நிதி மேலாண்மை வருவாய் விகிதம் - எஃப்எம்ஆர்ஆர் என்றால் என்ன?
நிதி மேலாண்மை வருவாய் விகிதம் (எஃப்எம்ஆர்ஆர்) என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு மெட்ரிக் ஆகும், மேலும் இது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) தொடர்பானது. REIT கள் என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் அல்லது வருமானத்தால் உற்பத்தி செய்யும் சொத்துக்கள் மற்றும் / அல்லது அடமானங்களின் ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவை வைத்திருக்கும் அறக்கட்டளையால் பொதுமக்களுக்கு வழங்கப்படும் பங்குகள்.
எஃப்.எம்.ஆர்.ஆர் உள் வருவாய் விகிதத்தை ஒத்திருக்கிறது மற்றும் முதலீட்டின் நீளம் மற்றும் ஆபத்தை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. எஃப்.எம்.ஆர்.ஆர் பணப்புழக்கங்களை (வரத்து மற்றும் வெளியேறுதல்) பாதுகாப்பான விகிதம் மற்றும் மறு முதலீட்டு வீதம் என அழைக்கப்படும் இரண்டு வேறுபட்ட விகிதங்களில் குறிப்பிடுகிறது.
வருவாய் நிதி மேலாண்மை விகிதம் விளக்கப்பட்டுள்ளது
நிதி மேலாண்மை வருவாய் விகிதத்தை கணக்கிடுவது மிகவும் சிக்கலானது என்பதால், பல ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர்களும் முதலீட்டாளர்களும் ரியல் எஸ்டேட் பகுப்பாய்விற்கு பிற அளவீடுகளைப் பயன்படுத்தத் தேர்வு செய்கிறார்கள். எஃப்.எம்.ஆர்.ஆரைப் பயன்படுத்துவதன் நன்மை என்னவென்றால், முதலீட்டாளர்களுக்கு முதலீட்டு வாய்ப்புகளை ஒருவருக்கொருவர் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க இது அனுமதிக்கிறது.
உள்நாட்டு வருவாய் விகிதம் (ஐஆர்ஆர்) நீண்ட காலமாக நிதிச் சொல்லுக்குள் வருவாயின் நிலையான நடவடிக்கையாக இருந்தபோதிலும், ஒரு முதன்மை குறைபாடு என்னவென்றால், நேரம் அல்லது வைத்திருக்கும் காலத்திற்கான கணக்கின் மதிப்பின் இயலாமை. எனவே, இது பணப்புழக்கத்தின் பலவீனமான குறிகாட்டியாகும், இது எந்தவொரு முதலீட்டு பாதுகாப்பு அல்லது வாகனத்தின் ஒட்டுமொத்த ஆபத்து அளவை தீர்மானிப்பதில் பொருள் பாத்திரத்தை வகிக்கிறது. உதாரணமாக, ஐ.ஆர்.ஆரைப் பயன்படுத்தும் போது, இரண்டு நிதிகள் அவற்றின் வருவாய் விகிதங்களின் அடிப்படையில் ஒரே மாதிரியாகத் தோன்றலாம், ஆனால் ஒன்று அசல் அசல் முதலீட்டுத் தொகையைத் திரும்பப் பெறுவதற்கு மற்றதை விட இரண்டு மடங்கு அதிக நேரம் ஆகலாம். பல ஆய்வாளர்கள் ஐஆர்ஆர் அல்லது எம்ஐஆர்ஆர் வருவாய் நடவடிக்கைகளை திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்துடன் ஒரு முதன்மை முதலீட்டுத் தொகையை ஈடுசெய்யத் தேவையான கால அளவை மதிப்பிடுவார்கள்.
ஆரம்ப பண ஒதுக்கீடுகள் மற்றும் அடுத்தடுத்த பண வரவுகள் ஆகியவற்றின் மறு முதலீட்டு விகிதங்களில் உள்ள வேறுபாடுகளை சரிசெய்வதன் மூலம் மாற்றியமைக்கப்பட்ட உள் வருவாய் விகிதம் நிலையான உள் வருவாய் விகிதத்தில் மேம்படுகிறது. "பாதுகாப்பான வீதம்" மற்றும் "மறு முதலீட்டு வீதம்" என அழைக்கப்படும் இரண்டு வெவ்வேறு விகிதங்களில் பணப்பரிமாற்றங்கள் மற்றும் பணப்புழக்கங்களைக் குறிப்பிடுவதன் மூலம் எஃப்எம்ஆர்ஆர் ஒரு படி மேலே செல்கிறது. ஐஆர்ஆர் மற்றும் எம்ஐஆர்ஆருடன் சேர்க்கப்படாத கூடுதல் அனுமானத்தையும் எஃப்எம்ஆர்ஆர் செய்கிறது. எதிர்மறை பணப்புழக்கத்தை மறைக்க எதிர்மறை பணப்புழக்கங்கள் பயன்படுத்தப்படும்.
- எதிர்மறை பணப்புழக்கங்களை ஈடுகட்ட தேவையான நிதிகள் எளிதில் அடையக்கூடிய விகிதத்தில் வட்டியைப் பெறுகின்றன என்றும் ஒரு கணத்தின் அறிவிப்பில் தேவைப்படும்போது திரும்பப் பெறலாம் என்றும் பாதுகாப்பான விகிதங்கள் கருதுகின்றன (அதாவது, வைப்புக் கணக்கின் ஒரு நாள் போன்றவை). இந்த நிகழ்வில், ஒரு விகிதம் “பாதுகாப்பானது”, ஏனெனில் நிதி மிகவும் திரவமாகவும், தேவைப்படும்போது குறைந்த அபாயத்துடன் பாதுகாப்பாகவும் கிடைக்கிறது. மறு முதலீட்டு விகிதங்களில் நேர்மறையான பணப்புழக்கங்கள் இதேபோன்ற இடைநிலை அல்லது நீண்ட கால முதலீட்டில் ஒப்பிடத்தக்க அபாயத்துடன் மறு முதலீடு செய்யப்படும்போது பெற வேண்டிய விகிதமும் அடங்கும். மறு முதலீட்டு விகிதம் பாதுகாப்பான விகிதத்தை விட அதிகமாக உள்ளது, ஏனெனில் அது திரவமாக இல்லை (அதாவது, இது மற்றொரு முதலீட்டைப் பற்றியது) இதனால் அதிக ஆபத்து தள்ளுபடி வீதம் தேவைப்படுகிறது.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- நிதி மேலாண்மை வருவாய் விகிதம் (எஃப்எம்ஆர்ஆர்) என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்குப் பயன்படுத்தப்படும் ஒரு மெட்ரிக் ஆகும், மேலும் இது REIT களுடன் தொடர்புடையது. எஃப்எம்ஆர்ஆர் மாற்றியமைக்கப்பட்ட ஐஆர்ஆர் சூத்திரத்தை நம்பியுள்ளது, இது பாதுகாப்பான வருவாய் விகிதத்தையும் மறு முதலீட்டு வீதத்தையும் பயன்படுத்துகிறது. நிதி மேலாண்மை வருவாய் விகிதத்தின் கணக்கீடு மிகவும் சிக்கலானது, பல ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட் பகுப்பாய்விற்கு பிற அளவீடுகளைப் பயன்படுத்தத் தேர்வு செய்கிறார்கள்.
FMRR ஐக் கணக்கிடுகிறது
எஃப்.எம்.ஆர்.ஆர் மாற்றியமைக்கப்பட்ட உள் வருவாய் விகிதம் என்பதால், அதைக் கணக்கிடுவதற்கு எந்த சூத்திர வழியும் இல்லை, மாறாக இது கணினி மென்பொருளால் எளிதாக்கப்பட்ட சோதனை மற்றும் பிழையின் மறு செய்கைகளால் கணக்கிடப்பட வேண்டும். அத்தகைய மென்பொருளைப் பயன்படுத்துவதற்கு முன்பு, ஒரு குறிப்பிட்ட இருப்பு காலத்தின் போது எதிர்காலத்தில் உள்ள அனைத்து பணப்புழக்கங்களுக்கும் பொருந்தும் வகையில் பாதுகாப்பான வீதம் மற்றும் மறு முதலீட்டு வீதத்தை (பாதுகாப்பான வீதத்தை விட அதிகமாக) தீர்மானிக்க சில முக்கியமான படிகள் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும்.
- முடிந்தவரை முந்தைய ஆண்டின் நேர்மறையான பணப்புழக்கங்களைப் பார்த்து எதிர்கால எதிர்மறை பணப்புழக்கங்கள் அனைத்தையும் எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். வெளியேற்றங்கள் பாதுகாப்பான வருவாய் விகிதத்தில் தள்ளுபடி செய்யப்பட்டு எந்தவொரு நேர்மறையான பணப்புழக்கங்களிலிருந்தும் கழிக்கப்படுகின்றன. படி 1 க்கு தற்போது வரை பாதுகாப்பான விகிதத்தில் பயன்படுத்தப்படாத மற்ற அனைத்து பணப்பரிமாற்றங்களையும் கணக்கிடுங்கள். ஹோல்டிங் முடிவிற்கு முன்னோக்கிச் செல்லுங்கள் மறு நேர்மறை விகிதத்தில் மீதமுள்ள நேர்மறை பணப்புழக்கங்கள். முதலீட்டின் வைத்திருக்கும் காலத்தின் முடிவில் விற்பனையிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் பணப்புழக்கங்களில் இவை சேர்க்கப்படும். ஐஆர்ஆரைக் கணக்கிடுங்கள்.
இந்த நடவடிக்கைகளின் விளைவாக நிதி மேலாண்மை வருவாய் விகிதம்.
