1998 முதல் 2017 வரையிலான ஆண்டுகளுக்கான எம்.எஃப்.எஸ் முதலீடுகளின் காலவரையறை முதலீட்டு வருவாயின் பதிப்பில், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) அந்த ஆண்டுகளில் ஆறில் சிறந்த செயல்திறன் கொண்ட சொத்து வகுப்பாக இருந்தன. மேலும், அந்த காலப்பகுதியில், NAREIT ஈக்விட்டி REIT குறியீட்டால் பிரதிநிதித்துவப்படுத்தப்பட்ட REIT கள், சராசரியாக ஆண்டு வருமானம் 8.67% ஐ தொகுத்தன, இது சிறிய மிட்-கேப் சொத்துக்களுக்குப் பிறகு சராசரி வருடாந்திர வருவாயுடன் அதே காலகட்டத்தில் இரண்டாவது சிறந்த சொத்து வகுப்பாகும் 9.12%.
கடந்தகால செயல்திறன் எதிர்கால வருவாய்க்கு உத்தரவாதம் இல்லை. எனவே, தற்போதைய சூழலில், REIT கள் தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர்களுக்கும் நிதி ஆலோசகர்களுக்கும் அவர்களின் வாடிக்கையாளர்களுக்கும் இன்னும் சாத்தியமான முதலீடுகளாக இருக்கின்றனவா? (தொடர்புடைய வாசிப்புக்கு, காண்க: REIT ப.ப.வ.நிதிகள் நிலைத்தன்மையை வழங்குகின்றன.)
வட்டி விகிதங்கள் + REITS
Yahoo! படி! MSCI US REIT குறியீட்டைக் கண்காணிக்கும் வான்கார்ட் REIT இன்டெக்ஸ் அட்ம் (VGSLX), தற்போதைய மகசூல் 4.3% ஆகும். இன்றைய குறைந்த வட்டி விகித சூழலில், இது நிச்சயமாக பல முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும். உயரும் வட்டி விகிதங்கள் பொதுவாக REIT களுக்கு எதிர்மறையான காரணியாகும்; அதிக வட்டி செலுத்துதல்களால் அவற்றின் வெளிச்சம் அதிகரிக்கிறது, இது முதலீட்டாளர்களுக்கு ஈவுத்தொகை செலுத்துவதற்கு கிடைக்கக்கூடிய பணத்தை குறைக்கிறது.
அதிகப்படியான கடன்களைக் கொண்ட REIT கள் அல்லது அருகிலுள்ள காலங்களில் மறுநிதியளிப்புத் தேவைகள் மற்றவர்களை விட விகித உயர்வுக்கு மிகவும் எளிதில் பாதிக்கப்படுகின்றன.
2018 ஆம் ஆண்டில், வான்கார்ட் REIT ப.ப.வ.நிதி (வி.என்.க்யூ) விலை 2015 ஜனவரியில் இருந்த உயர்விலிருந்து 12% க்கும் அதிகமாக குறைந்துள்ளது, ஏனெனில் மத்திய வங்கியின் நேரம் குறித்த நிச்சயமற்ற தன்மை மற்றும் வட்டி விகிதங்களை உயர்த்த விருப்பம்.
REIT களின் கடந்தகால செயல்திறன்
பல REIT நிதிகளை வழங்கும் முதலீட்டு மேலாளரான கோஹன் & ஸ்டியர்ஸ், ஜூன் 2004 முதல் ஜூன் 2006 வரையிலான கடைசி மத்திய வங்கி இறுக்க சுழற்சியை மேற்கோள் காட்டி, அதிக விகிதங்கள் ஆரம்பத்தில் REIT களின் செயல்திறனை பாதிக்கின்றன என்பதற்கு எடுத்துக்காட்டு. ஆனால் நேரம் ஆக ஆக, வலுவான பொருளாதாரம் REIT களுக்கான வருவாயை அதிகரிக்க உதவியது.
இந்த கால கட்டத்தில் REIT களுக்கான ஒட்டுமொத்த வருவாய் 57.9% ஆகும், இது பங்குகளுக்கு 15.5% மற்றும் பத்திரங்களுக்கு 5.9% உடன் ஒப்பிடுகிறது என்று நிறுவனம் தெரிவித்துள்ளது.
நிறுவனம் தனது தளத்தில் ஒரு கட்டுரையில் கூறுகிறது: “பொருளாதாரம் மேம்பட்டு, அடிப்படைகள் வலுவாக இருக்கும்போது, மகசூல் சார்ந்த திருத்தங்கள் வரலாற்று ரீதியாக நீண்டகால முதலீட்டாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமான கொள்முதல் வாய்ப்புகளை வழங்கியுள்ளன. வலுவான பொருளாதார வளர்ச்சியின் நன்மைகள் இன்னும் தெளிவாகிவிட்டதால், மதிப்பீடுகள் இயல்பு நிலைக்குத் திரும்பும். இந்த வாய்ப்புகளைப் பயன்படுத்திக்கொள்ளும் முதலீட்டாளர்களுக்கு நீண்ட காலத்திற்கு வெகுமதி அளிக்கப்படலாம் என்று நாங்கள் நம்புகிறோம். ”
REIT கள் பல்வகைப்படுத்தல் பிளஸ்ஸை வழங்குகின்றன
எஸ் & பி 500 இன்டெக்ஸ் மற்றும் நாரெயிட் ஈக்விட்டி REIT இன்டெக்ஸ் ஆகியவற்றின் ஒப்பீட்டின் அடிப்படையில் பங்குகளின் ஏறக்குறைய 78% தொடர்புக்கு சான்றாக REIT கள் பங்குகளில் இருந்து ஒரு பெரிய பல்வகைப்படுத்தல் அல்ல. இருப்பினும், REIT கள் நல்லதை வழங்குகின்றன முக்கிய பத்திரங்கள், பொருட்கள் மற்றும் நாணயங்களுக்கான குறைந்த அல்லது எதிர்மறை தொடர்புகளின் அடிப்படையில் பல்வகைப்படுத்தல்.
வட்டி விகிதங்களுக்கு அப்பால், REIT களின் செயல்திறன் பொருளாதாரம் மற்றும் பங்குச் சந்தை கட்டணம் எவ்வாறு இருக்கும் என்பதைப் பொறுத்தது. சமீபத்திய சிஎன்பிசி கட்டுரையில், ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் சுமார் 22 பில்லியன் டாலர்களை நிர்வகிக்கும் சிபிஆர்இ கிளாரியன் செக்யூரிட்டிஸின் தலைமை முதலீட்டு அதிகாரி ஜோசப் ஸ்மித் கூறினார்: "பொருளாதார வளர்ச்சி மற்றும் வட்டி விகிதங்களுக்கான எதிர்பார்ப்புகளுக்கு இடையில் ஆண்டு முழுவதும் ஒரு புரட்டு ஏற்பட்டுள்ளது. அந்த நிச்சயமற்ற தன்மை நிலையற்ற தன்மையை உருவாக்குகிறது, மேலும் நிலையற்ற காலங்களில், REIT களின் பரந்த பங்குச் சந்தையுடன் தொடர்பு அதிகரிக்கிறது. " திரு. ஸ்மித்தின் மேற்கோள் 2015 இன் பிற்பகுதியில் செய்யப்பட்டது. (தொடர்புடைய வாசிப்புக்கு, காண்க: உயர் வட்டி விகித சூழலில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு. )
தனிப்பட்ட REIT களை பாதிக்கும் காரணிகள்
எந்தவொரு மியூச்சுவல் ஃபண்ட் அல்லது ப.ப.வ.நிதியைப் போலவே, இந்த நிதிகளில் அடிப்படை REIT கள் உள்ளன. தனிப்பட்ட REIT களில் வணிக சொத்துக்கள், குடியிருப்பு சொத்துக்கள் மற்றும் ஹோட்டல்கள் அல்லது ரிசார்ட்டுகளின் அடிப்படை போர்ட்ஃபோலியோவைக் கொண்டிருக்கலாம். கூடுதலாக, உடல்நலம் போன்ற குறிப்பிட்ட துறைகளுக்கு வெளிப்பாடு மற்றும் மரம் மற்றும் அடமான REIT கள் போன்ற சிறப்புப் பகுதிகள் உள்ளன.
இங்குள்ள விஷயம் என்னவென்றால், இந்த REIT களின் சில செயல்திறன் பங்குச் சந்தை மற்றும் அவை இணைக்கப்பட்டுள்ள வணிகத் துறைகளின் செயல்திறனுடன் பிணைக்கப்படும். இதன் பொருள் இந்த REIT களின் செயல்திறன் ஒட்டுமொத்த பங்குச் சந்தை மற்றும் / அல்லது பொருளாதாரத்தின் செயல்திறனைத் தாண்டியது. இது ரியல் எஸ்டேட் பழமொழியைப் போல அல்ல, இது அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் எவ்வாறு உள்ளூர் என்பதைக் குறிக்கிறது.
தனிப்பட்ட REIT களும் அவற்றை நிர்வகிக்கும் நபர்களால் பாதிக்கப்படுகின்றன. வேறு எந்த பங்கு அல்லது ஒத்த கருவியைப் போலவே, நிர்வாகமும் முக்கியமானது. அவர்களின் அனுபவம் என்ன? அவர்கள் பங்குதாரர்களை மையமாகக் கொண்டவர்களா? உங்களுடைய சொந்த முதலீடு அவர்களிடம் உள்ளதா?
2017 ஆம் ஆண்டின் வரி குறைப்பு மற்றும் வேலைகள் சட்டம் முதலீட்டாளர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் சாதகமானது. புதிய வரிச் சட்டத்தில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள சில மாற்றங்கள் REIT களை பாதிக்கின்றன. எடுத்துக்காட்டாக, பாஸ்-மூலம் நிறுவன வருமானத்தில் 20% விலக்கிலிருந்து REIT கள் பயனடைகின்றன.
அடிக்கோடு
இன்றைய பல முதலீடுகளைப் போலவே, REIT களும் குறைந்த பட்சம் ஆரம்பத்தில் வட்டி விகித உயர்வால் பாதிக்கப்படக்கூடும். விகிதங்கள் உயரும் போது கடனை மறுநிதியளிக்க வேண்டிய REIT கள் மற்றவர்களை விட மிகவும் பாதிக்கப்படக்கூடியவை. தனிப்பட்ட REIT களைப் பார்ப்பவர்கள் நிறுவனத்தின் நிர்வாகத்தையும் அதன் அடிப்படை முதலீடுகளையும் பார்க்க வேண்டும். இந்த பகுதிக்கும் திடமான வெளிப்பாட்டை வழங்கும் பல பரஸ்பர நிதிகள் மற்றும் ப.ப.வ.நிதிகள் உள்ளன. காலப்போக்கில், REIT கள் பல இலாகாக்களின் உறுதியான அங்கமாக நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளன, மேலும் அவை தொடர்ந்து முன்னேறக்கூடும். (தொடர்புடைய வாசிப்புக்கு, பார்க்க: 5 வகையான REIT கள் மற்றும் அவற்றில் எவ்வாறு முதலீடு செய்வது. )
