ரியல் எஸ்டேட் ஏன் ஆபத்தான முதலீடு

தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் போன்ற சொத்துக்கள் பிரதான முதலீடுகள், மற்றும் ஒரு வீட்டை வாங்குவது என்பது உலகெங்கிலும் உள்ள தனிநபர்களுக்கு ஒரு பொதுவான முதலீடாகும், ஏனெனில் இது ஒரு பாதுகாப்பான மற்றும் இலாபகரமான முதலீடாக பரவலாகக் கருதப்படுகிறது. எவ்வாறாயினும், ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கு நீண்ட கால அர்ப்பணிப்பு மற்றும் அதிக கட்டணம் செலுத்துதல் தேவைப்படுகிறது மற்றும் நீண்ட காலத்திற்கு கூட ஆபத்தானது. கூடுதலாக, பல முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் செலவுகளை புறக்கணிக்கிறார்கள்.

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது ஆபத்தான, விலையுயர்ந்த, மற்றும் அவ்வளவு லாபம் ஈட்டாத ஒரு முயற்சியாக மாற்றும் மறைக்கப்பட்ட செலவுகள் மற்றும் காரணிகளைப் பற்றிய சில முக்கியமான விஷயங்களை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். முதலீட்டாளர்கள் கடினமாக சம்பாதித்த பணத்தை பறிப்பதற்கு முன்பு இவை அனைத்தையும் மனதில் கொள்ள வேண்டும்.

ஒரு பொதுவான கருத்து

ஒரு சராசரி முதலீட்டாளர் புறநகர்ப்பகுதிகளில் இரண்டு படுக்கையறைகள் கொண்ட ஒரு காண்டோமினியம் ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, 000 300, 000 க்கு கிடைத்தது, இப்போது 50, 000 450, 000 க்கு விற்கப்படுகிறது. இது ஐந்து ஆண்டுகளில் 50% குளிர்ச்சியான வருமானமாகும், இது பங்குகள், பத்திரங்கள் அல்லது தங்கத்தின் வருவாயை விட மிகச் சிறந்தது. முழுமையான இலாப மதிப்பும், 000 150, 000 ஆக உயர்ந்ததாகத் தோன்றுகிறது, மேலும் நிதியுதவி கிடைப்பது லாபத்தை ஈட்டுவதற்கு அந்நிய பணத்தை பயன்படுத்துவதற்கான மாயையை அளிக்கிறது.

இந்த வெளிப்படையான நன்மைகள் அனைத்தையும் கொண்டு, ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் சவால்கள் மற்றும் மறைக்கப்பட்ட செலவுகள் என்ன?

சொத்து கடன்களின் செலவு உடற்கூறியல்

ஒரு நபர் ஒரு புதிய வேலைக்காக ஒரு புதிய நகரத்திற்குச் செல்வதைக் கவனியுங்கள். அவர் சுமார் ஐந்து ஆண்டுகள் தங்கியிருக்க வேண்டும் என்று எதிர்பார்க்கிறார், ஆனால் அவர் தற்போதுள்ள முதலாளியுடனோ அல்லது அதே நகரத்திலுள்ள பிற முதலாளிகளுடனோ தனது தொழில் வளர்ச்சியின் அடிப்படையில் அந்தக் காலத்தை நீட்டிக்க முடியும். நல்ல வருமானம் என்ற அனுமானத்தின் கீழ், ஒரு வீட்டை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கு பதிலாக ஒரு வீடு அல்லது காண்டோமினியம் வாங்குவதை அவர் கருதுகிறார்.

ஒரு நபர் ஒரு பங்கு அல்லது பரிவர்த்தனை-வர்த்தக நிதியின் ஒரு யூனிட்டை 5 டாலர் வரை வாங்க முடியும் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள், ஆனால் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய ஆயிரக்கணக்கான டாலர்கள் தேவை. ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் பெரும்பாலானவை கடன்கள் மூலமாகவே நிதியளிக்கப்பட்டாலும், 300, 000 டாலர் மதிப்புள்ள வீடு அல்லது காண்டோவை வாங்குவதற்கு இன்னும் 20% (, 000 60, 000) குறைவான கட்டணம் தேவைப்படுகிறது.

20% க்கும் குறைவான பங்களிப்பு செய்யும் நபர்கள் கடன் பெறலாம், ஆனால் அவர்கள் அதிக வட்டி விகிதங்களை செலுத்துவதோடு, தனியார் அடமானக் காப்பீட்டை எடுக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். அதிக வட்டி விகிதங்கள் அதிக திருப்பிச் செலுத்தும் தொகைகளுக்கு வழிவகுக்கும், மேலும் அடமானக் காப்பீடு பொதுவாக கடன் தொகையில் 0.15% முதல் 2.5% வரை செலவாகும்.

கடன் செயலாக்கத்திற்கு கூடுதல் ஒரு முறை செலவுகள் உள்ளன, அவை கடன் தொகையில் 4% (, 6 9, 600) ஆகும். சொத்து பரிமாற்ற வரி அல்லது பதிவு கட்டணங்கள் மாநிலத்திற்கு மாநிலம் வேறுபடுகின்றன, மேலும் சொத்து மதிப்பில் சராசரியாக 2.5% எடுத்துக்கொள்வது செலவில், 000 6, 000 சேர்க்கிறது.

எங்கள் முதலீட்டாளர் ஒரு காண்டோவை வாங்கினால், காண்டோமினியம் சங்கத்திற்கு மாதாந்தம் 200 டாலர் கட்டணம் ஐந்து ஆண்டுகளில் மொத்தம், 000 12, 000 ஆகும். பழுதுபார்ப்பு, அலங்காரப் பொருட்கள் மற்றும் பராமரிப்புக்கான செலவுகளை நீங்கள் சேர்க்க வேண்டும். ஆண்டுக்கு $ 1, 000 என்ற பழமைவாத மதிப்பீடு ஐந்து ஆண்டுகளில் மொத்தம் 5, 000 டாலர்களாக நம்மை அழைத்துச் செல்கிறது.

பின்னர், உரிமையாளர் தனது காண்டோவை ஐந்து ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு 50, 000 450, 000 க்கு வாங்க தயாராக இருப்பதைக் காண்கிறார் என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

அந்த நேரத்தில், முதலீட்டாளர் வங்கியின், 4 86, 400 கடனை திருப்பிச் செலுத்தியிருப்பார். Payment 60, 000 குறைவான கட்டணம், கடன் செயலாக்க செலவுகள் (, 6 9, 600), சொத்து பரிமாற்ற வரி (, 000 6, 000), சொத்து வரி ($ 30, 000), காண்டோ-அசோசியேஷன் கட்டணங்கள் (, 000 12, 000) மற்றும் பொது பராமரிப்பு ($ 5, 000) ஆகியவற்றைச் சேர்த்தால், மொத்தம் 9 209, 000 ஆகும்.

நிகர வருமானம் என்றால் என்ன?

அசல் 20 ஆண்டு கடன் அசல் தொகையான, 000 240, 000 ஐந்தாண்டுகளில் சுமார், 000 180, 000 ஆகக் குறையும், ஏனெனில் முதலீட்டாளர் 4 1, 440 மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளைச் செய்கிறார். புதிய வாங்குபவரிடமிருந்து பெறப்பட்ட 50, 000 450, 000 விற்பனை விலையிலிருந்து இந்த நிலுவை $ 180, 000 ஐ முதலீட்டாளர் திருப்பித் தருவார். முதலீட்டாளர் இந்த சொத்துக்கான மொத்த செலவில் 9 209, 000, மீதமுள்ள நிலுவைத் தொகைக்கு மற்றொரு $ 180, 000 வங்கிக்கு செலுத்துகிறார், எனவே அவர் பெறும் நிகர மதிப்பு, 000 61, 000 ஆகும்.

அடிப்படையில், முதலீட்டாளர் ஐந்து ஆண்டுகளில் 9 209, 000 செலவிட்டார் மற்றும் 29.2% வருமானத்திற்கு 61, 000 டாலர் நிகர லாபத்தைப் பெற்றார். விற்பனை விலை அதிகமாக இருப்பதாகத் தோன்றினாலும், மறைக்கப்பட்ட செலவுகள் அதிக லாபத்தை பறித்துவிட்டன.

நீண்ட காலம் எடுப்போம். முதலீட்டாளர் நகரத்தில் தொடர்ந்து தங்கியிருப்பதாகவும், கடனின் முழு 20 ஆண்டு காலத்திற்கு தனது காண்டோமினியம் வைத்திருப்பதாகவும் வைத்துக் கொள்ளுங்கள். ஒவ்வொரு ஐந்து வருடங்களுக்கும், காண்டோவின் மதிப்பு 1.5 மடங்கு அதிகரிக்கும். 20 ஆண்டுகளில், இதன் மதிப்பு 2 1.52 மில்லியனை எட்டும், இது ஐந்து மடங்கிற்கும் மேலான பாராட்டு.

முதலீட்டாளர் 5 345, 600 திருப்பிச் செலுத்துவார்., 000 60, 000 ஐச் சேர்த்து, மொத்த செலவு 5 405, 600 ஆக இருக்கும்.

மேலே உள்ள ஒத்த கணக்கீடுகளைப் பயன்படுத்தி, மொத்த சொத்து வரி 1 251, 000, பராமரிப்பு செலவுகள் (, 000 48, 000), பொது பழுது மற்றும் பராமரிப்பு ($ 20, 000), கடன் செயலாக்க செலவுகள் (, 6 9, 600) மற்றும் சொத்து பரிமாற்ற வரி (, 000 6, 000) ஆகியவற்றைப் பெறுகிறோம். மொத்தம் 39 739, 600 ஆகும், எனவே 20 ஆண்டுகளில் நிகர லாபம் 106% வருமானத்திற்கு 80 780, 400 ஆகும், இது 20 ஆண்டுகளில் பணத்தை இரட்டிப்பாக்குகிறது.

நீண்ட காலத்திற்கு, பயனுள்ள வருமானம் அவ்வளவு பெரியதல்ல. விலை ஐந்து மடங்கு பாராட்டப்பட்டாலும், வட்டி செலுத்துதல், வரி மற்றும் பிற செலவுகள் இலாபத்தை குறைக்கின்றன.

காலப்போக்கில் பணத்தின் உண்மையான மதிப்பு குறைகிறது என்பதையும் முதலீட்டாளர்கள் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். பணவீக்கம் காரணமாக பராமரிப்பு செலவு மற்றும் வழக்கமான பழுது அதிகரிக்கும். பணவீக்கமும் கருதப்பட்டால், நிகர வருமானம் மேலும் குறையும். முதலீட்டாளர்கள் காப்பீட்டு, தரகர் கட்டணம் மற்றும் சொத்து பரிமாற்ற வரி ஆகியவற்றை விற்பனை நேரத்தில் பரிசீலிக்க வேண்டும். இவற்றைச் சேர்ப்பது நிகர வருமானத்தை மேலும் குறைக்கும்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளில் பிற தொடர்புடைய அபாயங்கள் உள்ளன. முதலீட்டு காலத்தில் ஏற்பட்ட முன்னேற்றங்கள் பின்னர் சொத்தை விற்பனை செய்வதில் சிரமத்திற்கு வழிவகுக்கும். எடுத்துக்காட்டாக, சத்தமில்லாத புதிய நெடுஞ்சாலை அல்லது குற்றங்களின் அதிகரிப்பு சொத்துக்களை மதிப்பிடக்கூடும். சூறாவளி அல்லது பூகம்பம் போன்ற எந்த இயற்கைக்கு அப்பாற்பட்ட பேரழிவுகளும் சொத்தை முற்றிலுமாக அழிக்கக்கூடும், அதே நேரத்தில் காப்பீட்டு உரிமைகோரல்களில் இருந்து ஒரு பகுதி மட்டுமே மீட்கப்படலாம். காப்பீட்டு பணத்தைப் பயன்படுத்தி மீண்டும் கட்டியெழுப்பப்பட்ட பின்னரும், இப்பகுதியில் இதுபோன்ற நிகழ்வுகள் நிகழ்ந்தபின் அதிக விலையைப் பெறுவது கடினம்.

சொத்து முதலீடுகளுக்கு மாற்று

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள், ரியல் எஸ்டேட் விருப்பங்கள், ரியல் எஸ்டேட் அடிப்படையிலான ப.ப.வ.நிதிகள், பரஸ்பர நிதிகள் மற்றும் பங்குகளை குறைந்த விலை மாற்றுகளாக முதலீட்டாளர்கள் கருத வேண்டும்.

பங்குகள் பங்கு சார்ந்த அபாயங்களுடன் வந்தாலும், நிதிகள், ப.ப.வ.நிதிகள் மற்றும் REIT கள் பல்வகைப்படுத்தலை வழங்குகின்றன. கட்டுப்பாடற்ற சந்தையில் எதிர் தரப்பு அபாயத்தை எடுக்கத் துணிச்சலான இதயங்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் விருப்பங்கள் செலவுகள் அல்லது வரி இல்லாமல் அதிக வருமானத்தை வழங்க முடியும்.

அடிக்கோடு

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு நீண்ட காலத்திற்கு அதிகமான நிதி கடமைகள் தேவைப்படுகின்றன. நீண்ட காலத்திற்குள் பரவியுள்ள இத்தகைய முதலீடுகளின் மதிப்பை மதிப்பிடுவது ஒரு சிக்கலான பணியாகும். சில முதலீட்டாளர்கள் பெயரளவு விலை உயர்வைப் பார்த்து ஈர்க்கப்படுகிறார்கள், எல்லா செலவுகளையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.