அலங்காரம் என்றால் என்ன?
ஒரு குத்தகைதாரர் சொத்தின் புதிய உரிமையாளரை தங்கள் புதிய நில உரிமையாளராக ஒப்புக் கொள்ளும்போது அலங்காரம் ஏற்படுகிறது. வணிகச் சொத்து கைகளை மாற்றும் விஷயத்தில், ஒரு அடிபணிதல், இடையூறு ஏற்படாத மற்றும் அலங்கார (எஸ்.என்.டி.ஏ) ஒப்பந்தத்தில் ஒரு அலங்கார விதிமுறைக்கு குத்தகைதாரர் ஒரு புதிய உரிமையாளரை தங்கள் நில உரிமையாளராக ஒப்புக் கொள்ள வேண்டும் மற்றும் சொத்து கைமாறுகிறதா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல் வாடகைக்கு தொடர்ந்து செலுத்த வேண்டும். ஒரு சாதாரண விற்பனை அல்லது முன்கூட்டியே.
அட்டர்ன்மென்ட் எவ்வாறு செயல்படுகிறது
அலங்காரமானது பொதுவாக உண்மையான சொத்துச் சட்டங்களுடன் தொடர்புடையது மற்றும் ஒரு பரிவர்த்தனையில் கட்சிகளுக்கு இடையிலான உறவை ஒப்புக் கொள்ள வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. எடுத்துக்காட்டாக, குத்தகைதாரர் ஒரு குடியிருப்பை குத்தகைக்கு விடும்போது குத்தகையின் போது உரிமையாளர் மாற்றத்தை ஏற்படுத்தும்போது மட்டுமே அலங்காரம் ஏற்படலாம். குத்தகைதாரர் கையெழுத்திட்டாலொழிய, உரிமையாளருக்கு புதிய உரிமைகளை உருவாக்குவதற்கான ஒப்பந்தம் உருவாக்காது. வெளியேற்றுவதற்கான காரணங்களாக கையெழுத்திட குத்தகைதாரரின் மறுப்பை நில உரிமையாளர் பயன்படுத்தக்கூடும்.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளுக்கு அலங்காரமானது பெரும்பாலும் பொருந்தும். ஒரு பரிவர்த்தனையில் கட்சிகளுக்கு இடையிலான உறவை அட்டர்ன்மென்ட் ஒப்புக்கொள்கிறது. குத்தகைதாரர் ஒரு குடியிருப்பை குத்தகைக்கு விடும்போது குத்தகையின் போது கட்டிடம் ஒரு புதிய உரிமையாளரிடம் கை மாறும் போது அலங்கார ஒப்பந்தம் ஏற்படலாம். வாடகைதாரர் கையெழுத்திட்டால் மட்டுமே புதிய உரிமையாளரின் உரிமைகளை மாற்றும் ஒப்பந்தம் மாற்றும்.
உரிமையாளர் மாறினால், புதிய உரிமையாளர் குத்தகையில் முன்னாள் உரிமையாளரை மாற்றுவார் மற்றும் முன்னாள் உரிமையாளரின் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் அனைத்தையும் ஏற்றுக்கொள்வார் என்று ஒரு எஸ்என்டிஏ விதி கூறுகிறது. சொத்து யாருடையது என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல் குத்தகைதாரர்கள் தொடர்ந்து வாடகை செலுத்த வேண்டும் என்றும் இந்த விதி விதிக்கிறது.
வணிக குத்தகைகளில் அலங்கரித்தல்
வணிக குத்தகைகளில் பெரும்பாலும் ஒரு எஸ்.என்.டி.ஏ. இது குத்தகைதாரர் மற்றும் நில உரிமையாளரின் குறிப்பிட்ட உரிமைகளை விவரிக்கும் குத்தகைதாரருக்கும் நில உரிமையாளருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தமாகும். எஸ்.என்.டி.ஏ நில உரிமையாளரின் கடன் வழங்குபவர் அல்லது சொத்தை வாங்குபவர் போன்ற பிற மூன்றாம் தரப்பினரின் தகவல்களையும் வழங்கக்கூடும். மூன்று பாகங்கள் உள்ளன: அடிபணிதல் பிரிவு, தொந்தரவு செய்யாத பிரிவு, மற்றும் அலங்கார விதி. வணிக குத்தகைக்கு அலங்காரமும் ஒத்ததாகும். ஒரு எஸ்.என்.டி.ஏ-வில் உள்ள அலங்கார விதி, புதிய உரிமையாளர் ஒரு சாதாரண விற்பனை அல்லது முன்கூட்டியே வாங்குவதன் மூலம் சொத்தை வாங்கினாரா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல், சொத்தின் புதிய உரிமையாளரை அதன் நில உரிமையாளராக அங்கீகரிக்க குத்தகைதாரரை கட்டாயப்படுத்துகிறது. குத்தகை காலத்தின் எஞ்சிய காலத்திற்கு குத்தகைதாரர் புதிய நில உரிமையாளருக்கு தொடர்ந்து வாடகை செலுத்துவதும் இந்த விதிமுறைக்கு தேவைப்படுகிறது.
ஒரு எஸ்.என்.டி.ஏ-வில் உள்ள கீழ்ப்படிதல் பிரிவில், குத்தகைதாரர் சொத்து மீதான அவர்களின் ஆர்வத்தை மூன்றாம் தரப்பு கடன் வழங்குநரின் நலன்களுக்கு அடிபணிய வைக்க அனுமதிக்க ஒப்புக்கொள்கிறார். குத்தகைதாரருடன் குத்தகைக்கு நுழைந்த பின்னர் நிதி பெறுவதற்கு வணிகச் சொத்தைப் பயன்படுத்த நில உரிமையாளர் விரும்பலாம். எனவே, பெரும்பாலான கடன் வழங்குநர்கள் எந்தவொரு குத்தகைதாரர்களும் தங்கள் குத்தகை நலன்களை கடன் வழங்குபவரின் அடமான வட்டிக்கு அடிபணியச் செய்ய வேண்டும். அடிபணிதல் பிரிவு மூன்றாம் தரப்பு கடன் வழங்குபவருக்கு வணிக முன்கூட்டியே ஏற்பட்டால் குத்தகையை நிறுத்த விருப்பத்தை வழங்குகிறது. இடையூறு இல்லாத விதி அல்லது ஒப்பந்தம் குத்தகைதாரருக்கு குத்தகைக்கு விடப்பட்ட வளாகத்தை இயல்புநிலை செய்யாத வரை தொடர்ந்து ஆக்கிரமிப்பதற்கான உரிமையை வழங்குகிறது. குத்தகைதாரர் சொத்து விற்கப்பட்ட அல்லது முன்கூட்டியே வாங்கிய பிறகும் கூட குத்தகைக்கு விடலாம். நில உரிமையாளர் அடமானக் கடமைகளை பூர்த்தி செய்யாவிட்டாலும், சொத்து முன்கூட்டியே அறிவிக்கப்பட்டாலும் கூட, இடையூறு இல்லாத பிரிவு வளாகத்தின் குத்தகைதாரர் உரிமைகளை ஆதரிக்கிறது.
