இயக்க செலவு விகிதம் (oer)

இயக்க செலவு விகிதம் (OER) என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட்டில், இயக்க செலவு விகிதம் (OER) என்பது சொத்தின் மூலம் கொண்டு வரப்படும் வருமானத்துடன் ஒப்பிடும்போது ஒரு சொத்தை இயக்குவதற்கான செலவின் அளவீடு ஆகும். இது ஒரு சொத்தின் இயக்கச் செலவை (கழித்தல் தேய்மானம்) அதன் மொத்த இயக்க வருமானத்தால் வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் ஒத்த பண்புகளின் செலவுகளை ஒப்பிட்டுப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஒரு முதலீட்டாளர் சிவப்புக் கொடிகளைத் தேட வேண்டும், அதாவது அதிக பராமரிப்பு செலவுகள், இயக்க வருமானம் அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தை வாங்குவதிலிருந்து அவரைத் தடுக்கக்கூடிய பயன்பாடுகள்.

இயக்க செலவு விகித வரம்பு 60% -80% நிலைகளுக்கு இடையில் மிகவும் சிறந்தது, அங்கு அது குறைவாக இருந்தால் சிறந்தது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• இயக்க செலவு விகிதம் என்பது ஒரு முதலீட்டாளருக்கு வருமான ரியல் எஸ்டேட் ஒரு பகுதி எவ்வளவு லாபகரமானது என்பதற்கான அளவீடாகும். இது அனைத்து இயக்க செலவுகளையும் இயக்க வருமானத்தால் குறைவான தேய்மானத்தை வகுப்பதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது. வருவாயுடன் ஒப்பிடும்போது செலவுகள் குறைக்கப்படுகின்றன என்பதன் அர்த்தம் குறைந்த OER விரும்பப்படுகிறது.

OER க்கான சூத்திரம்:

$ஓ\mathrm{மின்}\mathrm{ஆர்}=\frac{\text{மொத்த இயக்க செலவுகள்}-\text{தேய்மானம்}}{\text{மொத்த வருவாய்}}$ OER = மொத்த வருவாய் மொத்த இயக்க செலவுகள் - தேய்மானம்

OER ஐ எவ்வாறு கணக்கிடுவது

இயக்க செலவு விகிதம்

ஒரு சொத்துக்கான OER ஐக் கணக்கிட, நீங்கள் இயக்க செலவுகளை அறிந்து கொள்ள வேண்டும். வணிகம் செய்வதற்கான சாதாரண செலவுகளாக ஏற்படும் அனைத்து வகையான கட்டணங்கள் மற்றும் செலவுகள் இதில் அடங்கும். நீங்கள் சொத்தின் தேய்மான செலவைக் கணக்கிட வேண்டும், இது குறிப்பிட்ட கணக்கியல் முறையால் மாறுபடும்.

இயக்க செலவு விகிதம் உங்களுக்கு என்ன சொல்கிறது?

பல ஆண்டுகளில் OER களைக் கணக்கிடுவது ஒரு முதலீட்டாளருக்கு இயக்கச் செலவுகளில் ஒரு சொத்தின் போக்குகளைக் கவனிக்க உதவும். ஒரு சொத்தின் செலவுகள் ஆண்டுதோறும் வருமானத்தை விட அதிக விகிதத்தில் அதிகரித்தால், OER ஆண்டுதோறும் அதிகரிக்கிறது. எனவே, முதலீட்டாளர் சொத்தை வைத்திருக்கும் அளவுக்கு அதிக பணத்தை இழக்க நேரிடும்.

ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை வைத்திருக்கும் போது, ​​ஒரு முதலீட்டாளர் சாத்தியமான வாடகை வருமானத்தை விட, பயனுள்ள வாடகை வருமானம் அல்லது சாத்தியமான வாடகை வருமானம் கழித்தல் மற்றும் கடன் இழப்புகளைப் பயன்படுத்தி காலியிடங்களைக் கணக்கிட வேண்டும். ஏனென்றால், OER இல் உள்ள காலியிடங்கள் உட்பட, திறமையான சொத்து நிர்வாகத்தில் காலியிடங்களை நிர்வகிப்பது இயக்கச் செலவுகள் குறித்த துல்லியமான படத்தைக் கொடுக்கிறது மற்றும் மேம்பாடுகள் எங்கு செய்யப்படலாம் என்பதைக் காட்டுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, மோசமாக நிர்வகிக்கப்படும் சொத்து பெரும்பாலும் காலியிட விகிதங்களைக் கொண்டிருக்கும், இது OER இல் பிரதிபலிக்கும்.

சொத்து மேலாண்மை கட்டணம், பயன்பாடுகள், குப்பைகளை அகற்றுதல், பராமரிப்பு, காப்பீடு, பழுதுபார்ப்பு, சொத்து வரி மற்றும் பிற செலவுகள் இயக்க செலவு விகிதங்களில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன. OER இல் முதலீட்டாளர்கள் கணக்கிட வேண்டிய கூடுதல் இயக்க செலவுகள் சொத்து மேலாண்மை கட்டணம், இயற்கையை ரசித்தல், வழக்கறிஞர் கட்டணம், நில உரிமையாளரின் காப்பீடு மற்றும் அடிப்படை சொத்து காப்பீடு ஆகியவை அடங்கும். இந்த செலவுகள் தினசரி அடிப்படையில் சொத்தை இயக்க உதவுகின்றன. இந்த காரணத்திற்காக, கடன் கொடுப்பனவுகள், மூலதன மேம்பாடுகள் மற்றும் தனிப்பட்ட சொத்து ஆகியவை இயக்கச் செலவுகளிலிருந்து விலக்கப்படுகின்றன.

குறைந்த OER என்பது பொதுவாக சொத்து திறமையாக நிர்வகிக்கப்படுகிறது மற்றும் முதலீட்டாளர்களுக்கு அதிக லாபம் ஈட்டக்கூடியது, மேலும் சொத்தின் வருமானத்தில் குறைவானது செயல்பாட்டு மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகளை ஈடுகட்டுகிறது. வணிகத்தை அளவிடக்கூடியதாக இருந்தால், இயக்க செலவுகளை பெரிதும் அதிகரிக்காமல் உரிமையாளர் ஒவ்வொரு யூனிட்டிலும் வாடகையை அதிகரிக்கலாம். கூடுதலாக, பயன்பாட்டு பில்கள் கணிசமாக அதிகரிப்பது போன்ற சாத்தியமான சிக்கல்கள் எங்கு ஏற்படக்கூடும் என்பதை OER காட்ட முடியும், எனவே முதலீட்டாளர்கள் சிக்கல்களை விரைவாக தீர்க்கலாம் மற்றும் அவர்களின் இலாப நிலைகளை பாதுகாக்க முடியும்.

OER ஐ எவ்வாறு பயன்படுத்துவது என்பதற்கான எடுத்துக்காட்டு

ஒரு அனுமான உதாரணத்தை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள், அங்கு முதலீட்டாளர் ஏ பல குடும்ப அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை வைத்திருக்கிறார் மற்றும் மாதத்திற்கு, 000 65, 000 வாடகைக்கு கொண்டு வருகிறார். முதலீட்டாளர் தனது மாத அடமானக் கொடுப்பனவுகள், வரி, பயன்பாடுகள் மற்றும் பல உள்ளிட்ட இயக்க செலவுகளுக்காக $ 50, 000 செலுத்துகிறார். இந்த ஆண்டு இந்த சொத்து 85, 000 டாலர் குறைந்துவிடும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

எனவே, ஆண்டு OER ஐ இவ்வாறு கணக்கிடலாம்:

$\frac{}{(65,000\times 12)}=66\%$ (65, 000 × 12) = 66%

இதன் பொருள் இயக்கச் செலவுகள் இந்தச் சொத்தின் மூலம் கிடைக்கும் வருவாயில் மூன்றில் இரண்டு பங்கு ஆகும்.

OER மற்றும் தொப்பி வீதத்திற்கு இடையிலான வேறுபாடு

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டுச் சொத்தில் உருவாக்கப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் வருவாய் வீதத்தைக் குறிக்க வணிக ரியல் எஸ்டேட் உலகில் மூலதன விகிதம் (அல்லது தொப்பி வீதம்) பயன்படுத்தப்படுகிறது. பெரும்பாலும் "தொப்பி வீதம்" என்று குறிப்பிடப்படுகிறது, இந்த அளவீட்டு சொத்து உருவாக்கப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் நிகர வருமானத்தின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீட்டாளரின் முதலீட்டின் சாத்தியமான வருவாயை மதிப்பிடுவதற்கு இது பயன்படுத்தப்படுகிறது.

தொப்பி வீதம் ஒரு வருட கால எல்லைக்கு மேல் ஒரு சொத்தின் விளைச்சலைக் குறிக்கிறது, சொத்து வாங்கப்பட்டதாகக் கருதினால் கடனில் அல்ல. இது சூத்திரத்தால் வரையறுக்கப்படுகிறது:

$\text{<strong>தொப்பி வீதம்</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>நிகர இயக்க வருமானம்</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>தற்போதைய சந்தை மதிப்பு</strong>}$\ உரை {தொப்பி வீதம்} = \ உரை {நிகர இயக்க வருமானம்} div \ உரை {தற்போதைய சந்தை மதிப்பு} தொப்பி வீதம் = நிகர இயக்க வருமானம் ÷ தற்போதைய சந்தை மதிப்பு

ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தின் இலாபத்தை அளவிடுவதில் OER ஐப் போலவே, OER நிகர வருமானத்தையும், வகுக்கும் இடங்களையும் விட மொத்த வருவாயைப் பயன்படுத்துகிறது என்பதில் வேறுபடுகிறது. OER ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாது.

OER இன் வரம்புகள்

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு OER க்கு இரண்டு குறைபாடுகள் உள்ளன. முதலாவதாக, இது ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பைக் கொண்டிருக்கவில்லை என்பதால் (தொப்பி வீதத்தைப் போல), இது ஒரு முதலீட்டாளருக்கு கொள்முதல் அல்லது விற்பனையில் ஒரு சொத்தின் ஒப்பீட்டு மதிப்பு குறித்து தெரிவிக்காது. இது தற்போதைய செயல்பாடுகளின் செயல்திறனை மட்டுமே பேசுகிறது. ஒரு சொத்து முதலீட்டை மதிப்பிடும்போது இது தொப்பி வீதம் போன்றவற்றுடன் இணைந்து பயன்படுத்தப்பட வேண்டும்.

இரண்டாவதாக, தேய்மானத்தை பல்வேறு வழிகளில் கணக்கிட முடியும் என்பதால், தேய்மானத்திற்கு கணக்கியல் செய்வதற்கு மிகவும் சாதகமான முறையைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் OER ஐ விளையாட்டு செய்யலாம்.