DownREIT என்றால் என்ன?
DownREIT என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளருக்கும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைக்கும் (REIT) ஒரு ரியல் எஸ்டேட் கையகப்படுத்தல் மற்றும் கட்டுப்படுத்தும் நோக்கத்திற்காக ஒரு கூட்டு முயற்சியாகும்.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- ஒரு டவுன்ரீட் என்பது ஒரு REIT க்கும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளருக்கும் இடையிலான ஒரு கூட்டு ஒப்பந்தமாகும், இது பாராட்டப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையின் மீதான வரியை ஒத்திவைக்க உதவுகிறது. இரண்டு வகையான DownREIT கள் உள்ளன. முதல் வகை REIT களில் இருந்து எந்த மூலதன பங்களிப்புகளுக்கும் மட்டுப்படுத்தப்படவில்லை, இரண்டாவது வகை REIT களின் குறிப்பிடத்தக்க மூலதன பங்களிப்பை உள்ளடக்கியது. UPREIT களுடன் ஒப்பிடுகையில் DOWREIT கள் மிகவும் சிக்கலானவை மற்றும் இயக்க அலகு IRS ஆல் ஒரு பாதுகாப்பாக கருதப்பட்டால் வரி தாக்கங்களை ஏற்படுத்தக்கூடும்.
DownREIT ஐப் புரிந்துகொள்வது
DownREIT என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளருக்கும் (REIT) இடையிலான ஒரு கூட்டு ஏற்பாட்டை உள்ளடக்கியது, இது ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளருக்கு பாராட்டப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையின் மூலதன ஆதாய வரியை ஒத்திவைக்க உதவுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மூலதனத்தை முதலீடு செய்ய வசதியாக 1990 களின் ரியல் எஸ்டேட் மந்தநிலைக்குப் பிறகு UPREIT கண்டுபிடிக்கப்பட்டது. DownREIT UPREIT இலிருந்து உருவானது.
DownREIT களுக்கு சொத்து பங்களிக்கும் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள் கூட்டாண்மை மூலம் இயக்க அலகுகளைப் பெறுகிறார்கள். இந்த கூட்டாண்மை நிறுவனம் மற்றும் அதற்கான சொத்து உரிமையாளரின் உறவு REIT இன் கட்டமைப்பு மற்றும் எந்தவொரு UPREIT களையும் பொறுத்து பல்வேறு வழிகளில் கட்டமைக்கப்படலாம். ஒரு டவுன்ரீட் இல், பங்களித்த சொத்துக்களை விற்பனை செய்வதற்கான நிறுத்துதல் அல்லது கதவடைப்பு ஒப்பந்தத்திற்கு REIT ஒப்புக் கொள்ள வேண்டும்.
DownREIT கூட்டாண்மை வகைகளில் இரண்டு வகைகள் உள்ளன. முதல் வகை கூட்டாண்மையில், REIT எந்த மூலதனத்திற்கும் மட்டுப்படுத்தப்படவில்லை மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாளர்கள் REIT பங்கு ஈவுத்தொகைக்கு சமமான தொகையில் இயக்க பணத்தை விநியோகிப்பதில் விருப்பங்களைப் பெறுகிறார்கள். REIT இன் இரண்டாவது வகை REIT ஆல் குறிப்பிடத்தக்க மூலதனத்தின் பங்களிப்பை உள்ளடக்கியது. பொது பங்குதாரர் மூலதன வருவாய்க்கு சமமான விநியோகத்தைப் பெறுகிறார்.
DownREIT UPREIT உடன் ஒப்பிடும்போது
UPREIT ஐ விட DownREIT குறைவாக பரவலாக பயன்படுத்தப்படுகிறது, ஏனெனில் இது மிகவும் சிக்கலானது மற்றும் UPREIT போன்ற அதே வரி நன்மைகள் இல்லாமல் இருக்கலாம். DownREIT க்கு சொத்தை பங்களிப்பது என்பது தொழில்முறை வரி மற்றும் முதலீட்டு வழிகாட்டுதல் தேவைப்படும் ஒரு சிக்கலான பரிவர்த்தனை ஆகும். பரிவர்த்தனை தீவிர கவனத்துடன் கட்டமைக்கப்படாவிட்டால், இயக்க அலகுகளுக்கு ஈடாக சொத்துக்களை டவுன்ரீட் நிறுவனத்திற்கு மாற்றுவது மாறுவேடமிட்ட-விற்பனை அல்லது துஷ்பிரயோக எதிர்ப்பு விதிகளின் கீழ் வரி விதிக்கப்படக்கூடிய பரிவர்த்தனை என்று ஐஆர்எஸ் கருதலாம். ஆகையால், ஒரு UPREIT என்பது சொத்து உரிமையாளருக்கு மிகவும் தர்க்கரீதியான தேர்வாக இருக்கலாம், அதன் முதன்மை அக்கறை வருமான வரிப் பொறுப்பை ஒத்திவைப்பதாகும்.
ரியல் எஸ்டேட்டின் உரிமை சம்பந்தப்படாத UPREIT களைப் போலன்றி, ஒரு டவுன்ரீட் ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருப்பதை உள்ளடக்கியது. இந்த சொத்தில் சில முற்றிலும் சொந்தமானவை, சிலவற்றில் சொத்துக்களை பங்களித்தவர்களுடன் வரையறுக்கப்பட்ட கூட்டாண்மை மூலம் சொந்தமாக இருக்கலாம்.
சொத்து உரிமையாளர் தனது ரியல் எஸ்டேட் REIT இன் மற்ற பங்குகளை விட அதிகமாகப் பாராட்டுவார் என்று நினைத்தால் ஒரு டவுன்ரீட் ஒரு தர்க்கரீதியான விருப்பமாக இருக்கலாம், ஏனென்றால் அவர் பங்களித்த சொத்தின் மீது அதிக ஆர்வத்தை ஒரு டவுன்ரீட் உடன் ஒரு UPREIT உடன் வைத்திருப்பதை விட தக்க வைத்துக் கொள்கிறார்.
ஒரு டவுன்ரீட் உரிமையின் கட்டமைப்பு மிகவும் சிக்கலானது என்பதால், இயக்க அலகுகளை பணமாக மாற்றுவதற்கு மிகவும் சிக்கலான கணக்கீடுகள் தேவை. அதேபோல், UPREIT கள் மற்றும் DownREIT கள் வேறுபட்ட முறையில் கட்டமைக்கப்பட்டிருப்பதால் முதலீடுகளாக வித்தியாசமாக செயல்படுகின்றன. ஒரு டவுன்ரீட் மூலம், REIT க்கும் முதலீட்டாளருக்கும் இடையிலான கூட்டாண்மை REIT இன் செயல்திறனை விட வித்தியாசமாக செயல்பட முடியும்.
DownREIT கள் UPREIT களுக்கு ஒத்தவை, இருப்பினும், ஒரு எஸ்டேட் திட்டமிடல் கருவியாக அவற்றின் மதிப்பில். உரிமையாளரின் மரணத்தின் பின்னர் இயக்க அலகுகளின் அடிப்படையை இருவரும் முடுக்கிவிட்டு, பாராட்டப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டை வாரிசுகளுக்கு வரி விலக்கு மாற்ற அனுமதிக்கிறது. பின்னர் வாரிசுகள் இயக்க அலகுகளை வரி செலுத்தாமல் REIT பங்குகளாக அல்லது பணமாக மாற்றலாம்.
DownREIT இன் எடுத்துக்காட்டு
Properties 100 மில்லியன் மதிப்புள்ள ஐந்து சொத்துக்களின் ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவைக் கவனியுங்கள். சொத்துக்கள் 8% வட்டி விகிதத்தில் million 80 மில்லியனுக்கு சமமான கடனைக் கொண்டுள்ளன. சொத்தை வைத்திருக்கும் கூட்டாளர்கள் 5 மில்லியன் டாலர் ஒட்டுமொத்த மூலதன கணக்கு இருப்பு வைத்திருக்கிறார்கள். REIT பரிவர்த்தனைக்குள் நுழைந்து, சொத்துக்காக ஏற்கனவே உள்ள million 60 மில்லியன் கடனை செலுத்துகிறது மற்றும் மீதமுள்ள கூட்டாளர்களுக்கான மூலதன கணக்கு நிலுவைகளை 7% கடனுடன் மாற்றுகிறது. பங்குதாரர்கள் வைத்திருக்கும் மீதமுள்ள million 20 மில்லியனுக்கான பங்குகள் இயக்க அலகுகளாக வழங்கப்படுகின்றன, மேலும் REIT பெரும்பான்மை வைத்திருப்பவர்களாகவும், மீதமுள்ள பங்காளிகள் GP கள் மற்றும் LP களாகவும் மாறும்.
