செலவு அணுகுமுறை என்றால் என்ன?
செலவு அணுகுமுறை என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறையாகும், இது ஒரு வாங்குபவர் ஒரு சொத்துக்கு செலுத்த வேண்டிய விலை சமமான கட்டிடத்தை உருவாக்குவதற்கான செலவுக்கு சமமாக இருக்க வேண்டும் என்று கருதுகிறது. செலவு அணுகுமுறை மதிப்பீட்டில், சொத்தின் சந்தை விலை நிலத்தின் விலைக்கு சமம், மேலும் கட்டுமான செலவு, குறைந்த தேய்மானம். சொத்து புதியதாக இருக்கும்போது இது மிகவும் துல்லியமான சந்தை மதிப்பை அளிக்கிறது.
செலவு அணுகுமுறையைப் புரிந்துகொள்வது
செலவு அணுகுமுறை ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான மூன்று மதிப்பீட்டு முறைகளில் ஒன்றாகும்; மற்றவர்கள் வருமான அணுகுமுறை மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய அணுகுமுறை.
மற்ற விலைகளில் கவனம் செலுத்துவதற்குப் பதிலாக, இப்பகுதியில் உள்ள ஒத்த வீடுகள் விற்கப்படுகின்றன, அல்லது வருமானத்தை ஈட்டக்கூடிய ஒரு சொத்தின் திறன், இந்த முறை ரியல் எஸ்டேட்டை மதிப்பிடுகிறது, கட்டிடம் அழிக்கப்பட்டு மாற்றப்பட வேண்டுமானால் இன்று எவ்வளவு செலவாகும் என்பதைக் கணக்கிடுகிறது. இது நிலத்தின் மதிப்பு எவ்வளவு என்பதற்கும் காரணியாகிறது மற்றும் மதிப்பில் ஏதேனும் இழப்புக்கு விலக்குகளை செய்கிறது, இல்லையெனில் தேய்மானம் என்று அழைக்கப்படுகிறது.
இந்த அணுகுமுறையின் பின்னால் உள்ள தர்க்கம் என்னவென்றால், வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு சொத்துக்கு புதிதாகக் கட்டுவதற்கு என்ன செலவாகும் என்பதை விட அதிக பணம் செலுத்துவது கொஞ்சம் அர்த்தமல்ல.
செலவு அணுகுமுறை மதிப்பீடுகளில் இரண்டு முக்கிய வகைகள் உள்ளன:
- இனப்பெருக்கம் முறை: இந்த அணுகுமுறை சொத்தின் பிரதி கட்டப்பட்டதாகக் கருதுகிறது மற்றும் அசல் பொருட்களின் நகலெடுப்பிற்கு கவனம் செலுத்துகிறது. மாற்று முறை. இந்த வழக்கில், புதிய கட்டமைப்பு புதிய பொருட்களுடன் ஒரே செயல்பாட்டைக் கொண்டுள்ளது, தற்போதைய கட்டுமான முறைகள் மற்றும் புதுப்பிக்கப்பட்ட வடிவமைப்பைப் பயன்படுத்துகிறது.
அனைத்து மதிப்பீடுகளும் சேகரிக்கப்பட்டதும், செலவு அணுகுமுறை பின்வரும் வழியில் கணக்கிடப்படுகிறது: மாற்றீடு அல்லது இனப்பெருக்கம் செலவு - தேய்மானம் + நிலம் மதிப்பு = சொத்தின் மதிப்பு.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- செலவு அணுகுமுறை மதிப்பீட்டு முறை ஒரு வாங்குபவர் ஒரு சொத்துக்கு செலுத்த வேண்டிய விலையை சமமான கட்டமைப்பை உருவாக்குவதற்கான செலவுக்கு சமமாக இருக்க வேண்டும் என்று பரிந்துரைக்கிறது. சொத்துக்கான சந்தை விலை நிலத்தின் விலைக்கு சமம், மேலும் கட்டுமான செலவு, குறைந்த தேய்மானம் செலவு அணுகுமுறை மற்ற ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறைகளை விட நம்பகமானதாக கருதப்படுகிறது, ஆனால் சில சந்தர்ப்பங்களில் இது பயனுள்ளதாக இருக்கும்.
செலவு அணுகுமுறையின் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்
செலவு அணுகுமுறை பொதுவாக வருமானம் மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய வழிமுறைகளை விட நம்பகமானதாக கருதப்படுகிறது. ஒரே மாதிரியான சொத்தை கட்டியெழுப்ப வாங்குபவருக்கு போதுமான நிலம் உள்ளது என்பதை எடுத்துக்கொள்வது உட்பட சில அனுமானங்கள் இதற்கு தேவை.
மேலும், ஒப்பிடக்கூடிய காலியான நிலம் கிடைக்கவில்லை என்றால், மதிப்பை மதிப்பிட வேண்டும், இது மதிப்பீட்டை குறைவான துல்லியமாக்குகிறது. ஒத்த கட்டுமானப் பொருட்களின் பற்றாக்குறை மதிப்பீட்டின் துல்லியத்தன்மையைக் குறைக்கிறது மற்றும் அகநிலைக்கு இடமளிக்கிறது. பழைய சொத்தின் மீதான தேய்மானத்தைக் கணக்கிடுவது நேரடியானதல்ல, எளிதில் அளவிடக்கூடியதல்ல.
இந்த வரம்புகள் இருந்தபோதிலும், செலவு அணுகுமுறை பயனுள்ளதாகவும் அவசியமாகவும் இருக்கும் சில சந்தர்ப்பங்கள் உள்ளன. ரியல் எஸ்டேட்டின் பல்வேறு கூறுகளை தனித்தனியாக மதிப்பிடுவது புதியது அல்லது மற்றவர்களிடமிருந்து வேறுபடும் சொத்தை கையாளும் போது குறிப்பாக உதவியாக இருக்கும்.
செலவு அணுகுமுறையின் எடுத்துக்காட்டுகள்
சிறப்பு பயன்பாட்டு பண்புகள்
செலவு அணுகுமுறை தேவைப்படுகிறது மற்றும் சில நேரங்களில் நூலகங்கள், பள்ளிகள் அல்லது தேவாலயங்கள் போன்ற பிரத்தியேக பயன்பாட்டு கட்டிடங்களின் மதிப்பை தீர்மானிக்க ஒரே வழி. இந்த வளங்கள் சிறிய வருமானத்தை உருவாக்குகின்றன, அவை பெரும்பாலும் சந்தைப்படுத்தப்படுவதில்லை, இது வருமானம் மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய அணுகுமுறைகளை செல்லாததாக்குகிறது.
புதிய கட்டுமானம்
செலவு அணுகுமுறை பெரும்பாலும் புதிய கட்டுமானத்திற்கும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. கட்டுமான கடன் வழங்குநர்களுக்கு செலவு அணுகுமுறை மதிப்பீடுகள் தேவை, ஏனெனில் எந்தவொரு சந்தை மதிப்பு அல்லது வருமான மதிப்பும் திட்டத் தரங்கள் மற்றும் நிறைவைப் பொறுத்தது. கட்டுமானத்தின் பல்வேறு கட்டங்களில் திட்டங்கள் மறு மதிப்பீடு செய்யப்படுகின்றன.
காப்பீடு
காப்பீட்டு மதிப்பீடுகள் செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்த முனைகின்றன, ஏனெனில் மேம்பாடுகளின் மதிப்பு மட்டுமே காப்பீடு செய்ய முடியாதது மற்றும் நிலத்தின் மதிப்பு சொத்தின் மொத்த மதிப்பிலிருந்து பிரிக்கப்படுகிறது. மதிப்பிழந்த மதிப்பு மற்றும் முழு மாற்றீடு அல்லது இனப்பெருக்கம் மதிப்பு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான தேர்வு மதிப்பீட்டிற்கான தீர்மானிக்கும் காரணியாகும்.
வணிக சொத்து
இறுதியாக, செலவு அணுகுமுறை எப்போதாவது அலுவலக கட்டிடங்கள், சில்லறை கடைகள் மற்றும் ஹோட்டல்கள் போன்ற வணிக சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதை நம்பியுள்ளது. வடிவமைப்பு, கட்டுமானம், செயல்பாட்டு பயன்பாடு அல்லது பொருட்களின் தரத்திற்கு தனிப்பட்ட மாற்றங்கள் தேவைப்படும்போது செலவு அணுகுமுறை செயல்படுத்தப்படலாம் என்றாலும் வருமான அணுகுமுறை இங்கு பயன்படுத்தப்படும் முக்கிய முறையாகும்.
முக்கியமான
செலவு அணுகுமுறை மதிப்பீடு சந்தை விலைக்குக் கீழே வரும்போது, அது அதிக வெப்பமான சந்தையின் அடையாளமாக இருக்கலாம். மாறாக, சந்தை விலைக்கு மேலே வழக்கமான மதிப்பீடுகள் வாங்கும் வாய்ப்பைக் குறிக்கலாம்.
சிறப்பு பரிசீலனைகள்
பெரும்பாலான குடியிருப்பு மதிப்பீடுகள் செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துவதில்லை. அதற்கு பதிலாக, விற்பனை ஒப்பீடுகள் பொதுவாக இந்த வகை பண்புகளின் சந்தை மதிப்பீடுகளை இயக்குகின்றன.
விதிவிலக்கு என்னவென்றால், சொத்து அதன் சுற்றுப்புறத்திற்கு மேம்பட்டதாகவோ அல்லது அதிகமாக மேம்படுத்தப்பட்டதாகவோ இருந்தால். இந்த வழக்கில், மேம்பாடுகளின் மதிப்பின் துல்லியமான மதிப்பீடு மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்கான துல்லியத்தை சேர்க்கிறது, இது ஒப்பிடக்கூடிய அணுகுமுறையை மட்டுமே பயன்படுத்தி சாத்தியமில்லை.
