அடமானத்தின் அபாயங்கள்

அடமான ஆதரவுடைய பாதுகாப்பு (எம்.பி.எஸ்) என்பது ஒரு வகை சொத்து ஆதரவு பாதுகாப்பு, இது அடமானம் அல்லது அடமானங்களின் சேகரிப்பால் பாதுகாக்கப்படுகிறது. ஒரு MBS ஐ ஒரு தரகர் மூலம் வர்த்தகம் செய்யலாம். இது அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் நிறுவனத்தால் (ஜி.எஸ்.இ), அங்கீகரிக்கப்பட்ட மத்திய அரசு நிறுவனம் அல்லது தனியார் நிதி நிறுவனத்தால் வழங்கப்படுகிறது.

MBS இன் அம்சங்கள்

பல காரணங்களுக்காக அவை கவர்ச்சிகரமானவை என்றாலும், வெற்று வெண்ணிலா பிணைப்புகளுடன் ஒப்பிடும்போது கூடுதல் ஆபத்தை சேர்க்கும் சில தனித்துவமான அம்சங்களை எம்.பி.எஸ் கொண்டுள்ளது.

• எம்.பி.எஸ் குடியிருப்பு அடமானங்களின் ஒரு தொகுப்பால் இணைக்கப்படுகிறது. மாதாந்திர கொடுப்பனவுகள் ஒரு மூன்றாம் தரப்பு முதலீட்டாளருக்கு ஆரம்பிக்கும் வங்கியை "கடந்து செல்கின்றன". மாதாந்திர வட்டி செலுத்துதல்களைத் தவிர, அடமானங்கள் தங்கள் வாழ்நாளில் மன்னிப்பு பெறுகின்றன, அதாவது ஒவ்வொரு மாதாந்திர செலுத்துதலுடனும் ஓரளவு அசல் செலுத்தப்படுகிறது, ஒரு பத்திரத்தைப் போலன்றி, இது பொதுவாக அனைத்து அசல் தொகையையும் முதிர்ச்சியில் செலுத்துகிறது. திட்டமிடப்பட்ட கடன்தொகைகளுக்கு கூடுதலாக, முதலீட்டாளர்கள் ஒரு சார்பு விகித அடிப்படையில், மறு நிதியளிப்பு, முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே மற்றும் வீட்டு விற்பனை காரணமாக அசல் திட்டமிடப்படாத முன்கூட்டியே செலுத்துகிறார்கள். ஒரு பொதுவான அடமானத்திற்கு 30 ஆண்டுகள் கால அவகாசம் இருக்கக்கூடும், பெரும்பாலும் அடமானங்கள் மிக விரைவில் செலுத்தப்படும். இந்த திட்டமிடப்படாத முன்கூட்டியே செலுத்துதல்கள் காரணமாக, MBS இன் முதிர்ச்சியைக் கணிப்பது சிக்கலானது.

MBS இன் முன்கூட்டியே செலுத்தும் அம்சத்தை மையமாகக் கொண்டு, இந்த கட்டுரை எடையுள்ள சராசரி வாழ்க்கை (WAL) என்ற கருத்தை அறிமுகப்படுத்துகிறது, மேலும் முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபாயத்திலிருந்து பாதுகாப்பதில் அதன் பயன்பாட்டை விளக்குகிறது.

எடையுள்ள சராசரி வாழ்க்கை என்றால் என்ன?

MBS இன் பயனுள்ள முதிர்ச்சியின் ஒரு நடவடிக்கையாக பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு புள்ளிவிவரம் WAL ஆகும், இது சில நேரங்களில் "சராசரி வாழ்க்கை" என்று அழைக்கப்படுகிறது. WAL ஐக் கணக்கிட, ஒவ்வொரு கொடுப்பனவின் தேதியையும் (ஆண்டுகள் அல்லது மாதங்களின் ஒரு பகுதியாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது) அந்த தேதியில் செலுத்தப்பட்ட மொத்த அசல் சதவீதத்தால் பெருக்கி, பின்னர் இந்த முடிவுகளைச் சேர்க்கவும். ஆகவே, பாதுகாப்பின் வாழ்நாளில் முதன்மை செலுத்துதல்களின் தாக்கத்தை WAL பதிவு செய்கிறது.

தோற்றம் முதல் இறுதி முதிர்வு தேதி வரை இயங்கும் காலவரிசையில் WAL ஐ ஒரு ஃபுல்க்ரம் எனக் காணலாம். ஃபுல்க்ரம் முதன்மைக் கொடுப்பனவுகளை "சமநிலைப்படுத்துகிறது", வெவ்வேறு எடையுள்ள குழந்தைகள் பட்டியில் வெவ்வேறு நிலைகளைக் கொண்டிருப்பதன் மூலம் ஒரு பார்வையை சமன் செய்கிறார்கள். கீழே உள்ள படம் 1 ஒரு 30 ஆண்டு அடமானக் குளத்திற்கான WAL ஐ சித்தரிக்கிறது.

படம் 1

மகசூல் மற்றும் உள் வருவாய் விகிதம்

MBS சந்தைப்படுத்தக்கூடியது மற்றும் தற்போதைய சந்தை விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்களைப் பொறுத்து பிரீமியம், தள்ளுபடிகள் அல்லது சம மதிப்பில் வர்த்தகம் செய்யலாம். தற்போதைய-கூப்பன் பாஸ்-த்ரூ வர்த்தகம் சம மதிப்பில், உயர்-கூப்பன் பாஸ்-த்ரூக்கள் பிரீமியங்களில் வர்த்தகம் மற்றும் குறைந்த கூப்பன் பத்திரங்கள் தள்ளுபடியில் வர்த்தகம் செய்கின்றன. மேற்கோள் காட்டப்பட்ட மகசூல் என்பது உள் வருவாய் வீதமாகும், இது அனைத்து எதிர்கால பணப்புழக்கங்களின் தற்போதைய மதிப்பை பாதுகாப்பின் தற்போதைய விலையுடன் சமன் செய்கிறது. ஆகையால், ஒரு MBS இல் மேற்கோள் காட்டப்பட்ட மகசூல் எப்போதுமே முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானத்தில் நிபந்தனைக்குட்பட்டது.

அடமான பாஸ்-மூலம் பத்திரங்களுக்கு முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானம் முக்கியமானது. முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துவது ஏற்படக்கூடும், நிகழும் என்பதை முதலீட்டாளர்கள் முன்கூட்டியே அறிவார்கள், ஆனால் எப்போது, ​​எவ்வளவு என்று தெரியாது. அந்த மாறிகள் திட்டமிடப்பட்டு கருதப்பட வேண்டும். மேலும், சமச்சீரற்ற விளைவு காரணமாக அனைத்து பாஸ்-த்ரூக்களுக்கும் பொருந்தக்கூடிய ஒரு, பழமைவாத அனுமானம் இல்லை - பிரீமியம் எம்பிஎஸ் மீது விரைவாக முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துவதற்கான ஊக்கமும் உள்ளது, அதே நேரத்தில் தள்ளுபடி எம்பிஎஸ்ஸுக்கு தலைகீழ் உண்மை.

(இந்த நிதி பகுப்பாய்வு முறையைப் பயன்படுத்துவது குறித்து மேலும் அறிய உள் வருவாய் விகிதத்தைப் பாருங்கள் .)

உணரப்பட்ட மகசூல் என்றால் என்ன?

பாஸ்-த்ரூ பாதுகாப்பில் உணரப்பட்ட மகசூல், வாங்குபவர் பாதுகாப்பை வைத்திருக்கும் போது உண்மையில் பெறும் மகசூல் ஆகும், இது மேற்கோள் செய்யப்பட்ட மகசூலைக் கணக்கிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்பட்டதாகக் கருதப்படும் முன்கூட்டியே செலுத்துதல்களைக் காட்டிலும், அசல் உண்மையான முன்கூட்டியே செலுத்துதலின் அடிப்படையில். எதிர்பார்த்ததை விட வேகமான அல்லது மெதுவான முன்கூட்டியே பணம் பிரீமியம் மற்றும் தள்ளுபடி பாஸ்-த்ரோக்களை சமச்சீரற்ற முறையில் பாதிக்கிறது.

பாஸ்-த் பாதுகாப்பு ஒரு பிரீமியத்தில் வர்த்தகம் செய்கிறது என்று வைத்துக்கொள்வோம். சம மதிப்பில் முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துவதால் பணப்புழக்கங்கள் குறைந்த, தற்போதைய விகிதத்தில் மட்டுமே மறு முதலீடு செய்ய முடியும். இதன் விளைவாக, முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே செலுத்துதல்கள் முதலீட்டாளருக்கு முதல் இடத்தில் பிரீமியம் விலையை நியாயப்படுத்தும் அதிக பணப்புழக்கங்களை மறுக்கின்றன. மறுபுறம், மெதுவான முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துவது முதலீட்டாளருக்கு அதிக கூப்பன் வீதத்தை சம்பாதிக்க அதிக நேரம் வழங்குகிறது. இதன் விளைவாக, மெதுவான முன்கூட்டியே செலுத்துதல்கள் மேற்கோள் செய்யப்பட்ட மகசூலுக்கு மேலே உணரப்பட்ட விளைச்சலை உயர்த்துகின்றன, அதே நேரத்தில் விரைவான முன்கூட்டியே செலுத்துதல்கள் உணரப்பட்ட விளைச்சலைக் குறைக்கின்றன.

தற்போதைய-கூப்பன் பத்திரங்களில் அந்த பணப்புழக்கங்களை சம மதிப்பில் மறு முதலீடு செய்ய முடியும் என்பதால், எதிர்பார்த்ததை விட விரைவான முன்கூட்டியே செலுத்துதல்களிலிருந்து தள்ளுபடி பாஸ்-மூலம் நன்மைகள். இதன் விளைவாக, முதலீட்டாளர் குறைந்த கூப்பனை அதிக விலைக்கு மாற்றலாம், ஏனெனில் முன்கூட்டியே செலுத்துதல் சமமாக இருக்கும். எனவே, உணரப்பட்ட மகசூல் மேற்கோள் விளைச்சலை விட அதிகமாக இருக்கும். மாறாக, முன்கூட்டியே செலுத்துதல் எதிர்பார்த்ததை விட மெதுவாக இருக்கும்போது தலைகீழ் நிகழ்கிறது. முதலீட்டாளர் குறைந்த கூப்பன்களுடன் நீண்ட காலத்திற்கு மாட்டிக்கொண்டார், இதனால் உணரப்பட்ட மகசூல் குறைகிறது.

முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானம் என்றால் என்ன?

பல ஆண்டுகளாக, முன்கூட்டியே செலுத்தும் விகிதங்களின் வழக்கமான விவரக்குறிப்புகள் பல உருவாக்கப்பட்டுள்ளன. ஒவ்வொன்றும் அதன் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள் உள்ளன.

நிலையான அடமான மகசூல்

முதல் மற்றும் எளிமையான விவரக்குறிப்பு "நிலையான அடமான மகசூல்" அல்லது "12 இல் ப்ரீபெய்ட்" என்று கருதுவது. இந்த விவரக்குறிப்பில், குளத்தில் உள்ள அனைத்து அடமானங்களும் முழுவதுமாக முன்கூட்டியே செலுத்தும் போது, ​​பன்னிரண்டாம் ஆண்டு வரை எந்தவிதமான முன்கூட்டியே செலுத்துதல்களும் இல்லை என்று கருதப்படுகிறது.

இந்த விவரக்குறிப்பு கணக்கீட்டு எளிமையின் நன்மையைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் பெரும்பாலான அடமானக் குளங்களின் பயனுள்ள முதிர்ச்சி இறுதி முதிர்வு தேதியை விட மிகக் குறைவு என்ற உண்மைக்கு ஒத்துப்போகிறது. அதையும் மீறி, இந்த அனுமானத்திற்கு அதிகம் சொல்ல முடியாது. அடமானக் குளத்தின் ஆரம்ப ஆண்டுகளில் ஏற்படும் முன்கூட்டியே செலுத்துதல்களை இது முற்றிலும் புறக்கணிக்கிறது. ஆகையால், இந்த "நிலையான" முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானத்தின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்பட்டு மேற்கோள் காட்டப்படும் மகசூல், பாஸ்-த்ரூ பாதுகாப்பு வர்த்தகத்தில் சாத்தியமான விளைச்சலை ஆழ்ந்த தள்ளுபடியில் தீவிரமாக குறைத்து, பிரீமியம் பாஸ்-த்ரூவில் சாத்தியமான மகசூலை மிகைப்படுத்துகிறது.

FHA அனுபவ முறை

ஸ்பெக்ட்ரமின் மறுமுனையில் பெடரல் ஹவுசிங் அட்மினிஸ்ட்ரேஷனின் (FHA) உண்மையான அனுபவங்களின் அடிப்படையில் முன்கூட்டியே செலுத்தும் விவரக்குறிப்பு உள்ளது. FHA அது காப்பீடு செய்யும் அடமானக் கடன்களில் முன்கூட்டியே செலுத்தும் நிகழ்வுகளின் வரலாற்றுத் தரவைத் தொகுக்கிறது. இந்தத் தரவு பரவலான தோற்றம் தேதிகள் மற்றும் கூப்பன் விகிதங்களை உள்ளடக்கியது.

FHA அனுபவ முறை நிலையான அடமான விளைச்சலை விட ஒரு முன்னேற்றமாக இருந்தது, ஏனெனில் இது யதார்த்தமான மற்றும் வரலாற்று ரீதியாக சரிபார்க்கப்பட்ட அனுமானங்களை அறிமுகப்படுத்தியது, ஆனால் அது அதன் சொந்த பிரச்சினைகள் இல்லாமல் இல்லை. எஃப்.எச்.ஏ கிட்டத்தட்ட ஒவ்வொரு ஆண்டும் ஒரு புதிய தொடரை வெளியிடுவதால், இரண்டாம் நிலை அடமானச் சந்தை வெவ்வேறு ஆண்டுகளிலிருந்து தொடர்களை அடிப்படையாகக் கொண்ட பத்திரங்களைக் கொண்டிருப்பதற்கான குழப்பமான சூழ்நிலையை எதிர்கொண்டது.

( உங்கள் அடமானத்தின் திரைக்குப் பின்னால் உள்ள இரண்டாம் நிலை அடமான சந்தை பற்றி.)

நிலையான முன்கூட்டியே செலுத்தும் வீதம்

பயன்படுத்தப்பட்ட மற்றொரு விவரக்குறிப்பு நிலையான முன்கூட்டியே செலுத்தும் வீதம் (சிபிஆர்) ஆகும், இது "நிபந்தனை முன்கூட்டியே செலுத்தும் வீதம்" என்றும் அழைக்கப்படுகிறது. இந்த விவரக்குறிப்பு ஒரு குறிப்பிட்ட ஆண்டில் ப்ரீபெய்ட் செய்யப்படும் முதன்மை இருப்பு சதவீதம் ஒரு நிலையானது என்று கருதுகிறது.

சிபிஆர் முறை எஃப்ஹெச்ஏ அனுபவத்தை விட பகுப்பாய்வு ரீதியாக வேலை செய்வது எளிதானது, ஏனென்றால் ஒவ்வொரு ஆண்டும் பொருந்தக்கூடிய முன்கூட்டியே செலுத்தும் வீதம் ஒரு நிலையான எண், 30 மாறுபட்ட எண்களில் ஒன்று அல்ல. இதன் விளைவாக, மேற்கோள் செய்யப்பட்ட விளைச்சலை ஒரு குறிப்பிட்ட இருப்பு காலத்திற்கு வெவ்வேறு முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானங்களில் ஒப்பிடுவது எளிது. சிபிஆர் முறைக்கு ஒரு நுட்பமான நன்மை என்னவென்றால், அது முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானத்தின் அகநிலை தன்மையை அம்பலப்படுத்துகிறது. FHA அனுபவ அணுகுமுறை முற்றிலும் தேவையற்றதாக இருக்கும் ஒரு துல்லியமான அளவைக் குறிக்கிறது.

சிபிஆரின் மாறுபாடு "ஒற்றை மாத இறப்பு" (எஸ்எம்எம்) என்று அழைக்கப்படுகிறது. எஸ்.எம்.எம் என்பது வருடாந்திர சிபிஆருக்கான மாதாந்திர அனலாக் ஆகும். ஒரு குறிப்பிட்ட மாதத்தில் ப்ரீபெய்ட் செய்யப்படும் முதன்மை இருப்பு சதவீதம் நிலையானது என்று அது கருதுகிறது.

பிஎஸ்ஏ தரநிலை முன்கூட்டியே மாதிரி

ஒரு தொழில்துறை வர்த்தகக் குழுவான பொதுப் பத்திரங்கள் சங்கம் (பிஎஸ்ஏ) வழங்கும் நிலையான முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுபவமே பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் முன்கூட்டியே செலுத்தும் வீத அனுமானமாகும். PSA இன் குறிக்கோள் சந்தையில் தரப்படுத்தலைக் கொண்டுவருவதாகும். முதல் 30 மாத நிலையான முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுபவம் சீராக உயரும் சிபிஆருக்கு அழைப்பு விடுகிறது, இது பூஜ்ஜியத்தில் தொடங்கி ஒவ்வொரு மாதமும் 0.2 சதவீதம் உயரும்; அதன் பிறகு, ஒரு நிலை ஆறு சதவீதம் சிபிஆர் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இருப்பினும், சில நேரங்களில், விளைச்சல் இந்த தரத்தை விட வேகமான அல்லது மெதுவான முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானத்தின் அடிப்படையில் அமைகிறது. முன்கூட்டியே செலுத்தும் அனுமானத்தில் இந்த மாற்றம் 100 சதவீதத்திற்கு மேல் அல்லது அதற்குக் குறைவான சதவீதத்தை நியமிப்பதன் மூலம் குறிக்கப்படுகிறது.

• 200 சதவிகிதத்தில் மேற்கோள் காட்டப்பட்ட ஒரு எம்.பி.எஸ் முதல் 30 மாதங்களில் 0.4 சதவிகித சிபிஆர் மாதாந்திர உயர்வைக் கருதுகிறது, பின்னர் ஒரு நிலை சிபிஆர் 12 சதவிகிதம் ஆகும். 50 சதவிகிதம் பிஎஸ்ஏ மேற்கோள் காட்டப்பட்ட ஒரு எம்.பி.எஸ் மூன்று சதவிகித சிபிஆர் வரை சிபிஆரில் 0.1 சதவிகிதம் மாத அதிகரிப்பு என்று கருதுகிறது. நிலை அடையப்படுகிறது.

அடிக்கோடு

விவாதிக்கப்பட்டபடி, எடையுள்ள சராசரி வாழ்க்கையைப் பயன்படுத்துவது பல அனுமானங்களை உள்ளடக்கியது மற்றும் துல்லியமானதல்ல. எவ்வாறாயினும், முதலீட்டாளர்கள் ஒரு MBS இன் மகசூல் மற்றும் காலவரையறை குறித்து மிகவும் யதார்த்தமான கணிப்புகளைச் செய்ய இது உதவுகிறது, இது உள்ளார்ந்த முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபாயத்தைக் குறைக்க உதவுகிறது.

(MBS பற்றிய மேலும் தகவலுக்கு, MBS உடனான அடமானக் கடனிலிருந்து இலாபத்தைப் பார்க்கவும்.)