பொருளடக்கம்
- பிரிவு 1031 என்றால் என்ன?
- மதிப்பிழந்த சொத்து சிறப்பு விதிகள்
- 1031 விதிக்கு மாற்றங்கள்
- "லைக்-கைண்ட்" என்பது பரந்த அடிப்படையிலானது
- நீங்கள் ஒரு 'தாமதமான' பரிமாற்றத்தை செய்யலாம்
- 1031 காலக்கெடு விதிமுறைகள்
- வரி தாக்கம் மற்றும் அடமானங்கள்
- விடுமுறை இல்லங்களுக்கு 1031 கள்
ஐஆர்எஸ் குறியீடு பிரிவு 1031 மெதுவாக தினசரி உரையாடலுக்கு வழிவகுக்கிறது. இந்த சொல் ரியல் எஸ்டேட், தலைப்பு நிறுவனங்கள், முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கால்பந்து அம்மாக்கள் ஆகியோரால் பிணைக்கப்பட்டுள்ளது. சிலர் இதை ஒரு வினைச்சொல்லாக மாற்றும்படி வற்புறுத்துகிறார்கள்: "அந்த கட்டிடத்தை இன்னொருவருக்காக 1031 செய்வோம்."
ஐஆர்எஸ் பிரிவு 1031 பல நகரும் பகுதிகளைக் கொண்டுள்ளது, அதன் பயன்பாட்டை முயற்சிக்கும் முன் பயனர் புரிந்து கொள்ள வேண்டும். வரி தாக்கங்கள் மற்றும் காலவரையறைகள் சிக்கலாக இருக்கலாம். மேலும், விதி 1031 இடமாற்று போன்ற பண்புகளை விதிக்கிறது மற்றும் விடுமுறை பண்புகளுடன் விதியின் பயன்பாட்டை கட்டுப்படுத்துகிறது.
பிரிவு 1031 என்றால் என்ன?
பரவலாகக் கூறப்பட்டால், 1031 பரிமாற்றம் (இது போன்ற வகையான பரிமாற்றம் அல்லது ஸ்டார்கர் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) என்பது ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தை இன்னொருவருக்கு மாற்றுவது. பெரும்பாலான இடமாற்றங்கள் விற்பனையாக வரிக்கு உட்பட்டவை என்றாலும், உங்களுடையது 1031 இன் தேவைகளைப் பூர்த்திசெய்தால், பரிமாற்றத்தின் போது உங்களுக்கு வரி அல்லது வரையறுக்கப்பட்ட வரி இருக்காது.
இதன் விளைவாக, உங்கள் முதலீட்டின் வடிவத்தை (ஐஆர்எஸ் பார்க்கும்போது) பணமளிக்காமல் அல்லது மூலதன ஆதாயத்தை அங்கீகரிக்காமல் மாற்றலாம். இது உங்கள் முதலீடு தொடர்ந்து வரி ஒத்திவைக்கப்பட்ட வளர்ச்சியை அதிகரிக்க அனுமதிக்கிறது. 1011 ஐ எத்தனை முறை அல்லது எவ்வளவு அடிக்கடி செய்ய முடியும் என்பதற்கு வரம்பு இல்லை. ஒரு முதலீட்டு ரியல் எஸ்டேட்டிலிருந்து இன்னொருவருக்கு இன்னொருவருக்கு நீங்கள் பெறலாம். ஒவ்வொரு இடமாற்றத்திலும் உங்களுக்கு லாபம் இருக்கலாம் என்றாலும், பல ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு நீங்கள் பணத்திற்கு விற்கும் வரை வரியைத் தவிர்க்கிறீர்கள். நீங்கள் ஒரு வரியை மட்டுமே செலுத்துவீர்கள், நீண்ட கால மூலதன ஆதாய விகிதத்தில் (தற்போது 15% அல்லது 20%, வருமானத்தைப் பொறுத்து - மற்றும் சில குறைந்த வருமான வரி செலுத்துவோருக்கு 0%).
சில நிபந்தனைகளின் கீழ் முன்னாள் முதன்மை இல்லத்திற்கு விதிகள் பொருந்தக்கூடியதாக இருந்தாலும், இந்த விதி முதலீடு மற்றும் வணிகச் சொத்துக்களுக்கானது. விடுமுறை இல்லங்களை மாற்றுவதற்கு நீங்கள் 1031 ஐப் பயன்படுத்தலாம் - பின்னர் அதைப் பற்றி மேலும்-ஆனால் இந்த ஓட்டை அதைவிட மிகக் குறுகியது இருக்கும்.
மதிப்பிழந்த சொத்துக்கான சிறப்பு விதிகள்
எச்சரிக்கை: மதிப்பிழந்த சொத்து 10311 இல் பரிமாறப்படும்போது சிறப்பு விதிகள் பொருந்தும். இது சாதாரண வருமானமாக வரி விதிக்கப்படும் தேய்மானம் மீள்செலுத்தல் எனப்படும் லாபத்தைத் தூண்டக்கூடும்.பொதுவாக, நீங்கள் ஒரு கட்டிடத்தை மற்றொரு கட்டிடத்திற்கு மாற்றினால் இந்த மீட்டெடுப்பைத் தவிர்க்கலாம். ஆனால் மேம்பட்ட நிலத்தை ஒரு கட்டிடம் இல்லாமல் அங்கீகரிக்கப்படாத நிலத்திற்கான ஒரு கட்டிடத்துடன் பரிமாறிக்கொண்டால், கட்டிடத்தின் மீது நீங்கள் முன்பு கூறிய தேய்மானம் சாதாரண வருமானமாக மீண்டும் கைப்பற்றப்படும்.
நீங்கள் 1031 ஐச் செய்யும்போது உங்களுக்கு ஏன் தொழில்முறை உதவி தேவைப்படுகிறது என்பது போன்ற சிக்கல்கள். இருப்பினும், நீங்கள் 1031 ஐக் கருத்தில் கொண்டால் அல்லது ஆர்வமாக இருந்தால்-இங்கே நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய 10 விஷயங்கள் உள்ளன.
1031 விதிக்கு மாற்றங்கள்
புதிய வரிச் சட்டம் டிசம்பர் 22, 2017 ஐ நிறைவேற்றுவதற்கு முன், உரிம உரிமங்கள், விமானம் மற்றும் உபகரணங்கள் போன்ற சில தனிப்பட்ட சொத்துகளின் பரிமாற்றங்கள் 1031 பரிமாற்றத்திற்கு தகுதி பெற்றன. புதிய சட்டத்தின் கீழ், ரியல் எஸ்டேட் மட்டுமே தகுதி பெறுகிறது. கார்ப்பரேட் பங்கு அல்லது கூட்டு நலன்களின் பரிமாற்றங்கள் ஒருபோதும் தகுதி பெறவில்லை still இன்னும், வேண்டாம்.
மறுபுறம், ரியல் எஸ்டேட்டில் பொதுவான (டிஐசி) குத்தகைதாரராக உள்ள ஆர்வங்கள் இன்னும் பொருந்தும். வரி வெட்டுக்கள் மற்றும் வேலைகள் சட்டம் (டி.சி.ஜே.ஏ) சில உறுதியான தனிப்பட்ட சொத்துக்களுக்கான முழு செலவின கொடுப்பனவு வரிச் சட்டத்தில் இந்த மாற்றத்தை ஈடுசெய்ய உதவும்.
அசல் சொத்து விற்கப்பட்டால் அல்லது மாற்று சொத்து டிசம்பர் 31, 2017 க்குள் வாங்கப்பட்டால், 2018 ஆம் ஆண்டில் தகுதிவாய்ந்த தனிப்பட்ட சொத்தின் 1031 பரிமாற்றத்தை அனுமதிக்கும் ஒரு மாற்றம் விதி TCJA இல் அடங்கும். மாற்றம் விதி வரி செலுத்துவோருக்கு குறிப்பிட்டது மற்றும் அனுமதிக்காது பழைய சொத்து விற்கப்படுவதற்கு முன்பு புதிய சொத்து வாங்கப்பட்ட தலைகீழ் 1031 பரிமாற்றம்.
"லைக்-கைண்ட்" என்பது பரந்த அடிப்படையிலானது
பெரும்பாலான பரிமாற்றங்கள் வெறுமனே "ஒத்த-வகையான" -ஒரு புதிரான சொற்றொடராக இருக்க வேண்டும், அதாவது நீங்கள் என்ன நினைக்கிறீர்கள் என்று அர்த்தமல்ல. மூல நிலத்திற்காக ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை அல்லது ஒரு ஸ்ட்ரிப் மாலுக்கு ஒரு பண்ணையை பரிமாறிக்கொள்ளலாம். விதிகள் வியக்கத்தக்க தாராளமயமானவை. நீங்கள் ஒரு வணிகத்தை இன்னொருவருக்கு பரிமாறிக்கொள்ளலாம். ஆனால் மீண்டும், தெரியாதவர்களுக்கு பொறிகள் உள்ளன.
நீங்கள் ஒரு 'தாமதமான' பரிமாற்றத்தை செய்யலாம்
பாரம்பரியமாக, ஒரு பரிமாற்றம் என்பது இரண்டு நபர்களுக்கிடையில் ஒரு சொத்தின் மற்றொரு இடத்திற்கான எளிய இடமாற்றத்தை உள்ளடக்கியது. ஆனால் உங்களிடம் உள்ள சரியான சொத்தை விரும்பும் நீங்கள் விரும்பும் சரியான சொத்துடன் ஒருவரைக் கண்டுபிடிப்பதில் உள்ள சிக்கல்கள் மெலிதானவை. அந்த காரணத்திற்காக, பெரும்பான்மையான பரிமாற்றங்கள் தாமதமாகின்றன, மூன்று தரப்பு அல்லது "ஸ்டார்கர்" பரிமாற்றங்கள் (அவற்றை அனுமதித்த முதல் வரி வழக்குக்கு பெயரிடப்பட்டது).
தாமதமான பரிமாற்றத்தில், உங்கள் சொத்தை "விற்ற" பின்னர் பணத்தை வைத்திருக்கும் ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் (இடைத்தரகர்) உங்களுக்குத் தேவை, உங்களுக்காக மாற்று சொத்தை "வாங்க" பயன்படுத்துகிறார். இந்த மூன்று தரப்பு பரிமாற்றம் ஒரு இடமாற்றமாக கருதப்படுகிறது.
1031 காலக்கெடு விதிமுறைகள்
தாமதமான பரிமாற்றத்தில் நீங்கள் கவனிக்க வேண்டிய இரண்டு முக்கிய நேர விதிகள் உள்ளன.
- முதலாவது மாற்று சொத்தின் பெயருடன் தொடர்புடையது. உங்கள் சொத்தின் விற்பனை நடந்தவுடன், இடைத்தரகர் பணத்தைப் பெறுவார். நீங்கள் பணத்தைப் பெற முடியாது, அல்லது அது 1031 சிகிச்சையை கெடுத்துவிடும். மேலும், உங்கள் சொத்து விற்கப்பட்ட 45 நாட்களுக்குள், நீங்கள் மாற்ற விரும்பும் சொத்தை இடைத்தரகருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக நியமிக்க வேண்டும், நீங்கள் பெற விரும்பும் சொத்தை குறிப்பிட வேண்டும். ஐ.ஆர்.எஸ் நீங்கள் மூன்று சொத்துக்களை நியமிக்க முடியும் என்று கூறுகிறது. அவர்களுக்கு. சில மதிப்பீட்டு சோதனைகளுக்குள் வந்தால் நீங்கள் மூன்றுக்கும் மேற்பட்டவர்களை நியமிக்கலாம். தாமதமான பரிமாற்றத்தில் இரண்டாவது நேர விதி மூடல் தொடர்பானது. பழைய விற்பனையின் 180 நாட்களுக்குள் நீங்கள் புதிய சொத்தை மூட வேண்டும். இரண்டு கால அவகாசங்களும் ஒரே நேரத்தில் இயங்குகின்றன என்பதை நினைவில் கொள்க. அதாவது உங்கள் சொத்தின் விற்பனை மூடப்படும் போது நீங்கள் எண்ணத் தொடங்குவீர்கள். சரியாக 45 நாட்களுக்குப் பிறகு மாற்று சொத்தை நீங்கள் நியமித்தால், மாற்று சொத்தை மூட 135 நாட்கள் மட்டுமே எஞ்சியிருக்கும்.
வரி தாக்கம் மற்றும் அடமானங்கள்
மாற்று சொத்தை இடைத்தரகர் வாங்கிய பிறகு உங்களிடம் பணம் மிச்சமாக இருக்கலாம். அப்படியானால், 180 நாட்களின் முடிவில் இடைத்தரகர் அதை உங்களுக்கு செலுத்துவார். "பூட்" என்று அழைக்கப்படும் அந்த பணம், உங்கள் சொத்தின் விற்பனையிலிருந்து ஓரளவு விற்பனை வருவதால், பொதுவாக மூலதன ஆதாயமாக வரி விதிக்கப்படும்.
இந்த பரிவர்த்தனைகளில் மக்கள் சிக்கலில் சிக்குவதற்கான முக்கிய வழிகளில் ஒன்று கடன்களைக் கருத்தில் கொள்ளத் தவறியது. நீங்கள் விட்டுக்கொடுக்கும் சொத்தின் மீதான அடமானக் கடன்கள் அல்லது பிற கடன்களையும், மாற்றுச் சொத்தின் மீதான எந்தவொரு கடனையும் நீங்கள் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். நீங்கள் பணத்தை திரும்பப் பெறாவிட்டால், ஆனால் உங்கள் பொறுப்பு குறைகிறது - அதுவும் பணத்தைப் போலவே உங்களுக்கு வருமானமாக கருதப்படும்.
பழைய சொத்தில் நீங்கள் million 1 மில்லியனை அடமானம் வைத்திருந்தீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம், ஆனால் நீங்கள் பரிமாறிக்கொள்ளும் புதிய சொத்தின் மீதான அடமானம், 000 900, 000 மட்டுமே. உங்களிடம், 000 100, 000 ஆதாயம் உள்ளது, அது "துவக்க" என்றும் வகைப்படுத்தப்பட்டுள்ளது, மேலும் அது வரி விதிக்கப்படும்.
விடுமுறை இல்லங்களுக்கு 1031 கள்
உங்கள் முதன்மை இல்லத்தை நீங்கள் விற்கலாம், உங்கள் மனைவியுடன் இணைந்து,, 000 500, 000 மூலதன ஆதாயத்தை பாதுகாக்கலாம், கடந்த ஐந்தில் இரண்டு ஆண்டுகளாக நீங்கள் அங்கு வாழ்ந்த வரை.
2004 விடுமுறை இல்ல ஓட்டைகளை இறுக்குதல்
வரி செலுத்துவோரின் கதைகளை நீங்கள் கேள்விப்பட்டிருக்கலாம், அவர்கள் ஒரு விடுமுறை இல்லத்தை இன்னொருவருக்கு மாற்றுவதற்கு 1031 விதியைப் பயன்படுத்தினர், ஒருவேளை அவர்கள் ஓய்வு பெற விரும்பும் ஒரு வீட்டிற்கும் கூட, பிரிவு 1031 எந்தவொரு ஆதாயத்தையும் அங்கீகரிப்பதை தாமதப்படுத்தியது. பின்னர், அவர்கள் புதிய சொத்துக்குச் சென்று, அதை அவர்களின் முதன்மை இல்லமாக மாற்றி, இறுதியில், 000 500, 000 மூலதன ஆதாய விலக்கைப் பயன்படுத்த திட்டமிட்டனர்.
2004 ஆம் ஆண்டில், காங்கிரஸ் அந்த ஓட்டைகளை இறுக்கியது. ஆம், வரி செலுத்துவோர் இன்னும் விடுமுறை இல்லங்களை வாடகை சொத்துக்களாக மாற்றி 1031 பரிமாற்றங்களை செய்யலாம். எடுத்துக்காட்டு: உங்கள் கடற்கரை வீட்டைப் பயன்படுத்துவதை நிறுத்திவிட்டு, ஆறு மாதங்கள் அல்லது ஒரு வருடத்திற்கு வாடகைக்கு எடுத்து, பின்னர் அதை வேறு சொத்துக்கு பரிமாறிக் கொள்ளுங்கள். நீங்கள் ஒரு குத்தகைதாரரைப் பெற்று, உங்களை வணிக ரீதியான முறையில் நடத்தினால், நீங்கள் வீட்டை ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தாக மாற்றியிருக்கலாம், இது உங்கள் 1031 பரிமாற்றத்தை சரி செய்ய வேண்டும்.
இருப்பினும், நீங்கள் அதை வாடகைக்கு வைத்திருந்தால், ஆனால் உண்மையில் குத்தகைதாரர்கள் இல்லை என்றால், அது அனுமதிக்கப்படாது. நேரங்கள் போலவே உண்மைகளும் முக்கியமாக இருக்கும். சொத்தின் பயன்பாட்டை சிறந்த முறையில் வாடகைக்கு மாற்றிய பின் அதிக நேரம் கழிந்துவிடும். முழுமையான தரநிலை இல்லை என்றாலும், ஆறு மாதங்களுக்கும் குறைவான நல்ல வாடகை பயன்பாடு எதுவும் போதாது. ஒரு வருடம் சிறப்பாக இருக்கும்.
1031 இடமாற்று இல்லத்திற்கு நகரும்
- நீங்கள் 14 நாட்களுக்கு அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட காலத்திற்கு நியாயமான வாடகைக்கு மற்றொரு நபருக்கு வாடகை அலகு வாடகைக்கு விட வேண்டும். 12 மாத காலப்பகுதியில் 14 நாட்களுக்கு மேல் அல்லது 10% நாட்களின் எண்ணிக்கையை விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது. வசிப்பிட அலகு நியாயமான வாடகைக்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது.
மேலும், ஒரு விடுமுறையையோ அல்லது முதலீட்டுச் சொத்தையோ வெற்றிகரமாக மாற்றிக்கொண்ட பிறகு, புதிய சொத்தை உடனடியாக உங்கள் முதன்மை வீட்டிற்கு மாற்ற முடியாது, மேலும், 000 500, 000 விலக்கிலிருந்து பயனடையலாம்.
2004 ஆம் ஆண்டில் சட்டம் மாற்றப்படுவதற்கு முன்பு, ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு வாடகை சொத்தை 1031 பரிமாற்றத்தில் மற்றொரு வாடகை சொத்துக்கு மாற்றலாம், புதிய வாடகை சொத்தை ஒரு காலத்திற்கு வாடகைக்கு விடலாம், சில வருடங்களுக்கு சொத்துக்குள் செல்லலாம், பின்னர் அதை விற்கலாம், அதைப் பயன்படுத்தி ஒரு முதன்மை குடியிருப்பு விற்பனையிலிருந்து ஆதாயத்தை விலக்குதல். இப்போது, நீங்கள் 1031 பரிமாற்றத்தில் சொத்தைப் பெற்று, பின்னர் அந்தச் சொத்தை உங்கள் பிரதான இல்லமாக விற்க முயற்சித்தால், 1031 போன்ற பரிமாற்றத்தில் சொத்து வாங்கிய தேதியிலிருந்து தொடங்கி ஐந்தாண்டு காலத்தில் விலக்கு பொருந்தாது. வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், முதன்மை-குடியிருப்பு மூலதன-ஆதாய வரி முறிவைப் பயன்படுத்த நீங்கள் அதிக நேரம் காத்திருக்க வேண்டும்.
