நிலையான-விகித கடன் நிதியுதவியை ஆதரிக்கும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் எப்போதாவது தங்கள் கடன்களின் முதிர்வு தேதிகளுக்கு முன்கூட்டியே தங்கள் கடனைத் தீர்க்கும்போது முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதங்களை செலுத்த வேண்டியிருக்கும். வெவ்வேறு முன்கூட்டியே செலுத்தும் விருப்பங்களில், வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கும் போது தோல்வி என்பது மிகப்பெரிய நெகிழ்வுத்தன்மையையும் சாத்தியமான நிதி ஆதாயங்களையும் வழங்குகிறது.
தோல்வி என்றால் என்ன?
தோல்வி, அதன் பெயர் குறிப்பிடுவது போல, ஒரு கடன் வாங்குபவர் ஒரு நிலையான-விகித வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடனை முன்கூட்டியே செலுத்த முடிவு செய்யும் போது தேவையான கட்டணங்களைக் குறைப்பதற்கான ஒரு முறையாகும். கடனளிப்பவருக்கு பணத்தை செலுத்துவதற்கு பதிலாக, தோல்வி விருப்பம் கடன் வாங்குபவர் கடனில் அசல் பிணையத்திற்காக மற்றொரு பணம் பாயும் சொத்தை பரிமாறிக்கொள்ள அனுமதிக்கிறது.
புதிய இணை (பொதுவாக கருவூல பத்திரங்கள்) அசல் வணிக ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை விட மிகவும் குறைவான ஆபத்தானது. இந்த சூழ்நிலையில், கடன் வழங்குபவர் மிகச் சிறந்தவர், ஏனெனில் அது அதே பணப்புழக்கத்தைப் பெறுகிறது, அதற்கு பதிலாக மிகச் சிறந்த, இடர்-சரிசெய்யப்பட்ட முதலீட்டைப் பெறுகிறது. கடனளிப்பவருக்கு தோல்வியின் நன்மை வெளிப்படையானது என்றாலும், கடன் வாங்குபவர்களும் கணிசமாக பயனடையலாம். கடன்களுக்கான வட்டி விகிதங்கள் அடமானத்தை விட அதிகமான விகிதமாக உயர்ந்தால், கடன் வாங்கியவர்கள் மதிப்பை உருவாக்கி, முன்கூட்டியே செலுத்துகையில் பணத்தை தங்கள் பைகளில் வைக்கலாம். தோல்வி என்பது ஒரு வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடனின் பேச்சுவார்த்தையின் போது வழங்கப்படும் ஒரு விருப்பமாக இருப்பதால், கடன் வாங்குபவர்கள் தங்கள் நிதியுதவியுடன் மதிப்பை உருவாக்கும் வாய்ப்பைப் பாதுகாக்க அதைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
தோல்விக்கான பகுத்தறிவு
மாறி-விகித வணிக ரியல் எஸ்டேட் கடன்கள் கட்டுமானம் அல்லது பாலம் நிதியளிப்பு போன்ற குறுகிய கால தேவைகளுக்கு நிதியளிப்பதற்கான பொருத்தமான முறையாகும், இது குத்தகை கட்டத்தில் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்களுக்கு வழங்கப்படும் மூலதனம்; சொத்து இறுதியில் பணப்புழக்கத்தை அளிக்கும்போது அது திருப்பிச் செலுத்தப்படுகிறது.
வட்டி வீத ஆபத்து அதிகமாக இருந்தாலும், நிதித் தீங்குக்கு வரம்பு இல்லை என்றாலும், சில கடன் வாங்கியவர்கள் நீண்ட கால, மாறி விகித நிதியுதவியைப் பெறுவார்கள். கடன் முதிர்ச்சியடையும் முன்பு பணப்புழக்கத்துடன் கூடிய ஒரு சொத்து விற்கப்படும் அதிக நிகழ்தகவு இருக்கும்போது இது பெரும்பாலும் நிகழ்கிறது.
கடன் வாங்குபவர்கள் பல காரணங்களுக்காக மாறி-விகித நிதியுதவியைப் பயன்படுத்துகின்றனர். ஒரு குறிப்பிடத்தக்க காரணம், நிலையான வீதக் கடனை முன்கூட்டியே செலுத்துவதில் கடன் வழங்குநர்கள் தேவைப்படும் முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதங்களைத் தவிர்ப்பது. மாறி-வீத நிதியளிப்பில், கடன் வழங்குநர்கள் மறு முதலீட்டு அபாயத்தை ஏற்படுத்த மாட்டார்கள், ஏனெனில் கடன் விகிதங்கள் சந்தையுடன் மிதக்கின்றன. திருப்பிச் செலுத்தும்போது, அதே சந்தை விகிதங்களில் நிதியை மீண்டும் கடன் வழங்கலாம்.
கடன் வழங்குபவர்களுக்கான அபாயங்கள்
நிலையான வீத நிதியுதவி நிதி இழப்புகளை உருவாக்கும் திறனைக் கொண்டுள்ளது அல்லது மூலதனத்தை திருப்பிச் செலுத்தும்போது கடன் வழங்குபவரின் விளைச்சலைக் குறைக்கும், பின்னர் குறைந்த சந்தை விகிதத்தில் கடன் கொடுக்கும். மறு முதலீட்டு அபாயத்திற்கான சாத்தியம் காரணமாக, கடனளிப்பவர்களுக்கு வழக்கமாக ஒரு நிலையான விகிதத்தில் கடன் வாங்குபவர்களிடமிருந்து ஒருவித முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதம் தேவைப்படுகிறது. ஆரம்பத்தில், கடன் வழங்குநர்களுக்கு 'மகசூல் பராமரிப்பு' தேவைப்பட்டது, இது கடன் முதிர்ச்சிக்கு மீதமுள்ள காலத்திற்கு ப்ரீபெய்ட் மூலதனத்தில் கடன் வேறுபாடு (கடன் விகிதம் மற்றும் நடைமுறையில் உள்ள சந்தை வீதத்திற்கு இடையில்) செலுத்த வேண்டும் என்று ஆணையிட்டது. புதிய அடமான சொத்துக்களை உருவாக்குவதோடு தொடர்புடைய வாய்ப்பும் நிதி செலவும் இருப்பதால், மறு முதலீட்டு அபாயத்தை அகற்றுவதற்கான ஒரு வழியாகவும், ப்ரீபெய்ட் மூலதனத்தை மீண்டும் கடன் வழங்குவதன் அவசியமாகவும் தோல்வி வடிவமைக்கப்பட்டது.
தோல்வி என்பது கடன் வாங்குபவர்களுக்கு தங்கள் கடன்களின் பிணையத்தை அசல் கடனுக்கான அதே பணப்புழக்கங்களை வழங்கும் சொத்துக்களுடன் மாற்ற அனுமதிக்கிறது. இந்த சொத்து பரிமாற்றம் கடன் வழங்குநர்கள் ப்ரீபெய்ட் மூலதனத்தை மாற்றுவதற்கான புதிய கடன் வாய்ப்புகளைக் கண்டுபிடிக்காமல் கடன் காலம் முழுவதும் அவர்கள் எதிர்பார்க்கும் விளைச்சலைத் தொடர்ந்து பெற அனுமதிக்கிறது. முன்னர் குறிப்பிட்டபடி, குறைந்த ஆபத்தான சொத்தின் பரிமாற்றம் (வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் இடத்தில் அமெரிக்க கருவூலங்கள்) கடன் வழங்குபவரின் முதலீட்டின் ஒட்டுமொத்த ஆபத்தை குறைக்கிறது. இந்த அடமானங்களை பத்திரப்படுத்தும் நிறுவனங்களுக்கு இது இன்னும் பெரிய நன்மை. ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்ட அனைத்து வட்டி மற்றும் அசல் கொடுப்பனவுகளையும் முதலீட்டாளர்கள் பெறுவதற்கான நிகழ்தகவை அதிகரிப்பதன் மூலம், தோல்வி அடமான ஆதரவு பத்திரங்களின் மதிப்பையும், கடன் வழங்குநர்களின் இலாபத்தையும் பெரிதும் அதிகரிக்கிறது.
கடன் வாங்குபவர்களுக்கு நன்மைகள் மற்றும் சிக்கல்கள்
மகசூல் பராமரிப்பைப் போலன்றி, சந்தை விகிதங்கள் ஒப்பந்த கடன் விகிதத்தை விட உயரும்போது தோல்வி கடன் வாங்குபவர்களுக்கு தலைகீழான திறனை வழங்குகிறது. மகசூல் பராமரிப்பு என்பது அபராதம் என குறிப்பிடப்படுகிறது, ஏனெனில் சந்தை விகிதங்கள் எந்த திசையில் நகர்கின்றன என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல் கடன் வாங்குபவர்கள் சில வகை கட்டணங்களுக்கு உட்பட்டுள்ளனர். இது வழக்கமாக மகசூல் பராமரிப்பு கணக்கீட்டின் பெரும்பகுதி அல்லது ப்ரீபெய்ட் தொகையின் சதவீதமாக கட்டமைக்கப்படுகிறது. தோல்விக்கு கருவூல பத்திரங்களை வாங்க வேண்டியிருப்பதால், விகிதங்களின் இயக்கம் இந்த சொத்துக்களின் செலவுகளை நேரடியாக பாதிக்கிறது மற்றும் தோல்வி என்பது ஒரு செலவாகுமா அல்லது முன்கூட்டியே செலுத்துகையில் ஒரு வீழ்ச்சியாக இருக்குமா என்பதை தீர்மானிக்கிறது.
பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், தோல்வியுற்றது, கடனின் மீதமுள்ள காலத்திற்கு சமமான முதிர்வுகளுடன் கருவூல பத்திரங்களை வாங்குவது, ஒப்பந்த கால இடைவெளியில் வட்டி மற்றும் அசல் கொடுப்பனவுகளை ஈடுசெய்ய தேவையான வருமானத்தை வழங்கும் கூப்பன் விகிதங்களுடன். இந்த பத்திரங்கள் பின்னர் ஒரு தோல்வி அறக்கட்டளைக்கு ஒதுக்கப்படுகின்றன, இது பத்திரங்கள் முதிர்ச்சியடையும் வரை கடனளிப்பவருக்கு அவ்வப்போது பணப்புழக்கத்தை அனுப்பும். கடன்கள் மற்றும் சந்தை விகிதங்களைத் தோற்கடிக்க தேவையான பத்திரங்களின் விகிதங்களுக்கிடையிலான வித்தியாசத்தைப் பொறுத்து, கருவூல பத்திரங்கள் தள்ளுபடி அல்லது பிரீமியத்திற்காக வர்த்தகம் செய்யும்.
விகிதங்கள் உயரும்போது, கருவூல பத்திரங்கள் (அல்லது ஏதேனும் நிலையான வருமான முதலீடு) மதிப்பை இழந்து மலிவானதாக மாறும். இது நிகழும்போது, கடனாளிகள் தேவையான பத்திரங்களை கடனை முன்கூட்டியே செலுத்துவதற்கு தேவையானதை விட குறைவாக வாங்க முடியும், இதன் விளைவாக கூடுதல் பணம் அவர்களின் பைகளில் இருக்கும். தலைகீழ் சூழ்நிலையில், விகிதங்கள் வீழ்ச்சியடையும் போது, நிலையான வருமான முதலீடுகள் அதிக விலைக்கு மாறுகின்றன. இதற்கு முன்கூட்டியே கடனளிப்பவர் கடன் தொகையை விட அதிக தொகையை முன்கூட்டியே செலுத்த வேண்டும். எதிர்மறையாக, மகசூல் பராமரிப்பு கணக்கீடு கடனைத் தோற்கடிக்க தேவையான கூடுதல் மூலதனத்தின் அதே அளவுக்கு வழிவகுக்கும். கடனைத் தோற்கடிக்க தேவையான பத்திரங்களை வாங்குவதற்கு ஏற்படும் எந்தவொரு பரிவர்த்தனை செலவுகளையும் இது கருத்தில் கொள்ளாது. இந்த செலவுகள் ஏலம் கேட்கும் பரவல் அல்லது பத்திரங்களுக்கான வழங்கல் மற்றும் தேவைகளின் சக்திகளைப் பொறுத்து மாறுபடும். தலைகீழாக, தோல்வி நன்மை பயக்கும், அதே நேரத்தில் மகசூல் பராமரிப்புக்கு இன்னும் சில அபராதம் செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.
தோல்வி விருப்பம் நிலையான-வீத கடன் வாங்குபவர்களுக்கு மகசூல் பராமரிப்பு அல்லது நீண்ட கால, மாறி-வீத நிதியுதவியைத் தேர்ந்தெடுப்பவர்களுக்கு மேலான நன்மைகளை வழங்குகிறது. வட்டி வீத நகர்வுகளை கணிக்கும் திறமை தங்களுக்கு இருப்பதாக உணரும் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு இது ஒரு நல்ல தந்திரோபாய முடிவு. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு நல்ல தேர்வாகும், அவர்கள் குறுகிய காலத்தில் தங்கள் சொத்துக்களை விற்க வேண்டியிருக்கும் என்பதை அறிந்திருக்கிறார்கள், ஆனால் அவர்கள் மாறி விகித கடனைப் பயன்படுத்த விரும்பினால் கடன் சேவையில் ஏற்படக்கூடிய அதிகரிப்பு குறித்து கவலைப்படுகிறார்கள்.
போர்ட்ஃபோலியோ-நிலை கடனைப் பயன்படுத்தும் கடன் வாங்குபவர்கள் (பல வணிக சொத்துக்களால் பிணைக்கப்பட்ட ஒரு கடன்) கடன் வழங்குநர்கள் சில சமயங்களில் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு போர்ட்ஃபோலியோவுக்கு ஒரு சொத்தின் மதிப்பு பங்களிப்பை விட கடனின் அதிக சதவீதத்தை திருப்பிச் செலுத்த வேண்டியிருக்கும் என்று கண்டறிந்துள்ளனர். போர்ட்ஃபோலியோவில் மீதமுள்ள சொத்துக்களை விட குறைவான ஆபத்தான ஒரு சொத்தை கடன் வாங்குபவர் விற்கிறார் என்று கடன் வழங்குபவர் நம்பும்போது இந்த நிலைமை ஏற்படுகிறது. போர்ட்ஃபோலியோ அபாயகரமானதாக இருப்பதால், அது வைத்திருக்கும் குறைந்த அபாயகரமான சொத்தின் குறைவாக இருப்பதால், கடனளிப்பவர்களுக்கு முன்கூட்டியே செலுத்தும் தொகை தேவைப்படும், இது அதிக ஆபத்தை ஈடுசெய்ய அவர்களுக்கு ஈடுசெய்யும், மீதமுள்ள போர்ட்ஃபோலியோவை திறம்பட நீக்குகிறது மற்றும் முதலீட்டாளரின் அந்நிய வருவாயைக் குறைக்கும்.
தோல்வி என்பது பிணையத்தை விட குறைவான ஆபத்தான சொத்தின் பரிமாற்றத்தில் விளைகிறது என்பதால், கடன் வாங்கியவர்கள் ஒரு சொத்தின் விற்பனையின் பின்னர் அதே சதவீத கடனை போர்ட்ஃபோலியோவில் வைத்திருக்க முடியும். கடனளிப்பவரின் ஒப்பந்தத்தின் மூலம், தோல்வி செயல்படுத்தப்படும்போது மீதமுள்ள சொத்துகளின் கடனின் சதவீதத்தை அதிகரிக்க முடியும்.
கடன் வாங்குபவர்களுக்கு மற்றொரு நன்மை என்னவென்றால், தோல்வியுற்ற விருப்பத்தைப் பெறுவதற்கு கடனளிப்பவர்களுக்கு வழக்கமாக எந்தவொரு கட்டணமும் முன்பணம் அல்லது கடன் விகிதங்களை அதிகரிப்பதன் மூலம் தேவையில்லை. விகிதங்கள் உயர்ந்தால், கடன் வாங்குபவருக்கு மதிப்பு உருவாக்கும் திறன் உள்ளது; எனவே, கடன் வழங்குநர்கள் விருப்பத்தை விற்றதற்கு இழப்பீடு கேட்கலாம் என்பது கற்பனைக்குரியது.
அடிக்கோடு
கடன் வாங்குபவர்கள் தங்கள் முன்கூட்டியே செலுத்தும் விருப்பங்களைப் பற்றி அறிந்திருக்க வேண்டும், இதனால் அவர்கள் சரியான சொத்து மேலாண்மை முடிவுகளை எடுப்பார்கள். எடுத்துக்காட்டாக, குறிப்பிடத்தக்க வட்டி விகிதம் அதிகரிக்கும் காலங்களில், கடனைத் தோற்கடிப்பதன் மூலம் உருவாக்கப்பட்ட மதிப்பு காரணமாக ஒரு துணை வணிகச் சொத்தை விற்க விரும்பத்தக்கதாக இருக்கலாம். எதிர்மறையாக, மதிப்பு மேம்படுத்தலுக்குப் பிறகும் ஒரு சொத்தை வைத்திருப்பது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும். முன்கூட்டியே செலுத்தும் கடனில் மீதமுள்ள நேரம் முன்கூட்டியே செலுத்தும் செலவுகளை நேரடியாக பாதிக்கிறது. எல்லா விஷயங்களும் சமமாக இருப்பதால், முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதங்கள் காலப்போக்கில் சிதறடிக்கப்படுகின்றன.
வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் கடனின் விதிமுறைகளைப் பற்றி பேச்சுவார்த்தை நடத்தும்போது, முதிர்ச்சியடைவதற்கு முன்னர் கடமையை முன்கூட்டியே செலுத்தும் எண்ணம் இல்லாவிட்டாலும், கடன் பெற்றவர்கள் தங்கள் நிலையான வீதக் கடன்களைத் தோற்கடிக்கும் திறனைக் கேட்க வேண்டும். சந்தை வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது வருமானத்தை ஈட்டும் நிகழ்வை உருவாக்கும் திறனின் காரணமாக தோல்வி மற்ற முன்கூட்டியே செலுத்தும் விருப்பங்களை விட குறிப்பிடத்தக்க நன்மை குறிப்பிடத்தக்கதாகும். உயரும் வட்டி விகிதங்களின் காலங்களில், நிலையான-வீத நிதியுதவியை விரும்பும் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள் தங்கள் கடன் கடமைகளில் மூலதன ஆதாயங்களை உருவாக்க முடியும், இது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகளின் குறைவை ஈடுசெய்யும். சரி செய்யப்பட வேண்டிய ரியல் எஸ்டேட்டை வாங்குவதற்கு நிதி அந்நிய செலாவணியைப் பயன்படுத்தும் முதலீட்டாளர்கள், குறுகிய கால, மாறி-விகித நிதியுதவிக்கு கவர்ச்சிகரமான மாற்றாக தோல்வியுற்ற விருப்பத்துடன் நிலையான-விகித நிதியுதவியைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
