செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் நிதி என்ன?
செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் நிதி (FFO) என்பது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) அவற்றின் செயல்பாடுகளிலிருந்து பணப்புழக்கத்தை வரையறுக்கப் பயன்படுத்தும் எண்ணிக்கையைக் குறிக்கிறது.
வருவாய்க்கு தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை ஆகியவற்றைச் சேர்ப்பதன் மூலமும், விற்பனையில் ஏதேனும் லாபங்களைக் கழிப்பதன் மூலமும் FFO கணக்கிடப்படுகிறது. இது சில நேரங்களில் ஒரு பங்கு அடிப்படையில் மேற்கோள் காட்டப்படுகிறது. REIT கள் மற்றும் பிற ஒத்த முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளை மதிப்பிடும்போது ஒரு பங்குக்கான வருவாய்க்கு பதிலாக (EPS) FFO- க்கு ஒரு பங்கு விகிதம் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும்.
செயல்பாடுகளின் நிதி (FFO)
செயல்பாடுகளிலிருந்து நிதிகளைப் புரிந்துகொள்வது (FFO)
FFO என்பது REIT ஆல் உருவாக்கப்படும் பணத்தின் ஒரு நடவடிக்கை; ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் FFO ஐ ஒரு செயல்பாட்டு செயல்திறன் அளவுகோலாகப் பயன்படுத்துகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் தேசிய சங்கம் (NAREIT) முதலில் இந்த எண்ணிக்கையை முன்னோடியாகக் காட்டியது, இது GAAP அல்லாத நடவடிக்கை.
FFO க்கான சூத்திரம்:
FFO = நிகர வருமானம் + தேய்மானம் + கடன் பெறுதல் - சொத்து விற்பனையில் ஆதாயம்.
FFO கணக்கீட்டின் அனைத்து கூறுகளும் REIT இன் வருமான அறிக்கையில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு REIT $ 20, 000 தேய்மானம், property 40, 000 சொத்து விற்பனையின் ஆதாயம் மற்றும், 000 100, 000 நிகர லாபம் ஆகியவற்றைக் கொண்டிருந்தால், அதன் FFO $ 80, 000 ஆக இருக்கும். அனைத்து REIT களும் பொது நிதி அறிக்கைகளில் தங்கள் FFO கணக்கீடுகளைக் காட்ட வேண்டும். அவர்கள் வழக்கமாக வருமான அறிக்கையின் அடிக்குறிப்பாக இந்த நடவடிக்கையை வெளிப்படுத்துகிறார்கள்.
செயல்பாடுகளிலிருந்து ஒரு REIT இன் பணப்புழக்கத்துடன் FFO குழப்பமடையக்கூடாது, இது நிறுவனத்தின் பணப்புழக்க அறிக்கையில் தெரிவிக்கப்படுகிறது, அதற்கு பதிலாக வழக்கமான, நடந்துகொண்டிருக்கும் வணிக நடவடிக்கைகளிலிருந்து ஒரு நிறுவனத்தில் பாயும் நிகர ரொக்கம் மற்றும் சமமான அளவுகளை அளவிடுகிறது. பணப்புழக்கத்திற்கு மாற்றாக FFO ஐ பணப்புழக்கத்தின் ஒரு நடவடிக்கையாக பார்க்கக்கூடாது.
FITO ஏன் REIT செயல்திறனின் நல்ல அளவீடு
REIT இன் உண்மையான செயல்திறனை தவறாக தொடர்பு கொள்ளக்கூடிய செலவு-கணக்கியல் முறைகளுக்கு FFO ஈடுசெய்கிறது. GAAP கணக்கியல் அனைத்து REIT களும் தங்கள் முதலீட்டு பண்புகளை காலப்போக்கில் நிலையான தேய்மான முறைகளில் ஒன்றைப் பயன்படுத்தி மதிப்பிட வேண்டும். இருப்பினும், பல முதலீட்டு பண்புகள் உண்மையில் காலப்போக்கில் மதிப்பை அதிகரிக்கின்றன, இது ஒரு REIT இன் மதிப்பை விவரிப்பதில் தேய்மானம் துல்லியமாக இல்லை. இந்த சிக்கலை சரிசெய்ய நிகர வருமானத்தில் தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை சேர்க்கப்பட வேண்டும்.
எஃப்.எஃப்.ஓ சொத்து விற்பனையில் எந்தவொரு ஆதாயத்தையும் கழிக்கிறது, ஏனெனில் இந்த வகை விற்பனையானது மறுபரிசீலனை செய்யப்படாததாக கருதப்படுகிறது. வரி விதிக்கக்கூடிய வருமானத்தில் 90% ஈவுத்தொகை வடிவில் REIT கள் செலுத்த வேண்டும். சொத்து விற்பனையின் ஆதாயங்கள் REIT இன் வரிவிதிப்பு வருமானத்தை சேர்க்காது, எனவே மதிப்பு மற்றும் செயல்திறனை அளவிடுவதில் சேர்க்கக்கூடாது.
குறிப்பிட்டுள்ளபடி, மேலே குறிப்பிடப்பட்ட காரணங்களுக்காக ஒரு பங்குக்கு FFO சில நேரங்களில் நிறுவனங்கள் தங்கள் இபிஎஸ் எண்ணிக்கைக்கு ஒரு துணைப் பொருளாக வழங்கப்படுகின்றன. இதேபோல், பல ஆய்வாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் REIT இன் விலை-எஃப்எஃப்ஒ விகிதத்தை விலை-வருவாய் விகிதத்திற்கு துணை என்று மதிப்பிடுகின்றனர்.
செயல்பாடுகளிலிருந்து சரிசெய்யப்பட்ட நிதி
ரியல் எஸ்டேட் ஆய்வாளர்கள் REIT இன் சரிசெய்யப்பட்ட நிதிகளை நடவடிக்கைகளிலிருந்து (AFFO) கணக்கிடுகின்றனர். இந்த கணக்கீடு ஒரு REIT இன் FFO ஐ எடுத்து, மூலதனமாக்கப்பட்டு பின்னர் மன்னிப்புக் கோரப்படும் எந்தவொரு தொடர்ச்சியான செலவினங்களையும் கழிக்கிறது, அத்துடன் வாடகைகளின் நேரான புறணி. இந்த தொடர்ச்சியான மூலதன செலவினங்களில் ஓவியம் திட்டங்கள் அல்லது கூரை மாற்றுதல் போன்ற பராமரிப்பு செலவுகள் இருக்கலாம். REIT இன் வருவாய் திறனைப் பற்றிய துல்லியமான மதிப்பீடாக AFFO இழுவைப் பெற்றுள்ளது.
REIT இன் பணம் உருவாக்கப்பட்ட அல்லது ஈவுத்தொகை செலுத்தும் திறனின் சிறந்த அளவை வழங்க AFFO நடவடிக்கை உருவாக்கப்பட்டது. AFFO க்கு கூடுதலாக, இந்த மாற்று நடவடிக்கை சில நேரங்களில் விநியோகத்திற்குக் கிடைக்கும் நிதி அல்லது விநியோகத்திற்குக் கிடைக்கும் பணம் என குறிப்பிடப்படுகிறது.
REIT இன் FFO இன் எடுத்துக்காட்டு
பிரபலமான மால் REIT சைமன் பிராபர்ட்டி குழுமம் அதன் 2017 வருமான அறிக்கையான billion 4 பில்லியனை 2016 ல் இருந்து 6% அதிகரித்துள்ளது. நிறுவனத்தின் நிகர வருமானம் இதற்கிடையில் மொத்தம் 2 2.2 பில்லியன் ஆகும். FFO க்கு வருவதற்கு, நிறுவனம் சுமார் 1.8 பில்லியன் டாலர் தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகையை மீண்டும் சேர்த்தது, மேலும் பிற சிறிய புள்ளிவிவரங்களுக்காக மேலும் சரிசெய்யப்பட்டது - விருப்பமான விநியோகங்கள் மற்றும் ஈவுத்தொகைகளை செலுத்துவதற்கு 5.3 மில்லியன் டாலர் குறைப்பு, மற்றும் தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகுப்பு ஆகியவற்றின் கட்டுப்பாடற்ற ஆர்வங்கள் பகுதி கூடுதல்.1 17.1 மில்லியன் குறைப்பில். சைமன் கூடுதலாக ஒரு பங்கு நீர்த்த எஃப்.எஃப்.ஓ-க்கு ஒரு பங்கு எண்ணிக்கை 21 11.21, நீர்த்த இபிஎஸ் எண்ணிக்கை 24 6.24 உடன் ஒப்பிடும்போது.
