ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு பற்றி நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது

நிதி, விற்பனை பட்டியல், முதலீட்டு பகுப்பாய்வு, சொத்து காப்பீடு மற்றும் வரிவிதிப்பு உள்ளிட்ட பல்வேறு முயற்சிகளுக்கு ரியல் எஸ்டேட்டின் மதிப்பை மதிப்பிடுவது அவசியம். ஆனால் பெரும்பாலான மக்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் மிகவும் பயனுள்ள பயன்பாடாகும். இந்த கட்டுரை ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் அடிப்படைக் கருத்துகள் மற்றும் முறைகள் குறித்த அறிமுகத்தை வழங்கும், குறிப்பாக விற்பனையைப் பொறுத்தவரை.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு: நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது

அடிப்படை மதிப்பீட்டு கருத்துக்கள்

மதிப்பு

தொழில்நுட்ப ரீதியாகப் பார்த்தால், ஒரு சொத்தின் மதிப்பு, சொத்தின் உரிமையிலிருந்து எழும் எதிர்கால நன்மைகளின் தற்போதைய மதிப்பு என வரையறுக்கப்படுகிறது. விரைவாகப் பயன்படுத்தப்படும் பல நுகர்வோர் பொருட்களைப் போலன்றி, உண்மையான சொத்தின் நன்மைகள் பொதுவாக நீண்ட காலத்திற்கு உணரப்படுகின்றன. ஆகையால், ஒரு சொத்தின் மதிப்பின் மதிப்பீடு பொருளாதார மற்றும் சமூக போக்குகளையும், அரசாங்க கட்டுப்பாடுகள் அல்லது ஒழுங்குமுறைகள் மற்றும் சுற்றுச்சூழல் நிலைமைகளையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும், அவை மதிப்பின் நான்கு கூறுகளை பாதிக்கலாம்:

மதிப்பு வெர்சஸ் செலவு மற்றும் விலை

மதிப்பு என்பது விலை அல்லது விலைக்கு சமமாக இருக்காது . செலவு என்பது உண்மையான செலவினங்களைக் குறிக்கிறது - பொருட்களில், எடுத்துக்காட்டாக, அல்லது உழைப்பு. விலை, மறுபுறம், யாரோ எதையாவது செலுத்தும் தொகை. விலையும் விலையும் மதிப்பை பாதிக்கக்கூடும் என்றாலும், அவை மதிப்பை தீர்மானிக்கவில்லை . ஒரு வீட்டின் விற்பனை விலை, 000 150, 000 ஆக இருக்கலாம், ஆனால் மதிப்பு கணிசமாக அதிகமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருக்கலாம். உதாரணமாக, ஒரு புதிய உரிமையாளர் வீட்டில் தவறான அடித்தளம் போன்ற கடுமையான குறைபாட்டைக் கண்டால், வீட்டின் மதிப்பு விலையை விடக் குறைவாக இருக்கலாம்.

சந்தை மதிப்பு

மதிப்பீடு என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட தேதியின்படி ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் மதிப்பு குறித்த கருத்து அல்லது மதிப்பீடு ஆகும். ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் தொடர்பான முடிவுகளை எடுக்கும்போது வணிகங்கள், அரசு நிறுவனங்கள், தனிநபர்கள், முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் அடமான நிறுவனங்கள் மதிப்பீட்டு அறிக்கைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. ஒரு மதிப்பீட்டின் குறிக்கோள் ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பை நிர்ணயிப்பதாகும் - இது ஒரு போட்டி மற்றும் திறந்த சந்தையில் சொத்து கொண்டு வரும் மிக சாத்தியமான விலை.

சந்தை விலை, சொத்து உண்மையில் விற்கும் விலை, எப்போதும் சந்தை மதிப்பைக் குறிக்காது. எடுத்துக்காட்டாக, முன்கூட்டியே அச்சுறுத்தல் காரணமாக ஒரு விற்பனையாளர் துணிச்சலுடன் இருந்தால், அல்லது ஒரு தனியார் விற்பனை நடத்தப்பட்டால், சொத்து அதன் சந்தை மதிப்பிற்குக் கீழே விற்கப்படலாம்.

மதிப்பீட்டு முறைகள்

ஒரு துல்லியமான மதிப்பீடு தரவு முறையான சேகரிப்பைப் பொறுத்தது. குறிப்பிட்ட தரவு, குறிப்பிட்ட சொத்து தொடர்பான விவரங்களை உள்ளடக்கியது, மற்றும் சொத்து அமைந்துள்ள நாடு, பகுதி, நகரம் மற்றும் சுற்றுப்புறம் தொடர்பான பொதுவான தரவு ஆகியவை சேகரிக்கப்பட்டு பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்டு ஒரு மதிப்பை அடைகின்றன. மதிப்பீடுகள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிக்க மூன்று அடிப்படை அணுகுமுறைகளைப் பயன்படுத்துகின்றன.

முறை 1: விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை

விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை பொதுவாக ஒற்றை குடும்ப வீடுகள் மற்றும் நிலத்தை மதிப்பிடுவதில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. சில நேரங்களில் சந்தை தரவு அணுகுமுறை என்று அழைக்கப்படுகிறது, இது ஒரு சொத்தை சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட பண்புகளுடன் ஒத்த பண்புகளுடன் ஒப்பிடுவதன் மூலம் பெறப்பட்ட மதிப்பின் மதிப்பீடாகும். இந்த ஒத்த பண்புகள் ஒப்பிடத்தக்கவை என குறிப்பிடப்படுகின்றன, மேலும் சரியான ஒப்பீட்டை வழங்க, ஒவ்வொன்றும் கண்டிப்பாக:

• முடிந்தவரை பொருள் சொத்துக்கு ஒத்ததாக இருங்கள் கடந்த ஆண்டுக்குள் திறந்த, போட்டி சந்தையில் விற்கப்பட்டது வழக்கமான சந்தை நிலைமைகளின் கீழ் விற்கப்பட்டது

மதிப்பீட்டு செயல்பாட்டில் குறைந்தது மூன்று அல்லது நான்கு ஒப்பீடுகள் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும். ஒப்பிடக்கூடியவற்றைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய மிக முக்கியமான காரணிகள் அளவு, ஒப்பிடக்கூடிய அம்சங்கள் மற்றும் - எல்லாவற்றிற்கும் மேலாக - இருப்பிடம், இது ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பில் மிகப்பெரிய விளைவை ஏற்படுத்தும்.

ஒப்பிடக்கூடிய குணங்கள்

இரண்டு பண்புகளும் சரியாக ஒரே மாதிரியாக இல்லாததால், ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை விலைகளில் மாற்றங்கள் வேறுபட்ட அம்சங்கள் மற்றும் மதிப்பைப் பாதிக்கும் பிற காரணிகளைக் கணக்கிடப்படும்,

• கட்டிடங்களின் வயது மற்றும் நிலை விற்பனை தேதி, ஒப்பிடத்தக்க விற்பனையின் தேதி மற்றும் மதிப்பீட்டு விதிமுறைகள் மற்றும் விற்பனை நிபந்தனைகளுக்கு இடையில் பொருளாதார மாற்றங்கள் ஏற்பட்டால், ஒரு சொத்தின் விற்பனையாளர் துணிச்சலுடன் இருந்தாலோ அல்லது உறவினர்களிடையே ஒரு சொத்து விற்கப்பட்டாலோ (தள்ளுபடி விலை) இருப்பிடம், இதேபோன்ற பண்புகள் அருகிலுள்ள இடத்திலிருந்து விலைக்கு வேறுபடக்கூடும் என்பதால், நிறைய அளவு, இயற்கையை ரசித்தல், கட்டுமானத்தின் வகை மற்றும் தரம், எண்ணிக்கை மற்றும் அறைகள், சதுர அடி வாழ்க்கை இடம், கடினத் தளங்கள், ஒரு கேரேஜ், சமையலறை மேம்படுத்தல்கள், ஒரு நெருப்பிடம், ஒரு குளம், மத்திய காற்று போன்றவை.

பொருள் சொத்தின் சந்தை மதிப்பு மதிப்பீடு ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை விலைகளால் உருவாக்கப்பட்ட வரம்பிற்குள் வரும். ஒப்பிடக்கூடியவற்றின் விற்பனை விலைகளில் செய்யப்பட்ட சில மாற்றங்கள் மற்றவர்களை விட அதிக அகநிலை சார்ந்ததாக இருப்பதால், குறைவான அளவிலான சரிசெய்தல் கொண்ட ஒப்பிடத்தக்கவற்றுக்கு எடையுள்ள கருத்தாய்வு பொதுவாக வழங்கப்படுகிறது.

முறை 2: செலவு அணுகுமுறை

ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட கட்டிடங்களால் மேம்படுத்தப்பட்ட சொத்துக்களின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தலாம். இந்த முறை தேய்மானத்தை கருத்தில் கொண்டு கட்டிடம் (கள்) மற்றும் நிலத்திற்கான மதிப்பின் தனி மதிப்பீடுகளை உள்ளடக்கியது. மேம்படுத்தப்பட்ட முழு சொத்தின் மதிப்பைக் கணக்கிட மதிப்பீடுகள் ஒன்றாக சேர்க்கப்படுகின்றன. ஒப்பிடக்கூடிய நிறைய வாங்குவதற்கும் ஒப்பிடக்கூடிய ஒரு கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பதற்கும் ஒரு நியாயமான வாங்குபவர் ஏற்கனவே இருக்கும் மேம்பட்ட சொத்துக்கு அதிக விலை கொடுக்க மாட்டார் என்ற அனுமானத்தை செலவு அணுகுமுறை செய்கிறது. மதிப்பீடு செய்யப்படும் சொத்து அடிக்கடி விற்கப்படாத மற்றும் வருமானத்தை ஈட்டாத ஒரு வகையாக இருக்கும்போது இந்த அணுகுமுறை பயனுள்ளதாக இருக்கும். எடுத்துக்காட்டுகள் பள்ளிகள், தேவாலயங்கள், மருத்துவமனைகள் மற்றும் அரசு கட்டிடங்கள்.

கட்டிட செலவுகள் பல வழிகளில் மதிப்பிடப்படலாம், சதுர அடி முறை உட்பட, சமீபத்தில் கட்டப்பட்ட ஒப்பிடத்தக்க ஒரு சதுர அடிக்கு செலவு பொருள் கட்டிடத்தில் சதுர அடி எண்ணிக்கையால் பெருக்கப்படுகிறது; யூனிட்-இன்-பிளேஸ் முறை, தொழிலாளர் மற்றும் பொருட்கள் உட்பட தனிப்பட்ட கட்டிடக் கூறுகளின் அளவீட்டுக்கான ஒரு யூனிட்டிற்கான கட்டுமான செலவின் அடிப்படையில் செலவுகள் மதிப்பிடப்படுகின்றன; மற்றும் பொருள்-கட்டடத்தை மாற்றுவதற்கு தேவையான மூலப்பொருட்களின் அளவையும், பொருட்களின் தற்போதைய விலை மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய நிறுவல் செலவுகளையும் மதிப்பிடும் அளவு-கணக்கெடுப்பு முறை.

தேய்மானம்

மதிப்பீட்டு நோக்கங்களுக்காக, தேய்மானம் என்பது உண்மையான சொத்துக்கான முன்னேற்றத்தின் மதிப்பை எதிர்மறையாக பாதிக்கும் எந்தவொரு நிபந்தனையையும் குறிக்கிறது, மேலும் இது கவனத்தில் கொள்கிறது:

• ஓவியம் மற்றும் கூரை மாற்றுதல் போன்ற குணப்படுத்தக்கூடிய சரிவு, மற்றும் கட்டமைப்பு சிக்கல்கள் போன்ற குணப்படுத்த முடியாத சீரழிவு உள்ளிட்ட உடல் சரிவு, செயல்பாட்டு வழக்கற்றுப்போதல், இது காலாவதியான உபகரணங்கள், தேதியிட்ட தோற்றமுடைய சாதனங்கள் போன்ற சொத்து உரிமையாளர்களால் விரும்பத்தக்கதாக கருதப்படாத உடல் அல்லது வடிவமைப்பு அம்சங்களைக் குறிக்கிறது. அல்லது நான்கு படுக்கையறைகள் கொண்ட வீடுகள், ஆனால் ஒரே ஒரு குளியல் பொருளாதார வழக்கற்றுப்போதல், சத்தத்திற்கு புறம்பான காரணிகளால் ஏற்படுகிறது, அதாவது சத்தமில்லாத விமான நிலையத்திற்கு அருகில் இருப்பது அல்லது மாசுபடுத்தும் தொழிற்சாலை.

முறை

• நிலத்தை மதிப்பிழக்க முடியாது என்பதால் விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி, நிலத்தின் மதிப்பை காலியாக இருப்பதையும், அதன் மிக உயர்ந்த மற்றும் சிறந்த பயன்பாட்டிற்கு கொண்டு வருவதையும் மதிப்பிடுங்கள். கட்டிடம் (கள்) மற்றும் தள மேம்பாடுகளை நிர்மாணிப்பதற்கான தற்போதைய செலவை மதிப்பிடுங்கள். சீரழிவு, செயல்பாட்டு வழக்கற்றுப்போதல் அல்லது பொருளாதார வழக்கற்ற தன்மை ஆகியவற்றின் விளைவாக ஏற்படும் மேம்பாடுகளின் தேய்மானத்தின் அளவு. மதிப்பிடப்பட்ட கட்டுமான செலவுகளிலிருந்து தேய்மானத்தைக் குறைத்தல். நிலத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பை கட்டிடம் (கள்) மற்றும் தள மேம்பாடுகளின் தேய்மான செலவுக்குச் சேர்க்கவும் சொத்து மதிப்பு.

முறை 3: வருமான மூலதன அணுகுமுறை

பெரும்பாலும் வருமான அணுகுமுறை என்று அழைக்கப்படும் இந்த முறை, முதலீட்டாளர் தேவைப்படும் வருவாய் வீதத்திற்கும் ஒரு சொத்து உற்பத்தி செய்யும் நிகர வருமானத்திற்கும் இடையிலான உறவை அடிப்படையாகக் கொண்டது. அபார்ட்மெண்ட் வளாகங்கள், அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் வணிக மையங்கள் போன்ற வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு இது பயன்படுத்தப்படுகிறது. வருமான சொத்து மூலதன அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் மதிப்பீடுகள் பொருள் சொத்து எதிர்கால வருமானத்தை ஈட்டும் என்று எதிர்பார்க்கும்போது, ​​அதன் செலவுகள் கணிக்கக்கூடியதாகவும் நிலையானதாகவும் இருக்கும்போது மிகவும் நேரடியானதாக இருக்கும்.

நேரடி மூலதனம்

நேரடி மூலதனமயமாக்கல் அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் போது மதிப்பீட்டாளர்கள் பின்வரும் படிகளைச் செய்வார்கள்:

• வருடாந்திர சாத்தியமான மொத்த வருமானத்தை மதிப்பிடுங்கள். பயனுள்ள மொத்த வருமானத்தை தீர்மானிக்க காலியிடம் மற்றும் வாடகை வசூல் இழப்புகளை கவனத்தில் கொள்ளுங்கள். வருடாந்திர நிகர இயக்க வருமானத்தை கணக்கிட வருடாந்திர இயக்க செலவுகளைக் குறைக்கவும். ஒரு குறிப்பிட்ட முதலீட்டாளர் குறிப்பிட்ட வருமானத்திற்கு செலுத்த வேண்டிய விலையை மதிப்பிடுங்கள் வகை மற்றும் சொத்தின் வர்க்கம். வருவாய் விகிதம் அல்லது மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தை மதிப்பிடுவதன் மூலம் இது நிறைவேற்றப்படுகிறது. சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தை சொத்தின் வருடாந்திர நிகர இயக்க வருமானத்திற்கு பயன்படுத்துங்கள்.

மொத்த வருமான பெருக்கிகள்

மொத்த வருமான பெருக்கி (ஜிஐஎம்) முறையானது வருமான சொத்துக்களாக பொதுவாக வாங்கப்படாத பிற சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படலாம், ஆனால் அவை ஒன்று மற்றும் இரண்டு குடும்ப வீடுகள் போன்ற வாடகைக்கு விடப்படலாம். ஜி.ஆர்.எம் முறை ஒரு சொத்தின் விற்பனை விலையை அதன் எதிர்பார்க்கப்பட்ட வாடகை வருமானத்துடன் தொடர்புபடுத்துகிறது. (தொடர்புடைய வாசிப்புக்கு, "ஒரு ரியல் எஸ்டேட் வாடகை சொத்தை மதிப்பிடுவதற்கான 4 வழிகள்" ஐப் பார்க்கவும்)

குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு, மொத்த மாத வருமானம் பொதுவாக பயன்படுத்தப்படுகிறது; வணிக மற்றும் தொழில்துறை சொத்துக்களுக்கு, மொத்த ஆண்டு வருமானம் பயன்படுத்தப்படும். மொத்த வருமான பெருக்கி முறையை பின்வருமாறு கணக்கிடலாம்:

விற்பனை விலை ental வாடகை வருமானம் = மொத்த வருமான பெருக்கி

துல்லியமான GIM ஐ நிறுவ குறைந்தபட்சம் மூன்று ஒத்த பண்புகளிலிருந்து சமீபத்திய விற்பனை மற்றும் வாடகை தரவு பயன்படுத்தப்படலாம். அதன் சந்தை மதிப்பைத் தீர்மானிக்க பொருள் சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட நியாயமான சந்தை வாடகைக்கு ஜிஐஎம் பயன்படுத்தப்படலாம், அதை பின்வருமாறு கணக்கிடலாம்:

வாடகை வருமானம் x GIM = மதிப்பிடப்பட்ட சந்தை மதிப்பு

அடிக்கோடு

அடமான கடன் வழங்குநர்கள், முதலீட்டாளர்கள், காப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையாளர்களுக்கு துல்லியமான ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடு முக்கியமானது. மதிப்பீடுகள் பொதுவாக திறமையான நிபுணர்களால் செய்யப்படுகின்றன, உண்மையான பரிவர்த்தனையில் ஈடுபடும் எவரும் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் வெவ்வேறு முறைகள் குறித்த அடிப்படை புரிதலைப் பெறுவதன் மூலம் பயனடையலாம்.