இணை எதிர்கொள்ளும்

கூட்டுறவுகளில் வசிப்பவர்கள் தங்கள் வருடாந்திர பங்குதாரர்களின் கூட்டத்தில் கேட்க விரும்பும் கடைசி விஷயம் என்னவென்றால், அவர்களின் கூட்டுறவு இயல்புநிலைக்கு ஆபத்து உள்ளது. ஆனால் பலருக்கு இது ஒரு உண்மை. ஒவ்வொரு ஆண்டும், கூட்டுறவு நிறுவனங்கள் திவாலாகி, தங்கள் "உரிமையாளர்களை" குளிரில் விட்டுவிடுகின்றன.

கூட்டுறவு என்றால் என்ன?

கூட்டுறவு என்பது வீட்டுவசதி ஏற்பாடுகளாகும், அங்கு குடியிருப்பாளர்கள் ஒரு நிறுவனம் என்று அழைக்கப்படும் சட்ட நிறுவனத்தின் ஒரு பங்கை வைத்திருக்கிறார்கள். இந்த பங்குதாரர்கள் ஒரு தனியுரிம குத்தகை அல்லது உரிமையைப் பெறுகிறார்கள், இது குடியிருப்புகள் அல்லது அலகுகளில் ஒன்றில் வாழ அனுமதிக்கிறது. தொழில்நுட்ப ரீதியாக, உரிமையாளர் இந்த நிறுவனத்தில் பங்குகளை மட்டுமே வைத்திருக்கிறார், ரியல் எஸ்டேட் அல்ல. கார்ப்பரேஷன் ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருக்கிறது. பங்குகளின் உரிமையாளர் ஒரு மாத பராமரிப்பு செலவை செலுத்துகிறார், இது கட்டிட மேலாண்மை செலவுகளான துப்புரவு, வெப்பம், நீர், பணியாளர் சம்பளம், குப்பைகளை அகற்றுதல், பழுதுபார்ப்பு செலவுகள், வரி, காப்பீடு மற்றும் கட்டிடத்தின் அடிப்படை அடமானம் போன்றவற்றை ஈடுசெய்ய பயன்படுகிறது.

இயல்புநிலை வகைகள்

கூட்டுறவுகளை உள்ளடக்கிய இரண்டு பொதுவாக அறியப்பட்ட இயல்புநிலை வகைகள் உள்ளன: அடமான இயல்புநிலை மற்றும் தொழில்நுட்ப இயல்புநிலை.

1. தொழில்நுட்ப இயல்புநிலைகள் மிகவும் மோசமானவை அல்ல. நியூயார்க் மற்றும் நியூ ஜெர்சி ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞரும், நியூயார்க் நகர குடியிருப்பு மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத் தலைவருமான ஆடம் லீட்மேன் பெய்லி, பிசி, இந்த வகை இயல்புநிலை "மீறல்களைச் செய்யத் தவறியதைக் கொண்டுள்ளது" அனைத்து பண கொடுப்பனவுகளும் சரியான நேரத்தில் செலுத்தப்பட்டிருந்தாலும் அடமான ஒப்பந்தத்தின். " வழக்கமாக, பழுதுபார்ப்புகளை முடிக்க ஏற்பாடு செய்வதன் மூலம் அல்லது குறைந்த பட்சம் பணம் செலுத்துவதன் மூலம் இந்த வகை இயல்புநிலைகளை தீர்க்க முடியும். அடமான இயல்புநிலை மிகவும் தீவிரமானது, ஏனெனில் அசல் ஒப்பந்தத்தின்படி கடன் வழங்குபவர் கட்டிடத்திற்கான கொடுப்பனவுகளைப் பெறவில்லை. பணம் செலுத்தாமல் மாதாந்திர பராமரிப்பை விடாமுயற்சியுடன் செலுத்திய பங்குதாரர்களுக்கு இது ஒரு வெறுப்பூட்டும் சூழ்நிலை. கூட்டுறவு நிறுவனங்களுக்கு திவால்நிலையைத் தாக்கல் செய்வதற்கான விரைவான பாதை இதுவாகும். இந்த சூழ்நிலையில், கடன் வழங்குபவர் கட்டிடத்தின் நிர்வாகத்திற்கு இயல்புநிலை அறிவிப்பை அனுப்புகிறார், மேலும் அடமான இயல்புநிலை தீர்க்கப்படாவிட்டால், முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே பணம் செலுத்தும் செயல்முறை தொடங்குகிறது.

மோசமான வழக்கு காட்சி: முன்கூட்டியே

முன்கூட்டியே என்பது திவால்நிலைக்கு ஒரு கூட்டுறவு கோப்புகளை அனுப்பும்போது ஏற்படக்கூடிய மோசமான விஷயம். ஒரு முன்கூட்டியே என்பது கட்டிடத்திற்கு சட்டப்பூர்வ தலைப்பைப் பெற கடன் வழங்குபவர் தொடங்கிய வழக்கு. நியூயார்க்கில், ஒரு முன்கூட்டியே கடன் வாங்குவதற்கு பல ஆண்டுகள் ஆகலாம், ஆனால் இறுதியில் கூட்டுறவு முறையான பாதுகாப்பு இல்லாவிட்டால், ஒரு நடுவர் கட்டிடத்தை விற்க ஏலம் எடுப்பார் என்று டேவி & லெபூஃப் எல்எல்பியின் பங்குதாரர் ஸ்டூவர்ட் எம். சாஃப்ட் கூறுகிறார். மேலும் பங்குதாரர்கள் மீண்டும் வாடகை குத்தகைதாரர்களாக மாறுவார்கள், இனி தங்கள் குடியிருப்புகளை "சொந்தமாக்க மாட்டார்கள்".

அதன் அடமானத்தில் இயல்புநிலையின் விளைவாக திவால்நிலைக்கான ஒரு கூட்டுறவு கோப்புகள் ஏற்பட்டால், கடனளிப்பவர் கட்டடத்தை முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே அறிவிக்கவும், பங்குதாரர்களை வெளியேற்றவும் அதிகாரம் உண்டு. பெய்லி மேலும் கூறுகிறார், "அடிப்படை அடமானத்தின் கடன் வழங்குபவர் ஒவ்வொரு அபார்ட்மெண்ட் பங்குதாரருக்கும் பின் செல்ல முடியாது, ஏனெனில் கட்டிடத்தின் அடமானம் பங்குதாரர்களின் தனிப்பட்ட உத்தரவாதம் அல்ல." திவால் நிலையில், கூட்டுறவு வங்கி பங்குதாரர்களுக்கு முன்பாக பணம் பெறும்.

எனவே, திவால்நிலையின் முன்கூட்டியே விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் வங்கியை செலுத்தச் செல்லும். தனிப்பட்ட அடமானங்களைப் பெற்ற பங்குதாரர்கள் அபார்ட்மென்ட் பங்குகளின் உரிமையை இழந்திருந்தாலும் கூட அந்தக் கொடுப்பனவுகளுக்குப் பொறுப்பாவார்கள்.

இந்த சூழ்நிலையில், பங்குதாரர்களுக்கு பல விருப்பங்கள் இல்லை. கூட்டுறவு 11 ஆம் அத்தியாயத்தை (மறுசீரமைப்பு) தாக்கல் செய்யத் தேர்வுசெய்தால், கூட்டுறவு அடமானம் அதை 7 ஆம் அத்தியாயமாக மாற்றுவதற்கு நகர்த்தலாம், இது கலைப்பு ஆகும், அங்கு கட்டிடம் உடனடியாக விற்கப்படுகிறது.

திவால்நிலை அல்லது முன்கூட்டியே முன்கூட்டியே, கூட்டுறவு பங்குதாரர்கள் அவர்கள் அங்கு வசிக்கிறார்களானால் அவர்கள் குத்தகைதாரர்களாகவே இருப்பார்கள், ஆனால் அவர்களின் தனியுரிம குத்தகை ரத்து செய்யப்படுகிறது. அவர்கள் தங்கள் குடியிருப்பில் ஏதேனும் அடமானம் செலுத்த வேண்டியிருந்தால், பணம் செலுத்தாவிட்டால், "அவை மோசமான வருமான வரி விளைவுகளை ஏற்படுத்தக்கூடும்" என்று சாஃப்ட் உறுதிப்படுத்துகிறது.

இயல்புநிலைக்கு சிக்கலில் இருக்கும் கூட்டுறவு நிறுவனங்கள் கூடுதல் நிதிகளை கடன் வாங்குவதன் மூலமாகவோ, மாதாந்திர பராமரிப்பை உயர்த்துவதன் மூலமாகவோ அல்லது மதிப்பீட்டைச் சேர்ப்பதன் மூலமாகவோ பணம் செலுத்த முயற்சி செய்யலாம். மதிப்பீடு என்பது மாதாந்திர பராமரிப்பில் தற்காலிக அதிகரிப்பு ஆகும். இந்த அதிகரிப்பு பழுதுபார்ப்பு அல்லது கூட்டுறவு தேவைகளை உள்ளடக்கிய பிற செலவுகளுக்காக நியமிக்கப்பட்டுள்ளது.

கூட்டுறவு திவால்நிலைகள் பொதுவானதா?

கூட்டுறவு திவால்நிலைகள் ஒரு அரிதான நிகழ்வு. சாஃப்ட் கூறுகிறார், "எங்களுக்குத் தெரிந்தவரை, இரண்டாம் உலகப் போருக்குப் பின்னர் 10 க்கும் குறைவான கூட்டுறவு நிறுவனங்கள் நியூயார்க் நகரத்தில் முன்னறிவிக்கப்பட்டுள்ளன, எனவே அது இப்போது நிகழ வாய்ப்பில்லை. இருப்பினும், அது விழிப்புடன் இருக்க வேண்டும்." தொழில்நுட்ப இயல்புநிலையின் விளைவாக குறிப்பில் உள்ள அனைத்து பணங்களும் காரணமாக இருந்தால் தொழில்நுட்ப இயல்புநிலை திவால்நிலைக்கு வழிவகுக்கும், ஆனால் இது சாத்தியமில்லை.

பங்குதாரர்கள் என்ன செய்ய முடியும்?

துரதிர்ஷ்டவசமாக பங்குதாரர்களுக்கு, அவர்கள் ஏற்கனவே கூட்டுறவு குடியிருப்பை வாங்கியிருந்தால் அதிகம் செய்ய முடியாது. அவர்கள் ஒரு சிக்கலான கூட்டுறவு நிறுவனத்தில் பங்குகளை வாங்கியிருந்தால், அவர்கள் வழிகாட்டுதலுக்கு தகுதியான வழக்கறிஞரிடமிருந்து ஆலோசனையைப் பெற வேண்டும். முக்கியமானது, ஷாப்பிங் செய்யும் போது படித்த முடிவுகளை எடுப்பது மற்றும் வாங்குவதற்கு முன் கூட்டுறவு குறித்து விசாரிப்பது.

பெய்லி ஒரு வாங்குபவரைப் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் போது, ​​கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளாக கட்டிடத்தின் நிதிகளை பகுப்பாய்வு செய்வதன் மூலம் கட்டிடம் நிலையானதாக இருப்பதை உறுதிசெய்கிறார் என்று கூறுகிறார். அவர் நிதி அறிக்கையை ஏதேனும் பெரிய கட்டமைப்பு மேம்பாடுகள் அல்லது தேவையான பழுதுபார்ப்புகளுடன் ஒப்பிட்டு, கட்டிடத்தில் திட பண இருப்பு உள்ளதா என்று தேடுகிறார். அடமானக் கொடுப்பனவுகளைச் செய்யவோ அல்லது செலவுகளைச் சமாளிக்கவோ முடியாத கட்டிடங்கள் திட்டவட்டமான சிவப்புக் கொடிகள்.

கூட்டுறவு அபார்ட்மென்ட் வேட்டைக்காரர்கள் நிதிகளை அவர்களே கேட்டு "மோசமான" கூட்டுறவுக்குள் விழுவதைத் தவிர்க்கலாம். இரண்டு வருட வரலாற்றைப் பார்த்தால், கட்டிடம் எவ்வளவு சிறப்பாக (அல்லது மோசமாக) செயல்படுகிறது என்பதற்கான நல்ல பார்வையை அளிக்கும். குறைந்த பண இருப்பு, எடுத்துக்காட்டாக, அவசரகால பழுதுபார்ப்புகளை ஈடுசெய்ய கூட்டுறவு நிறுவனத்திற்கு போதுமான நிதி இருக்காது என்பதைக் குறிக்கலாம். இந்த வழக்கில், கூட்டுறவு மற்றொரு கடனின் வடிவத்தில் அல்லது பங்குதாரர்களிடமிருந்து வங்கியில் இருந்து நிதியைப் பெற வேண்டும்.

ஒரு குடியிருப்பை ஆராய்ச்சி செய்யும் போது பங்குதாரர்கள் முக்கிய கேள்விகளைக் கேட்க வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, கூட்டுறவு மாதாந்திர அடமானக் கொடுப்பனவுகளைச் செய்கிறதா என்று கேளுங்கள். அவர்கள் பணம் தவறவிட்டால், ஏன் என்று கேளுங்கள். அடமானத்தைத் தவிர வேறு ஏதேனும் கடன் நிலுவையில் உள்ளதா என்று கேளுங்கள், வரவிருக்கும் பெரிய பழுதுபார்ப்புகளும் இருந்தால், அப்படியானால், கூட்டுறவு எவ்வாறு அவர்களுக்கு பணம் செலுத்த திட்டமிட்டுள்ளது.

சில உதவிக்குறிப்புகளை சாஃப்ட் பரிந்துரைக்கிறது: "கணக்காளர் ஒரு சுத்தமான தணிக்கைக் கடிதத்தை வெளியிட்டாரா என்பதைப் பார்க்க கடைசி நிதிநிலை அறிக்கையைப் பாருங்கள்; கட்டிடத்திற்கு எதிராக ஏதேனும் உரிமையாளர்கள் தாக்கல் செய்யப்பட்டுள்ளார்களா அல்லது ரியல் எஸ்டேட் வரி செலுத்தப்படவில்லை என்பதை உங்கள் வழக்கறிஞர் பார்த்துக் கொள்ளுங்கள். கண்டுபிடிக்க முயற்சி செய்யுங்கள் பல பங்குதாரர்கள் தங்கள் பராமரிப்பை செலுத்தத் தவறினால் நிர்வாக முகவரிடமிருந்து. ஏதேனும் சிக்கல்கள் இருக்கிறதா என்று பார்க்க உங்கள் வழக்கறிஞர் கூட்டுறவு நிமிடங்களைப் படிக்கவும்."

அடிக்கோடு

உங்கள் நிதி வரலாற்றைப் பற்றி வருங்கால வாங்குபவராக உங்களிடம் கேட்க கூட்டுறவு வாரியத்திற்கு உரிமை உண்டு. உங்கள் சொந்த அடமானக் கட்டணத்துடன் கூடுதலாக, மாதாந்திர பராமரிப்பின் பொறுப்பை நீங்கள் பூர்த்தி செய்ய முடியும் என்பதை உறுதிப்படுத்த விரும்புகிறது. இருப்பினும், ஒரு வாங்குபவர் என்ற முறையில், நீங்கள் முடிவடையும் வாழ்க்கை இடம் பொருளாதார ரீதியாக நிலையானது என்பதை உறுதிப்படுத்தவும் உங்களுக்கு உரிமை உண்டு. ஒவ்வொரு விவரத்தையும் பற்றி நீங்கள் கேட்கிறீர்கள் என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். இது உங்கள் எதிர்காலம், எனவே உங்கள் உரிமைகளைப் பயன்படுத்துங்கள்.