விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை என்பது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டு முறையாகும், இது ஒரு சொத்தை மற்ற சொத்துக்களுடன் ஒப்பிட்டு சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட ஒத்த குணாதிசயங்களைக் கொண்டுள்ளது. ஒட்டுமொத்த சொத்து மதிப்பில் தனிப்பட்ட அம்சங்கள் ஏற்படுத்தும் விளைவை இந்த முறை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், ஒரு சொத்தின் மொத்த மதிப்பு அதன் அனைத்து அம்சங்களின் மதிப்புகளின் கூட்டுத்தொகையாகும். ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர்கள் விற்பனை செய்வதற்கான சொத்துக்களை மதிப்பிடும்போது விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தலாம்.
விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் புரிந்துகொள்வது (SCA)
விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர்களுக்கும் வாங்குபவர்களுக்கும் ஒரு வீட்டின் விலை நியாயமானதா மற்றும் தற்போதைய சந்தையுடன் ஒப்பிடத்தக்கதா என்பதை தீர்மானிக்க உதவுகிறது.
அணுகுமுறை ஒப்பீட்டு சந்தை பகுப்பாய்விற்கான முதுகெலும்பாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது, இது சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட சொத்துக்களின் விலைகள் மற்றும் ஒரே புவியியல் பகுதிக்குள் இருக்கும் பகுப்பாய்வு ஆகும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், அணுகுமுறை பெரும்பாலும் உள்ளூர் பண்புகளைப் பார்ப்பதற்கு அவை பொதுவானதைக் காண வேண்டும். அங்கிருந்து, மதிப்பீட்டாளர்கள் ஒரு சொத்தின் மதிப்பை அதன் அம்சங்களின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்க முடியும். ஒரே இடத்தில் உள்ள பண்புகளை ஆராய்வதன் மூலம், பரந்த புவியியல் பரப்பளவில் சொத்து விற்பனையை ஒப்பிடுவது போன்ற குறைந்த நம்பகமான முறைகளைப் பயன்படுத்துவதை இது தவிர்க்கிறது.
விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துதல்
ஒரு சொத்தின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதில் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டாளர் எடுக்கக்கூடிய பல படிகள் இருந்தாலும், கீழே கோடிட்டுக் காட்டப்பட்டவை மிகவும் பொதுவானவை. விற்பனை ஒப்பீட்டு அணுகுமுறை உத்தியோகபூர்வ மதிப்பீடு அல்ல என்பதையும், ஒரு சொத்து தனித்துவமானது என்றால், முறையான மதிப்பீடு தேவைப்படலாம் என்பதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.
இருப்பிடம் மற்றும் சுற்றுப்புறம்
ரியல் எஸ்டேட் அமைந்துள்ள இடத்தின் புவியியல் மற்றும் உள்ளூர் நிலப்பரப்பின் நிலை ஆகியவை ஒப்பிடக்கூடிய அனைத்து பண்புகளுக்கும் ஒதுக்கப்பட்ட மதிப்பில் நேரடி விளைவுகளை ஏற்படுத்தக்கூடும். உதாரணமாக, ஒரு விமான நிலையத்திற்கு அருகில் அமைந்துள்ள வீடுகளின் வரிசையில் அவற்றின் விற்பனை ஒப்பீடுகளின் ஒரு பகுதியாக இருக்கும் சத்தம் பிரச்சினைகள் இருக்கும். அதே வீடுகள் நகரத்தின் அமைதியான பகுதியில் அமைந்திருந்தால், மதிப்பீடு வேறுபட்டதாக இருக்கும்.
ஒரே கட்டடக்கலை வடிவமைப்புகளைப் பகிர்ந்து கொண்டாலும், நகரத்தின் மற்றொரு பிரிவில் உள்ள வீடுகளை விட ஒரே பகுதியில் அமைந்துள்ள வீடுகளை ஒப்பிடுவது மிகவும் பொருத்தமானதாக இருக்கும். ஒரு சுற்றுப்புறத்தை மதிப்பிடுவதில் கவனிக்க வேண்டிய சில காரணிகள் பின்வருமாறு,
- அருகிலுள்ள பள்ளிகளுக்கு அருகாமையில், ஏதேனும் நீர், ஏரிகள், அல்லது கடற்கரைகள் பூங்காக்கள் அல்லது பொதுவான பகுதிகள் என்றால் நெடுஞ்சாலைகள் அல்லது ஓவர் பாஸ்கள் அருகாமையில் கட்டப்பட்ட கட்டிடங்கள், இரயில் பாதைகள், தொழில்துறை கட்டிடங்கள்
பிற வெளிப்புற காரணிகள் ஒரு மதிப்பீட்டைக் கொண்டு செயல்படலாம், அதாவது சொத்து மற்றும் சுற்றியுள்ள பகுதி மீதான மாசு அளவு.
சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட பட்டியல்கள்
வீட்டின் சொத்து மதிப்பு மற்றும் ஒரு சதுர அடிக்கான செலவு ஆகியவற்றை மதிப்பாய்வு செய்யவும். சமீபத்தில் விற்கப்பட்ட பட்டியல்கள் இப்பகுதியில் உள்ள வீடுகளின் மதிப்புக்கு ஒரு தொடக்க புள்ளியை வழங்க உதவும். வீடுகள் அவற்றின் அம்சங்கள் மற்றும் விற்பனையின் போது சந்தையைப் பொறுத்து வெவ்வேறு விலையில் விற்கப்படுகின்றன என்றாலும், சொத்து மதிப்புகள் மற்றும் சமீபத்திய விற்பனையை மதிப்பாய்வு செய்வது ஒரு நல்ல தொடக்க புள்ளி அல்லது அடிப்படை எண்ணை வழங்கும்.
ஒத்தவர்களுடன் விற்பனைக்கான வீட்டின் அம்சங்கள்
ஒரு வீட்டை ஒரே எண்ணிக்கையிலான படுக்கையறைகள், கேரேஜ்கள் மற்றும் குளியலறைகள் கொண்ட பண்புகளுடன் ஒப்பிட வேண்டும். ஒப்பீட்டில் ஒரே அளவிலான சதுரக் காட்சிகளின் வீடுகள் ஒரே அளவிலான நிலப் பொட்டலங்களில் இருக்க வேண்டும்.
வீடுகளின் வயது மற்றும் நிலை
வீட்டை ஒத்த வயதினருடன் ஒப்பிடுங்கள், மேலும் பழைய வீடு என்றால், அதற்கு மேம்படுத்தல்கள் தேவையா என்பதை. வீட்டின் ஒட்டுமொத்த நிலை ஒரு மதிப்பீட்டை கணிசமாக பாதிக்கும். உதாரணமாக, இரண்டு வீடுகள் ஒரே வடிவமைப்பில் இருக்கலாம், ஒரே எண்ணிக்கையிலான அறைகளுடன் இருக்கலாம், ஆனால் வீடுகளில் ஒன்று பழுது தேவைப்படலாம். காலநிலை சேதம் இருக்கலாம், பிளம்பிங் அல்லது கூரை தொடர்பான பிரச்சினைகள் மாற்றப்பட வேண்டும் அல்லது சரி செய்யப்பட வேண்டும். ஒப்பிடக்கூடிய அம்சங்களைப் பொருட்படுத்தாமல், தேவைப்படும் எந்த மேம்பாடுகளும் சொத்தின் மதிப்பைப் பாதிக்கும்.
சதுர அடிக்கு சராசரி விலையைக் கணக்கிடுங்கள்
ஒத்த அம்சங்கள், வயது மற்றும் புவியியல் கொண்ட வீடுகள் தொகுக்கப்பட்டவுடன், அவற்றின் ஒவ்வொரு விற்பனை விலையையும் எடுத்து அவற்றின் சதுர காட்சிகளால் பிரிக்கவும். இதன் விளைவாக விற்பனை ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வில் வீடுகளின் அடிப்படையில் ஒரு சதுர அடிக்கு செலவாகும். ஒப்பிடக்கூடிய அனைத்து வீடுகளுக்கும் ஒரு சதுர காட்சிக்கான சராசரி மற்றும் மதிப்பீடு செய்யப்படும் வீட்டின் சதுர காட்சிகளால் அந்த எண்ணிக்கையை பெருக்கவும்.
எடுத்துக்காட்டாக, அதே பகுதியில் உள்ள வீடுகளைப் பார்த்து அவற்றின் சராசரி சதுர காட்சிகளைக் கணக்கிடுவோம். இப்பகுதியில் மூன்று வீடுகள் சமீபத்தில் விற்கப்பட்டன மற்றும் பின்வருமாறு பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன:
- 3, 500 சதுர அடியுடன், 000 300, 000 மற்றும் ஒரு சதுர அடிக்கு $ 85.70 (300, 000 / 3, 500) $ 285, 000 2, 800 சதுர அடியுடன் ஒரு சதுர அடிக்கு ஒரு விலை. 101.78 $ 232, 000 2, 500 சதுர அடி மற்றும் ஒரு சதுர அடிக்கு ஒரு விலை. 92.80 மூன்று பண்புகளுக்கான சதுர காட்சிகள் $ 93.42 அல்லது ((85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28) / 3)
மதிப்பீடு செய்யப்படும் வீடு 2, 600 சதுர காட்சிகளைக் கொண்டுள்ளது, ஒப்பிடக்கூடிய வீடுகளுக்கான சராசரி சதுரக் காட்சிகளைப் பெருக்கும்போது, மதிப்பிடப்பட்ட தொகையான 2 242, 892 அல்லது ($ 93.42 * 2, 600) வருகிறோம். பகுப்பாய்வு வீட்டிற்கு ஒரு நியாயமான மதிப்பை வழங்க வேண்டும்.
நிச்சயமாக, பல அம்சங்கள் வீட்டின் மதிப்பை அதிகரிக்கக்கூடும். இருப்பினும், ஒரு விற்பனை ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு ஒரு துல்லியமான விஞ்ஞானம் அல்ல, ஏனெனில் ஒரு வீட்டின் மதிப்பு ஓரளவு அகநிலை, அதாவது ஒரு குடும்பம் மற்றொரு குடும்பத்தை விட அதிக மதிப்பைக் கண்டறிந்து அவர்களின் சலுகையை அதிகரிக்கக்கூடும். முன்னர் கூறியது போல, பொருளாதார நிலைமைகள், வேலை சந்தை மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலை போன்ற வெளிப்புற காரணிகள் அனைத்தும் ஒரு வீடு எவ்வளவு விற்கப்படுகிறது அல்லது சந்தையில் எவ்வளவு நேரம் அமர்ந்திருக்கிறது என்பதில் பெரிதும் விளையாடுகிறது.
