குறுகிய விற்பனை வரையறை

பொருளடக்கம்

• குறுகிய விற்பனை என்றால் என்ன?
• ஒரு குறுகிய விற்பனை எவ்வாறு செயல்படுகிறது
• ஒரு முன்கூட்டியே எவ்வாறு வேறுபடுகிறது
• ஒரு குறுகிய விற்பனைக்கான படிகள்
• குறுகிய விற்பனை ஒப்பந்தம்
• நன்மை தீமைகள்
• ஒரு குறுகிய விற்பனையில் தவிர்க்க வேண்டிய ஆபத்துகள்
• ஒரு குறுகிய விற்பனைக்கு சிறந்த முகவர்
• விலைகளை மீறுதல்
• தொடர்ந்து தேடுங்கள்
• நல்ல ஒப்பந்தமா அல்லது கெட்டதா?

குறுகிய விற்பனை என்றால் என்ன?

ஒரு குறுகிய விற்பனை என்பது அதன் தற்போதைய உரிமையாளரால் செலுத்த வேண்டிய தொகையை விடக் குறைவான கொள்முதல் விலையில் கிடைக்கும் ஒரு வீடு.

இந்த பரிவர்த்தனை வங்கியை முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே வாங்குவதைத் தவிர்ப்பதன் மூலம் பயனடைகிறது, இது விலை உயர்ந்தது மற்றும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும். விற்பனையாளர் முன்கூட்டியே கடன் பெறுவதையும், சில சமயங்களில் அதனுடன் வரும் திவால்நிலையையும் தவிர்க்கிறார்.

ஒரு குறுகிய விற்பனை எவ்வாறு செயல்படுகிறது

ஒரு குறுகிய விற்பனை என்பது ஒரு நிதி விருப்பமாகும், இது சில நேரங்களில் துன்பகரமான கடன் வாங்கிய வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு கிடைக்கும். அவர்கள் அடமானக் கொடுப்பனவுகளில் பின்னால் உள்ளனர் மற்றும் நீருக்கடியில் ஒரு வீட்டைக் கொண்டுள்ளனர். அதாவது, அடமானத்தின் நிலுவைத் தொகையை விட வீடு மதிப்பு குறைவாக உள்ளது.

எதிர்பாராத பண வீழ்ச்சியைத் தவிர்த்து, உரிமையாளர் வீட்டைப் பிரிக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளார். உண்மையில் இரண்டு விருப்பங்கள் மட்டுமே உள்ளன: ஒரு குறுகிய விற்பனை அல்லது முன்கூட்டியே.

குறுகிய விற்பனை ஒரு நல்ல ஒப்பந்தம் என்பதை வல்லுநர்கள் ஏற்கவில்லை. அத்தகைய வீடுகள் சந்தை மதிப்பிற்குக் கீழே விலை நிர்ணயம் செய்யப்படுகின்றன என்று ஆதரவாளர்கள் கூறுகின்றனர். தீ விற்பனை செய்வதில் வங்கிகளுக்கு எந்த ஆர்வமும் இல்லை என்று எதிர்ப்பாளர்கள் கூறுகின்றனர்.

ஒரு வீட்டின் மதிப்பு 20% அல்லது அதற்கும் அதிகமாக குறையும் போது குறுகிய விற்பனை பொதுவாக வீட்டு உரிமையாளரால் தொடங்கப்படுகிறது. செயல்முறை தொடங்குவதற்கு முன், அடமானத்தை வைத்திருக்கும் கடன் வழங்குபவர் முடிவில் கையெழுத்திட வேண்டும். கூடுதலாக, கடன் வழங்குபவர், பொதுவாக ஒரு வங்கிக்கு, ஒரு குறுகிய விற்பனை ஏன் அர்த்தமுள்ளதாக விளக்கும் ஆவணங்கள் தேவை. எல்லாவற்றிற்கும் மேலாக, கடன் வழங்கும் நிறுவனம் இந்த செயல்பாட்டில் பணத்தை இழக்கக்கூடும்.

குறுகிய விற்பனைக்கு ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்டால், வாங்குபவர் முதலில் வீட்டு உரிமையாளருடன் பேச்சுவார்த்தை நடத்துகிறார், பின்னர் வங்கியில் இருந்து வாங்குவதற்கு ஒப்புதல் பெறுகிறார். கடன் வழங்குபவரின் ஒப்புதல் இல்லாமல் குறுகிய விற்பனை எதுவும் ஏற்படாது என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

குறுகிய விற்பனை நீண்ட மற்றும் காகிதப்பணி-தீவிர பரிவர்த்தனைகளாக இருக்கும், இது செயலாக்க முழு ஆண்டு வரை ஆகும். இருப்பினும், அவை முன்கூட்டியே ஒரு வீட்டு உரிமையாளரின் கடன் மதிப்பீட்டிற்கு தீங்கு விளைவிப்பதில்லை. ஒரு குறுகிய விற்பனை எதிர்கால கடன் வழங்குநர்களுக்கும் கடன் வழங்குநர்களுக்கும் சிறப்பாகத் தெரிகிறது. வீட்டை மீண்டும் கையகப்படுத்த வங்கி நகர்வதற்கு முன்னர் அந்த நபர் நடவடிக்கை எடுத்தார் என்பதை இது காட்டுகிறது. ஒரு குறுகிய விற்பனைக்குச் சென்ற வீட்டு உரிமையாளர் உடனடியாக மற்றொரு வீட்டை வாங்குவதற்கு கூட தகுதியுடையவராக இருக்கலாம்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• நீருக்கடியில் வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு, ஒரு குறுகிய விற்பனை என்பது அவர்களின் கடன் மதிப்பீடுகளில் மீள்செலுத்தல், வெளியேற்றம் மற்றும் கருப்பு மதிப்பெண்களைத் தவிர்ப்பதற்கான ஒரு வழியாகும். சாத்தியமான வாங்குபவருக்கு, ஒரு குறுகிய விற்பனையை முடிக்க நெகிழ்வுத்தன்மை மற்றும் அதிக பொறுமை தேவை. ஒரு வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை உறுதி செய்ய வேண்டும் முயற்சிக்கு மதிப்புள்ளது.

ஒரு முன்கூட்டியே எவ்வாறு வேறுபடுகிறது

ஒரு முன்கூட்டியே, கடன் வாங்குபவர் ஒரு குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையிலான கொடுப்பனவுகளைச் செய்யத் தவறிய பின்னர் வீட்டைக் கைப்பற்றுகிறார். பெரும்பாலான குறுகிய விற்பனையைப் போலன்றி, வீட்டு உரிமையாளர் வீட்டைக் கைவிட்ட பிறகு முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே நடக்கலாம். குடியிருப்பாளர்கள் இன்னும் வெளியேறவில்லை என்றால், அவர்கள் முன்கூட்டியே கடன் வழங்கும் பணியில் கடன் வழங்குபவரால் வெளியேற்றப்படுவார்கள்.

முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே ஒரு குறுகிய விற்பனையாக முடிக்க அதிக நேரம் எடுக்காது, ஏனெனில் கடன் வழங்குபவர் சொத்தை விரைவாக கலைப்பதில் அக்கறை கொண்டுள்ளார். முன்கூட்டியே வாங்கப்பட்ட வீடுகள் ஒரு "அறங்காவலர் விற்பனையில்" ஏலம் விடப்படலாம், அங்கு வாங்குபவர்கள் ஒரு பொது செயல்பாட்டில் வீடுகளை ஏலம் விடுவார்கள்.

முன்கூட்டியே கடன் பெறும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் கடன் மதிப்பீட்டில் உடனடி வீழ்ச்சியையும் விரைவான வீழ்ச்சியையும் அனுபவிக்கின்றனர். பெரும்பாலான சூழ்நிலைகளில், அவர்கள் மற்றொரு வீட்டை வாங்க குறைந்தபட்சம் ஐந்து ஆண்டுகள் அல்லது FHA கடனுடன் மூன்று ஆண்டுகள் காத்திருக்க வேண்டும். முன்கூட்டியே ஏழு ஆண்டுகளாக கடன் அறிக்கையில் தோன்றும்.

நீங்கள் எப்போது ஒரு குறுகிய விற்பனை செய்ய வேண்டும்?

ஒரு குறுகிய விற்பனைக்கான படிகள்

குறுகிய விற்பனை செயல்முறை மாநிலத்திற்கு மாநிலம் மாறுபடும், ஆனால் படிகளில் பொதுவாக பின்வருவன அடங்கும்:

• குறுகிய விற்பனை தொகுப்பு - விற்பனையாளரால் ஒரு நிதி தொகுப்பு கடன் வழங்குபவருக்கு சமர்ப்பிக்கப்படுகிறது. நிதி அறிக்கைகள், விற்பனையாளரின் கஷ்டத்தை விவரிக்கும் கடிதம் மற்றும் நிதி பதிவுகளின் நகல்கள் ஆகியவை இதில் அடங்கும். குறுகிய விற்பனை சலுகை - விற்பனையாளர் ஆர்வமுள்ள வாங்குபவரிடமிருந்து ஒரு சலுகையை ஏற்றுக்கொண்டால், பட்டியல் முகவர் கடன் வழங்குபவருக்கு பட்டியல் ஒப்பந்தம், செயல்படுத்தப்பட்ட கொள்முதல் சலுகை, வாங்குபவரின் முன் ஒப்புதல் கடிதம் மற்றும் ஆர்வமுள்ள பண காசோலையின் நகலை அனுப்புகிறார். வங்கி செயலாக்கம் - வங்கி சலுகையை மதிப்பாய்வு செய்கிறது மற்றும் குறுகிய விற்பனையை அங்கீகரிக்கிறது அல்லது மறுக்கிறது. இதற்கு பல வாரங்கள் முதல் மாதங்கள் வரை ஆகலாம்.

குறுகிய விற்பனை ஒப்பந்தம்

சில வழிகளில், ஒரு குறுகிய விற்பனை சொத்தை வாங்குவது எந்தவொரு வீடு வாங்குவதைப் போன்றது. இருப்பினும், இந்த வழக்கில், விதிமுறைகள் அடமானக் கடன் வழங்குநரின் ஒப்புதலுக்கு உட்பட்டவை என்பதை ஒப்பந்தம் குறிப்பிடும்.

ஒப்பந்தம் "இருப்பதைப் போல" வாங்கப்படுவதாகவும் குறிப்பிட வேண்டும். ஒரு ஆய்வு கணிசமான சிக்கல்களை வெளிப்படுத்தினால், ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய அனுமதிக்கும் மொழியை வாங்குபவர் உள்ளடக்கியிருக்கலாம், குறைந்த விலை பேச்சுவார்த்தை நடத்த முடியாது. வங்கி எந்தவொரு பழுதுபார்ப்பையும் செய்ய வாய்ப்பில்லை, மேலும் விற்பனையாளர் பணத்திற்காக கட்டப்பட்டிருப்பதால், உதவி செய்வது கூட குறைவு.

முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே போலல்லாமல், கடன் வழங்கும் நிறுவனம் ஒரு குறுகிய விற்பனையில் சொத்துக்கு சொந்தமில்லை. இருப்பினும், இது விற்பனையை அங்கீகரிக்க வேண்டும் மற்றும் வருவாயைப் பெற வேண்டும் என்பதால், வாங்குபவர் வீட்டு உரிமையாளரைக் காட்டிலும் பெரும்பாலும் வங்கியுடன் கையாள்வார்.

நன்மை தீமைகள்

குறுகிய விற்பனை பரிவர்த்தனைகள் வழக்கமான ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை விட அதிக நேரம் எடுக்கும் மற்றும் பொறுமை சோதனை ஆகும். ஒரு குறுகிய விற்பனை சொத்தில் நீங்கள் சலுகை வழங்கினால், காத்திருக்க தயாராக இருங்கள். குறுகிய விற்பனை சலுகைகளுக்கு பதிலளிக்க பல மாதங்கள் வரை வங்கிகள் இழிவானவை.

குறுகிய விற்பனை ஏற்கனவே கடன் வழங்குநரால் அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். விற்பனையாளர் வங்கியுடன் குறுகிய விற்பனையை இன்னும் பேச்சுவார்த்தை நடத்தவில்லை என்றால், வாங்குபவர் நீண்ட காத்திருப்புக்காக இருக்கிறார், எதுவும் சாத்தியமில்லை.

காத்திருப்பு நேரத்தைக் குறைக்க கடன் வழங்குபவருக்கு காலக்கெடுவை வழங்குமாறு சில நிபுணர்கள் பரிந்துரைக்கின்றனர். இந்த மூலோபாயம் உண்மையில் வங்கியை நடவடிக்கைக்குத் தூண்டுமா என்று சொல்வது கடினம்.

ஒரு குறுகிய விற்பனையில் தவிர்க்க வேண்டிய ஆபத்துகள்

குறுகிய விற்பனை ஏற்கனவே கடன் வழங்குபவர் என்பதை வாங்குபவர் உறுதிப்படுத்த வேண்டும். விற்பனையாளர் இன்னும் இயல்புநிலைக்குச் செல்லவில்லை அல்லது வங்கியுடன் ஒரு குறுகிய விற்பனையை பேச்சுவார்த்தை நடத்தவில்லை என்றால், வாங்குபவர் நீண்ட காத்திருப்புடன் இருக்கிறார், எதுவும் சாத்தியமில்லை. முன்கூட்டியே வாங்குவதன் மூலம் அதிக பணம் பெற முடியும் என்று நினைத்தால் வங்கி ஒரு குறுகிய விற்பனையில் ஆர்வம் காட்டாமல் இருக்கலாம்.

அடமானக் கடன் வழங்குபவருக்கு குறுகிய விற்பனையான சொத்தில் எந்தப் பிரச்சினையும் இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்த முன்கூட்டியே வாங்குபவர்களும் புத்திசாலி.

ஒரு குறுகிய விற்பனைக்கு சிறந்த முகவர்

பரிவர்த்தனையின் சிக்கலான காரணத்தால், வாங்குபவர் ஒரு முகவர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்துடன் பணிபுரிய வேண்டும், அவர் குறுகிய விற்பனையில் அனுபவம் வாய்ந்தவர் மற்றும் ஒன்றில் வேலை செய்ய தயாராக இருக்கிறார். சில ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் குறுகிய விற்பனையில் நிபுணத்துவம் பெற்றவர்கள் மற்றும் குறுகிய விற்பனை மற்றும் முன்கூட்டியே வள (எஸ்.எஃப்.ஆர்) சான்றிதழைக் கொண்டிருக்கலாம், இது தேசிய ரியல் எஸ்டேட் சங்கம் வழங்கும் பதவி. இந்த சான்றிதழை வைத்திருப்பவர்கள் சிறப்பு பயிற்சி பெற்றுள்ளனர்.

விலைகளை மீறுதல்

ஒரு குறுகிய விற்பனை சொத்தை வாங்குபவர் பிரசாத விலையை உயர்த்த தயாராக இருக்க வேண்டும். இறுதியில், விற்பனையாளருக்கு விற்பனை விலையை அங்கீகரிக்க உண்மையான அதிகாரம் இல்லை, வங்கி மட்டுமே செய்கிறது, மேலும் அவர்கள் எதிர்நீக்கலாம்.

மறுபுறம், வங்கி சலுகையை முற்றிலும் நிராகரிக்கக்கூடும், குறிப்பாக இது கணிசமாக குறைந்த சலுகையாக இருந்தால். மோசமான சூழ்நிலையில், அவர்கள் பதில் சொல்லக்கூடாது.

தொடர்ந்து தேடுங்கள்

உங்கள் சலுகைக்கு பதிலளிக்க வங்கிக்கு எவ்வளவு நேரம் ஆகும் என்பதைக் கருத்தில் கொண்டு, வாங்குபவர் பதிலுக்காகக் காத்திருக்கும்போது மற்ற வீடுகளைப் பார்த்துக் கொண்டிருக்க வேண்டும். ஒரு முகவர் ஒரு குறுகிய விற்பனை கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தை எழுத முடியும், இது வாங்குபவர் சலுகையைத் திரும்பப் பெறுவதற்கான நெகிழ்வுத்தன்மையைத் தக்க வைத்துக் கொள்ளும்.

வாங்குபவர் அதை எஸ்க்ரோவில் செய்தாலும், வங்கி தொடர்ந்து சலுகைகளை சேகரிக்கக்கூடும். பெரும்பாலான மக்கள் இதை நியாயமற்றதாகக் கருதுவார்கள், ஏனெனில் சாத்தியமான வாங்குபவர் இந்த கட்டத்தில் ஆய்வுகள், தலைப்பு தேடல்கள் மற்றும் பலவற்றில் சில ஆயிரம் டாலர்களை ஷெல் செய்திருக்கலாம். ஆனால் வங்கி ஒரு இழப்பு பரிவர்த்தனையை எதிர்கொள்கிறது, மேலும் அதன் இழப்புகளைக் குறைக்க விரும்புகிறது.

விளையாட்டில் மிகவும் தாமதமாக ஒப்பந்தத்தில் இருந்து விலகுவது வாங்குபவருக்கு பெரும் நேரத்தையும் பணத்தையும் வீணடிப்பதாகும், பெரிதும் வெறுப்பாக இருப்பதைக் குறிப்பிடவில்லை.

இந்த எல்லா காரணங்களுக்காகவும், ஒரு குறுகிய விற்பனையின் பட்டியல் விலை ஆரோக்கியமான அளவிலான சந்தேகங்களுடன் எடுக்கப்பட வேண்டும்.

நல்ல ஒப்பந்தமா அல்லது கெட்டதா?

குறுகிய விற்பனை வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு நல்ல ஒப்பந்தம் என்பதை வல்லுநர்கள் ஏற்கவில்லை. குறுகிய விற்பனை பண்புகள் சந்தை மதிப்பிற்குக் கீழே விலை நிர்ணயம் செய்யப்படுவதாக ஆதரவாளர்கள் கூறுகின்றனர், இது வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு பெரிய தொகையைப் பெறுவதற்கான வாய்ப்பை உருவாக்குகிறது அல்லது முதல் முறையாக வீட்டுபயன்படுத்துவோர் தங்களால் வாங்க முடியாத ஒரு வீட்டிற்குள் நுழைவதற்கான வாய்ப்பை உருவாக்குகிறது. தீ விற்பனையைச் செய்வதில் வங்கிகளுக்கு எந்த ஆர்வமும் இல்லை என்றும், ஒரு சொத்துக்கான விலையை நிர்ணயிப்பதற்கு அல்லது ஏற்றுக்கொள்வதற்கு முன்பு ஒப்பிடக்கூடிய சந்தை பகுப்பாய்வு செய்வதாகவும் எதிரிகள் கூறுகின்றனர்.

மேலும், ஒரு குறுகிய விற்பனையின் பட்டியல் விலை, விற்பனையாளர் முகவர் வங்கி ஏற்க ஒப்புக்கொண்ட தொகையை விட, வங்கி ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடும் என்று நினைக்கும் தொகையாக இருக்கலாம். வங்கி விலை மிகக் குறைவாக இருப்பதைக் காணலாம் அல்லது விற்பனையாளர் ஏலமிடும் போரை உருவாக்கும் நோக்கத்துடன் சந்தைக்குக் கீழே உள்ள சொத்தை பட்டியலிடலாம்.

சில மாநிலங்களில், விற்பனையாளர் அவருக்கு எதிராக ஒரு குறைபாடு தீர்ப்பைக் கொண்டிருப்பார், இது அடமானத் தொகை மற்றும் வீட்டின் விற்பனை விலை ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வித்தியாசத்தை வங்கியைத் திருப்பிச் செலுத்துமாறு கட்டாயப்படுத்துகிறது, எனவே முடிந்தவரை அதிகமான பணத்தைப் பெறுவது விற்பனையாளரின் சிறந்த ஆர்வத்தில் உள்ளது.

வங்கி மற்றும் வாங்குபவர் இருவருக்கும் ஒரு நன்மை என்னவென்றால், வங்கிக்குச் சொந்தமான சொத்தைப் போலல்லாமல், ஒரு குறுகிய விற்பனை சொத்து குப்பை அல்லது கொள்ளையடிக்கப்படுவது குறைவு. உரிமையாளரின் நிதி நிலைமை காரணமாக சொத்து ஒத்திவைக்கப்பட்ட பராமரிப்பால் பாதிக்கப்படக்கூடும், விற்பனையாளர் அவர் அல்லது அவள் இன்னும் அதில் வசிக்கும் போது அந்த இடத்தை அழிக்க வாய்ப்பில்லை. இதற்கு நேர்மாறாக, முன்கூட்டியே தங்கள் சொத்துக்களை இழக்கும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் பெரும்பாலும் வங்கியில் திரும்புவதற்கான ஒரு வழியாக வீட்டின் மீதான விரக்தியை எடுத்துக்கொள்கிறார்கள்.