நிலையான அல்லது மாறக்கூடிய வீத அடமானம்: இப்போது எது சிறந்தது?

மார்ச் 28, 2018 நிலவரப்படி, அடமான விகிதங்கள் 30 ஆண்டு நிர்ணயிக்கப்பட்டவர்களுக்கு 4.30%, 15 ஆண்டு நிர்ணயிக்கப்பட்டவருக்கு 3.72%, முதல் 5 ஆண்டுகளில் 4.05% என 5/1 அனுசரிப்பு -ரேட் அடமானம் (ARM). இவை தேசிய சராசரிகள்; அடமான விகிதங்கள் இருப்பிடத்தைப் பொறுத்து மாறுபடும் மற்றும் அவை உங்கள் கடன் மதிப்பெண்ணைப் பொறுத்தது.

எனவே இன்றைய சந்தையில் ஒரு நிலையான வீத அடமானம் அல்லது ஏஆர்எம் சிறந்த தேர்வாக இருக்கிறதா என்பதை தீர்மானிப்பதற்கான முதல் படி, பல கடன் வழங்குநர்களுடன் பேசுவதே நீங்கள் எந்த விகிதத்திற்கு தகுதி பெறுகிறீர்கள் மற்றும் உங்கள் கடன் மதிப்பெண், வருமானம், கடன்கள், குறைவான கட்டணம் மற்றும் நீங்கள் செலுத்தக்கூடிய மாதாந்திர கட்டணம்.

எந்த விகிதம் மற்றும் கால கடன் வழங்குநர்கள் உங்களுக்கு நீட்டிப்பார்கள் என்பது உங்களுக்குத் தெரிந்தவுடன், ஒரு நிலையான வீத அடமானத்திற்கும் ARM க்கும் இடையில் எவ்வாறு தேர்வு செய்வது? இந்த காரணிகளைக் கவனியுங்கள்.

நிலையான எதிராக ARM: மாதாந்திர கொடுப்பனவு வேறுபாடு

நீங்கள் கடன் வாங்கும் ஒவ்வொரு, 000 100, 000 க்கும், மேலே பட்டியலிடப்பட்டுள்ள தேசிய சராசரி வட்டி விகிதங்களில் ஒவ்வொரு பெரிய அடமான வகைகளுக்கும் நீங்கள் மாதத்திற்கு செலுத்த வேண்டியது இங்கே:

- 30 ஆண்டு, நிலையான வீத அடமானம்: 5 495

- 15 ஆண்டு, நிலையான வீத அடமானம்: 26 726

- 5/1 சரிசெய்யக்கூடிய வீத அடமானம்: முதல் 60 மாதங்களுக்கு 80 480

மாதாந்திர கட்டணத்தை மட்டுமே பார்க்கும்போது, ​​சரிசெய்யக்கூடிய வீத அடமானம் சிறந்த தேர்வாக இருக்கலாம் என்று தெரிகிறது. இது மாதத்திற்கு $ 15 மூலம் மலிவான விருப்பமாகும். உங்கள் அடமானம் பெரியது, மாத சேமிப்பு பெரியது. நீங்கள் அரை மில்லியனை கடன் வாங்கினால், சரிசெய்யக்கூடிய விகிதத்துடன் மாதத்திற்கு $ 73 சேமிப்பீர்கள்.

ARM உடன் தொடர்புடைய கூடுதல் அபாயங்களை எடுக்க இந்த வேறுபாடு போதுமானதா?

சரிசெய்யக்கூடிய-வீத அடமான வகைகள்

ARM கள் பல வகைகளில் வருகின்றன. மிகவும் பிரபலமானது ஒரு கலப்பின ARM ஆகும், இவற்றில், மிகவும் பிரபலமான விருப்பம் 5/1 ARM ஆகும், அதைத் தொடர்ந்து 3/1, 7/1 மற்றும் 10/1 ARM.

கலப்பின ARM கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பது இங்கே: ஒரு 5/1 ARM, எடுத்துக்காட்டாக, முதல் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒரு நிலையான வட்டி விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளது, இது அறிமுக காலம் என்று அழைக்கப்படுகிறது. அதன்பிறகு, வட்டி விகிதம் வருடத்திற்கு ஒரு முறை மீதமுள்ள கடன் காலத்திற்கு சரிசெய்கிறது (சொல்லுங்கள், இன்னும் 25 ஆண்டுகள்). 3/3 மற்றும் 5/5 ARM போன்ற வருடத்திற்கு ஒரு முறைக்கு குறைவாக சரிசெய்யும் ARM கள் உள்ளன, ஆனால் இவை வருவது கடினம். ஆரம்ப காலம் நீடிக்கும் போது, ​​சிறிய வித்தியாசம் ARM இன் வட்டி வீதத்திற்கும் நிலையான வீத அடமானத்தின் வட்டி வீதத்திற்கும் இடையில் இருக்கும்.

யுனைடெட் ஸ்டேட்ஸில், பெரும்பாலான ARM களுக்கான வட்டி விகிதம் அமெரிக்க கருவூல வீதத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது, ஆனால் சுமார் 20% ARM கள் லண்டன் இண்டர்பேங்க் சலுகை விகிதத்தை (LIBOR) அடிப்படையாகக் கொண்டவை. கருவூல விகிதங்கள் தற்போது மிகக் குறைவு, எனவே நீங்கள் இப்போது ஒரு ARM ஐ எடுத்தால், ARM இன் அறிமுக காலம் முடிவடையும் போது உங்கள் வட்டி விகிதம் அதிகரிக்கும் ஒரு நல்ல வாய்ப்பு உள்ளது. பெடரல் ரிசர்வ் மார்ச் மாதத்திற்கு ஒரு முறை வட்டி விகிதங்களை உயர்த்தியது, மேலும் 2018 ஆம் ஆண்டில் மேலும் இரண்டு முறை அவ்வாறு செய்யும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது, ஒவ்வொன்றும் 0.25% ஆக இருக்கும்.

ஆபத்து சகிப்புத்தன்மை மற்றும் எதிர்கால திட்டங்கள்

நீங்கள் ஒரு நிலையான வீத அடமானத்தை எடுக்கும்போது, ​​நீங்கள் அடமானம் வைத்திருக்கும் வரை ஒவ்வொரு மாதமும் உங்கள் அடமானக் கட்டணம் எவ்வளவு இருக்கும் என்பதை உங்கள் இறுதி ஆவணங்களில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பு உங்களுக்குத் தெரியும். இந்த ஸ்திரத்தன்மையை பலர் மதிக்கிறார்கள்.

ARM கள் வட்டி விகித அபாயத்திற்கு உட்பட்டவை, அல்லது வட்டி விகிதம் மாறும் வாய்ப்பு. ஆரம்ப காலத்திற்குப் பிறகு, இந்த வகை அடமானத்திற்கான வட்டி விகிதம் தற்போதைய சந்தை நிலைமைகளை பிரதிபலிக்கும் வகையில் சரிசெய்கிறது. அறிமுக காலத்திற்குப் பிறகு மீட்டமைக்கும்போது ARM இன் வட்டி விகிதம் என்னவாக இருக்கும் என்று உங்களுக்கு எப்படித் தெரியும்?

ஒரு குறிப்பிட்ட ARM இன் விவரங்கள் - வட்டி வீத தொப்பி அமைப்பு என்று அழைக்கப்படுபவை - உங்கள் மாதாந்திர கட்டணம் எவ்வளவு உயர்ந்ததாக இருக்கும் என்பதைக் கூறுகிறது. ஒரு 5/1 ARM, எடுத்துக்காட்டாக, 2-2-6 என்ற தொப்பி கட்டமைப்பைக் கொண்டிருக்கலாம், அதாவது ஆறாவது ஆண்டில் (ஐந்தாண்டு அறிமுக காலம் காலாவதியான பிறகு), வட்டி விகிதம் 2% ஆக அதிகரிக்கலாம், அடுத்தடுத்த ஆண்டுகளில் வட்டி விகிதம் வருடத்திற்கு கூடுதலாக 2% அதிகரிக்கலாம், மேலும் மொத்த வட்டி வீத அதிகரிப்பு ஒருபோதும் கடனின் ஆயுளை விட 6% க்கும் அதிகமாக இருக்க முடியாது.

உங்கள் அறிமுக விகிதம் 4% ஆக இருந்தால், முதல் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு, உங்கள் வட்டி விகிதம் 4% ஆக இருக்கும். ஆறாவது ஆண்டில், இது ஒரு வருட அமெரிக்க கருவூல வீதத்தைப் பொறுத்து 2% வரை அதிகரிக்கக்கூடும், எனவே உங்கள் விகிதம் 6% வரை உயரக்கூடும். ஏழாம் ஆண்டில், உங்கள் வீதம் மற்றொரு 2% அதிகரித்து 8% ஆகவும், எட்டாம் ஆண்டில், உங்கள் வீதம் மீண்டும் 2% ஆகவும், உங்கள் வீதத்தை 10% ஆகவும் அதிகரிக்கக்கூடும். இந்த கட்டத்தில், நீங்கள் 6% உச்சவரம்பை அடைந்திருப்பீர்கள்; உங்கள் விகிதம் ஒருபோதும் 10% ஐ விட அதிகமாக இருக்காது.

தொப்பி உங்கள் அபாயத்தை ஓரளவு குறைக்கும்போது,, 000 200, 000, 30 ஆண்டு அடமானத்தில், 4% வட்டி மற்றும் 10% வட்டிக்கு இடையிலான வித்தியாசம் மாதந்தோறும் சுமார் 955 டாலர் மற்றும் 75 1, 755 ஆகும். எட்டு முதல் 30 ஆண்டுகளில் ஒரு மாதத்திற்கு 800 டாலர் கூடுதல் மோசமான சூழ்நிலை நீங்கள் வாழக்கூடியதா என்று நீங்களே கேட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.

உங்கள் விகிதம் எப்போதாவது உயர்ந்ததை சரிசெய்கிறதா என்பது ARM இன் குறியீட்டு வீதத்தைப் பொறுத்தது. உங்கள் ARM ஒரு வருட கருவூல வீதத்துடன் குறியிடப்பட்டிருந்தால், அந்த விகிதம் ஆறாம் ஆண்டில் இருந்ததைப் போலவே இருந்தால், உங்கள் வட்டி விகிதம் ஆறாம் ஆண்டில் அதிகரிக்காது. இருப்பினும், கருவூல விகிதம் 3% அதிகரித்துள்ளால், உங்கள் வட்டி விகிதம் ஆறாம் ஆண்டில் 2% க்கும் அதிகமாக அதிகரிக்காது.

ARM களைப் பெறும் நபர்கள் பின்வரும் நிகழ்வுகளில் ஒன்று நிகழும் என்று அடிக்கடி நினைக்கிறார்கள்:

- கடன் மீட்டமைக்கப்படுவதற்கு முன்பு அவர்கள் வீட்டை விற்றுவிடுவார்கள்.

- கடன் மீட்டமைக்கப்படுவதற்கு முன்பு அவர்களின் வருமானம் அதிகரிக்கும்.

- கடன் மீட்டமைக்கப்படுவதற்கு முன்பு அவர்களால் மறுநிதியளிப்பு செய்ய முடியும்.

- வட்டி விகிதங்கள் நிலையானதாகவோ அல்லது வீழ்ச்சியாகவோ இருக்கும், இது கடன் மீட்டமைக்கப்படும்போது அறிமுக விகிதத்திற்கு ஒத்த விகிதத்தைக் கொடுக்கும்.

FHA ARM கள்

பெடரல் ஹவுசிங் அட்மினிஸ்ட்ரேஷன் (எஃப்.எச்.ஏ) சரிசெய்யக்கூடிய-வீத அடமானங்களுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது, கடன் வழங்குநர்கள் தகுதிபெற அதிக மென்மையான தேவைகள் தேவைப்படும் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு அவற்றை வழங்க அனுமதிக்கிறது. FHA 1 ஆண்டு ARM களையும் 3-, 5-, 7- மற்றும் 10 ஆண்டு கலப்பின ARM களையும் வழங்குகிறது. 1 ஆண்டு மற்றும் 3 ஆண்டு பதிப்புகளின் வட்டி விகிதம் அறிமுக காலத்திற்குப் பிறகு வருடத்திற்கு 1% க்கும் அதிகமாகவோ அல்லது கடனின் ஆயுளை விட 5% க்கும் அதிகமாகவோ அதிகரிக்க முடியாது. 5-, 7-, மற்றும் 10 ஆண்டு ARM களின் வட்டி விகிதம் அறிமுக காலத்திற்குப் பிறகு வருடத்திற்கு 2% க்கும் அதிகமாக அதிகரிக்க முடியாது, மேலும் வாழ்நாள் தொப்பி 6% ஆகும்.

எல்லா எஃப்ஹெச்ஏ அடமானங்களையும் போலவே, ஒரு எஃப்ஹெச்ஏ ஏஆர்எம் மேலும் மென்மையான தகுதிகளைக் கொண்டிருக்கும்போது, ​​கடன் வாங்குபவர்களுக்கு கடன் தொகையில் 1.75% முன்பண அடமான காப்பீட்டு பிரீமியத்தை செலுத்த வேண்டும் (இது வழக்கமாக கடனில் சுருட்டப்படுகிறது, மேலும் நீங்கள் அதற்கு வட்டி செலுத்துவீர்கள் ஒரு முடிவு). இதற்கு மாதாந்திர அடமான காப்பீட்டு பிரீமியம் செலுத்துதலும் தேவைப்படுகிறது, இதன் செலவு உங்கள் கடன் காலம் மற்றும் குறைவான கட்டணம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. உதாரணமாக, நீங்கள் FHA இன் குறைந்தபட்ச தேவைப்படும் 3.5% செலுத்துதல் மற்றும் 30 ஆண்டு கடனை எடுத்தால், நீங்கள் கடனை முழுமையாக செலுத்தும் வரை ஒவ்வொரு ஆண்டும் நிலுவையில் உள்ள கடன் நிலுவைத் தொகையில் 0.85% அடமானக் காப்பீட்டில் செலுத்துவீர்கள். இந்த தொகை 12 ஆல் வகுக்கப்பட்டு உங்கள் மாதாந்திர கட்டணத்தில் சேர்க்கப்படும்., 000 200, 000 கடனில், முன்பதிவு பிரீமியம் உங்களுக்கு, 500 3, 500 செலவாகும், மற்றும் மாத அடமான காப்பீட்டு பிரீமியங்கள் முதல் வருடத்திற்கு ஒரு மாதத்திற்கு 2 142 செலவாகும், பின்னர் படிப்படியாக குறையும். இந்த செலவுகள் குறுகிய மற்றும் நீண்ட காலங்களில் ஒரு வீட்டை சொந்தமாக்குவதற்கான செலவை அதிகரிக்கின்றன, மேலும் இது குறைந்த மலிவு விலையையும் தரும்.

ஒரு நிலையான விகிதக் கடன் மற்றும் ARM க்கு இடையில் தேர்வு செய்தல்

ARM கள் நிலையான வீதக் கடன்களுடன் எவ்வாறு ஒப்பிடுகின்றன என்பது இப்போது உங்களுக்குத் தெரியும், உங்கள் நிலைமைக்கு எது மிகவும் அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும் என்பதை நீங்கள் எவ்வாறு தீர்மானிப்பது?

சிகாகோவிற்கு வெளியே ஹோமர் க்ளென், இல்., கடன் அதிகாரியான சீன் ஓ. மெக்கீஹான் இந்த வழியில் எடையுள்ளவர். "எங்கள் வாடிக்கையாளர்களில் பெரும்பாலோர் நிலையான வீத வாளியில் விழுவார்கள். அவர்கள் பாரம்பரியமாக முதல் முறையாக வீட்டுபயன்பாட்டாளர்கள், அவர்கள் காண்டோ அல்லது ஒற்றை குடும்ப வீட்டை வாங்குகிறார்கள், அவர்களின் எதிர்காலத் திட்டங்கள் தெரியாது, ”என்று அவர் கூறுகிறார். "அவர்கள் குழந்தைகளைப் பெற்று, நீண்ட காலத்திற்கு அங்கேயே தங்க வேண்டியிருந்தால், ஒரு நிலையான விகிதம் அவர்களின் அடமானக் கொடுப்பனவுகளில் உறுதியையும் ஸ்திரத்தன்மையையும் கொடுக்கும்."

இன்றைய சந்தையில் வட்டி விகிதங்கள் எங்கும் செல்லமுடியாது, ஆனால் பெரும்பாலான வீட்டுபயன்பாட்டாளர்கள் ஒரு ARM இல் ஆபத்தை எடுக்க ஆர்வம் காட்டவில்லை.

"தற்போதைய குறைந்த வட்டி வீத சூழல் காரணமாக, கடந்த ஆறு-பிளஸ் ஆண்டுகளில் 30 ஆண்டு நிலையான கடன் விருப்பத்தை 90% நேரத்தை முதல் முறையாக வீட்டு உரிமையாளர்களுக்காகப் பயன்படுத்துகிறேன்" என்று முழுமையான அடமானத்துடன் அடமான ஆலோசகரான லாரன் ஆப்ராம்ஸ் கூறுகிறார். கலிஃபோர்னியாவின் சான் ராமோனில் வங்கி.

“இருப்பினும், சொத்துக்கான வாங்குபவரின் நீண்டகால திட்டங்களைப் பற்றி உரையாட வேண்டியது அவசியம். பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் வாங்குபவர்களுக்கு அந்தத் திட்டங்கள் என்னவென்று தெரியாது அல்லது கணிக்க முடியாது, ”என்று அவர் கூறுகிறார். "வாடிக்கையாளர்கள் சில நேரங்களில் இது ஒரு ஸ்டார்டர் வீடு என்றும் மூன்று முதல் ஐந்து வருடங்களுக்கு மேல் இருக்க மாட்டார்கள் என்றும் வலியுறுத்துகின்றனர்." அவரது அனுபவத்தில், விவாகரத்து, வேலை பரிமாற்றம் இருந்தால் இந்த கால அளவு உண்மையில் ஒரு வருடமாக இருக்கக்கூடும்., திருமணம் அல்லது குழந்தைகள், ஆனால் அந்த கால அளவு 10-க்கும் மேற்பட்ட ஆண்டுகள் வரை எளிதாக நீட்டிக்கப்படலாம்.

ஒரு குறுகிய காலத்திற்கு அவர்கள் வீட்டில் இருப்பார்கள் மற்றும் ஒரு ARM ஐப் பயன்படுத்த விரும்புவதாக நினைக்கும் கடன் வாங்குபவர்கள், மாதாந்திர சேமிப்புகளை வட்டி தாங்கும் கணக்கில் தள்ளி வைப்பதன் மூலம் தங்கள் அபாயத்தைத் தணிக்க முடியும். விகிதம் சரிசெய்யும்போது வீடு. ஆனால் “உண்மையில், ஹோம் பியூயர்கள் பொதுவாக அந்த பணத்தை சேமிக்க மாட்டார்கள்” என்று ஆப்ராம்ஸ் கூறுகிறார்.

பணக்கார வாடிக்கையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் எவ்வளவு காலம் அடமானத்தை எடுத்துச் செல்வார்கள் என்பதற்கான திட்டத்தை வைத்திருக்கிறார்கள், பின்னர் அதிக பணம் செலுத்த முடியும், அவர்கள் ஒரு ARM இன் முறையீட்டைக் காண அதிக வாய்ப்புள்ளது மற்றும் அதன் அறிமுக விகிதத்திலிருந்து பயனடைய வாய்ப்புள்ளது.

அடிக்கோடு

கோர்லோஜிக் மற்றும் ஃப்ரெடி மேக்கின் தரவுகளின்படி, ஆகஸ்ட் 2017 இல் 10% க்கும் குறைவான கடன் வாங்கியவர்கள் ARM களைத் தேர்ந்தெடுத்தனர்.

தொடர்ந்து படி