ரீட் வரிவிதிப்பின் அடிப்படைகள்

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) சிறிய முதலீட்டாளருக்கு ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களால் கிடைக்கும் அதிக வருமானத்தில் நேரடியாக பங்கேற்க ஒரு வழிமுறையாக தங்களை நிலைநிறுத்திக் கொண்டுள்ளன. கடந்த காலத்தில், இந்த அறக்கட்டளைகள் எரிசக்தி அல்லது பிற துறை தொடர்பான அறக்கட்டளைகளின் அதே பிரிவில் யூனிட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் சிறிய பிரிவுகளாக கருதப்பட்டன, ஆனால் உலகளாவிய தொழில்துறை வகைப்பாடு தரநிலை REIT களுக்கு ஒரு தனி சொத்து வர்க்கம் என்ற நிலையை வழங்கியபோது, ​​விதிகள் மாற்றப்பட்டது மற்றும் அவர்களின் புகழ் உயர்ந்தது.

, வழக்கமான முதலீட்டாளர்களுக்கு அவர்கள் வழங்கும் தனித்துவமான வரி தாக்கங்கள் மற்றும் சேமிப்புகளை REIT கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதை நாங்கள் விளக்குவோம்.

REIT களின் அடிப்படை பண்புகள்

REIT கள் என்பது சொத்துக்கள் மற்றும் அடமானங்களின் தொகுப்பாகும், அவை ஒன்றிணைக்கப்பட்டு யூனிட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் வடிவத்தில் பாதுகாப்பாக வழங்கப்படுகின்றன. ஒரு REIT இல் உள்ள ஒவ்வொரு அலகு ஒவ்வொரு அடிப்படை பண்புகளிலும் உரிமையின் விகிதாசார பகுதியைக் குறிக்கிறது. NYSE இல் உள்ள REIT கள் மார்ச் 2019 நிலவரப்படி 1 டிரில்லியன் டாலருக்கும் அதிகமான சந்தை தொப்பியைக் கொண்டிருந்தன. 2019 ஆம் ஆண்டில், நியூயார்க் பங்குச் சந்தை மற்றும் பிற சந்தைகளில் 226 REIT கள் தீவிரமாக வர்த்தகம் செய்யப்பட்டன.

பொதுவாக, REIT கள் வளர்ச்சி சார்ந்ததை விட அதிக மதிப்புள்ளவையாக இருக்கின்றன, மேலும் அவை முக்கியமாக சிறிய மற்றும் மிட் கேப் ஹோல்டிங்ஸால் ஆனவை.

ஐ.ஆர்.எஸ்ஸுக்கு REIT கள் தங்கள் வருமானத்தில் குறைந்தது 90% ஐ யூனிடோல்டர்களுக்கு செலுத்த வேண்டும். பாரம்பரிய நிலையான வருமான சந்தைகளில் பொதுவாகக் காணப்படுவதை விட அதிக மகசூலை REIT கள் வழங்குகின்றன என்பதே இதன் பொருள். அவை ரியல் எஸ்டேட் சந்தையுடன் ஆடுவதால் அவை பாரம்பரிய பங்குகளை விட குறைவான நிலையற்றதாக இருக்கும்.

மூன்று வகையான REIT கள்

REIT களை மூன்று பிரிவுகளாக பிரிக்கலாம்:

• ஈக்விட்டி REIT கள்: இந்த அறக்கட்டளைகள் சொந்த மற்றும் / அல்லது வாடகை சொத்துக்கள் மற்றும் வாடகை வருமானம், ஈவுத்தொகை மற்றும் சொத்து விற்பனையிலிருந்து மூலதன ஆதாயங்களை சேகரிக்கின்றன. மூன்று மடங்கு வருமான ஆதாரம் இந்த வகையை மிகவும் பிரபலமாக்குகிறது. அடமான REIT கள்: இந்த அறக்கட்டளைகள் வட்டி விகிதங்களை வெளிப்படுத்துவதால் அதிக ஆபத்தை ஏற்படுத்துகின்றன. வட்டி விகிதங்கள் உயர்ந்தால், அடமான REIT களின் மதிப்பு கணிசமாகக் குறையக்கூடும். கலப்பின REIT கள் - இந்த கருவிகள் முதல் இரண்டு வகைகளை இணைக்கின்றன. அவை திறந்த- அல்லது மூடிய-முடிவானவை (திறந்த மற்றும் மூடிய-முடிக்கப்பட்ட பரஸ்பர நிதிகளைப் போன்றவை), வரையறுக்கப்பட்ட அல்லது காலவரையற்ற வாழ்க்கையைக் கொண்டிருக்கலாம், மேலும் ஒரு குழு திட்டங்கள் அல்லது பல குழுக்களில் முதலீடு செய்யலாம்.

அறக்கட்டளை மட்டத்தில் வரிவிதிப்பு

REIT கள் மற்ற அனைத்து யூனிட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் அதே விதிகளைப் பின்பற்ற வேண்டும். REIT களுக்கு முதலில் நம்பிக்கை மட்டத்திலும், பின்னர் பயனாளிகளுக்கும் வரி விதிக்கப்பட வேண்டும். ஆனால் நிறுவனங்களின் சுய மதிப்பீட்டின் அதே முறையை அவர்கள் பின்பற்ற வேண்டும். எனவே, REIT களில் நிறுவனங்களின் அதே மதிப்பீடு மற்றும் கணக்கியல் விதிகள் உள்ளன, ஆனால் இலாபங்களை கடந்து செல்வதற்கு பதிலாக, அவை பணப்புழக்கத்தை நேரடியாக யூனிடோல்டர்களுக்கு அனுப்புகின்றன.

பிற யூனிட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளுக்கான விதிகளுக்கு அப்பால் REIT க்காக சில கூடுதல் விதிகள் உள்ளன:

1. வாடகை வருமானம் REIT களுக்கு வணிக வருமானமாக கருதப்படுகிறது, ஏனெனில் வாடகை REIT களின் வணிகமாக அரசாங்கம் கருதுகிறது. இதன் பொருள், வாடகை நடவடிக்கைகள் தொடர்பான அனைத்து செலவுகளையும் ஒரு நிறுவனத்தால் வணிகச் செலவுகள் தள்ளுபடி செய்யப்படுவதைப் போலவே கழிக்க முடியும். மேலும், யூனிடோல்டர்களுக்கு விநியோகிக்கப்படும் தற்போதைய வருமானம் REIT க்கு வரி விதிக்கப்படாது, ஆனால் வருமானம் ஒரு குடியுரிமை பெறாத பயனாளிக்கு விநியோகிக்கப்பட்டால், அந்த வருமானம் சாதாரண ஈவுத்தொகைகளுக்கான 30% நிறுத்திவைக்கும் வரிக்கும், மூலதன ஆதாயங்களுக்கு 35% வீதத்திற்கும் உட்பட்டதாக இருக்க வேண்டும்.

அனைத்து நடைமுறை நோக்கங்களுக்காகவும், REIT கள் பொதுவாக தங்கள் வருமானத்தில் குறைந்தது 90% ஐ தங்கள் யூனிடோல்டர்களுக்கு விநியோகிக்கும் வரை நம்பிக்கை மட்டத்தில் வரிவிதிப்பிலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படுகின்றன. எவ்வாறாயினும், இந்த விதியைக் கடைப்பிடிக்கும் REIT கள் கூட எந்தவொரு தக்க வருமானத்திற்கும் கார்ப்பரேட் வரிவிதிப்பை எதிர்கொள்கின்றன.

யூனிடோல்டர்களுக்கு வரிவிதிப்பு

REIT ஆல் செய்யப்படும் ஈவுத்தொகை கொடுப்பனவுகள் யூனிடோல்டருக்கு சாதாரண வருமானமாக வரி விதிக்கப்படுகின்றன, அவை தகுதிவாய்ந்த ஈவுத்தொகைகளாக கருதப்படாவிட்டால், அவை மூலதன ஆதாயங்களாக வரி விதிக்கப்படுகின்றன. இல்லையெனில், ஈவுத்தொகை யூனிடோல்டரின் மேல் விளிம்பு வரி விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்படும்.

மேலும், REIT க்கள் செலுத்தும் ஈவுத்தொகையின் ஒரு பகுதியானது மூலதனத்தின் ஈடுசெய்ய முடியாத வருமானமாக இருக்கலாம், இது ஈவுத்தொகை பெறப்பட்ட ஆண்டில் யூனிட் வைத்திருப்பவரின் வரிவிதிப்பு வருமானத்தை குறைப்பது மட்டுமல்லாமல், மூலதன சொத்து விற்கப்படும் வரை அந்த பகுதியின் வரிகளை தள்ளி வைக்கிறது. இந்த கொடுப்பனவுகள் யூனிடோல்டருக்கான செலவு அடிப்படையையும் குறைக்கின்றன. மாற்றமுடியாத பகுதிகள் பின்னர் நீண்ட அல்லது குறுகிய கால மூலதன ஆதாயங்கள் / இழப்புகள் என வரி விதிக்கப்படுகின்றன.

REIT க்கள் நம்பிக்கை மட்டத்தில் எப்போதாவது வரி விதிக்கப்படுவதால், அவை பங்குகளை விட அதிக மகசூலை வழங்க முடியும், அதன் வழங்குநர்கள் ஈவுத்தொகை செலுத்துதலைக் கணக்கிடுவதற்கு முன்பு கார்ப்பரேட் மட்டத்தில் வரி செலுத்த வேண்டும்.

எடுத்துக்காட்டு - யூனிடோல்டர் வரி கணக்கீடு

ஜெனிபர் தற்போது ஒரு யூனிட்டுக்கு $ 20 க்கு வர்த்தகம் செய்யும் REIT இல் முதலீடு செய்ய முடிவு செய்கிறார். REIT ஒரு யூனிட்டுக்கு $ 2 என்ற செயல்பாட்டில் இருந்து நிதியைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் இதில் 90% அல்லது 80 1.80 ஐ யூனிடோல்டர்களுக்கு விநியோகிக்கிறது. எவ்வாறாயினும், இந்த ஈவுத்தொகையின் ஒரு யூனிட்டுக்கு 60 0.60 தேய்மானம் மற்றும் பிற செலவுகளிலிருந்து வருகிறது, மேலும் இது மூலதனத்தின் மாறாத வருமானமாகக் கருதப்படுகிறது. எனவே, இந்த ஈவுத்தொகையின் 20 1.20 ($ 1.80 - $ 0.60) மட்டுமே உண்மையான வருவாயிலிருந்து வருகிறது. இந்த தொகை ஜெனிபருக்கு சாதாரண வருமானமாக வரி விதிக்கப்படும், அவரின் செலவு அடிப்படையில் ஒரு யூனிட்டுக்கு 60 0.60 குறைந்து 40 19.40 ஆக இருக்கும். முன்பு கூறியது போல, இந்த அடிப்படையில் குறைப்பு என்பது அலகுகள் விற்கப்படும் போது நீண்ட அல்லது குறுகிய கால ஆதாயம் / இழப்பு என வரி விதிக்கப்படும்.

அடிக்கோடு

REIT க்கள் வழங்கும் தனித்துவமான வரி நன்மைகள், முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒப்பீட்டு நிலைத்தன்மையுடன் அதிக வருவாயைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு சிறந்த விளைச்சலாக மொழிபெயர்க்கலாம். கோட்பாட்டளவில், அலகுகள் நீண்ட காலத்திற்கு வைத்திருந்தால் ஒரு யூனிடோல்டருக்கு எதிர்மறை செலவு அடிப்படையில் அடைய முடியும். இது பொதுவானதல்ல என்றாலும், இந்த முறையில் சாத்தியமான ஆதாயம் அல்லது இழப்பை உணர்ந்து கொள்வதற்கான திறனை முதலீட்டாளர்கள் தெளிவாக புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.