வீட்டை புரட்டக்கூடிய 5 தவறுகள் என்ன?
இது மிகவும் எளிதானது! ஒரு வீட்டை வாங்கவும், சில ஒப்பனைத் திருத்தங்களைச் செய்து, அதை மீண்டும் சந்தையில் வைக்கவும், பெரும் லாபம் ஈட்டவும். எந்த நேரத்திலும், தொலைக்காட்சியில் அரை டஜன் நிகழ்ச்சிகள் அழகாகவும், நன்கு உடையணிந்த முதலீட்டாளர்களாகவும் இந்த செயல்முறையை வேகமாகவும், வேடிக்கையாகவும், லாபகரமாகவும் காண்பிக்கின்றன.
மேலும் ஏராளமான வீடுகள் புரட்டப்படுகின்றன. அமெரிக்காவில் 200, 000 க்கும் மேற்பட்ட வீடுகள் வாங்கப்பட்டதாகவும், அதே 12 மாத காலப்பகுதியுடன் 2017 ஆம் ஆண்டில் மறுவிற்பனை செய்யப்பட்டதாகவும் ATTOM டேட்டா சொல்யூஷன்ஸ் தெரிவித்துள்ளது. அது அந்த ஆண்டில் விற்கப்பட்ட அனைத்து ஒற்றை குடும்ப வீடுகள் மற்றும் காண்டோமினியங்களில் 6% க்கும் குறைவாகவே உள்ளது.
ஆயினும்கூட, ரியல் எஸ்டேட் செல்வத்திற்கான பாதை முறையீடு மற்றும் "விற்கப்பட்ட" அறிகுறிகளைக் கட்டுப்படுத்துவதில்லை. பல ரியல் எஸ்டேட் மொகல்கள் அடிப்படைகளை கவனிக்கவில்லை மற்றும் தோல்வியடையும். ஃபிளிப்பர்கள் செய்யும் ஐந்து பெரிய தவறுகள் என்ன? அவற்றை எவ்வாறு தவிர்ப்பது?
முதல், சிறந்த ஆலோசனையானது உங்கள் நிதி அபாயத்தை மட்டுப்படுத்தி, உங்கள் வருவாய் திறனை அதிகரிப்பதாகும். எளிமையாகச் சொல்வதானால், ஒரு வீட்டிற்கு அதிக பணம் செலுத்த வேண்டாம் (அதன் மதிப்பு என்ன என்பதை அறிந்து கொள்வதன் மூலம்) மேலும் நீங்கள் வாங்குவதற்கு முன் தேவையான பழுதுபார்ப்புகள் அல்லது மேம்பாடுகள் எவ்வளவு செலவாகும் என்பதையும் நீங்கள் அறிவீர்கள். அந்த தகவலைக் கொண்டு, நீங்கள் ஒரு சிறந்த கொள்முதல் விலையைக் கண்டுபிடிக்கலாம்.
முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்
- வீடுகளை புரட்டுவது என்பது அறிவு, திட்டமிடல் மற்றும் ஆர்வமுள்ள வெற்றிகரமான ஒரு வணிகமாகும். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் செய்யும் ஒரு பொதுவான வகை, திட்டத்திற்கு தேவைப்படும் நேரத்தையும் பணத்தையும் குறைத்து மதிப்பிடுவதாகும். மற்றொரு பிழை வீடு ஃபிளிப்பர்கள் செய்யும் அளவுக்கு அதிகமாக மதிப்பிடப்படுகிறது திறன்கள் மற்றும் அறிவு. ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு போன்ற நேர அடிப்படையிலான வணிகத்தில் பொறுமை மற்றும் தீர்ப்பு குறிப்பாக முக்கியமானது.
70% விதி ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு சொத்தின் ARV (பழுதுபார்ப்புக்குப் பிறகு மதிப்பு) 70% க்கு மேல் செலுத்தக்கூடாது என்று கூறுகிறது. ARV என்பது ஒரு வீட்டை முழுமையாக சரிசெய்த பிறகு அதன் மதிப்பு.
இங்கே ஒரு எடுத்துக்காட்டு: ஒரு வீட்டின் ARV $ 150, 000 மற்றும் பழுதுபார்ப்பதற்கு $ 25, 000 தேவைப்பட்டால், 70% விதி என்றால் ஒரு முதலீட்டாளர் வீட்டிற்கு, 000 80, 000 க்கு மேல் செலுத்தக்கூடாது. $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000.
மற்ற சிறு வணிகங்களைப் போலவே, முயற்சிக்கும் நேரம் மற்றும் பணம், திட்டமிடல் மற்றும் பொறுமை, திறன் மற்றும் முயற்சி தேவைப்படும். நீங்கள் நினைத்ததை விட இது கடினமாகவும் விலை உயர்ந்ததாகவும் இருக்கும். நீங்கள் ஒவ்வொரு விவரத்தையும் சரியாகப் பெற்றிருந்தாலும், சந்தை நிலைமைகளை மாற்றுவது என்பது ஆரம்பத்தில் நீங்கள் செய்த ஒவ்வொரு அனுமானமும் முடிவில் செல்லாது என்று பொருள். உங்கள் ஆபத்தில் அதை லேசாக எடுத்துக் கொள்ளுங்கள்: நீங்கள் ஒரு வீட்டை புரட்டுவதன் மூலம் விரைவாக பணக்காரர் ஆக விரும்பினால், நீங்கள் ஏழை இல்லத்தில் முடியும்.
வீடுகளை புரட்டுவதற்கு முதல் 5 கட்டாயம்-ஹேவ்ஸ்
வீட்டைப் புரட்டக்கூடிய 5 தவறுகளைப் புரிந்துகொள்வது
புரட்டுதல் (மொத்த ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு என்றும் அழைக்கப்படுகிறது) என்பது ஒரு வகை ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு உத்தி, இதில் ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு சொத்தை பயன்படுத்தக்கூடாது என்று வாங்குகிறார், ஆனால் அதை லாபத்திற்காக விற்கும் நோக்கத்துடன்.
அந்த லாபம் பொதுவாக விலை ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் விளைவாக விலைவாசி உயர்வு அல்லது சொத்துக்கான மூலதன மேம்பாடுகளிலிருந்து விளைகிறது - அல்லது இரண்டுமே. எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு "சூடான" சுற்றுப்புறத்தில் ஒரு சரிசெய்தல்-மேல் வாங்கலாம், கணிசமான புதுப்பிப்புகளைச் செய்யலாம், பின்னர் அதன் புதிய தோற்றத்தையும் வசதிகளையும் பிரதிபலிக்கும் விலையில் வழங்கலாம்.
சொத்துக்களை புரட்டுகின்ற முதலீட்டாளர்கள் ஒரு சொத்தின் கொள்முதல் மற்றும் அடுத்தடுத்த மறுவிற்பனை அல்லது சொத்துக்களின் குழுவில் கவனம் செலுத்துகிறார்கள். பல முதலீட்டாளர்கள் தொடர்ச்சியான திருப்பங்களில் ஈடுபடுவதன் மூலம் நிலையான வருமானத்தை உருவாக்க முயற்சிக்கின்றனர்.
எனவே நீங்கள் ஒரு கட்டிடத்தை அல்லது வீட்டை எவ்வாறு புரட்டுகிறீர்கள்? எளிமையான சொற்களில், நீங்கள் குறைந்த விலைக்கு வாங்க விரும்புகிறீர்கள் (அதிக முதலீடுகளைப் போல). ஆனால் வாங்குதல் மற்றும் வைத்திருத்தல் மூலோபாயத்தை பின்பற்றுவதை விட, உங்கள் மூலதனம் ஆபத்தில் இருக்கும் நேரத்தைக் கட்டுப்படுத்த பரிவர்த்தனையை விரைவாக முடிக்கிறீர்கள். பொதுவாக, அதிகபட்ச இலாபத்திற்கு மாறாக வேகத்தில் கவனம் செலுத்த வேண்டும். ஏனென்றால், கடந்து செல்லும் ஒவ்வொரு நாளும் உங்களுக்கு அதிக பணம் செலவாகும் (அடமானம், பயன்பாடுகள், சொத்து வரி, காப்பீடு மற்றும் வீட்டு உரிமையுடன் தொடர்புடைய பிற செலவுகள்.).
இது பொதுவான திட்டமாகும், இருப்பினும் இது பல ஆபத்துகளுடன் வருகிறது.
1. போதுமான பணம் இல்லை
ரியல் எஸ்டேட்டில் ஈடுபடுவது விலை அதிகம். முதல் செலவு சொத்து கையகப்படுத்தல் செலவு. நிதிக் கோரிக்கைகள் குறைவாக / குறைவாக இல்லை என்றாலும், முறையான விற்பனையாளரிடமிருந்து இந்த ஒப்பந்தங்களைக் கண்டுபிடிப்பது முடிந்ததை விட எளிதானது. மேலும், நீங்கள் கையகப்படுத்துதலுக்கு நிதியளித்தால், நீங்கள் வட்டி செலுத்துகிறீர்கள்.
கடன் குறைப்பு மற்றும் வேலைவாய்ப்பு சட்டம் இயற்றப்பட்ட பின்னரும் கடன் வாங்கிய பணத்திற்கான வட்டி இன்னும் வரி விலக்கு அளிக்கப்பட்டாலும், அது 100% விலக்கு அல்ல. வட்டிக்கு செலவழிக்கும் ஒவ்வொரு டாலரும் கூட விற்பனையை நீங்கள் சம்பாதிக்க வேண்டிய தொகையைச் சேர்க்கிறது.
உங்கள் ஃபிளிப்-ஹவுஸ் வாங்குவதற்கு நிதியளிக்க நீங்கள் அடமானம் அல்லது வீட்டு ஈக்விட்டி கடன் (ஹெலோக்) பயன்படுத்தினால், வட்டி மட்டுமே விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது. உங்கள் கட்டணத்தின் அசல், வரி மற்றும் காப்பீட்டு பகுதிகள் கழிக்கப்படாது.
எந்த அடமான வகை உங்கள் தேவைகளுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது என்பதை தீர்மானிக்க உங்கள் நிதி விருப்பங்களை விரிவாக ஆராய்ந்து குறைந்த வட்டி விகிதங்களை வழங்கும் கடன் வழங்குநரைக் கண்டறியவும். அடமான கால்குலேட்டரைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் நிதிச் செலவுகளை ஆராய்ச்சி செய்வதற்கான ஒரு எளிய வழி, இது பல்வேறு கடன் வழங்குநர்கள் வழங்கும் வட்டி விகிதங்களை ஒப்பிட்டுப் பார்க்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. நிச்சயமாக, சொத்துக்கு பணம் செலுத்துவது வட்டி செலவை நீக்குகிறது, ஆனால் அப்போதும் கூட சொத்து வைத்திருக்கும் செலவுகள் மற்றும் உங்கள் பணத்தை கட்டுவதற்கான வாய்ப்பு செலவுகள் உள்ளன.
வட்டி விகிதங்கள் அவற்றின் பிந்தைய வீட்டு-நெருக்கடி தாழ்வுகளிலிருந்து உயர்ந்துள்ள நிலையில், லாபம் ஈட்டுவது முன்பை விட கடுமையானது. உண்மையில், 2018 ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில் சுறுசுறுப்பான செயல்பாடு நான்கு ஆண்டு குறைந்த அளவிற்கு மெதுவாகக் காணப்பட்டது மற்றும் இலாப வரம்புகள் 2014 ஆம் ஆண்டின் பிற்பகுதியில் இருந்து முதலீட்டின் மிகக் குறைந்த சராசரி மொத்த வருவாயாக (ROI) சுருங்கிவிட்டன என்று ATTOM தரவு தெரிவிக்கிறது. பணம் சம்பாதிப்பது இல்லை என்று அர்த்தமல்ல (ROI 44% க்கு வடக்கே இருந்தது), ஆனால் கவனிப்பு தேவை என்று அர்த்தம். ஒரு திருப்பத்தின் சராசரி மொத்த லாபம், 65, 520 ஆகும், ஆனால் அது மொத்தமாகும்.
புதுப்பித்தல் செலவுகளும் காரணியாக இருக்க வேண்டும். நீங்கள் வீட்டை சரிசெய்து லாபத்திற்காக விற்க திட்டமிட்டால், விற்பனை விலை மொத்த கையகப்படுத்தல் செலவு, சொத்தை வைத்திருக்கும் செலவு மற்றும் புதுப்பிக்கும் செலவு ஆகியவற்றை விட அதிகமாக இருக்க வேண்டும்.
ஒரு $ 25, 000 சமையலறை, ஒரு $ 10, 000 குளியலறை, real 5, 000 ரியல் எஸ்டேட் வரி, பயன்பாடுகள் மற்றும் பிற சுமக்கும் செலவுகள் அந்த எண்ணிக்கையை மூன்றில் இரண்டு பங்கு குறைக்கின்றன. சொத்துடனான எதிர்பாராத கட்டமைப்பு சிக்கலில் டாஸ் மற்றும் மொத்த லாபம் நிகர இழப்பாக மாறும். இந்த தடைகளை நீங்கள் சமாளித்தாலும், மூலதன ஆதாய வரிகளை மறந்துவிடாதீர்கள், இது உங்கள் லாபத்தில் இருந்து விலகிவிடும்.
2. போதுமான நேரம் இல்லை
வீடுகளை புதுப்பித்தல் மற்றும் புரட்டுவது என்பது நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் முயற்சியாகும். சரியான சொத்தை கண்டுபிடித்து வாங்க பல மாதங்கள் ஆகலாம். நீங்கள் வீட்டை சொந்தமாக்கியவுடன், அதை சரிசெய்ய நீங்கள் நேரத்தை முதலீடு செய்ய வேண்டும். உங்களிடம் ஒரு நாள் வேலை இருந்தால், இடிப்பு மற்றும் கட்டுமானத்திற்காக செலவழித்த நேரம் இழந்த மாலை மற்றும் வார இறுதிகளில் மொழிபெயர்க்கலாம். வேலையைச் செய்ய நீங்கள் வேறு ஒருவருக்கு பணம் செலுத்தினால், நீங்கள் செயல்பாட்டை மேற்பார்வையிடுவீர்கள் என்று எதிர்பார்க்கும் அதிக நேரத்தை நீங்கள் செலவிடுவீர்கள், மற்றவர்களுக்கு பணம் செலுத்துவதற்கான செலவுகள் உங்கள் லாபத்தைக் குறைக்கும்.
வேலை முடிந்ததும், நீங்கள் அதை விற்குமுன் சொத்து பொருந்தக்கூடிய கட்டிடக் குறியீடுகளுடன் இணங்குகிறதா என்பதை உறுதிப்படுத்த நீங்கள் ஆய்வுகளைத் திட்டமிட வேண்டும். அவ்வாறு இல்லையென்றால், அதை சமமாகக் கொண்டுவர நீங்கள் அதிக நேரத்தையும் பணத்தையும் செலவிட வேண்டும். அடுத்து, சொத்தை விற்க இது ஒரு நேர முதலீடாக இருக்கலாம். வருங்கால வாங்குபவர்களுக்கு இதை நீங்கள் காண்பித்தால், நீங்கள் சொத்துக்களிலிருந்தும் கூட்டங்களிலிருந்தும் நிறைய நேரம் செலவிடலாம்.
அது மதிப்புக்குரியதா? பல நபர்களுக்கு, ஒரு நாள் வேலையுடன் ஒட்டிக்கொள்வது கூடுதல் அர்த்தத்தைத் தரக்கூடும், அங்கு ஒரு சில வாரங்கள் அல்லது மாதங்களில் ஒரே மாதிரியான பணத்தை ஒரு நிலையான சம்பள காசோலை மூலம் சம்பாதிக்க முடியும், எந்த ஆபத்தும் மற்றும் நிலையான நேர அர்ப்பணிப்பும் இல்லாமல்.
3. போதுமான திறன்கள் இல்லை
தச்சர்கள் மற்றும் பிளம்பர்ஸ் போன்ற தொழில்முறை பில்டர்கள் மற்றும் திறமையான தொழில் வல்லுநர்கள் பெரும்பாலும் தங்கள் வழக்கமான வேலைகளுக்கு ஒரு பக்க வருமானமாக வீடுகளை புரட்டுகிறார்கள். ஒரு வீட்டைக் கண்டுபிடித்து சரிசெய்ய அவர்களுக்கு அறிவு, திறன்கள் மற்றும் அனுபவம் உள்ளது. அவர்களில் சிலருக்கு தொழிற்சங்க வேலைகளும் உள்ளன, அவை குளிர்காலம் முழுவதும் வேலையின்மை காசோலைகளை வழங்குகின்றன.
வீட்டை புரட்டுவதில் உண்மையான பணம் வியர்வை ஈக்விட்டியிலிருந்து வருகிறது. நீங்கள் ஒரு சுத்தியலால் எளிமையாக இருந்தால், தரைவிரிப்பு போடுவதை அனுபவிக்கவும், உலர்வாலைத் தொங்கவிடவும், ஒரு வீட்டைக் கூரையாகவும், சமையலறை மடுவை நிறுவவும் முடியும் என்றால், ஒரு வீட்டை புரட்டுவதற்கான திறன்களை நீங்கள் பெற்றுள்ளீர்கள்.
மறுபுறம், ஒரு தட்டையான ஸ்க்ரூடிரைவரிலிருந்து பிலிப்ஸ்-ஹெட் ஸ்க்ரூடிரைவர் உங்களுக்குத் தெரியாவிட்டால், புனரமைப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்புகளைச் செய்ய நீங்கள் ஒரு நிபுணருக்கு பணம் செலுத்த வேண்டும். அதன்படி, உங்கள் முதலீட்டில் கணிசமான லாபம் ஈட்டுவதற்கான முரண்பாடுகள் குறைக்கப்படுகின்றன.
4. போதுமான அறிவு இல்லை
வெற்றிகரமாக இருக்க, சரியான சொத்தை, சரியான இடத்தில், சரியான விலையில் எவ்வாறு தேர்ந்தெடுப்பது என்பது உங்களுக்குத் தெரியும்., 000 100, 000 வீடுகளின் சுற்றுப்புறத்தில், நீங்கள் உண்மையிலேயே, 000 60, 000 க்கு வாங்கி 200, 000 டாலருக்கு விற்க எதிர்பார்க்கிறீர்களா? சந்தை தொடர்ந்து நிகழும் அளவுக்கு சந்தை மிகவும் திறமையானது.
நீங்கள் ஒரு வாழ்நாளின் ஒப்பந்தத்தைப் பெற்றாலும், ஒரு பாடலுக்காக முன்கூட்டியே ஒரு வீட்டைப் பற்றிக் கொண்டாலும், சொல்லுங்கள் which எந்த புனரமைப்புகளைச் செய்ய வேண்டும், எதைத் தவிர்ப்பது என்பது முக்கியம். பொருந்தக்கூடிய வரிச் சட்டங்கள் மற்றும் மண்டல சட்டங்களையும் நீங்கள் புரிந்து கொள்ள வேண்டும், மேலும் உங்கள் இழப்புகளை எப்போது குறைத்து, உங்கள் திட்டம் பணக் குழியாக மாறுவதற்கு முன்பு வெளியேற வேண்டும் என்பதை அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.
ரியல் எஸ்டேட் பட்டியல் நிறுவனமான ஜில்லோ இப்போது தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட சந்தைகளில் வீடுகளை புரட்டுகிறது. நிறுவனம் 90 நாட்களுக்குள் சொத்துக்களை வாங்கவும் புரட்டவும் எதிர்பார்க்கிறது, மேலும் அம்மா மற்றும் பாப் ஆபரேட்டர்களுக்கு கடுமையான போட்டியை வழங்குவதற்கான தரவுகளும் அறிவும் அவர்களிடம் உள்ளன. பிக்-லீக் கடன் வழங்குநர்கள் ஃபிளிப்-கடன் சந்தையில் லாபத்தைத் தேடத் தொடங்கியுள்ளனர், உலகளாவிய முதலீட்டு நிறுவனமான கே.கே.ஆர் & கோ. இன்க். (முன்னர் கோல்பெர்க் கிராவிஸ் ராபர்ட்ஸ் & கோ. மற்றும் கே.கே.ஆர் & கோ. எல்பி என அழைக்கப்பட்டது) மற்ற தனியார் முதலீட்டு நிறுவனங்களுடன் சேர்ந்து செயலின் ஒரு பகுதி.
5. போதுமான பொறுமை இல்லை
தொழில் வல்லுநர்கள் தங்கள் நேரத்தை எடுத்து சரியான சொத்துக்காக காத்திருக்கிறார்கள். புதியவர்கள் தாங்கள் பார்க்கும் முதல் வீட்டை வாங்க விரைந்து செல்கிறார்கள். பின்னர் அவர்கள் தங்களால் செய்ய முடியாத வேலையை நிவர்த்தி செய்ய ஏலம் எடுக்கும் முதல் ஒப்பந்தக்காரரை நியமிக்கிறார்கள். தொழில் வல்லுநர்கள் தாங்களாகவே வேலை செய்கிறார்கள் அல்லது முன்பே ஏற்பாடு செய்யப்பட்ட, நம்பகமான ஒப்பந்தக்காரர்களின் வலையமைப்பை நம்பியிருக்கிறார்கள்.
புதியவர்கள் வீட்டை விற்க உதவ ஒரு ரியல் எஸ்டேட்டரை நியமிக்கிறார்கள். வல்லுநர்கள் செலவுகளைக் குறைப்பதற்கும் லாபத்தை அதிகரிப்பதற்கும் "உரிமையாளரால் விற்பனை செய்ய" முயற்சிக்கின்றனர். புதியவர்கள் இந்த செயல்முறையின் மூலம் விரைந்து செல்லவும், வண்ணப்பூச்சு கோட் மீது அறைந்து, ஒரு செல்வத்தை சம்பாதிக்கவும் எதிர்பார்க்கிறார்கள். தொழில் வல்லுநர்கள் வீடுகளை வாங்குவதற்கும் விற்பதற்கும் நேரம் எடுக்கும் என்பதையும், இலாப வரம்புகள் சில நேரங்களில் மெலிதாக இருப்பதையும் புரிந்துகொள்கிறார்கள்.
