முதல் பார்வையில், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர் எந்த நிதி சொத்து மேலாளருக்கும் ஒத்தவர் என்று நீங்கள் நினைக்கலாம். ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி போர்ட்ஃபோலியோ அல்லது நிதி மேலாண்மை பங்குகள், பத்திரங்கள் அல்லது பரஸ்பர நிதிகளை நிர்வகிப்பதில் இருந்து முற்றிலும் வேறுபடுகிறது.
நிறுவனங்களை ஆராய்ச்சி செய்து, அவர்கள் வெளிப்படுத்திய உத்திகளை நிரப்பக்கூடிய நிகழ்தகவுகளை நிர்வகிக்கும் ஈக்விட்டி மேலாளர்களைப் போலல்லாமல், ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர்கள் சொத்து மட்டத்தில் வாய்ப்புகளின் நன்மைகளை வரையறுக்கவும் எடுக்கவும் உதவ வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர்கள் சொத்து ஒதுக்கீடு, இடர் மேலாண்மை மற்றும் பரிவர்த்தனைகளுக்கு மட்டுமல்லாமல், நிலம் மற்றும் கட்டமைப்புகளை நேரடியாகக் கையாள்வதற்கும் பொறுப்பாவார்கள்.
எனவே ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மேலாண்மை, பாரம்பரிய பண நிர்வாகத்தைப் போலன்றி, சொத்துக்களின் மதிப்பை மேம்படுத்தக்கூடிய அனுபவம் வாய்ந்த நபர்கள் தேவை. உண்மையில், பல வழிகளில், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மேலாளர் ஒரு கார்ப்பரேட் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி போன்றவர், ஒரு நிறுவனம் அல்லது ஒரு வசதியை நடத்துகிறார். இதற்கு மாறாக, ஒரு பாரம்பரிய பண மேலாளர் ஒரு குறிப்பிட்ட துறையின் அல்லது துறையின் பங்குகளை அறிந்திருக்கலாம் - ஆனால் நிறுவனங்களின் செயல்பாடுகளில் ஈடுபடவில்லை.
ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ நிர்வாகத்தில் ஒரு வாழ்க்கை உங்களுக்கு சரியானதாக இருக்கும் என்று நினைக்கிறீர்களா? மேலும் அறிய படிக்கவும்.
ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாண்மை
ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி மேலாளர்களால் பெறப்பட்ட பயிற்சியும் அனுபவமும் மற்ற நிதி மேலாளர்களைப் போன்றது. இருப்பினும், போர்ட்ஃபோலியோ செயல்திறனை உறுதிப்படுத்த அவர்கள் அந்த திறன்களைப் பயன்படுத்தும் விதத்தில் இது வேறுபட்டது. போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் பெரும்பாலும் சிறந்த சொத்து ஒதுக்கீடு மற்றும் தேர்வு மூலம் பொருத்தமான இடர்-சரிசெய்த வருமானம் மற்றும் போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தலை உறுதி செய்வதற்கான திறனால் மதிப்பிடப்படுகிறார்கள்.
கூடுதலாக, ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் வாடிக்கையாளர்களுக்கு முதலீட்டாளர் மூலதனத்தின் மிகவும் திறமையான பயன்பாட்டை உறுதி செய்வதன் மூலம் வாடிக்கையாளர்களுக்கு மதிப்பை வழங்குகிறார்கள், மேலும் வாடிக்கையாளர்களை சிறந்த செயல்திறன் அளவீட்டு மூலம் தெரிவிப்பதன் மூலமும், பணப்புழக்க முன்னறிவிப்பு மூலமாகவும் வழங்குகிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) மற்றும் நிதி மேலாளர்களின் நிதியைத் தவிர (அதன் செயல்திறன் மற்ற மேலாளர்களின் மூலோபாயத்தை வடிவமைத்து செயல்படுத்துவதற்கான திறனைக் கொண்டு தீர்மானிக்கப்படுகிறது), ரியல் எஸ்டேட் பங்கு நிதி மேலாளர் சாராம்சத்தில் அவரது தலைமை நிர்வாக அதிகாரி அல்லது அவரது சொந்த நிறுவனம், அவரது கட்டணத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துகளுக்கான சொத்து-நிலை உத்திகளை உருவாக்கி செயல்படுத்துதல்.
முதலீட்டு தேர்வு உத்திகள்
ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் சொத்து ஒதுக்கீடு மற்றும் சொத்து தேர்வை நடத்துகிறார்கள், குறிப்பிட்ட தொழில்களில் சந்தை இயக்கவியல் மற்றும் நிறுவனங்களைப் புரிந்துகொள்வதன் மூலம் அல்ல, மாறாக ரியல் எஸ்டேட் சொத்து அடிப்படைகளில் நிபுணர்களாக இருப்பதன் மூலம். அவர்கள் உள்ளூர் பிராந்தியங்களுக்குள்ளும் வெவ்வேறு வணிக நில பயன்பாடுகளிலும் படிக்கின்றனர்: அலுவலகம், தொழில்துறை, ஹோட்டல், சில்லறை விற்பனை மற்றும் ஒற்றை மற்றும் பல குடும்ப குடியிருப்பு. சந்தையை வெல்ல, பல்வகைப்படுத்தலை உறுதிசெய்து, போதுமான இடர்-சரிசெய்த வருமானத்தை உருவாக்க, ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் பிராந்திய அல்லது உள்ளூர் சொத்து சந்தைகளில் சவால் செய்ய வேண்டும், மேலும் பல சொத்து இலாகாக்களின் விஷயத்தில், சரியான சொத்து கலவை.
இந்த காரணத்திற்காக, பல நிதி மேலாளர்கள் குறிப்பிட்ட பகுதிகள் அல்லது சொத்து வகைகளில் கவனம் செலுத்துகிறார்கள்; சில பெரிய ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மேலாளர்கள் தங்கள் மூத்த ஊழியர்களையும் பிராந்திய அல்லது நில பயன்பாட்டின் அடிப்படையில் பணியாளர்களையும் ஒழுங்கமைக்கின்றனர். இந்த வழியில் ஒழுங்கமைப்பதற்கான அடிப்படை என்னவென்றால், சந்தை வாய்ப்புகளை அடையாளம் கண்டு பின்னர் சரியான சொத்து தேர்வு மற்றும் சொத்து தோற்றம் என மொழிபெயர்க்க முடியும்.
சொத்துக்கள் கையகப்படுத்தும் விதம் ரியல் எஸ்டேட் நிதிகள் மிகவும் பாரம்பரிய முதலீடுகளிலிருந்து வேறுபடுகின்ற மிக முக்கியமான வழிகளில் ஒன்றாகும். பங்குச் சந்தை தரையில் உள்ள வணிகர்களைப் போலவே, ரியல் எஸ்டேட் நிதிகளும் சொத்து பரிவர்த்தனைகளைக் கண்டறிந்து செயல்படுத்த கையகப்படுத்தல் நிபுணர்களைப் பயன்படுத்துகின்றன. இந்த கையகப்படுத்தல் பணியாளர்கள் வழக்கமாக ஒரு குறிப்பிட்ட நிதிக்காக வேலை செய்கிறார்கள் அல்லது பிராந்திய ரீதியாக அல்லது சொத்து வகைகளால் ஒழுங்கமைக்கப்படுகிறார்கள்.
பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி நிதிகள் ஒவ்வொரு சொத்தின் அனைத்தையும் (அல்லது ஒரு குறிப்பிடத்தக்க பகுதியை) சொந்தமாகக் கொண்டிருப்பதால், போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் பெரும்பாலும் கையகப்படுத்தல் செயல்பாட்டில் நேரடியாக ஈடுபடுகிறார்கள். சொத்து மூலோபாயத்தை அமைத்து செயல்படுத்துவதற்கான பொறுப்பு அவர்களுக்கு இருப்பதால், போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் கையகப்படுத்துதல், நிதி, இடமாற்றம் மற்றும் வசதிகள் குறித்து முடிவெடுப்பது உள்ளிட்ட அனைத்து முதலீட்டு செயல்முறைகளிலும் நேரடியாக ஈடுபட வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு மேலாண்மை செயல்முறைகளின் அகலத்தையும் ஆழத்தையும் எளிதாக்குவதற்கு, போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனம் தொடர்பாக கணிசமான அளவு உள்கட்டமைப்பை நம்பியிருக்க வேண்டும். இதை முடிந்தவரை திறமையாக நிறைவேற்றுவதற்காக, ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி ஃபண்ட் மேலாளர்கள் மற்றும் சொத்து மேலாளர்கள் ஒரு சிறப்பு சொத்து மேலாண்மை செயல்பாட்டை உருவாக்கியுள்ளனர்.
ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மேலாண்மை எவ்வாறு செயல்படுகிறது
ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மேலாண்மை செயல்பாடு சொத்து-நிலை மூலோபாயத்தை செயல்படுத்துவதன் மூலம் நிதி மேலாளர்களுக்கு மதிப்பு சேர்க்கும் சொத்து நிலை நிபுணர்களால் ஆனது. வல்லுநர்கள் பிராந்திய சந்தை அடிப்படைகளில் அல்லது குறிப்பிட்ட சொத்து வகைகளில் நிபுணர்களாக உள்ளனர், மேலும் அவர்கள் காவலில் உள்ள சொத்துகளின் மதிப்பை மேம்படுத்துவதற்கு பொறுப்பாவார்கள். உள்ளூர் வாய்ப்புகள் பற்றிய போர்ட்ஃபோலியோ மேலாண்மை தகவல்களை வழங்குவதோடு, பரிவர்த்தனைகளை எளிதாக்குவதோடு மட்டுமல்லாமல், சொத்து அளவிலான செயல்திறனுக்கு சொத்து மேலாளர் பொறுப்பு.
வரவுசெலவுத்திட்டங்களை அங்கீகரிப்பதோடு, செலவு நிர்வாகத்தையும் செய்வதோடு கூடுதலாக, சொத்து மேலாளர்கள் ஒன்று அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட சொத்துக்களில் குத்தகையை நிர்வகிப்பதன் மூலம் மதிப்பை அதிகரிக்கும். இது ஒரு கருப்பு-வெள்ளை விவகாரம் போல் தோன்றினாலும், குத்தகை என்பது ஒரு சிக்கலான செயல்பாடாகும், இது தவிர்க்க முடியாமல் சொத்து மற்றும் போர்ட்ஃபோலியோ மதிப்பை தீர்மானிக்கிறது. குத்தகைக்கு வெற்றி என்பது ஒவ்வொரு சொத்திலும் மிக உயர்ந்த குத்தகை வாய்ப்புகளை கண்டுபிடித்து செயல்படுத்துவதன் மூலம் மட்டுமல்லாமல், தற்போதுள்ள குத்தகைதாரர்களுடன் சிறந்த உறவைப் பேணுகையில் போர்ட்ஃபோலியோ மூலோபாயத்துடன் இணைந்த ஒரு குத்தகைத் திட்டத்தை நடத்துவதன் மூலமும் அடையப்படுகிறது.
குத்தகை என்பது மிகவும் பேச்சுவார்த்தை நடத்தப்படும் செயல்முறையாகும், இது சொத்தின் மதிப்பை மேம்படுத்துவதற்காக குத்தகைதாரர் தேவைகளுக்கு முரணாக முடிவுகளை எடுப்பதை உள்ளடக்கியது. எடுத்துக்காட்டாக, விற்பனைக்கு நிர்ணயிக்கப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு, புதிய உரிமையாளர்களுக்கு அதிக சாத்தியமான குத்தகை விகிதங்களை ஏற்படுத்துவதற்கு விற்பனை காலத்தில் குத்தகை நிறுத்தப்படலாம். இது முன்னறிவிக்கப்பட்ட சொத்து மதிப்புகள் அதிகரிக்க வழிவகுக்கும், எனவே அதிக விற்பனை சலுகைகள்.
வாடகை விகிதங்கள் உயரும் காலங்களில், வருமானம் சார்ந்த சொத்துக்களுக்கு நீண்ட கால குத்தகைகள் பூட்டப்படலாம், அதே நேரத்தில் மூலதன மதிப்பீட்டை மையமாகக் கொண்ட உத்திகளுக்கு, எதிர்காலத்தில் அதிக எதிர்பார்க்கப்படும் விகிதங்களைப் பயன்படுத்த குத்தகை விதிமுறைகள் சுருக்கப்படலாம். பொருத்தமான குத்தகைதாரர் கலவையை நிறைவேற்றுவதற்கான சொத்து மேலாளரின் திறன், போர்ட்ஃபோலியோ தேவைகளுடன் பணப்புழக்கங்களை சீரமைக்கும் குத்தகை மூலோபாயத்தை செயல்படுத்துதல் மற்றும் மூலதனம் மற்றும் இயக்க செலவுகள் இரண்டையும் நிர்வகித்தல் ஆகியவை ஒட்டுமொத்த போர்ட்ஃபோலியோ மதிப்பை கணிசமாக பாதிக்கும்.
ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் தலைமை நிர்வாக அதிகாரிகளாக
ஒரு சொத்தை ஒரு தனி நிறுவனம் அல்லது துணை நிறுவனம் என்று ஒருவர் நினைத்தால், ஒவ்வொன்றும் அதன் சொந்த மூலோபாயம் மற்றும் செயல்திறன் திறன் கொண்டவை என்றால், ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் ஏன் பெருநிறுவன தலைமை நிர்வாக அதிகாரிகளைப் போன்றவர்கள் என்பதை ஒருவர் புரிந்துகொள்ளத் தொடங்குகிறார். தலைமை நிர்வாக அதிகாரிகளைப் போலவே, முதலீட்டில் ஒட்டுமொத்த ஒட்டுமொத்த வருவாயை உருவாக்க பல்வேறு வாய்ப்புகளுக்கிடையில் ஒரு குறிப்பிட்ட மூலதன விநியோகத்தை ஒதுக்க வேண்டும், ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் தாங்கள் நிர்வகிக்கும் சொத்துக்களில் இதைச் செய்ய வேண்டும். கட்டுப்படுத்தப்பட்ட அளவு வளங்களை பகிர்வதற்கான இந்த தேவை பல வழக்கமான சொத்து மேலாண்மை நிறுவனங்களிலிருந்து வேறுபட்ட சூழ்நிலையை உருவாக்குகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் ஈக்விட்டி நிதிகளில், போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்களுக்கும் அவற்றின் சொத்து மேலாளர்களுக்கும் இடையே ஒரு உள்ளார்ந்த மோதல் உள்ளது, ஏனெனில் அவை ஓரளவு மாறுபட்ட இலக்குகளுக்கு வேலை செய்கின்றன. சொத்து மேலாளர்கள் தங்கள் சொத்துக்களின் மதிப்பை மேம்படுத்துவதற்காக ஈடுசெய்யப்பட்ட வல்லுநர்கள் மற்றும் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் போர்ட்ஃபோலியோ வருவாய் மற்றும் முதலீட்டாளர் திருப்தியை மேம்படுத்துவதற்காக வெகுமதி அளிக்கும் பொதுவாதிகள் என்றாலும், வெற்றிகரமான ரியல் எஸ்டேட் நிதி மேலாளர் இந்த மோதலை நிர்வகிக்கவும் திறமையான நிர்வாக குழு மற்றும் போர்ட்ஃபோலியோ செயல்திறனை பராமரிக்கவும் முடியும். ஒட்டுமொத்த முதலீட்டு நோக்கங்களை புரிந்துகொண்டு உள்வாங்கிய மேலாளர்களின் நன்கு இணைக்கப்பட்ட குழுவிற்குள் நன்கு வடிவமைக்கப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோ மூலோபாயத்தை வெளிப்படுத்த இது தேவைப்படுகிறது. நிர்வாகத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்களின் எண்ணிக்கையையும் சிக்கலையும் கணிசமாக அதிகரித்துள்ள எந்தவொரு நிதிக்கும் இது கடினமான பணியாகும்.
ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் தேவையான மூலதன ஒதுக்கீடு, சொத்து தேர்வு மற்றும் தேவையான பிற முதலீட்டு திறன்களை உருவாக்குவது மட்டுமல்லாமல், தகுந்த முதலீட்டு உத்திகளை உருவாக்கும் திறனையும், அதே போர்ட்ஃபோலியோ பணிக்கு நிறுவனத்தை அணிதிரட்டுவதற்கான தலைமைத்துவ திறன்களையும் கொண்டிருக்கிறார்கள் என்பதும் முக்கியமானதாகும்..
அடிக்கோடு
ரியல் எஸ்டேட் நிதியைப் பொறுத்தவரை, மேலும் பாரம்பரிய நிதி மேலாண்மை நடைமுறைகளைச் செய்வதோடு கூடுதலாக சொத்து மேலாண்மை திட்டங்களையும் செயல்படுத்துவதற்கான நிர்வாகத்தின் திறன் முக்கியமானது. ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு மேலாளரைப் பொறுத்தவரை, போர்ட்ஃபோலியோவின் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளின் தேர்வு மற்றும் அடுத்தடுத்த மேலாண்மை மூலம் அவரது போர்ட்ஃபோலியோவில் உள்ள சொத்துக்களின் மதிப்பை மேம்படுத்துவதாகும். ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ மேலாளர்கள் தங்கள் வளங்களை அவர்கள் நிர்வகிக்கும் சொத்துக்களுக்கு மிகப் பெரிய வருமானத்திற்காக ஒதுக்க வேண்டும், மேலும் அதைச் செய்ய தங்கள் அணியை கண்காணிக்க வேண்டும். சரியான திறன்களைக் கொண்டவர்களுக்கு, இந்த வாழ்க்கை சொத்து நிர்வாகத்தில் ஒரு தனித்துவமான வாய்ப்பாக விளங்குகிறது.
