சிறப்பு உத்தரவாத பத்திர வரையறை

சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் என்றால் என்ன?

ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான ஒரு பத்திரமாகும், அங்கு சொத்து விற்பனையாளர்-வழங்குபவர் என அழைக்கப்படுபவர்-அவர்களின் உடல் உரிமையின் போது நிகழ்ந்த எதற்கும் எதிராக மட்டுமே உத்தரவாதம் அளிக்கிறார். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், சொத்தை கையகப்படுத்துவதற்கு முன்பு இருந்த தெளிவான தலைப்பில் ஏதேனும் குறைபாடுகளுக்கு எதிராக வழங்குபவர் உத்தரவாதம் அளிக்கவில்லை.

சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரங்கள் பொதுவாக வணிக சொத்து பரிவர்த்தனைகளுடன் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. ஒற்றை குடும்பம் மற்றும் பிற குடியிருப்பு சொத்து பரிவர்த்தனைகள் பொதுவாக ஒரு பொதுவான உத்தரவாத பத்திரத்தைப் பயன்படுத்தும். பல அடமான கடன் வழங்குநர்கள் பொது உத்தரவாத பத்திரத்தைப் பயன்படுத்துமாறு வலியுறுத்துகின்றனர்.

உடன்படிக்கை பத்திரம், மானிய பத்திரம் மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட உத்தரவாத பத்திரம் உள்ளிட்ட பல்வேறு மாநிலங்களில் சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரங்கள் பல பெயர்களில் செல்கின்றன.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் என்பது ஒரு சொத்தை விற்பவர் தனது உரிமையின் போது ஏற்பட்ட சொத்து தலைப்பில் உள்ள சிக்கல்கள் அல்லது சிக்கல்களுக்கு எதிராக மட்டுமே உத்தரவாதம் அளிக்கிறார். ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் இரண்டு விஷயங்களுக்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது: வழங்குபவர் சொத்து வைத்திருக்கிறார், விற்க முடியும்; மற்றும் அவரது உரிமையின்போது சொத்துக்களுக்கு எந்தவிதமான இடையூறும் ஏற்படவில்லை. ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் மிகவும் பொதுவான பொது உத்தரவாத பத்திரத்தை விட மட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது, இது சொத்தின் முழு வரலாற்றையும் உள்ளடக்கியது.

உத்தரவாதச் செயல்களின் அடிப்படைகள்

ஒரு உத்தரவாத பத்திரம் வணிக அல்லது குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களுக்கு உரிமை அல்லது தலைப்பை மாற்றுவதை வழங்குகிறது மற்றும் விற்பனையாளரால் வழங்கப்பட்ட சில உத்தரவாதங்களுடன் வருகிறது. இந்த உத்தரவாதங்களில், சொத்து தலைப்பு உரிமையாளர் உரிமைகோரல்கள், நிலுவையில் உள்ள உரிமையாளர்கள் அல்லது அடமானங்கள், அல்லது விற்பனையாளரைத் தவிர வேறு தனிநபர்கள் அல்லது நிறுவனங்களால் இலவசமாகவும் தெளிவாகவும் மாற்றப்படுகிறது.

ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம்-வரையறுக்கப்பட்ட உத்தரவாத பத்திரம் என்றும் அழைக்கப்படுகிறது-இது பொதுவான உத்தரவாத பத்திரத்தின் மாறுபாடு ஆகும். பொது உத்தரவாத பத்திரம் என்பது அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் தலைப்புகளை மாற்ற பயன்படும் மிகவும் பொதுவான மற்றும் விருப்பமான கருவியாகும்.

பொது மற்றும் சிறப்பு உத்தரவாதச் செயல்கள் இரண்டும் அடையாளம் காணப்படுகின்றன:

• விற்பனையாளரின் பெயர் - வழங்குபவர் வாங்குபவரின் பெயர் - மானியதாரர் சொத்தின் ப location தீக இருப்பிடம் சொத்து கடன் அல்லது பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டதைத் தவிர வேறு எந்தவிதமான சிக்கல்களும் இல்லாதது. வழங்குபவர் அவர்கள் சொத்தின் சரியான உரிமையாளர் என்றும் சட்டப்பூர்வ உரிமை உண்டு என்றும் உத்தரவாதம் அளிக்கிறார் தலைப்பை மாற்றுவதற்கு. சொத்து அனைத்து உரிமையாளர்களிடமிருந்தும் இலவசமாகவும் தெளிவாகவும் இருப்பதாகவும், எந்தவொரு கடனாளியிடமிருந்தும் அதை இணை எனப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் சொத்து மீது நிலுவையில் உள்ள உரிமைகோரல்கள் எதுவும் இல்லை என்றும் வழங்குபவர் உத்தரவாதம் அளிக்கிறார். தலைப்பு எந்தவொரு மூன்றையும் தாங்கும் என்பதற்கு உத்தரவாதம் உள்ளது. கட்சி சொத்தின் உரிமையை கோருகிறது. சொத்து வழங்குவோரின் தலைப்பை சிறப்பாக செய்ய தேவையானதை வழங்குபவர் செய்வார்.

இரண்டு செயல்களும் வாங்குபவருக்கு ஒரே பொதுவான பாதுகாப்புகளை வழங்குகின்றன. இருப்பினும், ஒரு சிறப்பு உத்தரவாதத்திற்கும் பொதுவான உத்தரவாத பத்திரத்திற்கும் இடையிலான முதன்மை வேறுபாடு, தலைப்பு உரிமையாளருக்கு வழங்கப்படும் பாதுகாப்பின் கால அளவை அவர்கள் எவ்வாறு கையாளுகிறார்கள் என்பதுதான்.

சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம்

"சிறப்பு" என்ற வார்த்தையின் பயன்பாடு வாங்குபவருக்கு பத்திரம் உயர் தரம் வாய்ந்தது என்ற கருத்தை தெரிவிக்கக்கூடும், சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் குறைவான விரிவானது மற்றும் அது உள்ளடக்கிய வரையறுக்கப்பட்ட காலக்கெடு காரணமாக குறைந்த பாதுகாப்பை வழங்குகிறது. குடியிருப்பு சொத்தில், முன்கூட்டியே உத்தரவாதச் செயல்கள் அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படுகின்றன மற்றும் கடனை பூர்த்தி செய்ய கட்டாயமாக சொத்தை விற்பனை செய்கின்றன.

ஒரு பொதுவான உத்தரவாத பத்திரம் சொத்தின் முழு வரலாற்றையும் உள்ளடக்கியது. அவை எப்போது நிகழ்ந்தன அல்லது யாருடைய உரிமையின் கீழ் இருந்தாலும், குறைபாடுகள் அல்லது சிக்கல்களிலிருந்து சொத்து இலவசமாகவும் தெளிவாகவும் இருக்கும் என்று இது உத்தரவாதம் அளிக்கிறது. பொதுவான உத்தரவாத பத்திரம் வாங்குபவருக்கு அவர்கள் உரிமையுடன் முழு உரிமைகளையும் பெறுகிறார்கள்.

ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரத்துடன், விற்பனையாளர் சொத்துக்கு தலைப்பு வைத்திருந்த காலத்தை மட்டுமே உத்தரவாதம் உள்ளடக்கியது. சிறப்பு உத்தரவாதச் செயல்கள் விற்பனையாளரின் உரிமையின் முன் இருக்கக்கூடிய இலவச மற்றும் தெளிவான தலைப்பில் எந்த தவறுகளிலிருந்தும் பாதுகாக்காது. எனவே, ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரத்தை வழங்குபவர் கடன்கள், சிக்கல்கள் அல்லது பிற சொத்துக்களுக்கு அவர்கள் ஏற்படுத்திய அல்லது அவர்கள் சொத்துரிமையின் போது நிகழ்ந்த தலைப்புக்கு மட்டுமே பொறுப்பாவார். முந்தைய உரிமையாளர்களிடமிருந்து எழும் ஏதேனும் சிக்கல்களுக்கு மானியதாரர் பொறுப்பேற்கிறார்.

உதாரணமாக, ஒரு வீடு உங்களுக்கு முன் இரண்டு முந்தைய உரிமையாளர்களைக் கொண்டிருந்தது என்று கற்பனை செய்து பாருங்கள். முதல் உரிமையாளர் ஒரு பதுக்கல், விரைவில் வீடு மற்றும் முற்றத்தில் பழுதடைந்தது. நகரத்தின் குறியீடு அமலாக்கத் துறை உரிமையாளருக்கு எதிராக அபராதம் விதித்தது. உரிமையாளர் அவர்களின் அடமானத்தில் பின்னால் விழுந்தார் மற்றும் வங்கி முன்கூட்டியே, வீட்டை இரண்டாவது உரிமையாளருக்கு விற்றது. அக்கம்பக்கத்தினரின் மகிழ்ச்சிக்கு, புதிய உரிமையாளர் வீட்டை சரிசெய்து முற்றத்தை சுத்தம் செய்தார். 10 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அவர்கள் வீட்டை சந்தையில் வைத்திருக்கிறார்கள், நீங்கள் அதை ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி வாங்குகிறீர்கள். சில ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு நீங்கள் வீட்டை விற்க முடிவு செய்கிறீர்கள். இருப்பினும், குறியீடு அமலாக்க உரிமையாளர்கள் சொத்துக்கு எதிராக இருப்பதால், அவர்கள் உங்கள் விற்பனையை அடைக்கக்கூடும். குறைந்தபட்சம், தலைப்பை விடுவிக்க நகரத்தின் உரிமையை நீங்கள் பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்.

தலைப்பு தேடல்கள் மற்றும் தலைப்பு காப்பீடு

பெரும்பாலான நேரங்களில் தலைப்பு தேடல் ஒரு சொத்தின் தலைப்புக்கான எந்தவொரு உரிமையையும் அல்லது உரிமைகோரல்களையும் கண்டுபிடிக்கும். தலைப்பு தேடல் என்பது சொத்தின் உரிமையை தீர்மானிக்க கிடைக்கக்கூடிய பொது பதிவுகளின் மதிப்பாய்வு ஆகும். வக்கீல்கள், தலைப்பு நிறுவனங்கள் மற்றும் தனிநபர்கள் சொத்தின் உரிமையை சரிபார்க்க தலைப்பு தேடல்களை முடிக்க முடியும். இந்த தேடல்கள் விரிவானவை என்றாலும், ஏதாவது தவறவிடப்படுவதற்கான வாய்ப்பு எப்போதும் உள்ளது.

இந்த காரணத்திற்காக, பெரும்பாலான வாங்குபவர்கள்-அவர்கள் பயன்படுத்தும் உத்தரவாத பத்திரத்தைப் பொருட்படுத்தாமல்-ஒரு சொத்தை வாங்கும் போது தலைப்பு காப்பீட்டையும் வாங்குகிறார்கள். தலைப்பு காப்பீடு என்பது ஒரு இழப்பீட்டு காப்பீட்டுக் கொள்கையாகும், இது வாங்குபவர் தங்களுக்குச் சொந்தமான ஒரு சொத்தின் தலைப்புக்கு எதிரான நிதி உரிமைகோரல்களிலிருந்து பாதுகாக்கிறது.

ப்ரோஸ்

• சிறப்பு உத்தரவாதங்கள் விற்பனையாளருக்கும் வாங்குபவருக்கும் இடையில் சொத்து தலைப்பை மாற்ற அனுமதிக்கின்றன.

• தலைப்பு காப்பீட்டை வாங்குவது சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரத்திற்கு முந்தைய உரிமைகோரல்களின் அபாயத்தைத் தணிக்கும்.

கான்ஸ்

• சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரங்கள் மானியதாரர்கள் அல்லது வாங்குபவர்களுக்கு குறுகிய பாதுகாப்பை வழங்குகின்றன.

• சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரங்கள் வழங்குபவர் அல்லது விற்பனையாளரின் உரிமையின் காலத்தை மட்டுமே உள்ளடக்கும்.

ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரத்தின் உண்மையான உலக எடுத்துக்காட்டு

குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் பொதுவான உத்தரவாத பத்திரங்கள் மிகவும் பொதுவானவை என்றாலும், சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரம் விதிமுறையாக மாறும் ஒரு பகுதி உள்ளது. இந்த ஒரு அரங்கம் முன்கூட்டியே சொத்துக்கள், ரியல் எஸ்டேட்-சொந்தமான (REO) அல்லது குறுகிய விற்பனையான சொத்துக்களுக்கானது.

பெரும்பாலான கூட்டாட்சி தேசிய அடமான சங்கம் (FNMA), வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாடு (HUD) மற்றும் வங்கிக்குச் சொந்தமான குடியிருப்புகள் இந்த வகையான பத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி விற்கப்படுகின்றன. சிறப்பு உத்தரவாதச் செயல்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான ஒரு முதன்மைக் காரணம், பறிமுதல் செய்வதற்கு முன்னர் சொத்து தொடர்பான எந்தவொரு சூழ்நிலையிலும் விற்பனை அதிகாரம் பொறுப்பேற்க விரும்பவில்லை.

எடுத்துக்காட்டாக, 2012 ஆம் ஆண்டில், மிசிசிப்பியின் கிரெனடா கவுண்டியில் ஒரு வீட்டைக் கொண்ட ஒரு தம்பதியினர், சொத்து மீதான கடன் தொகையைத் தவறிவிட்டனர். பிப்ரவரி 2013 இல், சொத்துக்களை அவர்களின் கடன் வழங்குநரான வெல்ஸ் பார்கோ வங்கி முன்னறிவித்தது. வெல்ஸ் பார்கோ "ஒரு சிறப்பு உத்தரவாத பத்திரத்தில் எஃப்.என்.எம்.ஏ-க்கு சொத்தை அனுப்பினார்" என்று அடுத்தடுத்த சட்ட ஆவணங்கள் சுட்டிக்காட்டின.