விற்பனையாளரின் இன்ஸ் மற்றும் அவுட்கள்

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு நிதியளிக்கும் போது, ​​பெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகள் நன்கு தேய்ந்த செயல்முறையைப் பின்பற்றுகின்றன. விற்பனையாளர் ஒரு அடமானத்திற்கு தகுதி பெற தேவையான வருமானம், வேலைவாய்ப்பு வரலாறு மற்றும் கடன் மதிப்பெண் ஆகியவற்றைக் கொண்ட ஒரு விருப்பமான வாங்குபவரைக் காண்கிறார், மேலும் கடன் வழங்கும் நிறுவனம் ஒப்பந்தத்திற்கு நிதியளிக்க பணத்தை வைக்கிறது.

ஆனால் பாரம்பரிய நிதி கிடைக்கவில்லை என்றால், வாங்குபவரும் விற்பனையாளரும் விற்பனையுடன் தனிப்பட்ட முறையில் தொடர விரும்பினால் என்ன செய்வது? விற்பனையாளர் நிதி எனப்படுவதை உள்ளிடவும். காலவரையறை குறிப்பிடுவது போல, வாங்குபவருக்கு அடமானம் வழங்கும் வங்கியைக் காட்டிலும், வீட்டை விற்கும் நபர் வாங்குதலுக்கு நிதியளிக்கிறார்.

விற்பனையாளர்-நிதியளிக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தங்களின் இன்ஸ் மற்றும் அவுட்கள்

விற்பனையாளர் நிதியுதவி பற்றி சாதகமானது என்ன

பாரம்பரிய நிதியுதவிக்கான இந்த மாற்று சில நேரங்களில் அல்லது அடமானங்களைப் பெறுவது கடினமான இடங்களில் ஒரு பயனுள்ள விருப்பமாகும். இத்தகைய இறுக்கமான நிலைமைகளில், விற்பனையாளர் நிதியுதவி வாங்குபவர்களுக்கு மாற்று வடிவிலான கடன் அணுகலை அனுமதிக்கிறது. விற்பனையாளர்கள், பாரம்பரிய அடமானத்திற்குத் தகுதியற்ற வாங்குபவர்களின் எண்ணிக்கையைத் தட்டலாம். விற்பனையாளர் விற்பனைக்கு நிதியளிப்பதால், சொத்து அதிக விற்பனை விலையை கட்டளையிடலாம்.

விற்பனையாளர் நிதியளிக்கும் விற்பனையில் ஒரு வங்கி நேரடியாக ஈடுபடவில்லை; வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் ஏற்பாடுகளை அவர்களே செய்கிறார்கள். அவை வட்டி விகிதம், வாங்குபவர் முதல் விற்பனையாளர் வரை செலுத்தும் அட்டவணை மற்றும் வாங்குபவர் அந்தக் கடமைகளில் இயல்புநிலையாக இருக்க வேண்டும் என்று ஒரு உறுதிமொழிக் குறிப்பை உருவாக்குகிறார்கள். அடமானம் சம்பந்தப்பட்ட விற்பனையைப் போலல்லாமல், அசல் வாங்குபவரிடமிருந்து விற்பனையாளருக்கு இடமாற்றம் இல்லை, ஆனால் காலப்போக்கில் அந்தத் தொகையை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான ஒரு ஒப்பந்தம்.

இரண்டு முக்கிய வீரர்கள் மட்டுமே சம்பந்தப்பட்டிருப்பதால், வழக்கமான வழியில் ஒரு வீட்டை விற்பதை விட உரிமையாளர் நிதியுதவி விரைவாகவும் மலிவாகவும் இருக்கும். தனது பெயரைக் கொண்ட ஹார்லெம் சார்ந்த ரியல் எஸ்டேட் தரகு நிறுவனத்தின் முதன்மை தரகரும் உரிமையாளருமான வில்லி கேத்ரின் சக்ஸ் கூறுகையில், விற்பனையாளர் விற்பனைக்கு நிதியளிக்கும் போது "ஒப்பந்தம் விரைவாக முடிவடைகிறது, ஏனெனில் வங்கி கடன் அதிகாரி, அண்டர்ரைட்டர் மற்றும் சட்டப்பூர்வ காத்திருப்பு இல்லை கோப்பை அழிக்க துறை. " "வாங்குபவர்கள் விரும்புகிறார்கள், ஏனென்றால் அவர்கள் குறைந்த பணத்திற்கு வீட்டிலேயே செல்ல முடியும்" என்றும் சக்ஸ் குறிப்பிடுகிறார்.

விற்பனையாளர் நிதியளிக்கும் விற்பனைக்கு இறுதி செலவுகள் உண்மையில் குறைவாகவே உள்ளன. ஒரு வங்கி பங்கேற்காமல், பரிவர்த்தனை அடமானம் அல்லது தள்ளுபடி புள்ளிகளின் விலை, அத்துடன் தோற்றம் கட்டணம் மற்றும் கடன் வழங்கும் நபர்கள் வழக்கமாக நிதியளிக்கும் பணியின் போது சமன் செய்யும் பிற கட்டணங்கள் ஆகியவற்றைத் தவிர்க்கிறது. குறைந்த அளவு பணம் செலுத்துதல் முதல் வட்டி விகிதம் வரை ஒப்பந்தத்தின் காலம் வரை கடன் விதிமுறைகளைப் பற்றி அதிக நெகிழ்வுத்தன்மையும் உள்ளது.

விற்பனையாளரின் நிதி பொதுவாக ஐந்து ஆண்டுகள் போன்ற ஒரு குறுகிய காலத்திற்கு மட்டுமே இயங்குகிறது, அந்தக் காலத்தின் முடிவில் பலூன் கட்டணம் செலுத்தப்படுகிறது. கோட்பாடு-அல்லது நம்பிக்கை, குறைந்தது-வாங்குபவர் இறுதியில் ஒரு பாரம்பரிய கடன் வழங்குநருடன் அந்தக் கட்டணத்தை மறுநிதியளிப்பார், மேம்பட்ட கடன்-தகுதியுடன் ஆயுதம் மற்றும் வீட்டில் சில பங்குகளை குவித்திருப்பார்.

வாங்குபவர்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது என்ன

விற்பனையாளர் நிதியுதவிக்கான அனைத்து சாத்தியமான பிளஸ்களுக்கும், அதைப் பயன்படுத்தும் பரிவர்த்தனைகள் இரு தரப்பினருக்கும் அபாயங்கள் மற்றும் யதார்த்தங்களுடன் வருகின்றன. விற்பனையாளர் நிதியளிக்கும் ஒப்பந்தத்தை இறுதி செய்வதற்கு முன்பு வாங்குவோர் கருத்தில் கொள்ள வேண்டியவை இங்கே.

அடமானத்தை விட சிறந்த விதிமுறைகளை எதிர்பார்க்க வேண்டாம். விற்பனையாளர் நிதியளிக்கும் ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகள் முறியடிக்கப்படுவதால், நெகிழ்வுத்தன்மை அடிக்கடி யதார்த்தத்தை பூர்த்தி செய்கிறது. விற்பனையாளர் அவர்களின் நிதித் தேவைகளையும் அபாயங்களையும் ஜீரணிக்கிறார், வாங்குபவர் கடனில் இயல்புநிலையாக இருப்பதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் உட்பட, விலையுயர்ந்த மற்றும் குழப்பமான வெளியேற்ற செயல்முறையின் வாய்ப்புடன்.

இதன் விளைவாக வாங்குபவருக்கு நிதானமாக இருக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, வங்கிகள் வழங்குவதை விட நீங்கள் மிகவும் சாதகமான வட்டி விகிதத்தைப் பெறுவீர்கள், ஆனால் நீங்கள் அதிக கட்டணம் செலுத்துவீர்கள், ஒருவேளை நடைமுறையில் உள்ள விகிதத்தை விட பல கூடுதல் சதவீத புள்ளிகள். ஒரு பொதுவான அடமானத்தின் அளவோடு ஒப்பிடக்கூடிய குறைந்த கட்டணத்தை நீங்கள் வழங்க வேண்டும்-அதாவது, சொத்தின் மதிப்பில் 10% அல்லது அதற்கு மேற்பட்டவை.

உங்களை விற்பனையாளருக்கு விற்க வேண்டியிருக்கலாம். ஒரு பாரம்பரிய அடமானத்திற்கு நீங்கள் தகுதி பெறாத காரணங்கள் குறித்து வெளிப்படையாகவும் நேராகவும் இருப்பது புத்திசாலி. விற்பனையாளர் உங்கள் கடன் வரலாறு மற்றும் உங்கள் வேலைவாய்ப்பு, சொத்துக்கள், நிதி உரிமைகோரல்கள் மற்றும் குறிப்புகள் உள்ளிட்ட பிற பின்னணி தரவை சரிபார்க்கும்போது அந்த தகவல்களில் சில எப்படியும் வெளிவரக்கூடும்.

ஆனால் விற்பனையாளரின் உரிய விடாமுயற்சியின் போது வெளிவராத கடன் வாங்குவதற்கான உங்கள் திறனில் ஏதேனும் கட்டுப்பாடுகளை நீங்கள் சுட்டிக்காட்டுகிறீர்கள் என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். அடமான தரகர் மற்றும் டென்வரை தளமாகக் கொண்ட ஹூட்னெர் கேப்பிட்டலின் தலைவரான டோட் ஹூட்னெர், நல்ல கடன் மற்றும் அதிக பணம் செலுத்துவதைக் கொண்ட ஒரு சாத்தியமான வாங்குபவர் கூட சமீபத்தில் ஒரு புதிய வணிகத்தைத் தொடங்கியிருக்கலாம், எனவே ஒரு தகுதி பெற முடியவில்லை இரண்டு ஆண்டுகள் வரை கடன்.

விற்பனையாளர் நிதியுதவியை முன்மொழிய தயாராக இருங்கள். அடமானங்களுக்கு தகுதி இல்லாத வாங்குபவர்களை ஈர்க்கும் நம்பிக்கையில், விற்பனையாளர் நிதியுதவி வழங்கும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் பெரும்பாலும் அந்த உண்மையை வெளிப்படையாக அறிவிக்கிறார்கள். விற்பனையாளர் நிதியுதவி பற்றி நீங்கள் குறிப்பிடவில்லை எனில், அதைப் பற்றி கேட்பது புண்படுத்தாது என்று அடமான தரகர் டோட் ஹூட்னர் கூறுகிறார்.

நீங்கள் செய்யும்போது, ​​உங்களால் முடிந்தவரை வெளிப்படையாக விருப்பத்தை முன்மொழியுங்கள் என்று அவர் கூறுகிறார். உரிமையாளர் நிதியளிப்பு ஒரு விருப்பமா என்று கேட்பதற்கு பதிலாக, வாங்குவோர் ஒரு குறிப்பிட்ட திட்டத்தை முன்வைக்க ஹூட்நெட் பரிந்துரைக்கிறார். “எடுத்துக்காட்டாக, 'எனது சலுகை முழு விலை 20% குறைந்து, விற்பனையாளர் 50, 000 350, 000 க்கு 6% க்கு நிதியளிக்கிறது, 30 ஆண்டுகளில் ஐந்து ஆண்டு பலூன் தனிமையுடன் கடன் பெறுகிறது. இரண்டு முதல் மூன்று ஆண்டுகளில் நான் மறுநிதியளிப்பு செய்யாவிட்டால், நான்கு மற்றும் ஐந்து ஆண்டுகளில் விகிதத்தை 7% ஆக உயர்த்துவேன்."

விற்பனையாளர் விற்பனைக்கு இலவசம் என்பதை உறுதிப்படுத்தவும். விற்பனையாளர் சொத்து முழுவதையும் சொந்தமாக வைத்திருக்கும்போது விற்பனையாளர் நிதி எளிதானது; சொத்தின் மீது வைத்திருக்கும் அடமானம் கூடுதல் சிக்கல்களை அறிமுகப்படுத்துகிறது. சொத்தின் தலைப்பு தேடலுக்கு பணம் செலுத்துவது, அது பத்திரத்தில் துல்லியமாக விவரிக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை உறுதிப்படுத்தும், மேலும் அது அடமானம் அல்லது வரி உரிமையாளர்களிடமிருந்து இலவசம்.

பாங்கின் லான்காஸ்டரில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமான வெய்செர்ட்டுடன் ஒரு தரகர், விற்பனை மேலாளர் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர் ஜேசன் புர்கோல்டர் கருத்துப்படி, "பெரும்பாலான அடமானங்களில் ஒரு 'விற்பனைக்கு காரணமாக' விதி உள்ளது, இது விற்பனையாளர் அடமானத்தை செலுத்தாமல் வீட்டை விற்க தடை விதிக்கிறது. ஒரு விற்பனையாளர் உரிமையாளர் நிதியுதவி செய்தால் மற்றும் அடமான நிறுவனம் கண்டுபிடித்தால், அது வீட்டை 'விற்றது' என்று கருதி, கடனை உடனடியாக முழுமையாக செலுத்தக் கோரும், இது கடன் வழங்குநரை முன்கூட்டியே அனுமதிக்கிறது."

விற்பனையாளர்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது என்ன

ஒரு வீட்டின் விற்பனைக்கு நிதியளிப்பதை நீங்கள் கருத்தில் கொண்டால், இந்த உதவிக்குறிப்புகள் மற்றும் உண்மைகளை மனதில் கொள்ளுங்கள்.

நீங்கள் நீண்ட காலத்திற்கு விற்பனைக்கு நிதியளிக்க வேண்டிய அவசியமில்லை. விற்பனையாளராக, நீங்கள் எந்த நேரத்திலும், உறுதிமொழிக் குறிப்பை ஒரு முதலீட்டாளர் அல்லது கடன் வழங்குபவருக்கு விற்கலாம், பின்னர் வாங்குபவர் பணம் செலுத்துகிறார். மத்திய புளோரிடாவில் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளரும் நில உரிமையாளருமான ராபின் டேனியல்ஸின் கூற்றுப்படி, "பல விற்பனையாளர்கள் உரிமையாளர் நிதியுதவியுடன் விற்க பயப்படுகிறார்கள், ஆனால் அவர்கள் வைத்திருக்கும் குறிப்பு வேறு ஒருவருக்கு விற்கக்கூடிய ஒன்று என்று தெரியாது. இது அதே நாளில் நிகழக்கூடும் மூடுவதால், விற்பனையாளர் இப்போதே பணத்தைப் பெறுவார்."

வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், விற்பனையாளர்கள் பணத்தை வைத்திருக்க தேவையில்லை, அவர்கள் கடன் வழங்குபவர்களாக மாற வேண்டியதில்லை. எவ்வாறாயினும், குறிப்பை விற்க நீங்கள் அதன் முழு மதிப்பை விட குறைவாக ஏற்றுக்கொள்ள வேண்டியிருக்கும் என்பதை அறிந்து கொள்ளுங்கள், இதனால் சொத்து மீதான உங்கள் வருவாயைக் குறைக்கும். இரண்டாம் நிலை சந்தை நிதியுதவியில் நிபுணத்துவம் வாய்ந்த ஒரு நிறுவனமான அமெரினோடெக்ஸ்சேஞ்சின் கூற்றுப்படி, சொத்துக்கள் குறித்த உறுதிமொழி குறிப்புகள் பொதுவாக அவற்றின் முக மதிப்பில் 65% முதல் 90% வரை விற்கப்படுகின்றன.

சொத்தை விற்க விற்பனையாளரின் நிதியுதவியை உங்கள் சுருதியின் ஒரு பகுதியாக ஆக்குங்கள். விற்பனையாளர் நிதியளிப்பு ஒப்பீட்டளவில் அரிதானது என்பதால், சொத்து பட்டியலுடன் தொடங்கி நீங்கள் அதை வழங்குகிறீர்கள் என்ற உண்மையை ஊக்குவிக்கவும். உரையில் "விற்பனையாளர் நிதி கிடைக்கிறது" என்ற சொற்களைச் சேர்ப்பது சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கும் அவர்களின் முகவர்களுக்கும் விருப்பம் அட்டவணையில் இருப்பதை எச்சரிக்கும்.

சாத்தியமான வாங்குபவர்கள் உங்கள் வீட்டைப் பார்க்கும்போது, ​​நிதி ஏற்பாடுகள் குறித்து மேலும் விவரங்களை வழங்கவும். பல வாங்குபவர்களுக்கு இது அறிமுகமில்லாததால், விற்பனையாளரின் நிதி என்ன என்பதற்கான பொதுவான விளக்கத்துடன், நிதி விதிமுறைகளை விவரிக்கும் ஒரு தகவல் தாளைத் தயாரிக்கவும்.

வரி ஆலோசனையைத் தேடுங்கள், கடன் சேவை உதவியையும் கவனியுங்கள்.

விற்பனையாளர் நிதியளிக்கும் ஒப்பந்தங்கள் வரி சிக்கல்களை ஏற்படுத்தக்கூடும் என்பதால், விற்பனைக்கு உங்கள் குழுவின் ஒரு பகுதியாக நிதித் திட்டமிடுபவர் அல்லது வரி நிபுணரை ஈடுபடுத்துங்கள். மேலும், நீங்கள் கடன் வழங்குபவராக அனுபவம் மற்றும் வசதியாக இல்லாவிட்டால், மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளைச் சேகரிக்க, அறிக்கைகளை வெளியிடுவதற்கும், கடனை நிர்வகிப்பதில் சம்பந்தப்பட்ட பிற வேலைகளைச் செய்வதற்கும் கடன்-சேவை நிறுவனத்தை பணியமர்த்துவதைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.

அடிக்கோடு

பெரும்பாலான மக்களுக்கு இது அசாதாரணமானது மற்றும் அறிமுகமில்லாதது என்பதால், ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளை சவால் செய்ய விற்பனையாளர் நிதி உதவியாக இருக்கும். இருப்பினும், இந்த ஏற்பாடு வாங்குபவருக்கும் விற்பனையாளருக்கும் சில சிறப்பு அபாயங்களைத் தூண்டுகிறது, மேலும் அவற்றைத் தணிப்பதற்கும், செயல்முறையை மென்மையாக இயங்க அனுமதிப்பதற்கும் தொழில்முறை உதவியில் ஈடுபடுவது புத்திசாலித்தனம்.

தொடர்புடைய ஒப்பந்தங்களுடன் விற்பனை ஒப்பந்தம் மற்றும் உறுதிமொழி குறிப்பை எழுதவும் மதிப்பாய்வு செய்யவும் இரு தரப்பினரும் ஒரு வழக்கறிஞர் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முகவரை நியமிக்க வேண்டும். விற்பனையாளர் நிதியளித்த வீட்டு பரிவர்த்தனைகளில் அனுபவம் வாய்ந்த நிபுணர்களைக் கண்டுபிடிக்க முயற்சிக்கவும் possible முடிந்தால் நீங்கள் வசிக்கும் இடத்தை அனுபவிக்கவும், ஏனெனில் சில பொருத்தமான விதிமுறைகள் (பலூன் கொடுப்பனவுகளை நிர்வகிப்பது போன்றவை) அதிகார வரம்பில் வேறுபடுகின்றன.

வாங்குபவர் மற்றும் விற்பனையாளர் தங்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமான குறிப்பிட்ட ஒப்பந்தத்தையும் விற்பனையின் சூழ்நிலைகளையும் தீர்மானிக்க தொழில் வல்லுநர்கள் உதவலாம். இது விற்பனையாளர் நிதியளித்த ஒப்பந்தம் இல்லையென்றால், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர் டான் டெப்பர் ஆஃப் சொல்யூஷன்ஸ் 3D எல்.எல்.சி ஒரு பாரம்பரிய அடமான ஏற்பாட்டைத் தவிர "வாங்குவதற்கு டஜன் கணக்கான பிற வழிகள் உள்ளன" என்று சுட்டிக்காட்டுகின்றன. இந்த ஏற்பாடுகள், டெப்பர் சுட்டிக்காட்டுகின்றன, குத்தகை அடங்கும் - விருப்பம், குத்தகை-கொள்முதல், நில ஒப்பந்தம், பத்திரத்திற்கான ஒப்பந்தம், பங்கு பகிர்வு, மற்றும் அடமானங்களை மடக்குதல். "பெரும்பாலான வாங்குபவர்களுக்கும், பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களுக்கும், இவை எதுவும் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்று தெரியவில்லை, " என்று அவர் கூறுகிறார்.