முனைய மூலதனமயமாக்கல் வீத வரையறை

முனைய மூலதனமயமாக்கல் வீதம் என்ன?

முனைய மூலதன விகிதம், வெளியேறும் வீதம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது, இது வைத்திருக்கும் காலத்தின் முடிவில் ஒரு சொத்தின் மறுவிற்பனை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு பயன்படுத்தப்படும் வீதமாகும். ஆண்டுக்கு எதிர்பார்க்கப்படும் நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) முனைய மதிப்பைப் பெற முனைய தொப்பி வீதத்தால் (ஒரு சதவீதமாக வெளிப்படுத்தப்படுகிறது) வகுக்கப்படுகிறது. டெர்மினல் மூலதன விகிதங்கள் ஒப்பிடத்தக்க பரிவர்த்தனை தரவுகளின் அடிப்படையில் மதிப்பிடப்படுகின்றன அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் இருப்பிடம் மற்றும் பண்புகளுக்கு பொருத்தமானது என்று நம்பப்படுகிறது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• வைத்திருக்கும் காலத்தின் முடிவில் ஒரு சொத்தின் மறுவிற்பனை மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு முனைய மூலதன விகிதம் பயன்படுத்தப்படுகிறது. போகும் தொப்பி விகிதம் என்பது சொத்தின் திட்டமிடப்பட்ட முதல் ஆண்டு NOI ஆகும், இது சொத்தின் கொள்முதல் விலையால் வகுக்கப்படுகிறது.இந்த முனைய மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் என்றால் போகும் விகிதத்தை விட குறைவாக உள்ளது, இது வழக்கமாக சொத்து முதலீடு லாபகரமானது என்று பொருள்.

முனைய மூலதன விகிதத்தைப் புரிந்துகொள்வது

போகும் தொப்பி விகிதம் என்பது ஆரம்ப முதலீடு அல்லது கொள்முதல் விலையால் வகுக்கப்பட்ட முதல் ஆண்டு நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) ஆகும். இதற்கு நேர்மாறாக, முனைய மூலதனமயமாக்கல் வீதம் கடந்த ஆண்டின் (வெளியேறும் ஆண்டு) திட்டமிடப்பட்ட NOI ஆகும், இது விற்பனை விலையால் வகுக்கப்படுகிறது. இந்த விகிதம் போகும் தொப்பி வீதத்தை விட குறைவாக இருந்தால், வழக்கமாக சொத்து முதலீடு லாபகரமானது என்று பொருள்.

பெரும்பாலான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு வல்லுநர்கள், முனைய மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தை சந்தையின் தற்போதைய விகிதத்துடன் பொருத்துவது முக்கியம் என்பதை ஒப்புக்கொள்கிறார்கள், இது டெர்மினல் தொப்பி வீதத்தை சற்று உயர்த்துவதற்கான மேம்பாட்டுக்கான பாதுகாப்பான சோதனையாக இருக்கலாம் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள். முதலீட்டாளர்களுக்கு போதுமான தலைகீழாக இருக்கும் மிக உயர்ந்த முனைய மூலதனமயமாக்கல் வீதத்தை நிறுவுவதற்கான மேம்பாட்டுத் திட்டத்தை சோதிக்க ஒரு டைனமிக் விரிதாள் பயனுள்ளதாக இருக்கும்.

ஆர்வமுள்ள ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் சந்தை மூலதன விகிதங்கள் வீழ்ச்சியடையும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் சந்தைகள் மற்றும் சொத்து வகைகளைத் தேடுகிறார்கள், ஏனெனில் குறைந்த முனைய மூலதனமயமாக்கல் விகிதம், போகும் தொப்பி விகிதத்துடன் ஒப்பிடும்போது, ​​மூலதன ஆதாயங்களை விளைவிக்கும், நிகர இயக்க வருமானம் இல்லை என்று கருதி வைத்திருக்கும் காலத்தில் குறைகிறது. கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய சில தரவுகளில் ஒவ்வொரு வகை இடத்திற்கும் வழங்கல் மற்றும் தேவை அளவீடுகள் உள்ளன, அத்துடன் செயல்பாட்டின் ஒவ்வொரு பகுதிக்கும் தொடர்புடையதாகக் கருதப்படும் சேவைகள் மற்றும் செலவுகள் ஆகியவை அடங்கும்.

எதிர்காலம் எப்போதுமே நிச்சயமற்றதாக இருக்கும்போது, ​​எந்தவொரு ஹோல்டிங் காலத்தின் முடிவிலும் இரண்டு விஷயங்கள் உறுதியாக உள்ளன: கட்டிடங்கள் வயது மற்றும் சந்தைகள் மாறும். அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களும் ஒரு திட்டத்திற்கான முனைய மூலதன விகிதத்தை துல்லியமாக சுட்டிக்காட்ட முடிந்தவரை தரவுகளை தொகுத்து பகுப்பாய்வு செய்வது மிகவும் முக்கியமானது.

முனைய மூலதன விகிதத்தின் எடுத்துக்காட்டு

ஒரு முதலீட்டாளர் முழுமையாக ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட சொத்தை million 100 மில்லியனுக்கு வாங்குகிறார். முதல் ஆண்டு NOI $ 5.0 மில்லியன் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. எனவே போகும் தொப்பி வீதம் 5.0% ஆகும். ஏழு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, முதலீட்டாளர் முனைய மூலதன விகிதம் சுமார் 4.0% என்று நம்புகிறார். கடந்த ஆண்டு NOI, வாடகை அதிகரிப்பை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டது, 5.5 மில்லியன் டாலராக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது (மீண்டும், முழு ஆக்கிரமிப்பைக் கருதி). மறுவிற்பனை மதிப்பு 7 137.5 மில்லியன் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது (NOI இல்.5 5.5 மில்லியன் 4.0% முனைய மூலதனம் அல்லது வெளியேறும் வீதத்தால் வகுக்கப்படுகிறது).