பெடரல் வீட்டுவசதி ஆணையம் அமெரிக்காவின் மிகப்பெரிய அடமான காப்பீட்டாளராகும், அதன் இலாகாவில் 3 1.3 டிரில்லியனுக்கும் அதிகமாக உள்ளது. அமெரிக்க வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டு (HUD) வீட்டுவசதி அலுவலகத்தின் ஒரு பகுதியாக, இது நாடு முழுவதும் சுமார் ஒரு மில்லியன் மக்கள் ஒவ்வொரு ஆண்டும் வீட்டு உரிமையாளர்களாக மாற உதவுகிறது, மேலும் வீட்டு உரிமையை மலிவுபடுத்துவதன் மூலம் 300, 000 வாடகை அலகுகள் கிடைப்பதை ஆதரிக்கிறது. குறைந்த அடமான கொடுப்பனவுகள் மற்றும் குறைந்த கடன் மதிப்பெண் தேவைகள் வழக்கமான அடமானங்களை விட FHA கடன்களை மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகின்றன.
சில வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு இது ஒரு நல்ல செய்தியாக இருக்கும்போது, ஒரு FHA கடனின் நன்மைகளைப் பயன்படுத்த விரும்பும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் வேறு எங்கும் பார்க்க வேண்டியிருக்கும். ஏனென்றால், இந்த கடன்களின் நிபந்தனைகள் யார் தகுதி பெறுகின்றன என்பதைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன.
எஃப்.எச்.ஏ கடன்கள், யார் தகுதி பெறுகிறார்கள், மற்றும் வாடகை சொத்துக்களுக்கு நிதியளிக்க அவற்றைப் பயன்படுத்தலாமா என்பதைப் பற்றி மேலும் அறிய படிக்கவும்.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- ஃபெடரல் ஹவுசிங் ஆணையம் அடமானங்களை குறைந்த கட்டணம் மற்றும் தாராளவாத எழுத்துறுதி தரநிலைகள் தேவைப்படும். அடமானம் மூடப்பட்ட 60 நாட்களுக்குப் பிறகு, குறைந்தபட்சம் ஒரு முழு வருடமாவது அதை ஒரு முதன்மை இல்லமாக வைத்திருக்க வேண்டும். FHA மேலும் நான்கு அலகுகள் கொண்ட குடியிருப்புகளுக்கான அடமானங்களை காப்பீடு செய்கிறது, அவற்றில் ஒன்று உரிமையாளர் ஆக்கிரமிக்கப்பட்டிருந்தால்.
FHA கடன்கள் என்றால் என்ன?
பெரும் மந்தநிலையின் போது வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை வாங்குவதற்கும் பராமரிப்பதற்கும் ஒரு கடினமான நேரம் இருந்தது. அவை ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பில் 50% மதிப்புள்ள கடன்களுக்கு மட்டுப்படுத்தப்பட்டிருந்தன மற்றும் அடமான விதிமுறைகள் பொதுவாக மிகக் குறுகியவை. பல கடன்கள் மிகப் பெரிய பலூன் கொடுப்பனவுகளுடன் முடிவடைந்தன, பெரும்பாலான மக்கள் செய்ய முடியாத ஒன்று. இது ஒரு பெரிய அளவிலான இயல்புநிலைக்கு வழிவகுத்தது, இது முன்கூட்டியே விகிதத்தை உயர்த்தியது. 1934 ஆம் ஆண்டில், யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸ் காங்கிரஸ் மலிவு வீட்டு உரிமையை ஊக்குவிக்கும் முயற்சியாக பெடரல் ஹவுசிங் நிர்வாகத்தை உருவாக்க முடிவு செய்தது. பெடரல் ஹவுசிங் அட்மினிஸ்ட்ரேஷன் (எஃப்.எச்.ஏ) கடன் திட்டம் இப்படித்தான் வந்தது.
FHA ஆல் வழங்கப்படும் கடன்கள் பெரும்பாலான வழக்கமான அடமானங்களைக் காட்டிலும் குறைவான கட்டணத் தேவைகளையும் தாராளவாத எழுத்துறுதி தரங்களையும் கொண்டிருக்கின்றன. எடுத்துக்காட்டாக, 2019 ஆம் ஆண்டு நிலவரப்படி, வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு தகுதி பெற 580 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட கடன் மதிப்பெண் மட்டுமே தேவை. அங்கீகரிக்கப்பட்ட விண்ணப்பதாரர்கள் 96.5% வரை நிதியளிக்க முடியும், அதாவது அவர்கள் 3.5% மட்டுமே குறைக்க வேண்டும். 579 ஐ விடக் குறைவான கடன் மதிப்பெண்கள் உள்ளவர்கள் இன்னும் தகுதி பெறுகிறார்கள், ஆனால் அவர்கள் இன்னும் கொஞ்சம் - 10% ஐக் குறைக்க வேண்டும்.
FHA கடன்கள், பெரும்பாலும், அவர்கள் வாங்கும் வீட்டை முதன்மை இல்லமாகப் பயன்படுத்த விரும்பும் வாங்குபவர்களுக்கு மட்டுமே கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன. அதாவது இரண்டாவது வீடு, வாடகை வீடு, விடுமுறை இல்லம் அல்லது முதலீட்டு சொத்துக்கு நிதியளிக்க எஃப்.எச்.ஏ கடன் பயன்படுத்த முடியாது. இருப்பினும், ஒரு சில விதிவிலக்குகள் உள்ளன, மேலும் இந்த பொது விதியைச் சுற்றி வர சில வழிகள் உள்ளன.
FHA ஆக்கிரமிப்பு தேவை
FHA விதிகள் மற்றும் வழிகாட்டுதல்களின் கீழ், நிதியளிக்கப்படும் சொத்து உரிமையாளர் ஆக்கிரமிப்பாக இருக்க வேண்டும். இதன் பொருள் வாடகை மற்றும் பருவகால பண்புகள் பொருந்தாது. இந்த திட்டத்திலிருந்து முதலீட்டாளர்கள் பயனடைவதைத் தடுப்பதற்கான ஒரு வழியாக FHA இந்த விதியைப் பயன்படுத்துகிறது.
எஃப்.எச்.ஏ-ஆதரவு கடன்களைக் கொண்ட அடமானக்காரர்கள் குறைந்தது ஒரு முழு வருடத்திற்கு தங்கள் வீட்டை முதன்மை இல்லமாகப் பயன்படுத்த வேண்டும்.
அடமானம் மூடப்பட்ட 60 நாட்களுக்குள் கடன் வாங்கியவர் வீட்டைக் கைப்பற்ற வேண்டும், மேலும் ஆண்டின் பெரும்பகுதி வீட்டில் வசிக்க வேண்டும். சொத்து குறைந்தபட்சம் ஒரு வருடத்திற்கு ஒரு பிரதான இல்லமாக பயன்படுத்தப்பட வேண்டும். அடமானத்தில் பட்டியலிடப்பட்ட ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட கடனாளிகள் இருந்தால், எஃப்.எச்.ஏ-க்கு ஆக்கிரமிப்புத் தேவையை பூர்த்தி செய்ய குறைந்தபட்சம் ஒருவர் தேவை.
தற்போதுள்ள FHA கடனை மறு நிதியளித்தல்
ஒரு முதன்மை குடியிருப்பு வாங்குவதற்கு யாராவது ஒரு FHA கடனைப் பயன்படுத்துகிறார்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம். உரிமையாளர் வீட்டை விட்டு சாலையிலிருந்து வெளியேறலாம், ஆனால் அதை தொடர்ந்து சொந்தமாக வைத்திருக்கிறார், அதை வருமானத்திற்காக வாடகைக்கு விடுகிறார். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், வீடு ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தாக மாறுகிறது. வட்டி விகிதங்கள் குறைகின்றன, மேலும் உரிமையாளர் ஒரு சிறந்த ஒப்பந்தத்திற்கு மறுநிதியளிக்க விரும்புகிறார்.
அவர் இனி வீட்டில் வசிக்கவில்லை என்றாலும், FHA விதிகள் அவரை மற்றொரு FHA கடனுக்கு மறுநிதியளிக்க அனுமதிக்கின்றன. ஒரு FHA-to-FHA மறுநிதியளிப்பு FHA ஸ்ட்ரீம்லைன் மறுநிதியளிப்பு என்றும் அழைக்கப்படுகிறது.
மறு நிதியளிப்பிற்கு தகுதி பெற பல தேவைகள் உள்ளன:
- உங்கள் அசல் வீட்டுக் கடனை நீங்கள் மூடியதிலிருந்து குறைந்தபட்சம் 210 நாட்கள் கடந்திருக்க வேண்டும்.உங்கள் FHA வழங்கிய அடமானத்தில் குறைந்தது ஆறு மாதக் கொடுப்பனவுகளை நீங்கள் செய்திருக்க வேண்டும்.உங்கள் FHA கடனை ஒரு வருடத்திற்கும் குறைவாக மட்டுமே வைத்திருந்தால், உங்களிடம் எதுவும் இருக்க முடியாது கொடுப்பனவுகள் 30 நாட்களுக்கு மேல் தாமதமாகும். உங்கள் FHA கடனை ஒரு வருடத்திற்கும் மேலாக நீங்கள் வைத்திருந்தால், 12 மாதங்களுக்குள் ஒரு 30 நாள் தாமதமாக பணம் செலுத்த அனுமதிக்கப்படுவீர்கள், ஆனால் அந்த தாமதமான கட்டணம் கடந்த 90 நாட்களுக்குள் இருக்க முடியாது. மறுநிதியளிப்பு உங்கள் மாதாந்திர அசல் மற்றும் வட்டி கொடுப்பனவுகளை குறைக்க வேண்டும், இது பெரும்பாலும் நிகர உறுதியான நன்மை என்று விவரிக்கப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, உங்கள் முந்தைய மாதாந்திர கட்டணம் 100 1, 100 ஆக இருந்தால், மறுநிதியளிப்பிற்குப் பிறகு உங்கள் புதிய மாதாந்திர கட்டணம் 0 1, 050 அல்லது அதற்கும் குறைவாக இருக்க வேண்டும். ஒரு குறுகிய கால அடமானத்தில் மறுநிதியளிப்பது நிகர உறுதியான நன்மைக்கு தகுதி பெறுகிறது.
வீட்டு உரிமையாளர் மேலே உள்ள அளவுகோல்களை பூர்த்தி செய்தால், FHA நெறிப்படுத்தல் மறுநிதியளிப்புகள் மூட எளிதான கடன்கள். அவர்களுக்கு வேலைவாய்ப்பு அல்லது வருமான சரிபார்ப்பு தேவையில்லை, கடன் மதிப்பெண் சரிபார்ப்பு இல்லை, வீட்டு மதிப்பீடு இல்லை. முக்கியமான விஷயம் என்னவென்றால், வீட்டு உரிமையாளர் தனது இருக்கும் FHA கடன் தொகையை சரியான நேரத்தில் செய்துள்ளார்.
இரட்டை நோக்கம்
வருமான சொத்து வாங்க எஃப்.எச்.ஏ கடனைப் பயன்படுத்துவதற்கான மற்றொரு வழி, பல யூனிட் குடியிருப்புகளை வாங்குவது. FHA வீட்டு உரிமையாளர்களை நான்கு அலகுகள் வரை ஒரு சொத்தை வாங்க அனுமதிக்கிறது, ஒன்று உரிமையாளர் ஆக்கிரமிக்கப்பட்டிருந்தால். நிறைய அளவு எவ்வளவு பெரியதாக இருக்கலாம் என்பதற்கு வரம்பு இல்லை. இந்த வழியில், உரிமையாளர் ஒரு யூனிட்டில் வாழ முடிகிறது, இது உரிமையாளரால் ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட சொத்தாகவும், எனவே, FHA- தகுதியுடையதாகவும் மாறும். உரிமையாளர் வருமானத்திற்காக மற்ற அலகு (களை) வாடகைக்கு விடலாம்.
சூடான வாடகை சந்தையில் ஒரு ஆர்வமுள்ள முதலீட்டாளர் சில நேரங்களில் இந்த முறையைப் பயன்படுத்தி வீட்டில் இலவசமாக வாழ போதுமான வருமானத்தை ஈட்டுகிறார். மேலே குறிப்பிட்டுள்ளபடி, மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பில் 96.5% வரை FHA கடன் கொடுக்கிறது, அதாவது வாங்குபவர் 3.5% வரை குறைவாக வைக்க முடியும்.
சிறப்பு பரிசீலனைகள்
FHA சிறப்பு ஏற்பாடுகளைக் கொண்டுள்ளது, இது உங்கள் வீட்டிலிருந்து வாடகை வருமானத்தை ஈட்ட அனுமதிக்கும். உங்கள் வேலைக்கு நீங்கள் இடமாற்றம் செய்ய வேண்டும் மற்றும் உங்களுக்கு இரண்டாவது வீடு தேவைப்பட்டால், அல்லது உங்கள் வீடு விரிவடைந்துவரும் குடும்பத்திற்கு மிகச் சிறியதாக இருந்தால், ஒரு வருட வேலைவாய்ப்புத் தேவையை நீங்கள் பூர்த்திசெய்த பிறகு உங்கள் முதல் வீட்டை வாடகைக்கு விடலாம். நீங்கள் வேலையில்லாமல் இருந்தால், நீங்கள் திறமையற்றவராக இருந்தால், இழந்த ஊதியத்தை ஈடுசெய்ய உங்கள் வீட்டில் உள்ள அறைகளை போர்டுகளுக்கு வாடகைக்கு விடலாம்.
நிச்சயமாக, நீங்கள் எப்போதும் அடமானத்தை முன்கூட்டியே செலுத்தலாம். எஃப்ஹெச்ஏ எந்த முன்கூட்டியே செலுத்தும் அபராதங்களையும் வசூலிக்காது, எனவே கடனை முழுவதுமாக அகற்ற முடியுமானால், நீங்கள் சொத்துடன் நீங்கள் விரும்பியதைச் செய்ய சுதந்திரமாக இருக்கிறீர்கள்.
