மர முதலீட்டு மேலாண்மை அமைப்பு (டைமோ)

பொருளடக்கம்

• டிமோ என்றால் என்ன?
• TIMO களைப் புரிந்துகொள்வது
• டிம்பர்லேண்டில் ஏன் முதலீடு செய்ய வேண்டும்?

மர முதலீட்டு மேலாண்மை அமைப்பு என்றால் என்ன?

ஒரு மர முதலீட்டு மேலாண்மை அமைப்பு (டிமோ) என்பது ஒரு நிர்வாகக் குழுவாகும், இது நிறுவன முதலீட்டாளர்களுக்கு அவர்களின் மரக்கட்டை முதலீட்டு இலாகாக்களை நிர்வகிக்க உதவுகிறது. நிறுவன வாடிக்கையாளர்களுக்கு தங்கள் வாடிக்கையாளர்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமான முதலீட்டு பண்புகளை கண்டுபிடித்து, பகுப்பாய்வு செய்ய மற்றும் பெற ஒரு டிமோ ஒரு தரகராக செயல்படுகிறது.

சில REIT களைப் போலவே, ஒரு முதலீட்டுச் சொத்து தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டதும், முதலீட்டாளர்களுக்கு போதுமான வருமானத்தை அடைவதற்கு TIMO க்கு மரக்கட்டைகளை தீவிரமாக நிர்வகிக்கும் பொறுப்பு வழங்கப்படுகிறது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• மரம் மற்றும் மரக்கட்டைகளில் முதலீடு செய்ய விரும்பும் நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் டைமர் முதலீட்டு மேலாண்மை அமைப்புகளை (டிமோக்கள்) பயன்படுத்துகின்றனர்.டிமோக்கள் நடுத்தர மனிதர்களாக பணியாற்றுகின்றன, அவை மர முதலீடுகளை ஆராய்ச்சி செய்து பெறுகின்றன, பின்னர் வாடிக்கையாளர்களின் சார்பாக அந்த முதலீடுகளை நிர்வகிக்கின்றன. டிம்பர் பெரும்பாலும் ஒரு நல்ல போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தியாகக் காணப்படுகிறது பணவீக்கத்திற்கு எதிராக பாதுகாக்க முடியும்.

மர முதலீட்டு மேலாண்மை அமைப்புகளைப் புரிந்துகொள்வது

ஊழியர்களின் ஓய்வூதிய வருமான பாதுகாப்பு சட்டம் என்று அழைக்கப்படும் சட்டத்தை காங்கிரஸ் நிறைவேற்றிய பின்னர் 1970 களில் TIMO கள் உருவாக்கப்பட்டன, இது நிறுவன முதலீட்டாளர்களை தங்கள் இலாகாக்களைப் பன்முகப்படுத்த ஊக்குவித்தது. சட்டத்திற்கு முன், மரத்தடி சொத்துக்களில் முதலீடு முக்கியமாக வனத்துறையில் பெரிய மற்றும் சிறிய நிறுவனங்களால் செய்யப்பட்டது. 2007 ஆம் ஆண்டளவில், ரியல் எஸ்டேட் லேண்ட் இன்ஸ்டிடியூட் (ஆர்.எல்.ஐ) நடத்திய ஆய்வில், சுமார் 60 பில்லியன் டாலர் நிலத்தை டிமோக்கள் நிர்வகித்துள்ளன.

ஆரம்பத்தில், y TIMO களை வனப் பாதுகாப்பு வல்லுநர்கள் சாதகமாகக் கருதினர், வன நிலங்களின் உரிமையாளர்களை மர ஆலைகளிலிருந்து மரக்கன்றுகளைப் பிரிப்பது நல்ல யோசனையாக இருந்தது. பின்னர், அமெரிக்காவின் வன நிலங்களை அதிகபட்சமாக பாதுகாக்க TIMO கள் பார்க்கவில்லை என்பதை பாதுகாவலர்கள் புரிந்துகொண்டனர். அதற்கு பதிலாக, TIMO கள் முதலீட்டாளர்களுக்கான நிதி வருவாயை அதிகரிப்பதில் கவனம் செலுத்துகின்றன. பிஞ்சோட் இன்ஸ்டிடியூட் ஆப் கன்சர்வேஷன் வெளியிட்டுள்ள ஆய்வின்படி, தனியார் வன நிலங்கள் ஒரு நாளைக்கு 6, 000 ஏக்கர் என்ற விகிதத்தில் அபிவிருத்திக்காக மாற்றப்படுகின்றன.

ஃபோரிஸ்க் கன்சல்டிங் அமெரிக்காவின் மிகப்பெரிய TIMO களைக் கண்காணிக்கிறது. கீழேயுள்ள அட்டவணை 2015 ஆம் ஆண்டின் சிறந்த 10 அமெரிக்க மர உரிமையாளர்களை ஏக்கர் பரப்பளவில் பட்டியலிடுகிறது, மேலும் இதை அவர்களின் 2014 தரவரிசைகளுடன் ஒப்பிடுகிறது. டிமோக்கள் முதல் 10 இடங்களில் எட்டு இடங்களைப் பிடித்துள்ளன.

டிம்பர்லேண்டில் ஏன் முதலீடு செய்ய வேண்டும்?

ஆர்.எல்.ஐ படி, மரக்கன்றுகளின் வருமானம் பங்குகளுடன் சாதகமாக ஒப்பிடப்பட்டுள்ளது, ஆனால் மிகக் குறைவான ஆபத்து மற்றும் நிலையற்ற தன்மை கொண்டது. தொழில் முதிர்ச்சியடைந்ததால், மரக்கன்றுகளின் வருமானம் காலப்போக்கில் மாறுபட்டுள்ளதாக மற்றவர்கள் கூறுகின்றனர். 2008 ஆம் ஆண்டின் நிதி நெருக்கடிக்குப் பின்னர் ஒரு வருடம் வருமானம் எதிர்மறையாக இருந்தது, ஆனால் அதன் பின்னர் அதிகரித்து வருகிறது. அமெரிக்க மரக்கட்டை முதலீட்டு செயல்திறன் NCREIF டிம்பர்லேண்ட் சொத்து குறியீட்டால் அளவிடப்படுகிறது. NCREIF இன் கூற்றுப்படி, 2017 ஆம் ஆண்டில் அமெரிக்க மரக்கன்றுகளில் இருந்து முதலீட்டு வருமானம் வெறும் 3.63% ஆக இருந்தது, அதே காலகட்டத்தில் எஸ் அண்ட் பி 500 ஈக்விட்டி குறியீட்டுக்கான 21.83%. நீண்ட கால முதலீட்டு செயல்திறனை துல்லியமாக அளவிட ஒரு வருட செயல்திறன் போதுமானதாக இல்லை, ஆனால் இந்தத் தரவு பல்வேறு சொத்து வகுப்புகளுக்கு ஆண்டு வருமானம் எவ்வாறு வேறுபடுகிறது என்பதை நிரூபிக்க உதவுகிறது.

நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் இலாகாக்களை அமெரிக்க மரக்கன்றுகளில் பன்முகப்படுத்த TIMO கள் உதவக்கூடும் என்பது உண்மைதான், ஆனால் இதுபோன்ற ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் பங்குகள், பத்திரங்கள் மற்றும் பொருட்கள் போன்ற பல சொத்து வகுப்புகளுடன் நன்கு பன்முகப்படுத்தப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோவின் ஒரு பகுதியாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

சந்தை மாற்றங்களால் உருவாக்கப்பட்ட செல்வத்தை வளர்ப்பதற்கான வாய்ப்புகளுக்கு மேலதிகமாக, ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவில் மரங்களைச் சேர்ப்பதைக் கருத்தில் கொள்ள வேறு பல காரணங்களும் உள்ளன.

1. அவர் மரக்கன்றுகளுக்கான தேவை அதிகரித்து வருகிறது.

   2008 ஆம் ஆண்டு நிலவரப்படி, காடு தொடர்பான தயாரிப்பு மேம்பாடு வளரும்போது மரங்களின் தேவை அதிகரித்து வருகிறது. காகித மறுசுழற்சி முயற்சிகள் கூட தேவைக்கு குறைந்த தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளன, மேலும் சொசைட்டி ஆஃப் அமெரிக்கன் ஃபாரெஸ்டர்ஸ் படி, ஒவ்வொரு அமெரிக்கரும் ஒவ்வொரு ஆண்டும் 100 அடி மரத்தை பயன்படுத்துகிறார்கள். மரம் என்பது பணவீக்க ஹெட்ஜ் ஆகும். மரக்கன்றுகள் பணவீக்கத்தை விட அதிக விகிதத்தில் "ஸ்டம்பில்" மதிப்பு அதிகரிக்கிறது. புகழ்பெற்ற முதலீட்டாளர் ஜெர்மி கிரந்தமின் கூற்றுப்படி, கடந்த நூற்றாண்டில் (~ 1905-2005) மரங்களின் விலைகளும் பணவீக்கத்தை விட சுமார் 3% அதிகமாக இருக்கும் விகிதத்தில் வளர்ந்துள்ளன. மரம் திரும்பும் துடிப்பு பங்குகள். ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பகத்தன்மையின் தேசிய கவுன்சில் (என்.சி.ஆர்.இ.எஃப்) டிம்பர்லேண்ட் குறியீட்டைப் பயன்படுத்தி வருமானத்தை அளவிடுவது, மர முதலீட்டு வருமானம் 1990 முதல் 2007 வரை எஸ் அண்ட் பி 500 ஐ விட அதிகமாக இருந்தது. அந்த காலகட்டத்தில், என்.சி.ஆர்.இ.எஃப் டிம்பர்லேண்ட் இன்டெக்ஸ் ஆண்டு கூட்டு வருவாய் 12.88% மற்றும் 10.54% எஸ் அண்ட் பி 500 குறியீட்டுக்கு. அதே காலகட்டத்தில் ஷார்ப் விகிதங்கள் காட்டியபடி (மரக்கன்றுகளுக்கு 1.06, எஸ் அண்ட் பி 500 க்கு.45 க்கு எதிராக) காட்டப்பட்டபடி இந்த அதிகப்படியான வருமானம் வழங்கப்பட்டது, இது ஒட்டுமொத்த பங்குச் சந்தையில் மரங்களின் ஆபத்து / வருவாய் நன்மைகளை அடிக்கோடிட்டுக் காட்டுகிறது. (இந்த விகிதத்தைப் பற்றி மேலும் அறிய, கூர்மையான விகிதத்தைப் புரிந்துகொள்வதைப் பார்க்கவும்.) மரம் மற்ற சொத்து வகுப்புகளுடன் குறைந்த தொடர்பைக் கொண்டுள்ளது. வணிக மரக்கன்றுகளின் விலைகள் மற்ற சொத்து வகுப்புகளை விட வேறுபட்ட சந்தை மற்றும் பொருளாதார காரணிகளால் பாதிக்கப்படுகின்றன. அதே காரணிகளால் விலைகள் பாதிக்கப்படாததால், மர வருமானம் பங்குகள், பத்திரங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் போன்ற பிற சொத்து வகுப்புகளின் வருமானத்துடன் தொடர்புபடுத்தப்படவில்லை. குறைந்த தொடர்பு கொண்ட மரக்கட்டை சொத்து சேர்க்கப்படுவது முதலீட்டு இலாகாவின் பல்வகைப்படுத்தலை அதிகரிக்கும். 1990 முதல் 2007 வரையிலான NCREIF டிம்பர்லேண்ட் இன்டெக்ஸ் வருமானம் ஈக்விட்டி மற்றும் நிலையான வருமானக் குறியீடுகளுக்கு எதிரான மிதமான பலவீனமான தொடர்பையும் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு எதிர்மறையான தொடர்பையும் காட்டியது. (சொத்து வகுப்பைப் பற்றிய கூடுதல் நுண்ணறிவுக்கு, பல்வகைப்படுத்தல்: இது எல்லாவற்றையும் பற்றியது (சொத்து) வகுப்பு .) நிலத்தில் முதலீடு செய்வது பாராட்டத்தக்க சொத்தாகும்.

   மரக்கன்றுகளை வளர்ப்பதற்குத் தேவையான நிலத்தை குத்தகைக்கு விடலாம் என்றாலும், பெரும்பாலான மர முதலீட்டாளர்கள் நிலத்தை வாங்குகிறார்கள். நில வழங்கல் குறைவாக உள்ளது மற்றும் மக்கள் தொகை மற்றும் வணிக வளர்ச்சி விரிவடையும் போது தேவை தொடர்ந்து வளர்ந்து வருகிறது. இருப்பிடத்தைப் பொறுத்து, சில சொத்துக்களை "உயர் மற்றும் சிறந்த பயன்பாடு" நிலமாகக் குறிவைத்து டெவலப்பர்களுக்கு பிரீமியத்தில் விற்க முடியும், இது மர உரிமையாளர்களுக்கு கூடுதல் பாராட்டு நன்மைகளை வழங்குகிறது. உள்ளீடுகளாக மரம் தேவைப்படும் சந்தைகளின் சரிவு சாத்தியமான அபாயமாகத் தத்தளிக்கிறது. இருப்பினும், டிம்பர்லேண்ட் என்பது ஒரு இயற்கையான கிடங்காகும், அங்கு சந்தைகள் மற்றும் கோரிக்கை மீளப்பெறும் வரை ஸ்டம்பில் பங்குகளை சேமிக்க முடியும். சாதகமற்ற வானிலை மற்றும் தீ போன்ற இயற்கை பேரழிவுகளும் பங்குகளை குறைக்கக்கூடும், 1980 ல் செயின்ட் ஹெலன்ஸ் மவுண்ட் வெடிப்பு போன்ற நிகழ்வுகள் கூட முதலீட்டாளர்களை அழிக்கவில்லை. சேதமடைந்த பங்கு இன்னும் மதிப்புமிக்கது மற்றும் மரம் வெட்டுதல் மற்றும் காகித நிறுவனங்களுக்கு விற்கப்பட்டது, பின்னர் எதிர்கால லாபத்திற்காக மீண்டும் நடப்பட்டது.