தோல்வி செயல்முறை என்றால் என்ன
தோல்வி செயல்முறை என்பது அமெரிக்க கருவூல ஆதரவு பத்திரங்களின் பிணையத்தை பிணையமாக மாற்றுவதன் மூலம் கடன் வாங்கியவர்கள் அடமானத்திலிருந்து வெளியேற முடியும். இந்த பத்திரங்கள் கடனுக்கான மீதமுள்ள அசல் மற்றும் வட்டியை ஈடுசெய்ய போதுமான பணப்புழக்கத்தை உருவாக்க போதுமான மதிப்பைக் கொண்டிருக்க வேண்டும்.
தோல்வியுற்றால், கடன் கடமை நீங்காது, ஆனால் தோல்வி அடமானம் வைத்திருக்கும் சொத்தை அதற்கு எதிரான உரிமையாளரிடமிருந்து விடுவிக்கிறது. எனவே, கடன் வாங்குபவர் தோல்வியின் கீழ் ரியல் எஸ்டேட் பகுதியை மறுநிதியளிக்கலாம் அல்லது விற்கலாம்.
தோல்வி பொதுவாக கடன் வாங்கியவர் தோல்வியுற்ற செயல்முறையில் நன்கு அறிந்த நிபுணர்களிடமிருந்து சட்ட மற்றும் நிதி சேவைகளைப் பெற வேண்டும். இவற்றில் ஒரு தரகர்-வியாபாரி அடங்கும். ஏனென்றால், தோல்விக்கு புதிதாக உருவாக்கப்பட்ட நிறுவனங்களை உருவாக்க வேண்டும், அதாவது வாரிசு கடன் வாங்குபவர். அறிவுள்ள நிபுணர்களின் உதவியுடன், கடன் வாங்குபவர் பொதுவாக 30 நாட்களுக்குள் தோல்வி செயல்முறையை முடிக்க முடியும். சம்பந்தப்பட்ட கட்சிகளின் எண்ணிக்கை மற்றும் தோல்விக்கான செலவு மாறுபடும், ஏனெனில் இந்த செயல்முறையை நிர்வகிக்கும் சட்டங்கள் மாநிலத்திற்கு வேறுபட்டவை.
BREAKING DOWN தோல்வி செயல்முறை
அடமான ஆதரவு பத்திரங்களில் முதலீட்டாளர்களுக்கு இந்த பத்திரங்களை வாங்கும் போது அவர்கள் எதிர்பார்த்த பணப்புழக்கத்திற்கு உத்தரவாதம் அளிக்க தோல்வி செயல்முறை உதவுகிறது. உதாரணமாக, ஒரு கடன் வாங்குபவர் ஒரு பெரிய தொகைக்கு வந்து தங்கள் அடமானத்தை ஒரே தொகையாக செலுத்த முடிவு செய்தால், அவர்களின் அடமானத்தின் முதிர்ச்சிக்கு முன்னதாக, மறுபுறத்தில் முதலீட்டாளர்கள் பணப்புழக்கமாக அவர்கள் எதிர்பார்த்த வட்டி செலுத்துதல்களைப் பெற மாட்டார்கள்.
பத்திர வழங்குநர் தங்கள் பத்திரதாரர்களுக்கு தங்கள் கடமைகளை முன்கூட்டியே செலுத்த முடிவு செய்தால், முதலீட்டாளர்கள் எதிர்பார்த்த விளைச்சலைப் பெறுவார்கள் என்பதை உறுதிப்படுத்த உதவும் ஒரு வழியாக பத்திரச் சந்தையில் தோல்வி தோன்றியது. இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட் நிதி உலகில் தோல்வியுற்றது பிரபலமடைந்தது.
தோல்விக்கான நிபந்தனைகள்
பத்திரமயமாக்கப்பட்ட கடன்கள் பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் அடமான முதலீட்டு நிலைகள் அல்லது REMIC கள் எனப்படும் நிறுவனங்களால் நடத்தப்படுகின்றன. இந்த நிறுவனங்கள் உள்நாட்டு வருவாய் கோட் வகுத்துள்ள கட்டுப்படுத்தப்பட்ட விதிகளின் கீழ் செயல்படுகின்றன. இந்த விதிகள் கடன் வாங்குபவர் தோல்விக்குத் தகுதிபெற வேண்டிய நிபந்தனைகளைக் குறிப்பிடுகின்றன.
அடமானம் இரண்டு வயதுக்குக் குறைவாக இருந்தால் தோல்வியுற்றதை முதல் விதி தடை செய்கிறது. கடன் மூடப்பட்ட நாளைக் காட்டிலும், இரண்டு ஆண்டுகளின் தொடக்கமாக கடன் பத்திரப்படுத்தப்பட்ட நாளையே விதிகள் வரையறுக்கின்றன. சில கடன்கள் தோல்விக்கு இரண்டு வருடங்களுக்கும் மேலாக பழையதாக இருக்க வேண்டும் என்பதைக் குறிக்கும்.
கடன் ஆவணங்கள் கடனளிப்பவரை தோல்வியுற்றதை வெளிப்படையாக அனுமதிக்க வேண்டும் என்றும் விதிகள் கூறுகின்றன. தோல்விகளை அனுமதிக்க ஆவணங்கள் பின்னர் திருத்தப்படக்கூடாது. புதிய பிணையமாகப் பயன்படுத்தப்படும் பத்திரங்கள் அரசாங்கப் பத்திரங்களாக இருக்க வேண்டும், ஏனெனில் இவை முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகக் குறைந்த அபாயத்தைக் கொண்டிருப்பதாகக் கருதப்படுகிறது. இறுதியாக, சொத்துக்கு எதிரான அடமானம் விற்பனை அல்லது மறுநிதியளிப்பு போன்ற சொத்துக்களை மாற்றுவதற்காக மட்டுமே வெளியிடப்படலாம்.
