ஏனெனில் சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT அதன் சொந்தமாக பெறும் வரி சலுகைகள் காரணமாக இது பெரும்பாலும் உருவாக்கப்படுவதற்கான காரணமாகும். ஆகையால், சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT உரிமையானது பொதுவாக ஒரு பெற்றோர் நிறுவனத்தின் நிதிகளில் ஈக்விட்டி முறை அல்லது செலவு முறை மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது.

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT வரி நன்மைகள்

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT வரிகளுடன் தொடர்புடைய பல வரி சலுகைகள் இருக்கலாம். REIT களின் கூட்டாட்சி வரிவிதிப்பு உள் வருவாய் குறியீடு தலைப்பு 26 இல் விவாதிக்கப்படுகிறது, ஆனால் மாநிலங்களுக்கு REIT க்காக தங்கள் சொந்த வரி விதிகள் இருக்கலாம், அவை வரி சலுகைகளை அதிகரிக்கவோ குறைக்கவோ செய்யலாம்.

பொதுவாக, சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT இன் பெற்றோர் நிறுவனம் அதன் சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT க்கு செலுத்தும் வாடகை அல்லது அடமானக் கட்டணச் செலவுகளைக் கழிக்க முடியும், இது அதன் வரிவிதிப்பு வருமானத்தைக் குறைக்கிறது. இது ஒரு பெரிய நன்மை அல்ல, ஏனெனில் இது பொதுவாக இந்த செலவுகளை எப்படியாவது கழிக்கும், ஆனால் இது கட்டணச் செயலாக்கத்தில் சில பயனுள்ள நன்மைகளை உருவாக்க முடியும். முதலியன மிகப் பெரிய நன்மைகளில் ஒன்று, சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT இலிருந்து ஈவுத்தொகை விநியோகத்தின் ஒரு பகுதியை பெற்றோர் நிறுவனம் பெறுகிறது. இது குறைந்த விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்படலாம்.

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT REIT நிலையின் அனைத்து வரி சலுகைகளையும் பெறுகிறது. இது பங்குதாரர்களுக்கு விநியோகிக்கும் அதன் வருமானத்தின் 90% அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட தொகையை கழிக்க முடியும். மீதமுள்ள எந்தவொரு வருமானத்திற்கும் இது கூட்டாட்சி கூட்டுத்தாபன வரி விகிதத்தை செலுத்துகிறது.

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT களை நிர்வகிக்கும் சட்டங்கள்

சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT துணை நிறுவனங்கள் பல நன்மைகளை உருவாக்கக்கூடும் என்பதால், அவற்றை குறிவைத்து சில கூட்டாட்சி மற்றும் மாநில விதிகள் உள்ளன. பொதுவாக, பெரும்பாலான சட்டங்கள் சிறைப்பிடிக்கப்பட்டவர்களை 50% உரிமையை கட்டுப்படுத்துவதாக வரையறுக்கின்றன. கூட்டாட்சி சட்டங்கள் எந்தவொரு சிகிச்சையும் நியாயமானவை மற்றும் சொத்து மதிப்பீடுகள் மற்றும் கைகளின் நீள பேச்சுவார்த்தைகளுக்கு ஏற்ப இருக்க வேண்டும். சில மாநிலங்களுக்கு அவற்றின் சிறப்புத் தேவைகள் உள்ளன, சில சந்தர்ப்பங்களில் வரி தவிர்ப்பு தந்திரங்களை விரிவாக அகற்றக்கூடிய வரம்புகள் உள்ளன. ஒட்டுமொத்தமாக, கணக்கியல் மற்றும் வரி வல்லுநர்கள் சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT கள் மற்றும் சிறைப்பிடிக்கப்பட்ட REIT கணக்கியல் ஆகியவை அனைத்து கூட்டாட்சி மற்றும் மாநில சட்டங்களுக்கும் கூட்டாக இணங்குவதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.