உயர்வின் போது நன்மை பயக்கும்

வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது, ​​முதலீட்டாளர்கள் பாதுகாப்புக்காக ஓடுகிறார்கள் - எந்தவொரு நல்ல சொத்துக்கும் அவர்கள் காணலாம். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) போன்ற மாற்று முதலீடுகள் ஒரு நல்ல தேர்வாக இருக்கும், குறைந்தபட்சம் வரலாற்று தரவுகளின்படி. அதிக மற்றும் குறைந்த வட்டி விகிதங்களைக் கொண்ட காலங்களில் REIT கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதைப் பார்ப்போம்.

விரைவான REIT மறுபரிசீலனை

REIT என்பது பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் பாதுகாப்பாகும், இது ரியல் எஸ்டேட்டில் சொத்து அல்லது அடமானங்கள் மூலம் முதலீடு செய்கிறது, மேலும் அதன் விலை ஒரு பங்கு போன்ற முக்கிய பரிமாற்றங்களில் ஏற்ற இறக்கமாக இருக்கும். இதன் விளைவாக, REIT கள் அதிக அளவு பணப்புழக்கத்தை வழங்குகின்றன (ரியல் எஸ்டேட்டைக் கையாளும் போது ஒரு அரிய தரம்). அறக்கட்டளைகள் பெரும்பாலும் குடியிருப்பு குடியிருப்புகள், வணிக கட்டிடங்கள், கிடங்குகள் அல்லது ஹோட்டல் வசதிகள் போன்ற குறிப்பிட்ட சொத்து வகைகளில் நிபுணத்துவம் பெற்றவை. அமெரிக்கா, ஐரோப்பா, சீனா அல்லது ஜப்பான் போன்ற குறிப்பிட்ட நாடுகளில் / பிராந்தியங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டில் கவனம் செலுத்தி, பிராந்திய மாறுபாடுகளிலும் REIT கள் கிடைக்கின்றன. (மேலும், பார்க்க: 5 வகையான REIT கள் மற்றும் அவற்றில் எவ்வாறு முதலீடு செய்வது .)

பல்வகைப்படுத்தல், மேற்கூறிய பணப்புழக்கம், ஒரு சிறிய அளவு முதலீடு மற்றும் வரி சலுகைகள் (உள்ளூர் சட்டங்களைப் பொறுத்து) உள்ளிட்ட பல நன்மைகளை REIT கள் வழங்குகின்றன. (ஒரு பெரிய விளக்கத்திற்கு REIT களில் முதலீடு செய்வதைப் பார்க்கவும்.)

REIT Vs. வட்டி விகிதங்கள்

REIT.com மற்றும் ஒரு பங்கு அறிக்கை ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வரலாற்று ரீதியாக குறைந்த அளவிலான தொடர்புகளை (இரண்டு பத்திரங்கள் ஒருவருக்கொருவர் எவ்வாறு நகர்கின்றன) REIT.com இன் அறிக்கை காட்டுகிறது. அதே அறிக்கை REIT களுக்கும் பத்திர விளைச்சலுக்கும் இடையிலான குறைந்த அளவிலான தொடர்புகளைக் காட்டுகிறது.

(ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட அட்டவணை REIT கள்-பிணைப்புகள் தொடர்புடன் முன்னிலைப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.)

பிரபலமான REIT குறியீட்டிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானத்திற்கும் 10 ஆண்டு பத்திர வட்டி விகிதங்களுக்கும் இடையிலான இதேபோன்ற வரலாற்று ஒப்பீடு ஒரு தலைகீழ் உறவைக் குறிக்கிறது. பிரபலமான FTSE NAREIT அனைத்து REIT குறியீட்டின் வருடாந்திர வருவாயை 10 ஆண்டு வட்டி விகிதங்களுக்கு எதிராக நாங்கள் திட்டமிடுகிறோம்

கருவூல பத்திரங்கள்

:

45 ஆண்டுகளை உள்ளடக்கிய மேலேயுள்ள வரைபடத்திலிருந்து தெளிவாகத் தெரிகிறது, உயரும் வட்டி விகிதங்கள் REIT வருமானத்திற்கு மோசமாகத் தோன்றும் மற்றும் நேர்மாறாகவும். 1980-1985 ஆம் ஆண்டின் உயர் வட்டி வீத காலங்களில், REIT களில் இருந்து வருமானம் குறைவாக இருந்தது, அதே நேரத்தில் 2008 க்குப் பிறகு அவை வட்டி விகிதங்கள் சாதனை அளவைத் தொட்டன.

இருப்பினும், கருத்தில் கொள்ள பிற காரணிகள் மற்றும் பிற விரிவான அவதானிப்புகள் உள்ளன, அவை அதிக வட்டி விகித காலத்தில் கூட REIT களின் முதலீடுகளுக்கு நேர்மறையான வருவாயைக் குறிக்கலாம். வட்டி விகிதங்கள் அதிகமாகவும் சுவாரஸ்யமான அவதானிப்புகள் வெளிப்படும் குறிப்பிட்ட கால இடைவெளிகளில் துளைக்கவும்:

1981 முதல், வட்டி விகிதங்கள் கீழ்நோக்கி உள்ளன; இடைக்கால ஆண்டுகளில் ஒரு சில இடையூறுகள் இருந்தன, ஆனால் ஒட்டுமொத்தமாக இது ஒரு நிலையான சரிவாக இருந்தது (இருப்பினும், அக்டோபர் 2018 நிலவரப்படி, அவை மீண்டும் வரத் தொடங்கியுள்ளன).பட்டி விகிதங்களுக்கு. ஒவ்வொரு ஐந்து அல்லது 10 ஆண்டு காலத்தையும் கடந்து, குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் "உயர்" என்று கருதப்பட்டன.

• 1979-1984: இந்த காலகட்டத்தில் வட்டி விகிதங்கள் 10% - 14% வரை உயர்ந்தன. REIT களில் இருந்து வருவாய் 9% - 32% உயர் வரம்பில் இருந்தது.1991-1997: இந்த காலகட்டத்தில் புதிய வட்டி விகிதங்கள் 6% - 8% வரை வேறுபடுகின்றன. REIT குறியீட்டிலிருந்து வருவாய் 12% - 36% வரம்பில் இருந்தது, 1994.2000-2001 ஆம் ஆண்டில் 1% தவிர: அடுத்த உயர் வட்டி வரம்பு 2000-2001 காலகட்டத்தில் இருந்தது, விகிதங்கள் 5.5% ஆக உயர்ந்தன. REIT களில் இருந்து வருவாய் 16% முதல் 26% வரை.

இடைக்கால குறைந்த வட்டி காலங்களில் REIT களின் விகிதங்கள் எவ்வாறு கட்டணம் வசூலித்தன?

• 1973-1974: வட்டி விகிதங்கள் 6.9% முதல் 7.4% வரை ஒப்பீட்டளவில் குறைவாக இருந்தன (அடுத்த ஆண்டுகளில் 10% முதல் 14% வரை உயர்ந்த வரம்புடன் ஒப்பிடும்போது). -42% முதல் -27% வரையான வருடாந்திர இழப்புகளுடன் REIT கள் மோசமாக செயல்பட்டன.1998-1999: வட்டி விகிதங்கள் 4% - 5.5% வரம்பில் இருந்தன, மேலும் REIT களில் இருந்து கிடைக்கும் வருமானம் -18% க்கு எதிர்மறையாக இருந்தது முதல் -6% வரை.2007-2012: வட்டி விகிதங்கள் படிப்படியாக 4% முதல் 2% க்கும் குறைந்துவிட்டதால், REIT கள் -45% முதல் -5% வரம்பில் நிலையான வருடாந்திர இழப்புகளைப் பெற்றன, 2009 இல் நேர்மறையான வருமானத்தைத் தவிர.

இந்த அவதானிப்புகள் REIT களுக்கு உண்மையில் வட்டி வீதக் காட்சிகளில் எந்தவிதமான சார்புநிலையும் இல்லை என்பதைக் குறிக்கிறது. REIT முதலீடுகளின் வருமானம் உண்மையில் வட்டி வீத மாறுபாடுகளிலிருந்து விடுபடலாம்.

முதலீட்டாளர்களுக்கு REIT நன்மைகள்

REIT களின் பிற நன்மைகள் உள்ளன, அவை அதிக வட்டி காலங்களில் கூட நல்ல முதலீட்டு தேர்வாக அமைகின்றன:

• வருமான வாய்ப்பு: REIT கள் மகசூல் அடிப்படையிலான பத்திரங்களாக கருதப்படுகின்றன. அவர்கள் விலையில் பாராட்ட முடியும் என்றாலும், REIT வருமானத்தில் கணிசமான பகுதி ஈவுத்தொகைகளிலிருந்து கிடைக்கிறது. REIT கள் தங்கள் வருமானத்தில் குறைந்தது 90% ஐ தங்கள் யூனிட் வைத்திருப்பவர்களுக்கு விநியோகித்தால் கார்ப்பரேட் வரி செலுத்துவதைத் தவிர்க்கின்றன. இந்த வரி முறிவு REIT பங்குதாரர்களுக்கு ஈவுத்தொகை வருமானத்தை வழக்கமாக விநியோகிப்பதில் விளைகிறது, மேலும் அதிக வட்டி விகிதங்களில் கூட, பயனுள்ள நிகர மகசூல் பெரும்பாலும் பத்திரங்களிலிருந்து (அல்லது பங்குகள்) கிடைக்கும் வருமானத்தை விட அதிகமாக இருக்கும். உலகளாவிய பல்வகைப்படுத்தல்: REIT கள் உலகளாவிய சந்தைகளுக்கு வெளிப்பாட்டை வழங்குகின்றன. 1990 களில் இருந்து, இங்கிலாந்து, சிங்கப்பூர், ஜப்பான், ஆஸ்திரேலியா, நெதர்லாந்து, தென்னாப்பிரிக்கா மற்றும் பல நாடுகள் REIT பட்டியல்களை இயக்கியுள்ளன, இதனால் முதலீட்டாளர்கள் வெளிநாட்டு நாடுகளின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் வெளிப்பாடு எடுக்க அனுமதிக்கின்றனர். எடுத்துக்காட்டாக, அதிக வட்டி விகிதங்களின் விளைவுகள் காரணமாக அமெரிக்க தொட்டிகளில் உள்ள உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை என்றால், சிங்கப்பூர் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வெளிப்பாடு கொண்ட ஒரு அமெரிக்க முதலீட்டாளர் சிங்கப்பூர் ரியல் எஸ்டேட்டில் REIT களை தனது இலாகாவில் வைத்திருந்தால் பயனடையலாம். துறை குறிப்பிட்ட வெளிப்பாடு: வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கும் பட்சத்தில், ரியல் எஸ்டேட்டுக்குள் உள்ள அனைத்து துணைத் துறைகளும் மோசமாக பாதிக்கப்படக்கூடாது. எடுத்துக்காட்டாக, குடியிருப்பு வாடகை பாதிக்கப்படக்கூடும், ஆனால் பிரதான இடங்களில் உள்ள ஷாப்பிங் மையங்கள் பாதிக்கப்படாமல் போகலாம். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை கவனமாக ஆய்வு செய்தல், ஒரு குறிப்பிட்ட துணைத் துறையில் வட்டி விகிதங்களின் தாக்கங்கள் மற்றும் அதன் அடிப்படை சொத்து வைத்திருப்பதன் அடிப்படையில் குறிப்பிட்ட REIT களில், வட்டி வீத தாக்கத்தைப் பொருட்படுத்தாமல் REIT முதலீட்டை லாபம் ஈட்ட முடியும். (மேலும் பார்க்க , சந்தையை விஞ்சும் 3 ஹோட்டல் REIT கள் மற்றும் குடியிருப்பு, சுகாதார மற்றும் அலுவலக REIT கள் .)

அடிக்கோடு

தொடர்பு முறைகள் மற்றும் வரலாற்றுத் தரவைப் பார்த்த பிறகு, REIT களில் இருந்து கிடைக்கும் வருமானம் வட்டி வீத காலங்களிலிருந்து சுயாதீனமாக இருப்பதாகத் தெரிகிறது. ரியல் எஸ்டேட் துணைத் துறைகள் மற்றும் புவியியல் பகுதிகளை கவனமாக ஆய்வு செய்தபின், முதலீட்டாளர்கள் REIT களை பாரம்பரிய பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களுக்கு ஒரு நல்ல மாற்றாக கருதலாம், அவை வட்டி விகிதங்களுக்கு அதிக உணர்திறன் கொண்டவை.