வருமான அணுகுமுறை வரையறை

வருமான அணுகுமுறை என்றால் என்ன?

வருமான அணுகுமுறை, சில நேரங்களில் வருமான மூலதன அணுகுமுறை என குறிப்பிடப்படுகிறது, இது ஒரு வகை ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறையாகும், இது முதலீட்டாளர்கள் சொத்து உருவாக்கும் வருமானத்தின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிட அனுமதிக்கிறது. சேகரிக்கப்பட்ட வாடகையின் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) எடுத்து மூலதன விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் இது பயன்படுத்தப்படுகிறது.

வருமான அணுகுமுறை

வருமான அணுகுமுறை எவ்வாறு செயல்படுகிறது

வருமான அணுகுமுறை பொதுவாக வருமானம் ஈட்டும் பண்புகளுக்குப் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுவதற்கான மூன்று பிரபலமான அணுகுமுறைகளில் ஒன்றாகும். மற்றவை செலவு அணுகுமுறை மற்றும் ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை. ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடுகளுக்கான வருமான அணுகுமுறை நிதிக்கான தள்ளுபடி செய்யப்பட்ட பணப்புழக்கத்திற்கு (டி.சி.எஃப்) ஒத்ததாகும். வருமான அணுகுமுறை மூலதன விகிதத்தால் வாடகைகளின் எதிர்கால மதிப்பை தள்ளுபடி செய்கிறது.

வாடகை சொத்தை வாங்குவதற்கு வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​ஒரு முதலீட்டாளர் ஈட்டிய வருமானத்தின் அளவு மற்றும் தற்போதைய சந்தை நிலைமைகளின் கீழ் சொத்து எவ்வளவு விற்கப்படலாம் என்பதை தீர்மானிக்க பிற காரணிகளைக் கருதுகிறார். வாடகை சொத்திலிருந்து முதலீட்டாளர் லாபம் பெறலாமா என்பதைத் தீர்மானிப்பதோடு கூடுதலாக, கடன் வழங்குபவர் முதலீட்டாளருக்கு அடமானத்தை நீட்டித்தால் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான சாத்தியமான ஆபத்தை அறிய விரும்புவார்.

ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பிடுவதற்கான மூன்று முறைகளில், வருமான அணுகுமுறை மிகவும் சம்பந்தப்பட்டதாகவும் கடினமானதாகவும் கருதப்படுகிறது.

சிறப்பு பரிசீலனைகள்

வாடகை சொத்தை வாங்குவதற்கு வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் போது, ​​ஒரு முதலீட்டாளர் சொத்தின் நிலையையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். தேவைப்படக்கூடிய பெரிய பழுது எதிர்கால இலாபங்களை கணிசமாகக் குறைக்கலாம்.

கூடுதலாக, ஒரு முதலீட்டாளர் சொத்து எவ்வளவு திறமையாக இயங்குகிறது என்பதைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, முற்றத்தின் வேலை அல்லது பிற பொறுப்புகளை நிறைவு செய்வதற்கு ஈடாக நில உரிமையாளர் குத்தகைதாரர்களுக்கு வாடகை குறைப்புகளை வழங்கலாம். ஒருவேளை குறிப்பிட்ட குத்தகைதாரர்கள் அடுத்த சில மாதங்களில் திரும்ப வேண்டிய பொருளாதார சிக்கல்களை எதிர்கொள்கின்றனர், மேலும் நில உரிமையாளர் அவர்களை வெளியேற்ற விரும்பவில்லை. வசூலிக்கப்படும் வாடகை தற்போதைய செலவினங்களை விட அதிகமாக இல்லாவிட்டால், முதலீட்டாளர் பெரும்பாலும் சொத்தை வாங்க மாட்டார்.

வருமான அணுகுமுறையுடன், தொப்பி வீதமும் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பும் ஒரு தலைகீழ் உறவைக் கொண்டுள்ளன the தொப்பி வீதத்தைக் குறைப்பது மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பை அதிகரிக்கிறது

எந்த நேரத்திலும் சராசரியாக எத்தனை அலகுகள் காலியாக உள்ளன என்பதை ஒரு முதலீட்டாளர் கண்டறிய வேண்டும். ஒவ்வொரு யூனிட்டிலிருந்தும் முழு வாடகை பெறாதது முதலீட்டாளரின் சொத்திலிருந்து வருமானத்தை பாதிக்கும். ஒரு சொத்துக்கு பழுதுபார்ப்பு தேவைப்பட்டால் மற்றும் பல அலகுகள் காலியாக இருந்தால் இது மிகவும் முக்கியமானது-இது குறைந்த ஆக்கிரமிப்பு வீதத்தைக் குறிக்கிறது. அலகுகள் வழக்கமான அடிப்படையில் நிரப்பப்படாவிட்டால், வாடகை வசூல் அதைவிடக் குறைவாக இருக்கும், மேலும் சொத்தை வாங்குவது முதலீட்டாளரின் சிறந்த ஆர்வத்தில் இருக்காது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• வருமான அணுகுமுறை என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறையாகும், இது நியாயமான மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு சொத்து உருவாக்கும் வருமானத்தைப் பயன்படுத்துகிறது. நிகர இயக்க வருமானத்தை மூலதன விகிதத்தால் வகுப்பதன் மூலம் இது கணக்கிடப்படுகிறது. ஒரு வாங்குபவர் வருமான அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தும் போது சொத்தின் நிலை, இயக்க திறன் மற்றும் காலியிடம் சிறப்பு கவனம் செலுத்த வேண்டும்.

வருமான அணுகுமுறையின் எடுத்துக்காட்டு

வருமான அணுகுமுறையுடன், ஒரு முதலீட்டாளர் மூலதன விகிதத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு ஒப்பிடக்கூடிய சந்தை விற்பனையைப் பயன்படுத்துகிறார். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு குறிப்பிட்ட மாவட்டத்தில் நான்கு அலகுகள் கொண்ட அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை மதிப்பிடும்போது, ​​முதலீட்டாளர் அதே மாவட்டத்திலுள்ள ஒத்த சொத்துக்களின் சமீபத்திய விற்பனை விலைகளைப் பார்க்கிறார். மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தைக் கணக்கிட்ட பிறகு, முதலீட்டாளர் வாடகை சொத்தின் NOI ஐ அந்த விகிதத்தால் வகுக்க முடியும். எடுத்துக்காட்டாக, நிகர இயக்க வருமானம் (NOI), 000 700, 000 மற்றும் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட மூலதன விகிதம் 8% $ 8.75 மில்லியன் மதிப்புடையது.