மூலதன வீத வரையறை

மூலதன விகிதம் என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டுச் சொத்தில் உருவாக்கப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் வருவாய் வீதத்தைக் குறிக்க வணிக ரியல் எஸ்டேட் உலகில் மூலதன விகிதம் (தொப்பி வீதம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) பயன்படுத்தப்படுகிறது. சொத்து அளவீடு செய்ய எதிர்பார்க்கப்படும் நிகர வருமானத்தின் அடிப்படையில் இந்த நடவடிக்கை கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் நிகர இயக்க வருமானத்தை சொத்து சொத்து மதிப்பால் வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் இது ஒரு சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீட்டாளர்களின் முதலீட்டின் வருவாயை மதிப்பிடுவதற்கு இது பயன்படுத்தப்படுகிறது.

சந்தையில் இதே போன்ற ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் ஒப்பீட்டு மதிப்பை விரைவாக ஒப்பிடுவதற்கு தொப்பி வீதம் பயனுள்ளதாக இருக்கும், ஆனால் இது முதலீட்டின் வலிமையின் ஒரே குறிகாட்டியாக பயன்படுத்தப்படக்கூடாது, ஏனெனில் இது அந்நியச் செலாவணி, பணத்தின் நேர மதிப்பு மற்றும் சொத்து மேம்பாடுகளிலிருந்து எதிர்கால பணப்புழக்கங்கள், பிற காரணிகளுடன். நல்ல அல்லது மோசமான தொப்பி விகிதத்திற்கான தெளிவான வரம்புகள் எதுவும் இல்லை, அவை பெரும்பாலும் சொத்து மற்றும் சந்தையின் சூழலைப் பொறுத்தது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• ஒரு சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்தை தற்போதைய சந்தை மதிப்பால் வகுப்பதன் மூலம் மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் கணக்கிடப்படுகிறது. இந்த விகிதம், ஒரு சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது, இது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் முதலீட்டாளரின் சாத்தியமான வருவாய்க்கான மதிப்பீடாகும். ஒப்பீட்டு மதிப்பின் ஒப்பீடாக கேப் வீதம் மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும் இதே போன்ற ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள்.

மூலதன விகிதத்தைப் புரிந்துகொள்வது

தொப்பி வீதம் மிகவும் பிரபலமான நடவடிக்கையாகும், இதன் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் அவற்றின் லாபம் மற்றும் வருவாய் திறனுக்காக மதிப்பிடப்படுகின்றன. தொப்பி வீதம் ஒரு வருட கால எல்லைக்கு மேல் ஒரு சொத்தின் விளைச்சலைக் குறிக்கிறது, சொத்து வாங்கப்பட்டதாகக் கருதினால் கடனில் அல்ல. மூலதனமயமாக்கல் வீதம் சொத்தின் உள்ளார்ந்த, இயற்கையான மற்றும் அந்நியச் செலாவணி விகிதத்தைக் குறிக்கிறது.

மூலதன வீத சூத்திரம்

மூலதன விகிதத்தை கணக்கிடுவதற்கு பல பதிப்புகள் உள்ளன. மிகவும் பிரபலமான சூத்திரத்தில், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் மூலதன விகிதம் தற்போதைய சந்தை மதிப்பால் சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது. கணிதவியல்ரீதியாக

மூலதன விகிதம் = நிகர இயக்க வருமானம் / தற்போதைய சந்தை மதிப்பு

எங்கே, நிகர இயக்க வருமானம் என்பது சொத்துக்களால் (வாடகைகள் போன்றவை) உருவாக்கப்படும் (எதிர்பார்க்கப்படும்) வருடாந்திர வருமானமாகும், மேலும் சொத்தை நிர்வகிப்பதற்கான அனைத்து செலவுகளையும் கழிப்பதன் மூலம் இது வந்து சேரும். இந்த செலவினங்களில் வசதியின் வழக்கமான பராமரிப்பிற்காக செலுத்தப்படும் செலவு மற்றும் சொத்து வரி ஆகியவை அடங்கும்.

தற்போதுள்ள சந்தை விகிதங்களின்படி சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு.

மற்றொரு பதிப்பில், அசல் மூலதன செலவு அல்லது ஒரு சொத்தின் கையகப்படுத்தல் செலவு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் இந்த எண்ணிக்கை கணக்கிடப்படுகிறது.

மூலதன விகிதம் = நிகர இயக்க வருமானம் / கொள்முதல் விலை

இருப்பினும், இரண்டாவது பதிப்பு இரண்டு காரணங்களுக்காக மிகவும் பிரபலமாக இல்லை. முதலாவதாக, பல ஆண்டுகளுக்கு / பல தசாப்தங்களுக்கு முன்னர் குறைந்த விலையில் வாங்கப்பட்ட பழைய சொத்துக்களுக்கு இது நம்பத்தகாத முடிவுகளைத் தருகிறது, இரண்டாவதாக, அவற்றின் கொள்முதல் விலை பூஜ்ஜியமாக இருப்பதால் பிரிவு சாத்தியமற்றது என்பதால் மரபுரிமை பெற்ற சொத்துக்களுக்கு இதைப் பயன்படுத்த முடியாது.

கூடுதலாக, சொத்து விலைகள் பரவலாக ஏற்ற இறக்கமாக இருப்பதால், தற்போதைய சந்தை விலையைப் பயன்படுத்தும் முதல் பதிப்பு நிலையான மதிப்பை அசல் கொள்முதல் விலையைப் பயன்படுத்தும் இரண்டாவது பதிப்போடு ஒப்பிடும்போது மிகவும் துல்லியமான பிரதிநிதித்துவமாகும்.

மூலதன விகிதத்தின் எடுத்துக்காட்டுகள்

ஒரு முதலீட்டாளருக்கு million 1 மில்லியன் உள்ளது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள், கிடைக்கக்கூடிய இரண்டு முதலீட்டு விருப்பங்களில் ஒன்றில் முதலீடு செய்வதை அவர் பரிசீலித்து வருகிறார் - ஒன்று, அவர் அரசாங்கத்தால் வழங்கப்பட்ட கருவூலப் பத்திரங்களில் முதலீடு செய்யலாம், அவை பெயரளவு 3 சதவீத வருடாந்திர வட்டியை வழங்குகின்றன, மேலும் அவை பாதுகாப்பான முதலீடுகளாக கருதப்படுகின்றன, இரண்டு வழக்கமான வாடகை செலுத்த எதிர்பார்க்கப்படும் பல குத்தகைதாரர்களைக் கொண்ட வணிக கட்டிடத்தை வாங்கலாம்.

இரண்டாவது வழக்கில், ஆண்டுக்கு பெறப்படும் மொத்த வாடகை, 000 90, 000 என்றும், முதலீட்டாளர் பல்வேறு பராமரிப்பு செலவுகள் மற்றும் சொத்து வரிகளுக்கு மொத்தம் $ 20, 000 செலுத்த வேண்டும் என்றும் வைத்துக் கொள்ளுங்கள். இது சொத்து முதலீட்டிலிருந்து நிகர வருமானத்தை, 000 70, 000 ஆக விட்டுவிடுகிறது. முதல் ஆண்டில், அசல் மதிப்பு price 1 மில்லியனில் சொத்து மதிப்பு சீராக உள்ளது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

மூலதன விகிதம் (நிகர இயக்க வருமானம் / சொத்து மதிப்பு) = $ 70, 000 / $ 1 மில்லியன் = 7% என கணக்கிடப்படும்.

ஆபத்து இல்லாத கருவூலப் பத்திரங்களிலிருந்து கிடைக்கும் 3 சதவிகித நிலையான வருமானத்தை விட சொத்து முதலீட்டு கட்டணங்களிலிருந்து உருவாக்கப்படும் 7 சதவீத வருவாய். கூடுதல் 4 சதவிகிதம் பூஜ்ஜிய அபாயத்துடன் வரும் பாதுகாப்பான கருவூலப் பத்திரங்களில் முதலீடு செய்வதற்கு எதிராக சொத்து சந்தையில் முதலீடு செய்வதன் மூலம் முதலீட்டாளர் எடுக்கும் அபாயத்திற்கான வருவாயைக் குறிக்கிறது.

சொத்து முதலீடு ஆபத்தானது, மற்றும் மூலதனமயமாக்கல் வீத அளவீடுகளால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்படும் வருவாய் பரவலாக மாறுபடும் பல காட்சிகள் இருக்கலாம்.

உதாரணமாக, குத்தகைதாரர்களில் ஒரு சிலர் வெளியேறலாம் மற்றும் சொத்தின் வாடகை வருமானம், 000 40, 000 ஆகக் குறையக்கூடும். பல்வேறு பராமரிப்பு செலவுகள் மற்றும் சொத்து வரிகளுக்கு $ 20, 000 குறைத்தல், மற்றும் சொத்து மதிப்பு million 1 மில்லியனாக இருக்கும் என்று கருதி, மூலதன விகிதம் ($ 20, 000 / $ 1 மில்லியன்) = 2% க்கு வருகிறது. இந்த மதிப்பு ஆபத்து இல்லாத பத்திரங்களிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானத்தை விட குறைவாக உள்ளது.

மற்றொரு சூழ்நிலையில், வாடகை வருமானம் அசல், 000 90, 000 இல் இருக்கும் என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள், ஆனால் பராமரிப்பு செலவு மற்றும் / அல்லது சொத்து வரி கணிசமாக அதிகரிக்கிறது, அதாவது $ 50, 000. மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் பின்னர் ($ 40, 000 / $ 1 மில்லியன்) = 4% ஆக இருக்கும்.

மற்றொரு சந்தர்ப்பத்தில், சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பு குறைந்துவிட்டால்,, 000 800, 000 என்று சொல்ல, வாடகை வருமானம் மற்றும் பல்வேறு செலவுகள் ஒரே மாதிரியாக இருந்தால், மூலதன விகிதம் $ 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75% ஆக உயரும்.

சாராம்சத்தில், சொத்திலிருந்து உருவாகும் வருமானத்தின் மாறுபட்ட நிலைகள், சொத்து தொடர்பான செலவுகள் மற்றும் சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பீடு ஆகியவை மூலதன விகிதத்தை கணிசமாக மாற்றும்.

கருவூல பத்திர முதலீடுகளுக்கு மேலேயும் அதற்கு மேலேயும் சொத்து முதலீட்டாளர்களுக்கு கோட்பாட்டளவில் கிடைக்கக்கூடிய உபரி வருமானம், மேற்கூறிய காட்சிகளுக்கு வழிவகுக்கும் தொடர்புடைய அபாயங்களுக்கு காரணமாக இருக்கலாம். ஆபத்து காரணிகள் பின்வருமாறு:

• சொத்தின் வயது, இருப்பிடம் மற்றும் நிலை - பல குடும்பங்கள், அலுவலகம், தொழில்துறை, சில்லறை அல்லது பொழுதுபோக்கு டெனண்ட்களின் கடனுதவி மற்றும் வாடகைகளின் வழக்கமான ரசீதுகள் குத்தகைதாரரின் குத்தகை (கள்) கால மற்றும் கட்டமைப்பின் சொத்தின் ஒட்டுமொத்த சந்தை வீதம் மற்றும் அதன் மதிப்பீட்டை பாதிக்கும் காரணிகள். பொருளாதார பொருளாதார அடிப்படைகள் பிராந்தியமும் குத்தகைதாரர்களின் வணிகங்களை பாதிக்கும் காரணிகளும்

மூலதன விகிதத்தை விளக்குதல்

தொப்பி விகிதங்கள் எதிர்கால வருமானத்தின் திட்டமிடப்பட்ட மதிப்பீடுகளின் அடிப்படையில் இருப்பதால், அவை அதிக மாறுபாட்டிற்கு உட்பட்டவை. முதலீட்டுச் சொத்துக்கான நல்ல தொப்பி வீதத்தை எதைக் குறிக்கிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம்.

ஒரு சொத்தில் முதலீடு செய்யப்பட்ட தொகையை மீட்டெடுக்க எடுக்கும் கால அளவையும் இந்த விகிதம் குறிக்கிறது. உதாரணமாக, 10% தொப்பி வீதத்தைக் கொண்ட ஒரு சொத்து முதலீட்டை மீட்டெடுக்க சுமார் 10 ஆண்டுகள் ஆகும்.

வெவ்வேறு பண்புகளுக்கிடையேயான வெவ்வேறு தொப்பி விகிதங்கள் அல்லது ஒரே சொத்தின் வெவ்வேறு நேர எல்லைகளில் வெவ்வேறு தொப்பி விகிதங்கள் வெவ்வேறு நிலை அபாயங்களைக் குறிக்கின்றன. சூத்திரத்தைப் பார்த்தால், அதிக நிகர இயக்க வருமானத்தை உருவாக்கும் மற்றும் குறைந்த மதிப்பீட்டைக் கொண்டிருக்கும் பண்புகளுக்கு தொப்பி வீத மதிப்பு அதிகமாக இருக்கும் என்பதைக் குறிக்கிறது, மேலும் நேர்மாறாகவும்.

புவியியல் ரீதியாக வேறுபடுவதைத் தவிர அனைத்து பண்புகளிலும் ஒத்த இரண்டு பண்புகள் உள்ளன என்று கூறுங்கள். ஒன்று ஆடம்பரமான நகர மையப் பகுதியிலும், மற்றொன்று நகரின் புறநகரிலும் உள்ளது. எல்லா விஷயங்களும் சமமாக இருப்பதால், முதல் சொத்து இரண்டாவது வாடகையுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக வாடகையை உருவாக்கும், ஆனால் அவை அதிக பராமரிப்பு மற்றும் அதிக வரிகளால் ஓரளவு ஈடுசெய்யப்படும். சிட்டி சென்டர் சொத்து கணிசமாக அதிக சந்தை மதிப்பு காரணமாக இரண்டாவது ஒன்றை ஒப்பிடும்போது குறைந்த தொப்பி விகிதத்தைக் கொண்டிருக்கும்.

தொப்பி வீதத்தின் குறைந்த மதிப்பு சிறந்த மதிப்பீட்டிற்கும், குறைந்த அளவிலான அபாயத்துடன் கூடிய வருவாயின் சிறந்த வாய்ப்பிற்கும் ஒத்திருக்கிறது என்பதை இது குறிக்கிறது. மறுபுறம், தொப்பி வீதத்தின் அதிக மதிப்பு சொத்து முதலீட்டில் வருவாய் ஈட்டுவதற்கான ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த வாய்ப்பைக் குறிக்கிறது, எனவே அதிக அளவு ஆபத்து உள்ளது.

மேற்கூறிய கற்பனையான எடுத்துக்காட்டு, முதலீட்டாளருக்கு நகர மையத்தில் உள்ள சொத்துடன் செல்வது எளிதான தேர்வாக இருக்கும்போது, ​​நிஜ உலக காட்சிகள் நேரடியானதாக இருக்காது. தொப்பி வீதத்தின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தை மதிப்பிடும் முதலீட்டாளர், ஒரு குறிப்பிட்ட அளவிலான அபாயத்திற்கு பொருத்தமான தொப்பி வீதத்தை தீர்மானிக்க சவாலான பணியை எதிர்கொள்கிறார்.

மூலதன விகிதம்

தொப்பி விகிதத்திற்கான கோர்டன் மாதிரி பிரதிநிதித்துவம்

தொப்பி வீதத்தின் மற்றொரு பிரதிநிதித்துவம் கோர்டன் வளர்ச்சி மாதிரியிலிருந்து வருகிறது, இது ஈவுத்தொகை தள்ளுபடி மாதிரி (டி.டி.எம்) என்றும் அழைக்கப்படுகிறது. இது தற்போதைய சந்தை நிலைமைகளிலிருந்து ஒரு நிறுவனத்தின் பங்கு விலையின் உள்ளார்ந்த மதிப்பைக் கணக்கிடுவதற்கான ஒரு முறையாகும், மேலும் பங்கு மதிப்பு ஒரு பங்கின் எதிர்கால ஈவுத்தொகையின் தற்போதைய மதிப்பாக கணக்கிடப்படுகிறது. கணிதவியல்ரீதியாக

பங்கு மதிப்பு = எதிர்பார்க்கப்படும் வருடாந்திர ஈவுத்தொகை பணப்புழக்கம் / (முதலீட்டாளரின் தேவையான வருவாய் விகிதம் - எதிர்பார்க்கப்படும் ஈவுத்தொகை வளர்ச்சி விகிதம்)

சமன்பாட்டை மறுசீரமைத்தல் மற்றும் ஈவுத்தொகைக்கு அப்பால் சூத்திரத்தை பொதுமைப்படுத்துதல், (தேவையான வருவாய் விகிதம் - எதிர்பார்க்கப்படும் வளர்ச்சி விகிதம்) = எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்கம் / சொத்து மதிப்பு

மேலே உள்ள பிரதிநிதித்துவம் முந்தைய பிரிவில் குறிப்பிடப்பட்ட மூலதன விகிதத்தின் அடிப்படை சூத்திரத்துடன் பொருந்துகிறது. எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்க மதிப்பு நிகர இயக்க வருமானத்தை குறிக்கிறது மற்றும் சொத்து மதிப்பு சொத்தின் தற்போதைய சந்தை விலையுடன் பொருந்துகிறது. இது மூலதனமயமாக்கல் வீதம் தேவையான வருவாய் விகிதத்திற்கும் எதிர்பார்க்கப்படும் வளர்ச்சி விகிதத்திற்கும் இடையிலான வேறுபாட்டிற்கு சமமாக இருக்கும். அதாவது, தொப்பி வீதம் வெறுமனே தேவையான வருவாய் விகிதம் வளர்ச்சி விகிதத்தை கழித்தல்.

முதலீட்டாளர் எதிர்பார்க்கும் கொடுக்கப்பட்ட வருமான விகிதத்திற்கான ஒரு சொத்தின் மதிப்பீட்டை மதிப்பிடுவதற்கு இது பயன்படுத்தப்படலாம். உதாரணமாக, ஒரு சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானம் $ 50, 000 என்று கூறுங்கள், மேலும் இது ஆண்டுதோறும் 2 சதவீதம் உயரும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. முதலீட்டாளரின் எதிர்பார்க்கப்படும் வருவாய் விகிதம் ஆண்டுக்கு 10 சதவீதமாக இருந்தால், நிகர தொப்பி விகிதம் (10% - 2%) = 8% க்கு வரும். மேலே உள்ள சூத்திரத்தில் இதைப் பயன்படுத்தி, சொத்து மதிப்பீடு ($ 50, 000 / 8%) = 25 625, 000 க்கு வருகிறது.