முதலில் நிதி அடிப்படைகள்

பொருளடக்கம்

• கடன் வகைகள்
• பங்கு மற்றும் வருமான தேவைகள்
• தனியார் அடமான காப்பீடு
• நிலையான Vs மிதக்கும் விகிதங்கள்
• அடிக்கோடு

முதல் முறையாக வீட்டுபயன்படுத்துபவர்களுக்கு கிடைக்கக்கூடிய எண்ணற்ற நிதி விருப்பங்கள் மிகப்பெரியதாகத் தோன்றலாம். ஆனால் சொத்து நிதியுதவியின் அடிப்படைகளை ஆராய நேரம் ஒதுக்குவது உங்களுக்கு கணிசமான நேரத்தையும் பணத்தையும் மிச்சப்படுத்தும். சொத்து அமைந்துள்ள சந்தையைப் புரிந்துகொள்வது மற்றும் கடன் வழங்குபவர்களுக்கு இது சலுகைகளை வழங்குகிறதா என்பது உங்களுக்கான கூடுதல் நிதி சலுகைகளைக் குறிக்கும். உங்கள் தேவைகளுக்கு மிகவும் பொருத்தமான அடமானத்தை நீங்கள் பெறுகிறீர்கள் என்பதை உறுதிப்படுத்த உங்கள் நிதிகளைப் பாருங்கள்.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• அடமானத்தைப் பெறுவது உங்கள் முதல் வீட்டை வாங்குவதில் ஒரு முக்கியமான படியாக இருக்கும், மேலும் மிகவும் பொருத்தமான ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு பல காரணிகள் உள்ளன. கடன் வழங்குநர்கள் உங்கள் கடன் மதிப்பு மற்றும் உங்கள் வருமானம், சொத்துக்கள், கடன்கள் மற்றும் கடன் வரலாற்றின் அடிப்படையில் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான உங்கள் திறனை மதிப்பீடு செய்வார்கள். ஒரு அடமானத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது, ஒரு நிலையான அல்லது மிதக்கும் வீதத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதா, உங்கள் அடமானத்தை செலுத்த வேண்டிய ஆண்டுகளின் எண்ணிக்கை மற்றும் உங்கள் கீழ் செலுத்தும் அளவு ஆகியவற்றை நீங்கள் தீர்மானிக்க வேண்டும். வழக்கமான கடன்கள் காப்பீடு செய்யப்படாத அல்லது கூட்டாட்சி உத்தரவாதம் அளிக்காத அடமானங்கள் அரசாங்கம். உங்கள் சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்து, நீங்கள் ஒரு FHA அல்லது VA கடன் அல்லது மற்றொரு வகையான அரசு உத்தரவாதம் அளித்த கடன் மூலம் அதிக சாதகமான விதிமுறைகளுக்கு தகுதி பெறலாம்.

கடன் வகைகள்

வழக்கமான கடன்கள் மத்திய அரசால் காப்பீடு செய்யப்படாத அல்லது உத்தரவாதம் அளிக்கப்படாத அடமானங்கள். அவை பொதுவாக நிலையான வீத அடமானங்கள். பெரிய பணம் செலுத்துதல், அதிக கடன் மதிப்பெண், கடன் விகிதங்களுக்கான குறைந்த வருமானம் மற்றும் தனியார் அடமானக் காப்பீடு தேவைப்படுவது ஆகியவற்றுக்கான அவர்களின் கடுமையான தேவைகள் தகுதி பெறுவது மிகவும் கடினம் என்றாலும், வழக்கமான அடமானங்கள் வழக்கமாக உத்தரவாதமான அடமானங்களை விட குறைந்த விலை கொண்டவை.

வழக்கமான கடன்கள் உறுதிப்படுத்தும் கடன்கள் அல்லது உறுதிப்படுத்தாத கடன்கள் என வரையறுக்கப்படுகின்றன. கடன்களை உறுதிப்படுத்துவது அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் நிறுவனங்கள் (ஜி.எஸ்.இ.) ஃபென்னி மே அல்லது ஃப்ரெடி மேக் வகுத்துள்ள கடன் வரம்புகள் போன்ற வழிகாட்டுதல்களுடன் இணங்குகின்றன, ஏனெனில் அவை அல்லது பல்வேறு கடன் வழங்குநர்கள் பெரும்பாலும் இந்த கடன்களை வாங்கி தொகுத்து இரண்டாம் சந்தையில் பத்திரங்களாக விற்கிறார்கள். ஒரு வழக்கமான அடமானத்திற்கான 2019 கடன் வரம்பு ஒட்டுமொத்தமாக 4 484, 350 ஆகும், இருப்பினும் இது நியமிக்கப்பட்ட அதிக விலை பகுதிகளுக்கு அதிகமாக இருக்கலாம்.

இந்த தொகைக்கு மேல் செய்யப்படும் கடன் ஜம்போ கடன் என்று அழைக்கப்படுகிறது, பொதுவாக இது சற்று அதிக வட்டி விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளது, ஏனெனில் இந்த கடன்கள் அதிக ஆபத்தைக் கொண்டுள்ளன (அவை அதிக பணத்தை உள்ளடக்கியிருப்பதால்), அவை இரண்டாம் நிலை சந்தையில் குறைந்த கவர்ச்சியை ஏற்படுத்துகின்றன. இணங்காத கடன்களுக்காக, கடனைக் குறைக்கும் கடன் நிறுவனம், பொதுவாக ஒரு போர்ட்ஃபோலியோ கடன் வழங்குபவர், தங்கள் சொந்த வழிகாட்டுதல்களை அமைத்துக்கொள்கிறார்கள்.

FHA கடன்கள்

அமெரிக்க வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறையின் ஒரு பகுதியான பெடரல் வீட்டுவசதி நிர்வாகம் (FHA) பல்வேறு அடமானக் கடன் திட்டங்களை வழங்குகிறது. ஒரு FHA கடன் குறைந்த கட்டணத் தேவைகளைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் வழக்கமான கடனைக் காட்டிலும் தகுதி பெறுவது எளிது. முதல் முறையாக வீட்டுபயன்படுத்துபவர்களுக்கு FHA கடன்கள் மிகச் சிறந்தவை, ஏனென்றால் குறைந்த முன்கூட்டிய கடன் செலவுகள் மற்றும் குறைந்த கடுமையான கடன் தேவைகளுக்கு கூடுதலாக, நீங்கள் 3.5% வரை குறைந்த கட்டணம் செலுத்தலாம். FHA கடன்கள் மேலே விவரிக்கப்பட்ட சட்டரீதியான வரம்புகளை மீறக்கூடாது.

பிடிப்பு? அனைத்து FHA கடன் வாங்குபவர்களும் அடமானக் காப்பீட்டு பிரீமியத்தை (MIP) செலுத்த வேண்டும், இது அவர்களின் அடமானக் கொடுப்பனவுகளில் உருட்டப்பட வேண்டும் (கீழே உள்ள தனியார் அடமானக் காப்பீட்டைப் பார்க்கவும்).

வி.ஏ. கடன்கள்

அமெரிக்க படைவீரர் விவகாரத் துறை (விஏ) விஏ கடன்களுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. VA கடன்களைத் தானே செய்யாது, ஆனால் தகுதியான கடன் வழங்குநர்களால் செய்யப்பட்ட அடமானங்களுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. இந்த உத்தரவாதங்கள் வீரர்கள் மற்றும் சேவை நபர்களுக்கு வீட்டுக் கடன்களை சாதகமான விதிமுறைகளுடன் பெற அனுமதிக்கின்றன, வழக்கமாக குறைந்த கட்டணம் இல்லாமல். பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், வழக்கமான கடன்களை விட VA கடன்கள் தகுதி பெறுவது எளிது. கடன் வழங்குநர்கள் பொதுவாக அதிகபட்ச அடமானக் கடன் வரம்புகளுக்கு அதிகபட்ச வி.ஏ. கடனுக்கு விண்ணப்பிப்பதற்கு முன், வி.ஏ.விடம் இருந்து தகுதி கோருங்கள். நீங்கள் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டால், கடன் பெற விண்ணப்பிக்க நீங்கள் பயன்படுத்தக்கூடிய தகுதிச் சான்றிதழை VA வழங்கும்.

இந்த கூட்டாட்சி கடன் வகைகள் மற்றும் திட்டங்களுக்கு கூடுதலாக, மாநில மற்றும் உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் மற்றும் முகவர் நிறுவனங்கள் சில பகுதிகளில் முதலீடு அல்லது வீட்டு உரிமையை அதிகரிக்க உதவித் திட்டங்களுக்கு நிதியுதவி செய்கின்றன.

பங்கு மற்றும் வருமான தேவைகள்

வீட்டு அடமானக் கடன் விலை நிர்ணயம் கடன் வழங்குபவரின் கடன் தகுதியின் அடிப்படையில் இரண்டு வழிகளில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. மூன்று பெரிய கடன் பணியகங்களிலிருந்து உங்கள் FICO மதிப்பெண்ணைச் சரிபார்ப்பதோடு கூடுதலாக, கடன் வழங்குநர்கள் கடன்-க்கு-மதிப்பு விகிதம் (எல்.டி.வி) மற்றும் கடன்-சேவை பாதுகாப்பு விகிதம் (டி.எஸ்.சி.ஆர்) ஆகியவற்றைக் கணக்கிடுவார்கள். விகிதம்.

எல்.டி.வி என்பது உண்மையான அல்லது மறைமுகமான ஈக்விட்டியின் அளவு ஆகும். வீடு வாங்குவதற்கு, எல்.டி.வி கடன் தொகையை வீட்டின் கொள்முதல் விலையால் வகுப்பதன் மூலம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. கடனளிப்பவர்கள் நீங்கள் அதிக பணம் செலுத்துகிறீர்கள் (குறைவான கட்டணம் செலுத்தும் வடிவத்தில்), நீங்கள் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான வாய்ப்பு குறைவு. எல்.டி.வி அதிகமானது, இயல்புநிலைக்கு அதிக ஆபத்து உள்ளது, எனவே கடன் வழங்குநர்கள் அதிக கட்டணம் வசூலிப்பார்கள்.

கடன் சேவை பாதுகாப்பு விகிதம் (டி.எஸ்.சி.ஆர்) அடமானத்தை செலுத்துவதற்கான உங்கள் திறனை தீர்மானிக்கிறது. அடமானத்தில் நீங்கள் இயல்புநிலையாக இருப்பதற்கான நிகழ்தகவை மதிப்பிடுவதற்கு கடன் வழங்குநர்கள் உங்கள் மாத நிகர வருமானத்தை அடமான செலவுகளால் பிரிக்கிறார்கள். பெரும்பாலான கடன் வழங்குபவர்களுக்கு ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட டி.எஸ்.சி.ஆர் தேவைப்படும். அதிக விகிதம், கடன் வாங்கும் செலவுகளை நீங்கள் ஈடுகட்டக்கூடிய நிகழ்தகவு மற்றும் கடன் வழங்குபவர் எடுக்கும் குறைந்த ஆபத்து. டி.எஸ்.சி.ஆர் அதிகமானது, கடன் வழங்குபவர் கடன் விகிதத்தை பேச்சுவார்த்தை நடத்துவார், ஏனெனில் குறைந்த விகிதத்தில் கூட, கடன் வழங்குபவர் சிறந்த இடர்-சரிசெய்த வருவாயைப் பெறுவார்.

இந்த காரணத்திற்காக, அடமானக் கடன் வழங்குநருடன் பேச்சுவார்த்தை நடத்தும்போது உங்களால் முடிந்த எந்தவொரு தகுதி வருமானத்தையும் சேர்க்க வேண்டும். சில நேரங்களில் ஒரு கூடுதல் பகுதிநேர வேலை அல்லது பிற வருமானம் ஈட்டும் வணிகம் தகுதிபெறுவதா அல்லது கடனுக்கான தகுதி பெறாமலோ அல்லது சிறந்த விகிதத்தைப் பெறுவதிலோ வித்தியாசத்தை ஏற்படுத்தும்.

தனியார் அடமான காப்பீடு

நீங்கள் தனியார் அடமானக் காப்பீட்டை (பிஎம்ஐ) வாங்க வேண்டுமா என்பதையும் எல்டிவி தீர்மானிக்கிறது. கடன் அபாயத்தின் ஒரு பகுதியை அடமான காப்பீட்டாளருக்கு மாற்றுவதன் மூலம் கடன் வழங்குநரை இயல்புநிலையிலிருந்து பி.எம்.ஐ இன்சுலேட் செய்கிறது. பெரும்பாலான கடன் வழங்குநர்களுக்கு 80% க்கும் அதிகமான எல்.டி.வி கொண்ட எந்தவொரு கடனுக்கும் பி.எம்.ஐ தேவைப்படுகிறது, அதாவது நீங்கள் வீட்டில் 20% க்கும் குறைவான பங்குகளை வைத்திருக்கும் எந்தவொரு கடனுக்கும். காப்பீடு செய்யப்பட்ட தொகை மற்றும் அடமான திட்டம் அடமானக் காப்பீட்டு செலவு மற்றும் அது எவ்வாறு சேகரிக்கப்படுகிறது என்பதை தீர்மானிக்கும்.

பெரும்பாலான அடமான காப்பீட்டு பிரீமியங்கள் வரி மற்றும் சொத்து காப்பீட்டு எஸ்க்ரோக்களுடன் மாதந்தோறும் சேகரிக்கப்படுகின்றன. எல்டிவி 78% க்கு சமமாகவோ அல்லது குறைவாகவோ இருந்தால், PMI தானாகவே அகற்றப்படும். உங்களுக்கு 20% ஈக்விட்டி வழங்குவதற்கு வீடு மதிப்பைப் பாராட்டியதும், இரண்டு ஆண்டுகள் போன்ற ஒரு குறிப்பிட்ட காலம் கடந்துவிட்டதும் நீங்கள் PMI ஐ ரத்து செய்ய முடியும். எஃப்.எச்.ஏ போன்ற சில கடன் வழங்குநர்கள் அடமானக் காப்பீட்டை ஒரு மொத்தத் தொகையாக மதிப்பிட்டு கடன் தொகையில் முதலீடு செய்வார்கள்.

கட்டைவிரல் விதியாக, தனியார் அடமானக் காப்பீட்டைத் தவிர்க்க முயற்சி செய்யுங்கள், ஏனென்றால் இது உங்களுக்கு எந்த நன்மையும் அளிக்காத செலவு ஆகும்.

பிஎம்ஐக்கு பணம் செலுத்துவதைத் தவிர்க்க வழிகள் உள்ளன. ஒன்று வீடு வாங்கும் போது சொத்து மதிப்பில் 80% க்கும் அதிகமாக கடன் வாங்கக்கூடாது; மற்றொன்று வீட்டு ஈக்விட்டி நிதி அல்லது இரண்டாவது அடமானத்தை 20% க்கும் அதிகமாக குறைக்க பயன்படுத்துவது. மிகவும் பொதுவான திட்டம் 80-10-10 அடமானம் என்று அழைக்கப்படுகிறது. 80 என்பது முதல் அடமானத்தின் எல்டிவியைக் குறிக்கிறது, முதல் 10 இரண்டாவது அடமானத்தின் எல்டிவியைக் குறிக்கிறது, மூன்றாவது 10 நீங்கள் வீட்டில் வைத்திருக்கும் பங்குகளை குறிக்கிறது.

இரண்டாவது அடமானத்தின் வீதம் முதல் விகிதத்தை விட அதிகமாக இருக்கும் என்றாலும், கலப்பு அடிப்படையில், இது 90% எல்டிவி கடனின் வீதத்தை விட அதிகமாக இருக்கக்கூடாது. 80-10-10 அடமானம் பி.எம்.ஐ.க்கு செலுத்துவதை விட குறைவான விலை கொண்டதாக இருக்கும், மேலும் இரண்டாவது அடமானத்தை செலுத்துவதை விரைவுபடுத்தவும், கடனின் அந்த பகுதியை விரைவாக அகற்றவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது, இதனால் நீங்கள் உங்கள் வீட்டை முன்கூட்டியே செலுத்தலாம்.

நிலையான எதிராக மிதக்கும் வீத அடமானங்கள்

ஒரு நிலையான வீதம் அல்லது மிதக்கும் வீதம் (அல்லது மாறி விகிதம்) அடமானத்தைப் பெறுவதா என்பது மற்றொரு கருத்தாகும். ஒரு நிலையான வீத அடமானத்தில், கடனின் முழு காலத்திற்கும் விகிதம் மாறாது. ஒரு நிலையான வீதக் கடனைப் பெறுவதன் வெளிப்படையான நன்மை என்னவென்றால், முழு கடன் காலத்திற்கும் மாதாந்திர கடன் செலவுகள் என்னவென்று உங்களுக்குத் தெரியும். மேலும், நடைமுறையில் உள்ள வட்டி விகிதங்கள் குறைவாக இருந்தால், நீங்கள் கணிசமான நேரத்திற்கு நல்ல விகிதத்தில் பூட்டியுள்ளீர்கள்.

வட்டி மட்டும் அடமானம் அல்லது சரிசெய்யக்கூடிய-வீத அடமானம் (ARM) போன்ற மிதக்கும் வீத அடமானம், முதல் முறையாக வீட்டுபயன்படுத்துபவர்களுக்கு அல்லது கடன் காலத்தில் தங்கள் வருமானம் கணிசமாக உயரும் என்று எதிர்பார்க்கும் நபர்களுக்கு உதவ வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. மிதக்கும் வீதக் கடன்கள் வழக்கமாக கடனின் ஆரம்ப சில ஆண்டுகளில் குறைந்த அறிமுக விகிதங்களைப் பெற உங்களை அனுமதிக்கின்றன, மேலும் நீங்கள் அதிக விலையுள்ள நிலையான வீதக் கடனைப் பெற முயற்சித்ததை விட அதிக பணத்திற்கு தகுதி பெற உங்களை அனுமதிக்கிறது. நிச்சயமாக, வட்டி வீதத்தின் அதிகரிப்புடன் உங்கள் வருமானம் படிப்படியாக வளரவில்லை என்றால் இந்த விருப்பம் ஆபத்தானது. மற்ற தீங்கு என்னவென்றால், சந்தை வட்டி விகிதங்களின் பாதை நிச்சயமற்றது: அவை வியத்தகு முறையில் உயர்ந்தால், உங்கள் கடனின் விதிமுறைகள் அவர்களுடன் உயரும்.

ARM கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன

ARM களின் மிகவும் பொதுவான வகைகள் ஒன்று, ஐந்து அல்லது ஏழு ஆண்டு காலத்திற்கு. ஆரம்ப வட்டி விகிதம் பொதுவாக ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு நிர்ணயிக்கப்பட்டு பின்னர் ஒவ்வொரு மாதமும் அவ்வப்போது மீட்டமைக்கப்படுகிறது. ஒரு ARM மீட்டமைக்கப்பட்டதும், அது சந்தை விகிதத்துடன் சரிசெய்கிறது, வழக்கமாக நடைமுறையில் உள்ள அமெரிக்க கருவூல விகிதத்தில் சில முன்னரே தீர்மானிக்கப்பட்ட பரவலை (சதவீதம்) சேர்ப்பதன் மூலம். அதிகரிப்பு பொதுவாக மூடப்பட்டிருந்தாலும், அறிமுகக் காலத்தில் குறைந்த விகிதத்தை வழங்குவதற்காக கடனளிப்பவருக்கு ஈடுசெய்ய, தற்போதுள்ள நிலையான-வீத அடமானக் கடனை விட ARM சரிசெய்தல் மிகவும் விலை உயர்ந்ததாக இருக்கும்.

வட்டி மட்டுமே கடன்கள் என்பது ஒரு வகை ARM ஆகும், இதில் நீங்கள் அடமான வட்டியை மட்டுமே செலுத்துகிறீர்கள், அறிமுகக் காலத்தில் கடன் ஒரு நிலையான, அசல்-செலுத்தும் கடனாக மாறும் வரை அசல் அல்ல. இத்தகைய கடன்கள் முதல் முறையாக கடன் வாங்குபவர்களுக்கு மிகவும் சாதகமாக இருக்கும், ஏனெனில் வட்டி செலுத்துவது மட்டுமே கடன் வாங்குவதற்கான மாதாந்திர செலவைக் கணிசமாகக் குறைக்கிறது மற்றும் மிகப் பெரிய கடனுக்குத் தகுதி பெற உங்களை அனுமதிக்கும். இருப்பினும், ஆரம்ப காலகட்டத்தில் நீங்கள் எந்த அசலையும் செலுத்தாததால், நீங்கள் அசலைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தொடங்கும் வரை கடனுக்கான நிலுவைத் தொகை மாறாது.

அடிக்கோடு

நீங்கள் முதன்முறையாக வீட்டு அடமானத்தைத் தேடுகிறீர்களானால், எல்லா நிதி விருப்பங்களையும் வரிசைப்படுத்துவது கடினம். நீங்கள் உண்மையில் எவ்வளவு வீட்டைக் கொடுக்க முடியும் என்பதைத் தீர்மானிக்க நேரம் ஒதுக்கி, அதன்படி நிதியளிக்கவும். குறைந்த அளவு எல்.டி.வி.யை உருவாக்க நீங்கள் கணிசமான தொகையை குறைக்க அல்லது போதுமான வருமானத்தைக் கொண்டிருக்க முடியுமானால், கடன் வழங்குநர்களுடன் அதிக பேச்சுவார்த்தை அதிகாரம் மற்றும் அதிக நிதி விருப்பங்களைக் கொண்டிருப்பீர்கள். நீங்கள் மிகப்பெரிய கடனுக்காக அழுத்தம் கொடுத்தால், உங்களுக்கு அதிக ஆபத்து சரிசெய்யப்பட்ட வீதம் மற்றும் தனியார் அடமானக் காப்பீடு வழங்கப்படலாம்.

அபாயத்துடன் ஒரு பெரிய கடனைப் பெறுவதன் நன்மையை எடைபோடுங்கள். வட்டி விகிதங்கள் பொதுவாக வட்டி மட்டுமே காலகட்டத்தில் மிதக்கின்றன மற்றும் சந்தை வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்களுக்கு எதிர்வினையாக பெரும்பாலும் சரிசெய்யப்படும். மேலும், கடன் செலவினங்களின் அதிகரிப்புடன் உங்கள் செலவழிப்பு வருமானம் உயராது என்ற அபாயத்தையும் கவனியுங்கள்.

ஒரு நல்ல அடமான தரகர் அல்லது அடமான வங்கியாளர் அனைத்து வெவ்வேறு திட்டங்கள் மற்றும் விருப்பங்கள் மூலம் உங்களை வழிநடத்த உதவ முடியும், ஆனால் அடமானக் கடனுக்கான உங்கள் முன்னுரிமைகளை அறிந்து கொள்வதை விட எதுவும் உங்களுக்கு சிறப்பாக சேவை செய்யாது.