செயல்பாடுகள் (எஃப்.எஃப்.ஓ) முதல் மொத்த கடன் விகிதம் வரையிலான நிதி என்பது ஒரு கடன் மதிப்பீட்டு நிறுவனம் அல்லது முதலீட்டாளர் ஒரு நிறுவனத்தின் நிதி அபாயத்தை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தக்கூடிய ஒரு அந்நிய விகிதமாகும். இந்த விகிதம் நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் தேய்மானம், கடன்தொகை, ஒத்திவைக்கப்பட்ட வருமான வரி மற்றும் பிற அல்லாத காசு பொருட்கள் நீண்ட கால கடன் மற்றும் தற்போதைய முதிர்வு, வணிக தாள் மற்றும் பிற குறுகிய கால கடன்களுடன் ஒப்பிடும் ஒரு மெட்ரிக் ஆகும். தற்போதைய மூலதன திட்டங்களின் செலவுகள் இந்த விகிதத்திற்கான மொத்த கடனில் சேர்க்கப்படவில்லை.
செயல்பாடுகள் (FFO) முதல் மொத்த கடன் விகிதம் வரை நிதிகளை உடைத்தல்
செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் நிதி (FFO) என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) மூலம் உருவாக்கப்படும் பணப்புழக்கத்தின் அளவீடு ஆகும். இந்த நிதிகளில் நிறுவனம் தனது சரக்கு விற்பனை மற்றும் அதன் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கும் சேவைகளிலிருந்து சேகரிக்கும் பணம் அடங்கும். இது நிகர வருமானம் + தேய்மானம் + கடன்தொகுப்பு - சொத்து விற்பனையில் கிடைக்கும் லாபம் என கணக்கிடப்படுகிறது. பொதுவாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட கணக்கியல் கோட்பாடுகள் (ஜிஏஏபி) நிலையான தேய்மான முறைகளில் ஒன்றைப் பயன்படுத்தி காலப்போக்கில் தங்கள் முதலீட்டு பண்புகளை மதிப்பிடுவதற்கு REIT கள் தேவைப்படுவதால், REIT இன் உண்மையான செயல்திறன் சிதைக்கப்படலாம். ஏனென்றால், பல முதலீட்டு பண்புகள் காலப்போக்கில் மதிப்பில் அதிகரிக்கின்றன, மேலும் REIT இன் மதிப்பை விவரிப்பதில் தேய்மானம் துல்லியமாக இல்லை. இந்த சிக்கலை சரிசெய்ய தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை ஆகியவை நிகர வருமானத்தில் மீண்டும் சேர்க்கப்பட வேண்டும்.
மொத்த கடன் விகிதத்திற்கான FFO நிகர இயக்க வருமானத்தை மட்டும் பயன்படுத்தி ஒரு நிறுவனத்தின் கடனை அடைப்பதற்கான திறனை அளவிடுகிறது. மொத்த கடன் விகிதத்திற்கு எஃப்.எஃப்.ஓ குறைவாக இருப்பதால், நிறுவனம் அதிக அந்நியப்படுத்தப்படுகிறது. 1 க்கும் குறைவான விகிதம் நிறுவனம் அதன் சில சொத்துக்களை விற்க வேண்டும் அல்லது மிதக்க வைக்க கூடுதல் கடன்களை எடுக்க வேண்டும் என்பதைக் குறிக்கிறது. மொத்த கடன் விகிதத்திற்கு எஃப்.எஃப்.ஓ அதிகமாக இருப்பதால், அதன் இயக்க வருமானத்திலிருந்து கடன்களை செலுத்த நிறுவனம் வலுவான நிலையை கொண்டுள்ளது, மேலும் நிறுவனத்தின் கடன் அபாயத்தை குறைக்கிறது. கடன்-நிதியளிக்கப்பட்ட சொத்துக்கள் பொதுவாக ஒரு வருடத்திற்கும் மேலாக பயனுள்ள உயிர்களைக் கொண்டிருப்பதால், மொத்த கடன் அளவிற்கான எஃப்.எஃப்.ஓ ஒரு நிறுவனத்தின் வருடாந்திர எஃப்.எஃப்.ஓ கடனை முழுவதுமாக உள்ளடக்குகிறதா என்பதை அளவிடுவதற்காக அல்ல, எ.கா., 100 விகிதம், மாறாக, அதற்கு திறன் உள்ளதா ஒரு விவேகமான காலக்கெடுவிற்குள் சேவை கடன், எ.கா., 40 என்ற விகிதம், இது 2.5 ஆண்டுகளில் கடனை முழுமையாக சேவை செய்யும் திறனைக் குறிக்கிறது. கடன்களை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான நடவடிக்கைகளின் நிதி தவிர வேறு ஆதாரங்களை நிறுவனங்கள் கொண்டிருக்கலாம்; அவர்கள் கூடுதல் கடனை எடுக்கலாம், சொத்துக்களை விற்கலாம், புதிய பத்திரங்களை வழங்கலாம் அல்லது புதிய பங்குகளை வழங்கலாம்.
நிறுவனங்களைப் பொறுத்தவரை, கடன் நிறுவனமான ஸ்டாண்டர்ட் அண்ட் புவர்ஸ் ஒரு எஃப்.எஃப்.ஓ கொண்ட ஒரு நிறுவனத்தை மொத்த கடன் விகிதத்திற்கு 60 க்கும் அதிகமானதாகக் கருதுகிறது. சுமாரான ஆபத்து கொண்ட ஒரு நிறுவனம் 45 முதல் 60 என்ற விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளது; இடைநிலை-ஆபத்து உள்ள ஒருவர் 30 முதல் 45 என்ற விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளார்; குறிப்பிடத்தக்க ஆபத்து உள்ள ஒருவர் 20 முதல் 30 என்ற விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளார்; ஆக்கிரமிப்பு ஆபத்து உள்ள ஒருவர் 12 முதல் 20 என்ற விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளார்; மேலும் அதிக ஆபத்து உள்ள ஒருவர் மொத்த கடன் விகிதத்திற்கு 12 க்கும் குறைவான எஃப்.எஃப்.ஓவைக் கொண்டுள்ளார். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு தொழில்துறை (உற்பத்தி, சேவை அல்லது போக்குவரத்து) நிறுவனத்திற்கு AAA மதிப்பீட்டைப் பெறுவதற்கு மொத்த கடன் விகிதமான 80 க்கு ஒரு FFO தேவைப்படலாம், இது மிக உயர்ந்த கடன் மதிப்பீடு.
மொத்த கடனுக்கான FFO ஒரு நிறுவனத்தின் நிதி நிலையை தீர்மானிக்க போதுமான தகவல்களை வழங்காது. ஒரு நிறுவனத்தின் நிதி அபாயத்தை மதிப்பிடுவதற்கான பிற தொடர்புடைய, முக்கிய அந்நிய விகிதங்கள் ஈபிஐடிடிஏ விகிதத்திற்கான கடன், முதலீட்டாளர்களுக்கு அதன் கடன்களைத் திருப்பிச் செலுத்த எத்தனை ஆண்டுகள் ஆகும் என்பதையும், மொத்த மூலதன விகிதத்திற்கான கடன் ஆகியவற்றை முதலீட்டாளர்களுக்குக் கூறுகிறது. அதன் செயல்பாடுகளுக்கு நிதியளித்தல்.
