உலர் நிறைவு என்பது ஒரு வகை ரியல் எஸ்டேட் மூடல் ஆகும், இதில் நிதி வழங்கல் தவிர முழு நிறைவு தேவைகளும் பூர்த்தி செய்யப்படுகின்றன. உலர் நிறைவில், சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து தரப்பினரும் நிறைவு இன்னும் நடக்கக்கூடும் என்பதை ஒப்புக்கொள்கிறார்கள் மற்றும் மூடியதைத் தொடர்ந்து விரைவில் நிதி மாற்றப்படும். ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மூடல் என்பது விற்பனை அல்லது பரிமாற்றம் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் சம்பந்தப்பட்ட ஒரு பரிவர்த்தனையை நிறைவு செய்வதாகும். ஒரு பாரம்பரிய நிறைவில், சொத்துக்கான தலைப்பு வாங்குபவருக்கு மாற்றப்படும், மேலும் கொள்முதல் தொடர்பான அனைத்து நிதிகளும் தீர்க்கப்படுகின்றன.
உலர் மூடுதலை உடைத்தல்
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைக்கு தேவையான கடனுக்கான நிதியில் சிறிது தாமதம் ஏற்பட்டால் பொதுவாக உலர் நிறைவு ஏற்படுகிறது. வழக்கமாக, நிதி அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் மிகவும் உத்தரவாதம் அளிக்கப்படுகிறது. ஒரு சாதாரண நிறைவு வழக்கமாக தேவையான கடித வேலைகள் மற்றும் நிதி பரிமாற்றத்தை உள்ளடக்கியது என்றாலும், நிதி பரிமாற்றம் இல்லாமல் உலர் நிறைவு செய்யப்படுகிறது. நிதி டெபாசிட் செய்ய இது இரண்டு நாட்கள் அல்லது இரண்டு வாரங்கள் கூட ஆகலாம்.
வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பவர்கள் இருவரும் ஈரமான மூடுதல்களை விரும்புகிறார்கள், சாத்தியமான இடங்களில். வாங்குபவர்கள் தங்கள் புதிய வீட்டிற்குள் செல்ல விரும்புகிறார்கள், விற்பனையாளர்கள் தங்கள் பணத்தை விரும்புகிறார்கள். வாங்குபவர்கள் தங்கள் அடமான நிதி வரை தங்கள் புதிய சொத்தை சட்டப்பூர்வமாக வைத்திருக்க மாட்டார்கள். விற்பனையாளர்கள் நிதியளிக்கும் வரை தங்கள் சொத்துக்களை சட்டப்பூர்வமாக விற்கவில்லை. இருப்பினும், மாநில நடைமுறை அல்லது கடன் வழங்குநரின் விருப்பப்படி, அடமானங்கள் வழக்கமாக 24 முதல் 48 மணி நேரத்திற்குள் விரைவாக நிதியளிக்கப்படுகின்றன.
உலர் மூடல்கள் அசாதாரணமானது அல்ல, மேலும் மாறுபட்ட காரணங்களுக்காக அடிக்கடி நிகழ்கின்றன. சில சந்தர்ப்பங்களில், கடன் வழங்குபவர் இன்னும் பரிவர்த்தனைக்கு நிதியளிக்கவில்லை என்றால் உலர்ந்த நிறைவு நிகழ்கிறது. பிற சந்தர்ப்பங்களில், வாங்குபவர் இன்னும் கடன் வழங்குநருடன் ஒரு நிபந்தனையை பூர்த்தி செய்ய வேண்டியிருக்கலாம், அல்லது ஒரு வாங்குபவர் மூடுவதற்கு முன்பு ஒரு விற்பனையாளர் சொத்துடன் ஒரு சிக்கலை தீர்க்க வேண்டியிருக்கும். அத்தகைய எந்தவொரு சூழ்நிலையிலும், சிக்கல்கள் தீர்க்கப்படும் வரை கட்சிகள் நிறைவு செயல்முறையை முடிக்கும் வரை உலர்ந்த நிறைவு மூடப்படும்.
உலர் மூடுதலுக்கான பிற காரணங்கள்
சில நேரங்களில் உலர் மூடல்கள் ஏற்படுகின்றன, ஏனெனில் கடன் வழங்குநர்கள் கடன் நிதியை வெளியிடுவதற்கு முன் இறுதி ஆவணங்களை மதிப்பாய்வு செய்ய விரும்புகிறார்கள். இந்த மூலோபாயம் அடமானத்திற்கு நிதியளிப்பதற்கு முன்பு ஆவண சிக்கல்களை சரிசெய்ய இறுதி முகவருக்கு அழுத்தம் கொடுக்கிறது. கலிபோர்னியா போன்ற சில மாநிலங்கள் உலர் நிதி மாநிலங்கள். இந்த மூடல்கள் உண்மையான மூடல்கள் அல்ல. வாங்குபவரும் விற்பனையாளரும் ஆவணங்களில் கையொப்பமிட மட்டுமே ஒன்றிணைகிறார்கள். இந்த மாநிலங்களில் நிலவும் கருத்து என்னவென்றால், உலர் மூடல்கள் கடன் வழங்குநர்கள், வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களுக்கு உறுதியளிக்கின்றன, எல்லா ஆவணங்களும் சமர்ப்பிக்கப்படும் வரை எந்த நிதியும் கை மாறாததால், வீடு வாங்குவது சட்டபூர்வமானது மற்றும் நிதியளிப்பதற்கு முன் முழுமையானது.
