ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளை எவ்வாறு பகுப்பாய்வு செய்வது

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமாகும், இது பொதுமக்களுக்கு பொதுவான பங்குகளை வழங்குகிறது. இந்த வழியில், ஒரு இயக்க வணிகத்தில் உரிமையை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தும் வேறு எந்த பங்குக்கும் ஒரு REIT பங்கு உள்ளது. ஒரு REIT இரண்டு தனித்துவமான அம்சங்களைக் கொண்டுள்ளது: அதன் முதன்மை வணிகம் வருமானம் ஈட்டும் பண்புகளின் குழுக்களை நிர்வகிப்பதாகும், மேலும் அது அதன் பெரும்பாலான இலாபங்களை ஈவுத்தொகையாக விநியோகிக்க வேண்டும். இங்கே நாம் REIT கள், அவற்றின் பண்புகள் மற்றும் அவை எவ்வாறு பகுப்பாய்வு செய்யப்படுகின்றன என்பதைப் பார்ப்போம்.

தகுதி

ஐ.ஆர்.எஸ் உடன் REIT ஆக தகுதி பெற, ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் அதன் வரிவிதிப்பு இலாபத்தில் குறைந்தது 90% ஈவுத்தொகைகளில் செலுத்த ஒப்புக் கொள்ள வேண்டும் (மேலும் கூடுதல் ஆனால் குறைந்த முக்கிய தேவைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்). REIT அந்தஸ்தைக் கொண்டிருப்பதன் மூலம், ஒரு நிறுவனம் பெருநிறுவன வருமான வரியைத் தவிர்க்கிறது. ஒரு வழக்கமான நிறுவனம் ஒரு லாபத்தை ஈட்டுகிறது மற்றும் அதன் முழு இலாபத்திற்கும் வரி செலுத்துகிறது, பின்னர் அதன் வரிக்குப் பிந்தைய இலாபங்களை ஈவுத்தொகை மற்றும் மறு முதலீட்டிற்கு இடையில் எவ்வாறு ஒதுக்க வேண்டும் என்பதை தீர்மானிக்கிறது; ஒரு REIT வெறுமனே அதன் அனைத்து அல்லது கிட்டத்தட்ட அனைத்து இலாபங்களையும் விநியோகிக்கிறது மற்றும் வரிவிதிப்பைத் தவிர்க்கிறது.

வெவ்வேறு வகை

பல்வேறு வகையான REIT கள் உள்ளன. சிலர் அடமான REIT கள் எனப்படும் சிறப்பு வகுப்பில் விழுகிறார்கள். இந்த REIT கள் ரியல் எஸ்டேட் மூலம் கடன்களைப் பாதுகாக்கின்றன, ஆனால் அவை பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் சொந்தமாகவோ அல்லது செயல்படவோ இல்லை. அடமான REIT களுக்கு சிறப்பு பகுப்பாய்வு தேவை. அவை வட்டி வீத வெளிப்பாட்டை நிர்வகிக்க பல ஹெட்ஜிங் கருவிகளைப் பயன்படுத்தும் நிதி நிறுவனங்கள். அவற்றை நாம் இங்கு கருத்தில் கொள்ள மாட்டோம்.

ஒரு சில கலப்பின REIT கள் ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாடுகள் மற்றும் அடமானக் கடன்களில் பரிவர்த்தனை ஆகிய இரண்டையும் இயக்கும் போது, ​​பெரும்பாலான REIT கள் ரியல் எஸ்டேட் நடவடிக்கைகளின் "கடின சொத்து" வணிகத்தில் கவனம் செலுத்துகின்றன. இவை ஈக்விட்டி REIT கள் என்று அழைக்கப்படுகின்றன. நீங்கள் REIT களைப் பற்றி படிக்கும்போது, ​​நீங்கள் பொதுவாக பங்கு REIT களைப் பற்றி படிக்கிறீர்கள். ஈக்விட்டி REIT கள் குடியிருப்புகள், பிராந்திய மால்கள், அலுவலக கட்டிடங்கள் அல்லது உறைவிடம் வசதிகள் போன்ற சில கட்டிட வகைகளை சொந்தமாக்குவதில் நிபுணத்துவம் பெறுகின்றன. சில பன்முகப்படுத்தப்பட்டவை மற்றும் சில சிறப்பு வாய்ந்தவை, அதாவது அவை வகைப்பாட்டை மறுக்கின்றன - எடுத்துக்காட்டாக, கோல்ஃப் மைதானங்களை வைத்திருக்கும் REIT போன்றவை.

முதலீட்டு பகுப்பாய்வு

REIT கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் கவனம் செலுத்தும் ஈவுத்தொகை செலுத்தும் பங்குகள். நீங்கள் வருமானத்தைத் தேடுகிறீர்களானால், அதிக மகசூல் பெறும் பத்திர நிதிகள் மற்றும் ஈவுத்தொகை செலுத்தும் பங்குகளுடன் அவற்றை நீங்கள் கருதுவீர்கள். ஈவுத்தொகை செலுத்தும் பங்குகள் என, REIT கள் மற்ற பங்குகளைப் போலவே பகுப்பாய்வு செய்யப்படுகின்றன. ஆனால் சொத்தின் கணக்கியல் சிகிச்சை காரணமாக சில பெரிய வேறுபாடுகள் உள்ளன.

எளிமைப்படுத்தப்பட்ட எடுத்துக்காட்டுடன் விளக்குவோம். ஒரு REIT ஒரு கட்டிடத்தை million 1 மில்லியனுக்கு வாங்குகிறது என்று வைத்துக்கொள்வோம். எங்கள் REIT சொத்துக்கு எதிராக தேய்மானம் வசூலிக்க வேண்டும் என்று கணக்கியல் தேவைப்படுகிறது. தேய்மானத்தை 20 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக ஒரு நேர் கோட்டில் பரப்பினோம் என்று வைத்துக் கொள்வோம். ஒவ்வொரு ஆண்டும் தேய்மானச் செலவில் $ 50, 000 கழிப்போம் (வருடத்திற்கு $ 50, 000 x 20 ஆண்டுகள் = $ 1 மில்லியன்).

மேலே உள்ள எளிமைப்படுத்தப்பட்ட இருப்புநிலை மற்றும் வருமான அறிக்கையைப் பார்ப்போம். 10 ஆம் ஆண்டில், எங்கள் இருப்புநிலை கட்டிடத்தின் மதிப்பை, 000 500, 000 (அக்கா, புத்தக மதிப்பு): அசல் வரலாற்று செலவு million 1 மில்லியன் கழித்தல் $ 500, 000 திரட்டப்பட்ட தேய்மானம் (வருடத்திற்கு 10 ஆண்டுகள் x $ 50, 000). எங்கள் வருமான அறிக்கை, 000 190, 000 செலவினங்களை, 000 200, 000 வருமானத்திலிருந்து கழிக்கிறது, ஆனால் $ 50, 000 செலவில் தேய்மானக் கட்டணம்.

எவ்வாறாயினும், எங்கள் REIT உண்மையில் இந்த பணத்தை 10 ஆம் ஆண்டில் செலவழிக்கவில்லை; தேய்மானம் என்பது பணமில்லா கட்டணம். ஆகையால், செயல்பாடுகளிலிருந்து (எஃப்.எஃப்.ஓ) நிதி தயாரிப்பதற்காக நிகர வருமானத்திற்கு தேய்மானக் கட்டணத்தை நாங்கள் மீண்டும் சேர்க்கிறோம். கடந்த 10 ஆண்டுகளில் எங்கள் கட்டிடம் அதன் மதிப்பில் பாதியை இழக்கவில்லை என்பதால் தேய்மானம் எங்கள் நிகர வருமானத்தை நியாயமற்ற முறையில் குறைக்கிறது என்பது இதன் கருத்து. தேய்மானக் கட்டணத்தைத் தவிர்த்து இந்த அனுமான விலகலை FFO சரிசெய்கிறது. (FFO மேலும் சில மாற்றங்களையும் கொண்டுள்ளது.)

நிகர வருமானத்தை விட FFO பணப்புழக்கத்தை நெருங்குகிறது என்பதை நாம் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், ஆனால் அது பணப்புழக்கத்தைக் கைப்பற்றாது. முக்கியமாக, கட்டிடத்தை (மூலதனச் செலவு) கையகப்படுத்த செலவிடப்பட்ட million 1 மில்லியனை நாங்கள் ஒருபோதும் கணக்கிடவில்லை என்பதை மேலே உள்ள எடுத்துக்காட்டில் கவனிக்கவும். மிகவும் துல்லியமான பகுப்பாய்வு மூலதன செலவினங்களை உள்ளடக்கும். மூலதன செலவினங்களை கணக்கிடுவது சரிசெய்யப்பட்ட FFO எனப்படும் ஒரு நபரைக் கொடுக்கிறது, ஆனால் அதன் கணக்கீடு தொடர்பாக உலகளாவிய ஒருமித்த கருத்து இல்லை.

எங்கள் கற்பனையான இருப்புநிலை மற்ற பொதுவான REIT மெட்ரிக், நிகர சொத்து மதிப்பு (NAV) ஐப் புரிந்துகொள்ள உதவும். 10 ஆம் ஆண்டில், எங்கள் கட்டிடத்தின் புத்தக மதிப்பு, 000 500, 000 மட்டுமே, ஏனெனில் அசல் செலவில் பாதி தேய்மானம் செய்யப்பட்டது. எனவே, புத்தக மதிப்பு மற்றும் விலை-க்கு-புத்தகம் போன்ற விகிதங்கள் - பொது பங்கு பகுப்பாய்வு தொடர்பாக பெரும்பாலும் சந்தேகத்திற்குரியவை - REIT களுக்கு மிகவும் பயனற்றவை. சந்தை மதிப்பின் சிறந்த மதிப்பீட்டைக் கொண்டு ஒரு சொத்தின் புத்தக மதிப்பை மாற்ற NAV முயற்சிக்கிறது.

NAV ஐக் கணக்கிடுவதற்கு REIT இன் இருப்புக்களை ஓரளவு அகநிலை மதிப்பீடு தேவைப்படுகிறது. மேலேயுள்ள எடுத்துக்காட்டில், கட்டிடம் இயக்க வருமானத்தில், 000 100, 000 (வருவாயில், 000 200, 000 கழித்தல், இயக்கச் செலவுகளில், 000 100, 000) உருவாக்குகிறது என்பதைக் காண்கிறோம். சந்தை விகிதத்தின் அடிப்படையில் இயக்க வருமானத்தை முதலீடு செய்வது ஒரு முறை. இந்த வகை கட்டிடத்திற்கான சந்தையின் தற்போதைய தொப்பி வீதம் 8% என்று நாங்கள் நினைத்தால், கட்டிடத்தின் மதிப்பு பற்றிய எங்கள் மதிப்பீடு 25 1.25 மில்லியன் (இயக்க வருமானத்தில், 000 100, 000 / 8% தொப்பி வீதம் = 2 1, 250, 000) ஆகிறது. இந்த சந்தை மதிப்பு மதிப்பீடு கட்டிடத்தின் புத்தக மதிப்பை மாற்றுகிறது. நிகர சொத்து மதிப்பைப் பெற அடமானக் கடனைக் குறைப்போம் (காட்டப்படவில்லை). சொத்துக்கள் கழித்தல் கடன் ஈக்விட்டிக்கு சமம், அங்கு NAV இல் உள்ள 'நிகர' என்பது கடனின் நிகரமாகும். ஒரு கட்டத்திற்கு NAV ஐப் பெறுவதற்கு NAV ஐ பொதுவான பங்குகளாகப் பிரிப்பதே இறுதி கட்டமாகும், இது உள்ளார்ந்த மதிப்பின் மதிப்பீடாகும். கோட்பாட்டில், மேற்கோள் காட்டப்பட்ட பங்கு விலை ஒரு பங்குக்கு NAV இலிருந்து வெகு தொலைவில் இருக்கக்கூடாது.

டாப்-டவுன் Vs. பாட்டம் அப்

பங்குகளை எடுக்கும்போது, ​​சில நேரங்களில் மேல்-கீழ் மற்றும் கீழ்-கீழ் பகுப்பாய்வு பற்றி நீங்கள் கேள்விப்படுவீர்கள். டாப்-டவுன் பொருளாதார முன்னோக்குடன் தொடங்குகிறது மற்றும் கருப்பொருள்கள் அல்லது துறைகளில் சவால் விடுகிறது (எடுத்துக்காட்டாக, வயதான மக்கள்தொகை மருந்து நிறுவனங்களுக்கு சாதகமாக இருக்கலாம்). பாட்டம்-அப் குறிப்பிட்ட நிறுவனங்களின் அடிப்படைகளில் கவனம் செலுத்துகிறது. REIT பங்குகளுக்கு மேல்-கீழ் மற்றும் கீழ்-அப் பகுப்பாய்வு தெளிவாகத் தேவை.

ஒரு மேல்-கீழ் கண்ணோட்டத்தில், REIT கள் சொத்து வழங்கல் மற்றும் தேவையை பாதிக்கும் எதையும் பாதிக்கலாம். அனைத்து REIT வகைகளுக்கும் மக்கள் தொகை மற்றும் வேலை வளர்ச்சி சாதகமாக இருக்கும். வட்டி விகிதங்கள் சுருக்கமாக, ஒரு கலவையான பை. வட்டி விகிதங்களின் அதிகரிப்பு பொதுவாக மேம்படும் பொருளாதாரத்தைக் குறிக்கிறது, இது மக்கள் செலவழிப்பதாலும், வணிகங்கள் அதிக இடத்தை வாடகைக்கு விடுவதாலும் REIT களுக்கு நல்லது. புதிய வீடுகளை வாங்குவதை விட, வாடகைதாரர்களாக இருக்க மக்கள் விரும்புவதால், உயரும் வட்டி விகிதங்கள் அபார்ட்மென்ட் REIT களுக்கு நல்லது. மறுபுறம், REIT கள் பெரும்பாலும் குறைந்த வட்டி விகிதங்களை தங்கள் வட்டி செலவுகளைக் குறைப்பதன் மூலமும், அதன் மூலம் அவர்களின் லாபத்தை அதிகரிப்பதன் மூலமும் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம்.

மூலதன சந்தை நிலைமைகளும் முக்கியமானவை, அதாவது REIT பங்குகளுக்கான நிறுவன தேவை. குறுகிய காலத்தில், இந்த கோரிக்கை அடிப்படைகளை மூழ்கடிக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, REIT பங்குகள் 2001 மற்றும் 2002 ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில் மலிவான அடிப்படைகள் இருந்தபோதிலும் மிகச் சிறப்பாக செயல்பட்டன, ஏனென்றால் பணம் முழு சொத்து வகுப்பிலும் பாய்கிறது.

தனிப்பட்ட REIT மட்டத்தில், வாடகை வருமானம், தொடர்புடைய சேவை வருமானம் மற்றும் FFO போன்ற வருவாயின் வளர்ச்சிக்கான வலுவான வாய்ப்புகளை நீங்கள் காண விரும்புகிறீர்கள். ஆக்கிரமிப்பை மேம்படுத்துவதற்கும் அதன் வாடகைகளை உயர்த்துவதற்கும் REIT க்கு ஒரு தனித்துவமான உத்தி இருக்கிறதா என்று நீங்கள் பார்க்க விரும்புகிறீர்கள். REIT கள் பொதுவாக கையகப்படுத்துதல்கள் மூலம் வளர்ச்சியை நாடுகின்றன, மேலும் திறமையாக இயங்கும் பண்புகளை ஒருங்கிணைப்பதன் மூலம் அளவிலான பொருளாதாரங்களை உணர வேண்டும். இயக்க செலவினங்களை வருவாயின் சதவீதமாகக் குறைப்பதன் மூலம் அளவிலான பொருளாதாரங்கள் உணரப்படும். ஆனால் கையகப்படுத்துதல் என்பது இரு முனைகள் கொண்ட வாள். ஒரு REIT க்கு ஆக்கிரமிப்பு விகிதங்களை மேம்படுத்தவும் / அல்லது வாடகைகளை உயர்த்தவும் முடியாவிட்டால், அது வளர்ச்சியைத் தூண்டுவதற்காக தவறாகக் கருதப்படும் கையகப்படுத்துதல்களுக்கு கட்டாயப்படுத்தப்படலாம்.

அடமானக் கடன் பங்கு மதிப்பில் ஒரு பெரிய பங்கைக் கொண்டிருப்பதால், இருப்புநிலைப் பட்டியலைப் பார்ப்பது மதிப்பு. கடன்-க்கு-ஈக்விட்டி ரேஷன் போன்ற அந்நியச் செலாவணியைப் பார்க்க சிலர் பரிந்துரைக்கின்றனர். ஆனால் நடைமுறையில், அந்நியச் செலாவணி எப்போது அதிகமாகிவிட்டது என்று சொல்வது கடினம். நிலையான மற்றும் மிதக்கும் வீதக் கடனின் விகிதத்தை எடைபோடுவது மிகவும் முக்கியம். தற்போதைய குறைந்த வட்டி விகித சூழலில், வட்டி விகிதங்கள் உயர்ந்தால் மிதக்கும் விகித கடனை மட்டுமே பயன்படுத்தும் REIT பாதிக்கப்படும்.

அடிக்கோடு

REIT கள் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், அவை REIT நிலையின் வரி சலுகைகளை அனுபவிக்க அதிக ஈவுத்தொகையை செலுத்த வேண்டும். கருவூல மகசூலைத் தாண்டக்கூடிய நிலையான வருமானம் விலை ஏற்ற இறக்கத்துடன் ஒன்றிணைந்து சிறிய மூலதனமயமாக்கல் பங்குகளுக்கு போட்டியாக மொத்த வருவாய் திறனை வழங்குகிறது. REIT ஐ பகுப்பாய்வு செய்வதற்கு தேய்மானத்தால் ஏற்படும் கணக்கியல் சிதைவுகளைப் புரிந்துகொள்வதோடு, பொருளாதார பொருளாதார தாக்கங்களுக்கு கவனமாக கவனம் செலுத்த வேண்டும்.