சிறிய பந்தயம் கட்டியதன் மூலம் ஸ்டீபன் ஸ்வார்ஸ்மேன் அதைப் பெரிதாக்கவில்லை. பெரிய வாய்ப்புகளை எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம் அவரது வாழ்க்கை வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது. தற்போது தி பிளாக்ஸ்டோன் குழுமத்தின் தலைவரும் தலைமை நிர்வாக அதிகாரியுமான அவர் தனது சமீபத்திய சுயசரிதையான வாட் இட் டேக்ஸில் பல பெரிய சவால்களை விவரித்தார். அபிங்டன் உயர்நிலைப் பள்ளியில் வகுப்புத் தலைவராக இருந்த நாட்களில் இருந்து, 1985 ஆம் ஆண்டில் பீட் பீட்டர்சனுடன் பிளாக்ஸ்டோனைத் தொடங்க முயற்சிக்கும் தாழ்மையான செயல்முறை வரை, ஸ்வார்ஸ்மேனின் வாழ்க்கை ஒவ்வொரு திருப்பத்திலும் பெரிதாகச் செல்வதன் மூலம் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது.
பிளாக்ஸ்டோன் தனியார் ஈக்விட்டி, ஹெட்ஜ் ஃபண்டுகள், கடன், உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வாழ்க்கை அறிவியல் ஆகியவற்றில் கவனம் செலுத்தும் முதலீட்டு வணிகங்களை உள்ளடக்கியதாக வளர்ந்துள்ளது-மற்றவற்றுடன்-ஆனால் நிறுவனத்தின் மிகப்பெரிய சவால்கள் பல ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ளன. உண்மையில், பிளாக்ஸ்டோன் உலகின் மிகப்பெரிய ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களில் ஒன்றாகும், அதன் 545 பில்லியன் டாலர் சொத்துக்களில் கால் பகுதியும் இந்த துறையில் முதலீடு செய்யப்பட்டுள்ளது.
2007 ஜூலையில் ஹில்டன் பிராபர்டீஸ் வாங்கியது, மற்றும் 2015 ஆம் ஆண்டில் நியூயார்க் நகரில் ஸ்டுய்செவன்ட் டவுனை 5.5 பில்லியன் டாலருக்கு வாங்கியது உட்பட வரலாற்றில் மிகப் பெரிய ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் சிலவற்றிற்குப் பின்னால் பிளாக்ஸ்டோன் உள்ளது.
ஸ்வார்ஸ்மேனுடன் அவரது வாழ்க்கை வரலாறு மற்றும் முதலீட்டு நிலப்பரப்பு பற்றிய அவரது கருத்துக்கள் - குறிப்பாக ரியல் எஸ்டேட்டில் அவரது சுயசரிதை வெளியீட்டுக்காக நான் பேசினேன்.
வெள்ளி: பிளாக்ஸ்டோன் பல ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட் மீது பெரிய சவால்களை உருவாக்கியுள்ளது, இப்போது இது உலகின் மிகப்பெரிய ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களில் ஒன்றாகும், இது இன்று உங்கள் முதலீட்டு இலாகாவின் மிகப்பெரிய பகுதியாகும். சிறந்த ரியல் எஸ்டேட் வாய்ப்புகளை அடையாளம் காண உங்கள் அடிப்படை விதிகள் யாவை? நீங்கள் எதைத் தேடுகிறீர்கள்?
ஸ்வார்ஸ்மேன்: ரியல் எஸ்டேட் ஒரு நேரடியான வணிகமாகும். எங்களுக்கு சில விதிகள் உள்ளன.
- நாங்கள் மேம்படுத்தக்கூடிய தற்போதைய வாய்ப்புகளை நாங்கள் வாங்குகிறோம். நாங்கள் வளர்ச்சி செய்ய மாட்டோம். தற்போதுள்ள கட்டடத்தை வாங்குவதை விட வளர்ச்சிக்கு அதிக ஆபத்து உள்ளது. ஏற்கனவே உள்ள ஒன்றை வாங்குவதற்கான பழமைவாதத்தை நாங்கள் விரும்புகிறோம். இரண்டாவதாக, நாம் மேம்படுத்தக்கூடிய விஷயங்களை மட்டுமே வாங்குகிறோம். பணப்புழக்கத்தை வாங்குவதில் நாங்கள் ஆர்வம் காட்டவில்லை. எதையாவது சிறப்பாக செய்ய விரும்புகிறோம். நீங்கள் அதை சிறப்பாக செய்த பிறகு, அதை மேலும் விற்கலாம். மூன்றாவதாக, நாங்கள் ஒரு கருப்பொருள் முதலீட்டாளர். ரியல் எஸ்டேட் ரியல் எஸ்டேட்டிற்குள் வெவ்வேறு சொத்து வகுப்புகளைக் கொண்டுள்ளது, அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் குடியிருப்புகள் முதல் ஷாப்பிங் சென்டர்கள் மற்றும் கிடங்குகள் வரை. வெவ்வேறு சொத்து வகுப்புகள் ஒரு பொருளாதார சுழற்சியில் வெவ்வேறு புள்ளிகளில் வெவ்வேறு அடிப்படைகளைக் கொண்டுள்ளன, அத்துடன் தொழில்நுட்ப சீர்குலைவுக்கான சாத்தியக்கூறுகளையும் கொண்டுள்ளன. எடுத்துக்காட்டாக, 2010 ஆம் ஆண்டில் அமேசான் இந்த மகத்தான வேகத்தை வளர்த்துக் கொண்டிருப்பதைக் கண்டதும் எங்கள் எல்லா ஷாப்பிங் மையங்களையும் சில்லறை விற்பனையையும் விற்றோம், மேலும் கிடங்குகளை இன்னும் பெரிய அளவில் வாங்குபவராக மாற முடிவு செய்தோம். கடந்த 5 ஆண்டுகளில் சில்லறை விற்பனையில் கிடங்குகள் ஒரு பெரிய செயல்திறன் சொத்து வகுப்பாகும். அமேசான் மட்டுமல்ல, பல சில்லறை விற்பனையாளர்களும் ஆன்லைன் திறனைக் கொண்டவர்களாக மாற வேண்டியிருக்கிறது. உங்கள் பொருட்களை வாடிக்கையாளருக்கு வழங்குவதற்காக அவற்றை சேமிக்க உங்களுக்கு கிடங்குகள் தேவை. இது ஒரு பெரிய பகுதிக்கு எங்களை அழைத்துச் சென்றது, அங்கு வேறு எந்த சொத்து வகுப்பையும் விட வாடகை இருமடங்காக (அல்லது அதற்கு மேற்பட்டதாக) உயர்கிறது. நாங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டை உலகளாவிய வாய்ப்பாகப் பார்க்கிறோம். ஒரு கட்டத்தில், புவியியல் பகுதியில் அவ்வளவு மூலதனம் இல்லை. எடுத்துக்காட்டாக, ஸ்காண்டிநேவியாவில் நாங்கள் நிறைய வாங்கினோம், அது மிகவும் சிறப்பானதாக மாறிவிட்டது. இறுதி விதி மாற்று செலவுகளைப் பார்க்கிறது. நீங்கள் எதையாவது வாங்கும்போது அதற்கு கீழே இருப்பதை உறுதிப்படுத்துவது மிகவும் முக்கியமானது.
ஒரு சொத்தை மேம்படுத்துவதற்கான எங்கள் பணியை நாங்கள் முடித்தவுடன், அதை விற்கிறோம். "அதை வாங்கவும், சரிசெய்யவும், விற்கவும்" என்று ஒரு சிறிய மந்திரம் உள்ளது.
வெள்ளி: அடுத்த தசாப்தத்தில் ரியல் எஸ்டேட் வாய்ப்புகளை நீங்கள் எங்கே பார்க்கிறீர்கள்?
ஸ்வார்ஸ்மேன்: 10 ஆண்டுகளைப் பார்க்கும்போது… ரியல் எஸ்டேட்டில், புறநகர்ப்பகுதிகளில் இருந்து மக்கள் நகரங்களுக்குச் செல்லும் போக்கு உள்ளது. அந்த போக்கு நகரங்களில் குடியிருப்புகள் ஒரு நல்ல இடமாக மாறும். இது உங்கள் புவியியல் நோக்குநிலையை மாற்றும். நீங்கள் ஒரு அமெரிக்க முதலீட்டாளராக இருந்தால், குறைந்த வரி விகிதங்கள் மற்றும் எளிதான பணிச்சூழல்களில் இருக்க ஒரு சார்பு இருக்க வேண்டும். நீங்கள் 10 ஆண்டுகளைப் பார்த்தால், வடக்கில் தெற்கு நோக்கி மக்கள் குடியேறுவதை நீங்கள் ஏற்கனவே காணக்கூடிய உண்மையான மாற்றங்கள் இருக்கும். மக்கள் அதிக வரியிலிருந்து புளோரிடா, டெக்சாஸ் அல்லது வட கரோலினா போன்ற குறைந்த வரி மாநிலங்களுக்குச் செல்கிறார்கள், அங்கு நீங்கள் கடலோரத் தொழிலாளர்கள் செல்லலாம்.
மக்களுக்கு வேலைகள் கிடைக்கும்போது, அவர்கள் வேலையின் அடிப்படையில் தங்கள் இருப்பிடத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பார்கள். இப்போது, பல இளைஞர்கள் இருப்பிடத்தைத் தேடுகிறார்கள், வேலை கிடைக்கும் என்று நம்புகிறார்கள். அவர்கள் சரியான இடங்களுக்குச் சென்றால், வேலைகள் அவற்றைக் கண்டுபிடிக்க நகரும்.
ரியல் எஸ்டேட்டில், அறிவு சார்ந்த நகரங்களாக இருக்கும் உலக நகரங்கள் உள்ளன. அவை சியாட்டில், சான் பிரான்சிஸ்கோ, ஆஸ்டின், நியூயார்க் மற்றும் லண்டன் கூட. இந்தியாவில் மும்பை, சென்னை, பெங்களூர் போன்ற நகரங்களை நீங்கள் காணலாம்… உங்களுக்குத் தெரிந்த தொழில்களைக் கண்டுபிடிப்பது வெடிக்கும் வளர்ச்சியைப் பெறப்போகிறது மற்றும் உலகெங்கிலும் அவற்றைப் பின்தொடர்கிறது, நீங்கள் 10 ஆண்டுகளைப் பார்க்கும்போது, அவை மிகச் சிறந்ததாக இருக்கும். பயோடெக் மற்றும் ஆராய்ச்சியில் சிறப்பு வழக்குகள் உள்ளன, இது விரைவாக துரிதப்படுத்துகிறது. பயோபார்மாவிற்கான ஈரமான ஆய்வகங்களின் மிகப்பெரிய உரிமையாளர்களில் நாங்கள் ஒருவராக இருக்கிறோம். இந்த போக்குகளில் இதுவும் ஒன்று.
வெள்ளி: 2007 இல் பிளாக்ஸ்டோன் ஹில்டன் சொத்துக்களை வாங்கியது ஒரு சிறந்த அழைப்பாக மாறியது. ஆனால் ஹில்டன் ஏற்கனவே ஒரு பெரிய தடம் கொண்ட ஒரு நிறுவப்பட்ட பிராண்டாகும். ஹோட்டல் வணிகம் அடுத்த தசாப்தத்தில் அல்லது இரண்டில் முதலீடு செய்ய இன்னும் சிறந்த இடமாக இருக்கும் என்று நீங்கள் நம்புகிறீர்களா?
ஸ்வார்ஸ்மேன்: செல்வம் அதிகரிக்கும் போது, அதிகமான மக்கள் பயணம் செய்வார்கள். கேட்வே நகரங்கள் அல்லது பிற பிரபலமான இடங்கள் எனில், பயண வணிகத்துடன் இணைக்கப்பட்ட விஷயங்களைச் செய்ய இது ஒரு ஊக்கியாக இருக்க வேண்டும். அந்த நல்ல விளைவுகளை கொண்டிருக்க வேண்டும்.
