வரி பில்களை தள்ளி வைக்க ரியல் எஸ்டேட் பயன்படுத்தவும்

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது செல்வத்தை உருவாக்குவதற்கும் வரிகளை குறைப்பதற்கும் சிறந்த வழிகளில் ஒன்றாகும். நன்மைகள் தேய்மானத்தின் மூலம் வருமானம் ஈட்டும் சொத்தின் விலையை மீட்டெடுக்கும் திறன், ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளிலிருந்து இலாபங்களைத் தள்ளிவைக்க 1031 பரிவர்த்தனைகளைப் பயன்படுத்துதல் மற்றும் கூடுதல் முதலீடுகளைச் செய்ய அல்லது பிற நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் பங்குகளுக்கு எதிராக கடன் வாங்குதல் ஆகியவை அடங்கும். கூடுதலாக, வீட்டு உரிமையாளர்கள் தனிநபர்-குடியிருப்பு விலக்கிலிருந்து பயனடையலாம், இது மூலதன ஆதாய வரிகளிலிருந்து ஒரு தனிப்பட்ட குடியிருப்பை விற்பதன் மூலம் இலாபங்களை பாதுகாக்கிறது, அத்துடன் அடமான வட்டிக்கான விலக்கு. இந்த உத்திகளில் ஒன்று அல்லது சேர்க்கை உங்களுக்கு சரியானதா என்பதை அறிய தொடர்ந்து படியுங்கள். (பின்னணி தகவலுக்கு, ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யுங்கள் .)

தேய்மானம்

தேய்மானம் எனப்படும் வருடாந்திர வரி விலக்குகளின் மூலம் வருமானம் ஈட்டும் வாடகை சொத்தின் விலையை நீங்கள் மீட்டெடுக்கலாம். உள்நாட்டு வருவாய் கோட் தேய்மானம் விலக்கு என்பது சோர்வு அல்லது உடைகள் மற்றும் கண்ணீருக்கான நியாயமான கொடுப்பனவாக வரையறுக்கப்படுகிறது, இது வழக்கற்றுப்போவதற்கான நியாயமான கொடுப்பனவு உட்பட.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் பொதுவாக மாற்றியமைக்கப்பட்ட முடுக்கப்பட்ட செலவு மீட்பு அமைப்பு (MACRS) எனப்படும் தேய்மான முறையைப் பயன்படுத்துகின்றனர், இதில் குடியிருப்பு வாடகை சொத்து மற்றும் கட்டமைப்பு மேம்பாடுகள் 27.5 ஆண்டுகளில் குறைக்கப்படுகின்றன, அதே நேரத்தில் உபகரணங்கள் மற்றும் பிற சாதனங்கள் 15 ஆண்டுகளில் தேய்மானம் செய்யப்படுகின்றன. தேய்மானச் செலவு பெரும்பாலும் சொத்து உண்மையில் நேர்மறையான பணப்புழக்கத்தை உருவாக்கியிருந்தாலும் கூட முதலீட்டுச் சொத்தின் மீதான நிகர இழப்பை ஏற்படுத்துகிறது. இந்த இழப்பு, அத்துடன் பயன்பாடுகள் மற்றும் காப்பீடு போன்ற செலவுகள் அட்டவணை E, கூட்டாட்சி வருமான வரி படிவம் 1040 இல் தெரிவிக்கப்பட்டு சாதாரண வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்படுகின்றன.

1031 பரிமாற்றங்கள்

உள்நாட்டு வருவாய் கோட் பிரிவு 1031 க்கு பெயரிடப்பட்ட 1031 பரிமாற்றம், முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு முதலீட்டு சொத்தை விற்று, பங்குகளை பயன்படுத்தி மற்றொரு சொத்து அல்லது சமமான அல்லது அதிக மதிப்புள்ள சொத்துக்களை வாங்குவதன் மூலம் வரிகளை ஒத்திவைக்க அனுமதிக்கிறது. இந்த பரிமாற்றம் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் நிகழ வேண்டும். 1031 பரிமாற்றத்தில் பல்வேறு வகையான சொத்துக்கள் பரவலாக சேர்க்கப்படலாம் என்றாலும், பெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகள் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பானவை. (இந்த வகை பரிமாற்றத்தைப் பற்றி, ஸ்மார்ட் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளைப் படிக்கவும்.)

சொத்து விதிமுறைகள்

1031 பரிமாற்றத்தை வெற்றிகரமாக முடிக்க, பண்புகள் பின்வரும் அளவுகோல்களை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்:

• மாற்று பண்புகளின் மொத்த மதிப்பு, கைவிடப்பட்ட பண்புகளை விட சமமாகவோ அல்லது அதிகமாகவோ இருக்க வேண்டும். பரிவர்த்தனையில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள பண்புகள் ஒத்ததாக இருக்க வேண்டும், அதாவது ரியல் எஸ்டேட் போன்ற வேறு சில வகையான சொத்துக்களுக்கு உண்மையான சொத்து பரிமாற்றம் செய்ய முடியாது. முதலீட்டு நம்பிக்கை (REIT). (REIT களைப் பற்றிய கூடுதல் தகவலுக்கு , REIT வரிவிதிப்பின் அடிப்படைகளைப் படிக்கவும் . ) பரிமாற்றம் செய்யப்பட்ட பண்புகள் "வணிக அல்லது வர்த்தகத்தில் உற்பத்தி நோக்கங்களுக்காக" (ஒரு முதலீடு) வைத்திருக்க வேண்டும்.

பரிவர்த்தனை மூலம் பெறப்பட்ட எந்தவொரு பணமும் அல்லது சொத்தும் போன்ற சொத்து என்று கருதப்படாதது துவக்கமாகக் கருதப்படுகிறது மற்றும் வரிவிதிப்புக்கு உட்பட்டது. பண துவக்கத்தில் பணம் மட்டுமல்ல, சாதனங்கள் போன்ற உடல் சொத்துக்களும் அடங்கும். அடமான துவக்கமானது பரிவர்த்தனை மூலம் அடையக்கூடிய எந்தவொரு கடன் குறைப்பையும் குறிக்கிறது. ஆகவே, மாற்றப்பட்ட சொத்துடன் விற்கப்படும் கடனின் அளவு, கைவிடப்பட்ட சொத்து விற்கப்படும் போது ஓய்வு பெற்ற கடனின் மதிப்பை விட சமமாகவோ அல்லது அதிகமாகவோ இருக்க வேண்டும். (போன்ற வகையான பரிமாற்றங்களைப் பற்றி மேலும் அறிய, வரி செலுத்துவோரை வளைகுடாவில் வைத்திருக்க வர்த்தக பண்புகளைப் படிக்கவும்.)

முதலீட்டாளர் விதிமுறைகள்

முதலீட்டாளர் ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகரைப் பயன்படுத்த வேண்டும். ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் 1031 பரிமாற்ற செயல்முறையை எளிதாக்கும் ஒரு முகவர், பெரும்பாலும் மாற்றப்பட்ட சொத்தில் மீண்டும் முதலீடு செய்வதற்கு முன்னர் கைவிடப்பட்ட சொத்திலிருந்து நிகர வருமானத்தை வைத்திருப்பதன் மூலம். ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் மட்டுமே பரிமாற்றத்தின் போது அந்த நிதியை வைத்திருக்க முடியும். 1031 பரிமாற்ற செயல்பாட்டில் தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் வகிக்கும் பங்கை பரிமாற்ற வசதிகளின் கூட்டமைப்பு விவரிக்கிறது.

முதலீட்டாளர் இரண்டு காலக்கெடுவுக்கு உட்பட்டவர்:

• கைவிடப்பட்ட சொத்தை விற்று நாற்பத்தைந்து நாட்களுக்குப் பிறகு, தகுதிவாய்ந்த மாற்று சொத்தின் எழுதப்பட்ட பட்டியலை ஒரு தகுதிவாய்ந்த தரப்பினருக்கு பரிமாற்றத்திற்கு வழங்க வேண்டும், பொதுவாக இடைத்தரகர். அடையாளம் காணக்கூடிய சொத்துக்களின் எண்ணிக்கையை கட்டுப்படுத்தும் பல விதிகளும் உள்ளன. கூடுதலாக, அவர் கைவிடப்பட்ட சொத்தை விற்ற 180 நாட்களுக்குள் அல்லது அந்த ஆண்டிற்கான வரி வருவாய் தேதியிட்ட 180 நாட்களுக்குள் தகுதிவாய்ந்த மாற்று சொத்துக்களின் மொத்த மதிப்பை வாங்க வேண்டும்., எது முதலில் நிகழ்கிறது.

1031 பரிமாற்றம், படிப்படியாக

ஒரு பொதுவான பரிவர்த்தனையில், ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு முதலீட்டுச் சொத்தை விற்க முடிவுசெய்து, வருமானத்தை மற்றொரு சொத்தில் பெறலாம்.

1. வரி திறனுள்ள வழியில் இதைச் செய்ய, முதலீட்டாளர் ஒரு தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகருடன் 1031 பரிமாற்ற ஒப்பந்தத்தில் நுழைந்து அசல் சொத்தை விற்பனைக்கு வைக்கிறார். அதே நேரத்தில், முதலீட்டாளர் மாற்று சொத்துக்களைத் தேடத் தொடங்குகிறார். முதலீட்டாளர் அசல் சொத்தை (கைவிடப்பட்ட சொத்து) விற்கும் நாளில், அனைத்து செலவுகளையும் செலுத்திய பின்னர் நிகர வருமானம் தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகரால் அமைக்கப்பட்ட ஒரு சிறப்பு கணக்கிற்கு அனுப்பப்படுகிறது. முதலீட்டாளர் பின்னர் அடையாளக் காலத்திற்குள் நுழைந்து, தகுதிவாய்ந்த மாற்று சொத்துக்களின் பட்டியலைத் தயாரிக்க சரியாக 45 நாட்கள் மற்றும் பரிமாற்றக் காலத்தில் மாற்று சொத்தை மூட 180 நாட்கள் உள்ளன. கைவிடப்பட்ட சொத்தின் விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் மொத்த வருமானத்தைப் பயன்படுத்தி, முதலீட்டாளர் மூடுகிறார் புதிய முதலீட்டு சொத்து அல்லது பண்புகள். தகுதிவாய்ந்த இடைத்தரகர் அந்த நிதியை தலைப்பு நிறுவனத்திற்கு கம்பி செய்கிறார், சிறப்புக் கணக்கு மூடப்பட்டு பரிவர்த்தனை முடிந்தது.

வீட்டு சமபங்குக்கு எதிராக கடன் வாங்குதல்

முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் தனிப்பட்ட வீடு அல்லது முதலீட்டுச் சொத்தில் கணிசமான பங்குகளை கட்டியெழுப்பியிருப்பது வெறுமனே தங்கள் சொத்துக்களை மறுநிதியளிப்பதைத் தேர்வுசெய்து கூடுதல் முதலீடுகளைச் செய்வதற்கும், வீட்டை மேம்படுத்துவதற்கும் அல்லது பிற நோக்கங்களுக்காகவும் பங்குகளை இழுக்கலாம். விதிமுறைகள் மாநிலத்திற்கு மாநிலம் மாறுபடும்.

ஒரு பொதுவான சூழ்நிலையில், கடன் வழங்குபவர் ஒருங்கிணைந்த கடனின் 80% மதிப்புக்கு அல்லது சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பில் 50%, எது குறைவாக இருந்தாலும் கடன் கொடுப்பார். உதாரணமாக,, 000 100, 000 கடனுடன் கூடிய, 000 240, 000 சொத்தில், கடன் வாங்குபவர் பிரித்தெடுக்கக்கூடியது, 000 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).

கடன் வாங்கும் திறன் கடன் வாங்குபவரின் கடன் மதிப்பெண், அவற்றின் தற்போதைய கடன்-க்கு-ஈக்விட்டி விகிதம் மற்றும் அவர்களின் கடன்-க்கு-வருமான விகிதம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. இந்த மூலோபாயம் சற்று ஆபத்தானது என்றாலும், கூடுதல் கடனைக் கையாளக்கூடியவர்களுக்கு, இது 1031 பரிமாற்றத்திற்குள் நுழையவோ அல்லது ஒரு சொத்தை விற்கவோ இல்லாமல் செல்வத்தை உருவாக்க உதவும். (வீட்டு-ஈக்விட்டி கடன்களைப் பற்றி மேலும் அறிய, வீட்டு-ஈக்விட்டி கடன்: இது என்ன, அது எவ்வாறு இயங்குகிறது என்பதைப் படியுங்கள்.)

ஒரு வீட்டின் விற்பனைக்கு வரிகளை ஒத்திவைத்தல்

வரி செலுத்துவோரின் முதன்மை தனிப்பட்ட வசிப்பிடத்தின் விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் ஆதாயங்கள், திருமணமான தம்பதிகளுக்கு, 000 500, 000 வரை மூலதன ஆதாய வரிவிதிப்பிலிருந்து விலக்கப்படுகின்றன, வரி செலுத்துவோர் கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் இரண்டு வீட்டில் வாழ்ந்திருந்தால் ஒற்றை நபர்களுக்கு 250, 000 டாலர். கூடுதலாக, வரி செலுத்துவோரின் முதன்மை வசிப்பிடத்தின் விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் லாபங்கள் அந்த விலக்குகளை விட அதிகமாக இருந்தால், வரி செலுத்துவோர் அந்த பகுதியை 1031 பரிமாற்றத்தின் மூலம் முதலீடு செய்யலாம்.

வீட்டு மதிப்புகள் பாராட்டும் பகுதிகளில் வாழும் முதலீட்டாளர்கள், தங்கள் தனிப்பட்ட செல்வத்தை உருவாக்குவதற்கும், ஒரே நேரத்தில் வரிகளைக் குறைப்பதற்கும் வர்த்தகம் செய்வதற்கான ஒரு மூலோபாயத்தைப் பயன்படுத்தலாம். (உங்கள் வீட்டை விற்பதன் வரி தாக்கங்களைப் பற்றி மேலும் அறிய, உங்கள் வீட்டு விற்பனை வரி அதிர்ச்சியுடன் உங்களை விட்டு வெளியேறுமா? ) படிக்கவும்

அடமான வட்டி விலக்கு

வீட்டு உரிமையாளர்கள் தங்கள் அடமானங்களின் பகுதியை வட்டி செலுத்துதல்களால் தங்கள் வரி வருமானத்தில் கழிக்க முடியும். அடமானத்தின் ஆரம்ப ஆண்டுகளில் இந்த கொடுப்பனவுகள் அதிகமாக இருக்கும் மற்றும் அடமானம் செலுத்தப்படுவதால் படிப்படியாக குறைகிறது. ( அடமான வட்டி வரி விலக்கு .)

அடிக்கோடு

வரி பொறுப்பைக் குறைக்கும்போது விற்க விரும்பும் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளருக்கு பல விருப்பங்கள் உள்ளன.

• ஒரு 1031 பரிமாற்றம் ஒரு விற்பனையிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானத்தை ஒத்த வகையான சொத்துக்களில் மறு முதலீடு செய்ய அனுமதிக்கிறது. ஒரு வீட்டு-ஈக்விட்டி கடன் நேரடியாக சொத்தின் மதிப்பைத் தட்டுகிறது மற்றும் பல்வேறு நோக்கங்களுக்காகப் பயன்படுத்தலாம். ஒரு முதன்மை இல்லத்தின் விற்பனைக்கு தகுதியானது சிறப்பு வரி சிகிச்சை. அடமான வட்டி வரி நேரத்தில் கழிக்கப்படலாம்.

இந்த விருப்பங்களில் எது உங்களுக்கு சரியானது என்பதை உங்கள் தனிப்பட்ட நிலைமை ஆணையிடும், ஆனால் அவற்றில் ஏதேனும் உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டைப் பயன்படுத்த உங்களுக்கு உதவும்.

தொடர்புடைய வாசிப்புக்கு, வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கான வரி ப்ரைமரைப் பார்க்கவும்.