வரையறை வரையறை

UPREIT என்றால் என்ன?

UPREIT என்றால் குடை கூட்டு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பிக்கை. UPREIT என்பது தனித்துவமான REIT கட்டமைப்பாகும், இது சொத்து உரிமையாளர்கள் UPREIT இல் பங்கு உரிமைக்காக தங்கள் சொத்துக்களை பரிமாறிக்கொள்ள அனுமதிக்கிறது. இருப்பினும், UPREIT கள் பொதுவாக உள்நாட்டு வருவாய் கோட் (ஐஆர்சி) பிரிவு 721 பரிமாற்றங்களுக்கு உட்பட்டவை.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• UPREIT என்பது ஒரு தனித்துவமான REIT கட்டமைப்பாகும், இது UPREIT இல் பங்கு உரிமையாளர்களுக்காக சொத்து உரிமையாளர்களை பரிமாறிக் கொள்ள அனுமதிக்கிறது. UPREIT இல் பங்குக்கான பரிமாற்றங்கள் பொதுவாக தலைப்பு 26 உள் வருவாய் குறியீட்டின் பிரிவு 721 இன் கீழ் அனுமதிக்கப்படுகின்றன. சொத்து பங்களிப்பாளர்கள் தள்ளி வைக்க முடியும் UPREIT அலகுகளுக்கு ஈடாக சொத்து விற்பனையின் வரி, UPREIT அலகுகள் மீதான மூலதன ஆதாய வரி நிலையான REIT வரிவிதிப்புக்கு உட்பட்டது.

UPREIT களைப் புரிந்துகொள்வது

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) ட்வைட் டி. ஐசனோவர் ஒரு வகை மாற்று ரியல் எஸ்டேட் மியூச்சுவல் ஃபண்டாக அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன. ரியல் எஸ்டேட் பண்புகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் நிதி மூலதனத்தை உள்ளடக்கிய ஒரு வகை ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவாக REIT கள் உருவாக்கப்படுகின்றன. REIT கள் என்பது முதலீட்டாளர்கள் பங்கு அலகுகள் அல்லது வணிகத்தின் பங்குகளுக்கு முதலீட்டு பங்களிப்புகளை செய்ய அனுமதிக்கும் ஒரு நிறுவனம்.

REIT கள் சந்தையில் உருவாகியுள்ளதால், பல்வேறு வகையான முதலீட்டாளர்களுக்கு வழங்க சில மாற்று கட்டமைப்புகள் உருவாக்கப்பட்டுள்ளன. UPREIT என்பது அத்தகைய ஒரு கட்டமைப்பாகும், இது முதன்மையாக பங்கு உரிமைக்கு ஈடாக சொத்து பங்களிப்புகளை வழங்குவதற்காக அறியப்படுகிறது. DownREIT மற்றும் வேறு சில மாற்றுகளும் கிளைகளாக உருவாக்கப்பட்டுள்ளன.

அவற்றின் உருவாக்கத்தில், REIT கள் எந்த வகையான வணிக கட்டமைப்பையும் எடுக்க தேர்வு செய்யலாம். பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் REIT கள் நிறுவனங்களாக கட்டமைக்கப்படும். தனியார் REIT கள் பொதுவாக ஒரு அறக்கட்டளை அல்லது சங்கமாக கட்டமைக்கப்படுவதைத் தேர்ந்தெடுக்கும், இருப்பினும் அவை பிற நிலைகளையும் தேர்வு செய்யலாம். பெரும்பாலான நிறுவனமல்லாத நிறுவனங்களைப் போலவே, தனியார் நிறுவனங்களுக்கும் ஒரு நிறுவனமாக வரி விதிக்க விருப்பம் உள்ளது.

எந்தவொரு REIT க்கும் முதன்மையாக முக்கியமானது என்னவென்றால், அவை IRC தலைப்பு 26, பிரிவுகள் 856-859 இன் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்கின்றன. இந்த தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் போது, ​​ஒரு REIT அதன் வருமானம் முழுவதையும் அதன் பங்குதாரர்களுக்கு அனுப்ப முடியும். எனவே, கடந்து செல்லும் வருமானம் ஒரு விலக்கு என்று கருதப்படுகிறது மற்றும் REIT வரிகளில் மிகக் குறைவாகவே செலுத்துகிறது. முக்கிய தேவை என்னவென்றால், வணிகத்தின் 90% க்கும் அதிகமானவை ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களுடன் தொடர்புடையவை.

சிறப்பு பரிசீலனைகள்

சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கு பதிலாக, உரிமையாளர் அதை அலகுகளுக்கு ஈடாக UPREIT க்கு பங்களிக்க முடியும். பங்கு அலகுகள் பொதுவாக பங்களித்த சொத்தின் அதே மதிப்பைக் கொண்டுள்ளன. REIT க்கு விற்கப்படும் சொத்து ஐ.ஆர்.சி பிரிவு 721 இன் கீழ் இருப்பதால், பரிவர்த்தனை வரி விதிக்கக்கூடிய நிகழ்வை உருவாக்காது.

சொத்து-க்கு-பங்கு மாற்றத்தில், UPREIT கள் சிறப்பு விதிகளை ஆணையிடலாம். பெரும்பாலும், பரிமாற்றம் விற்பனையாளருக்கு சிறப்பு அலகுகளை வழங்குகிறது, இது சொத்து விற்பனையாளரை அவர்கள் REIT இல் எவ்வாறு அணிய விரும்புகிறார்கள் என்பதை தேர்வு செய்ய அனுமதிக்கிறது. சொத்து விற்பனையாளர்கள் உடனடியாக அலகுகளை REIT பங்குகளாக மாற்ற அனுமதிக்கலாம். குறைந்தபட்சம் ஒரு வருடத்திற்கு பங்குகளை வைத்திருத்தல், பின்னர் பணத்தைப் பெறுதல் போன்ற பிற விருப்பங்களும் கிடைக்கக்கூடும்.

ஒரு முதலீட்டாளர் தங்கள் சொத்தை ஒரு UPREIT க்கு விற்றவுடன், UPREIT சொத்து மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய அனைத்து நிர்வாகத்தையும் கொண்டுள்ளது. பிரிவு 721 பரிமாற்ற விருப்பம் மற்றும் புதிய யூனிடோல்டருக்கு அதனுடன் வரும் அனைத்து விதிகள் காரணமாக UPREIT மேலாண்மை அடிப்படை REIT களை விட சற்று சிக்கலானதாக இருக்கும். வருவாயை உருவாக்கும் நோக்கத்திற்காக தங்கள் REIT போர்ட்ஃபோலியோவை நிர்வகிக்க UPREIT மேலாளர்கள் பொறுப்பு.

மேலாண்மை, ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் மதிப்பீடு, நிதி ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் பிற பரிவர்த்தனைகளின் அடிப்படையில் UPREIT இன் பங்குகள் ஏற்ற இறக்கமாக இருக்கும். இது பங்குதாரர்களுக்கு நிலையற்ற தன்மையை உருவாக்க முடியும். UPREIT பங்குதாரர்கள் பொதுவாக நெகிழ்வான பணப்புழக்கத்தைக் கொண்டிருப்பார்கள், இது அவர்கள் தேர்ந்தெடுக்கும் போதெல்லாம் தங்கள் பங்குகளை எளிதில் பணமாக மாற்ற அனுமதிக்கிறது.

UPREIT களின் நன்மைகள்

எந்தவொரு சொத்து உரிமையாளரும் தங்கள் சொத்தை விற்க விரும்பும் UPREIT கள் ஒரு சாத்தியமான விருப்பமாக இருக்கலாம். எனவே, இது தனிப்பட்ட சொத்து உரிமையாளர்கள் மற்றும் வணிக சொத்து உரிமையாளர்கள் இருவருக்கும் முறையிடலாம். பிரிவு 721 பரிமாற்றத்தை UPREIT ஆக மாற்ற விரும்பும் எந்தவொரு சொத்து உரிமையாளரும் சொத்தின் மதிப்பை UPREIT அலகுகளின் வடிவத்தில் பெறலாம்.

UPREIT இல் பிரிவு 721 பரிமாற்றங்கள் வரி விதிக்கக்கூடிய நிகழ்வை உருவாக்கவில்லை. இருப்பினும், பொது REIT வரிவிதிப்பு தரங்களின் அடிப்படையில் யூனிடோல்டர்களுக்கு வரி விதிக்கப்படுகிறது. சில சொத்து உரிமையாளர்கள் எஸ்டேட் திட்டமிடலுக்கு இந்த வகை முதலீட்டைப் பயன்படுத்தத் தேர்வு செய்யலாம், ஏனெனில் இது வரிகளை முழுவதுமாக புறக்கணிக்கக்கூடும்.

UPREIT களுக்கான தேவைகள்

UPREIT என்பது அனைத்து நிலையான கணக்கியல் மற்றும் வரி வழிகாட்டுதல்களின் கீழ் ஒரு REIT ஆகும். உரிமையாளர் பங்குகளுக்கு ஈடாக REIT இல் சொத்து பங்களிப்பை அனுமதிக்க UPREIT கள் உருவாக்கப்பட்டன. எனவே இந்த கட்டமைப்பானது ஐ.ஆர்.சி பிரிவு 721 இன் தரங்களால் வழிநடத்தப்படுகிறது, இது சொத்துக்களை பரிமாற்றங்களை பகிர்ந்து கொள்வதற்கான வரி கேடயங்களை விவாதிக்கிறது. பொதுவாக, REIT க்குள் பிரிவு 721 பரிமாற்றங்களை அனுமதிக்கும் எந்த REIT ஐ UPREIT ஆகக் கருதலாம்.

பெரும்பாலான REIT கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஒரு குறிப்பிட்ட பிரிவில் கவனம் செலுத்துகின்றன, இருப்பினும் வழிகாட்டல் தரநிலைகள் ரியல் எஸ்டேட் சொத்து மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய நிதியுதவி ஆகியவை வணிகத்தின் 90% க்கும் அதிகமாக இருக்க வேண்டும் என்று மட்டுமே ஆணையிடுகின்றன. UPREIT கள் பொதுவாக அதே முதலீட்டு மூலோபாயத்தைப் பின்பற்றி, இலக்கு வைக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முக்கியத்துவத்தை மையமாகக் கொண்டிருக்கும்.

பிரிவு 721 சொத்துக்கு ஈடாக பங்குதாரர் அலகுகளை வெளியிடுவதற்கான வழிகாட்டல் தரங்களை வழங்குகிறது. பிரிவு 721 ஐஆர்சி பிரிவு 1031 பரிமாற்றங்களுக்கு மாற்றாக இருக்கலாம். பிரிவு 1031 பரிமாற்றங்கள் ஒரு சொத்து உரிமையாளர் தங்கள் சொத்தை விற்கவும், வருமானத்தை வரிகளைத் தவிர்ப்பதற்காக ஒரு வகையான பரிமாற்றத்தில் முதலீடு செய்யவும் அனுமதிக்கின்றன.

பிரிவு 1031 பரிமாற்றங்கள் UPREIT களில் அனுமதிக்கப்படுவதில்லை, ஏனெனில் அவை போன்ற பரிமாற்றங்கள் தேவைப்படுவதால், சொத்து பரிமாற்றங்களை பகிர்ந்து கொள்ள சொத்துக்களை அனுமதிக்காது. எனவே, UPREIT க்கு பிரிவு 721 பரிமாற்றம் கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கும். 721 மற்றும் 1031 பரிமாற்றங்கள் இரண்டும் சொத்து உரிமையாளருக்கு வரிகளை ஒத்திவைக்க அனுமதிக்கின்றன.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT கள், DownREIT கள் மற்றும் பிற அனைத்து சிறப்பு REIT நிறுவனங்களும் அவற்றின் மையத்தில் வெறுமனே REIT களாக இருக்கின்றன, அவை சில கூடுதல் நெகிழ்வுத்தன்மையை அனுமதிக்கும் சிறப்பு விதிகளுடன் உள்ளன. டவுன்ரீட் ஒரு சொத்து முதலீட்டாளரை ஒரு REIT உடன் ஒரு கூட்டு முயற்சியில் நுழைய அனுமதிக்கிறது. ஒரு டவுன்ரீட் இல், யூனிட் பரிமாற்றம் முதன்மையாக கூட்டு முயற்சியில் உள்ள சொத்தின் மதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டது, இது கூட்டு துணிகர யூனிடோல்டருக்கு சிறந்த வருவாயை உருவாக்க முடியும்.