நியூயார்க் நகரில் வசிப்பது: கோ

கூட்டுறவு எதிராக காண்டோஸ்: ஒரு கண்ணோட்டம்

கான்டோஸ் மற்றும் கூட்டுறவு ஒற்றுமையைப் பகிர்ந்து கொள்கின்றன, ஆனால் குடியிருப்பாளர்களுக்கு பலவிதமான விருப்பங்களை வழங்கும் தனித்துவமான பண்புகளையும் கொண்டுள்ளன. பல வழிகளில், நியூயார்க் நகர ரியல் எஸ்டேட் சந்தை அமெரிக்காவில் உள்ளதைப் போலல்லாது. மிகப்பெரிய வேறுபாடுகளில் ஒன்று, நியூயார்க் நகரத்தில் விற்பனைக்கு வரும் குடியிருப்புகள் கான்டோக்கள் அல்லது கூட்டுறவு ஆகும். பெரும்பாலான இடங்களில், கான்டோக்கள் விதி, ஆனால் பெரிய ஆப்பிளில் இல்லை. கூட்டுறவு நிறுவனங்கள் NYC இல் சுமார் 75% காண்டோக்களை விட அதிகமாக இருந்தாலும், பெரும்பாலான மதிப்பீடுகளின்படி, எந்த நேரத்திலும் அதிகமான சந்தைகள் செயலில் சந்தையில் உள்ளன.

கூட்டுறவுக்கும் காண்டோவிற்கும் உள்ள வித்தியாசத்தை சுருக்கமாக ஆராய்வோம். நீங்கள் ஒரு காண்டோமினியம் வாங்கும்போது, ​​உங்கள் அபார்ட்மெண்ட் மற்றும் பொதுவான பகுதிகளின் சதவீதம் உங்களுக்கு சொந்தமானது. நீங்கள் ஒரு கூட்டுறவு வாங்கும்போது, ​​நீங்கள் உண்மையில் உங்கள் குடியிருப்பை வாங்குவதில்லை ; அதற்கு பதிலாக, உங்கள் கட்டிடமான ஒரு நிறுவனத்தில் பங்குகளை வாங்குகிறீர்கள். உங்கள் பங்கின் அளவு உங்கள் குடியிருப்பின் அளவைப் பொறுத்தது; பங்குகளை வாங்குவது கூட்டுறவு கட்டிடத்தில் ஒரு அலகு ஆக்கிரமிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. காண்டோவுக்கான முடிவில், உங்களுக்கு ஒரு பத்திரம் வழங்கப்படும்; ஒரு கூட்டுறவுக்கான முடிவில், நீங்கள் ஒரு தனியுரிம குத்தகையைப் பெறுவீர்கள்.

பெரும்பாலும், காண்டோஸ் மற்றும் கூட்டுறவு இரண்டுமே ஒரு வீட்டு வாசகர் மற்றும் ஊழியர்களில் ஒரு கண்காணிப்பாளரைக் கொண்டுள்ளன; சிலர் மற்ற இருவர் செய்யாத அனைத்தையும் செய்யும் ஒரு வரவேற்பைச் சேர்ப்பார்கள். வசதிகள் குறைந்த விசையாக இருக்கலாம் (அடித்தளத்தில் ஒரு சேமிப்பு அறை) அல்லது நிலப்பரப்பு மொட்டை மாடி, பில்லியர்ட்ஸ் அறை, பியானோ அறை, ஒரு திரையிடல் அறை, குழந்தைகள் விளையாட்டு அறை மற்றும் உடற்பயிற்சி கூடம் போன்ற அனைத்தையும் உள்ளடக்கியது.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• நீங்கள் ஒரு காண்டோமினியம் வாங்கும்போது, ​​உங்கள் அபார்ட்மெண்ட் மற்றும் பொதுவான பகுதிகளின் சதவீதம் உங்களுக்கு சொந்தமானது. நீங்கள் ஒரு கூட்டுறவு வாங்கும்போது, ​​நீங்கள் உண்மையில் உங்கள் குடியிருப்பை வாங்குவதில்லை ; அதற்கு பதிலாக, நீங்கள் உங்கள் கட்டிடமான ஒரு நிறுவனத்தில் பங்குகளை வாங்குகிறீர்கள். காண்டோ விலைகள் கூட்டுறவுகளை விட அதிகமாக உள்ளன, ஆனால் கூட்டுறவு நிறுவனங்களுக்கு பெரிய பணம் செலுத்துதல், அதிக மாதாந்திர கட்டணம் மற்றும் நீண்ட ஒப்புதல் செயல்முறை தேவைப்படுகிறது. கூட்டுறவு நிறுவனங்கள் செய்யாதபோது, ​​காண்டோஸ் அபார்ட்மெண்ட்டைத் தட்டச்சு செய்ய அனுமதிக்கிறது, இது வாங்குபவர்களுக்கு மிகவும் நிலையான, குறைந்த நிலையற்ற சமூகத்தை வழங்குகிறது.

காண்டோஸ்

புதிய சுற்றுப்புறங்கள், ஒரு காலத்தில் வெளிநாட்டினராகக் கருதப்பட்டவை, ஆனால் இப்போது இடுப்பாகக் கருதப்படுகின்றன, அங்கு நீங்கள் கான்டோஸைக் காணலாம். நியூயார்க் ரியல் எஸ்டேட் தரகு சிட்டி ஹாபிடட்ஸின் தலைவர் கேரி மாலின் கூற்றுப்படி, "வானத்தில் ஒரு கண்ணாடி வீட்டில் வசிப்பது உங்கள் பாணியாக இருந்தால், நீங்கள் நிறைய கான்டோக்களைப் பார்ப்பீர்கள். காண்டோ கட்டிடங்கள் பொதுவானதாக மாறவில்லை நியூயார்க் நகரத்தில் 1970 கள் வரை, அவை பெரும்பாலும் கூட்டுறவுகளை விட நவீனமானவை. "புதிய காண்டோ கட்டிடங்களுக்கான நிலம் மன்ஹாட்டனில் மட்டுப்படுத்தப்பட்டிருப்பதால், " அவர் கூறுகிறார், "புதிய காண்டோமினியம் அப் மற்றும்- குயின்ஸ் மற்றும் புரூக்ளினில், லாங் ஐலேண்ட் சிட்டி மற்றும் வில்லியம்ஸ்பர்க், மற்றும் டவுன்டவுன் புரூக்ளின் ஆகியவற்றில் உள்ள நீர்முனையில் முன்னாள் தொழில்துறை பகுதிகளில் நிறைய புதிய கட்டுமான கான்டோக்கள் கட்டப்படுவதை நாங்கள் கண்டிருக்கிறோம்."

கீழே செலுத்துதல் மற்றும் விலை

செலவு பெரும்பாலும் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கான முடிவெடுக்கும் செயல்முறையை இயக்கக்கூடும், மேலும் காண்டோஸ் கவர்ச்சிகரமான குறைவான கொடுப்பனவுகளை வழங்குகின்றன, இதன் மூலம் வழக்கமாக, கொள்முதல் விலையில் 10% மட்டுமே தேவைப்படுகிறது. இருப்பினும், கான்டோக்கள் கூட்டுறவுகளை விட அதிக விலைகளைக் கொண்டுள்ளன.

நிறைவு செலவுகள்

ஒரு காண்டோவின் இறுதி செலவுகள் ஒரு கூட்டுறவு நிறுவனத்தை விட அதிகம். விவரங்களுக்கு, இரண்டையும் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க நியூயார்க் ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர் ஆடம் ஸ்டோனிடம் கேட்டோம். அவர் கொண்டு வந்தவை இதோ:, 000 800, 000 அடமானத்துடன் 1 மில்லியன் டாலர் காண்டோவுக்கு, இறுதி செலவுகள் இருக்கும்: வாங்குபவருக்கு தலைப்பு காப்பீடு,, 500 4, 500; கடன் வழங்குபவருக்கான தலைப்பு காப்பீடு, $ 1, 000; தலைப்பு தேடல்கள், $ 700, பதிவு கட்டணம், $ 700, நியூயார்க் மாநில மாளிகை வரி, $ 10, 000, NYS அடமான பதிவு வரி, $ 15, 370. மொத்தம்:, 32, 270 (கடன் வழங்குபவரின் கட்டணம் இல்லாமல், கடன் வழங்குபவர் மாறுபடும்).

மாளிகை வரி என்றால் என்ன என்று யோசிக்கும் எவருக்கும், ஸ்டோன் விளக்குகிறார்: “நியூயார்க் மாநிலத்தில் விற்பனை விலையில் 0.4% பரிமாற்ற வரி உள்ளது, இது எந்தவொரு குடியிருப்பு சொத்தையும் விற்பவரிடம் வசூலிக்கப்படுகிறது. இது 1% வாங்குபவரின் பரிமாற்ற வரியையும் கொண்டுள்ளது, இது 'மாளிகை வரி' என்றும் குறிப்பிடப்படுகிறது, ஏனெனில் இது million 1 மில்லியன் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட விலையுள்ள குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு மட்டுமே பொருந்தும். ”

மாதாந்திர கட்டணங்கள்

காண்டோ உரிமையாளர்களுக்கு "பொதுவான கட்டணங்கள்" என்று அழைக்கப்படும் மாதாந்திர மசோதா உள்ளது, அவை கட்டிடத்தின் பராமரிப்பிற்காகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன-பொதுவான பகுதிகள், இயற்கையை ரசித்தல், ஊழியர்களுக்கு பணம் செலுத்துதல் மற்றும் பெரும்பாலும் சில பயன்பாடுகள்.

காண்டோ உரிமையாளர்கள் ஒவ்வொரு மாதமும் இரண்டு காசோலைகளை எழுதுகிறார்கள் (ஒன்று பராமரிப்பிற்காகவும், ஒன்று சொத்து வரிகளுக்காகவும்) ஆனால் பெரும்பாலும் காண்டோ உரிமையாளரின் மொத்த தொகை கூட்டுறவு உரிமையாளரின் பராமரிப்பு மசோதாவை விட குறைவாக இருக்கும்.

பலகை

காண்டோ போர்டுகள் கூட்டுறவு பலகைகளை விட குறைவாக தேவைப்படும். கூட்டுறவு ஒரு நேர்காணல் உட்பட மிக நீண்ட ஒப்புதல் செயல்முறையைக் கொண்டுள்ளது. வருங்கால வாங்குபவர் கூட்டுறவு வாங்க முடியுமா என்று இயக்குநர்கள் குழு முடிவு செய்கிறது.

வார்னர் எம். லூயிஸ் கருத்துப்படி ஹால்ஸ்டெட் சொத்தில் உள்ள ஹர்கோவ் லூயிஸ் குழுவின், “ஒரு காண்டோவுடன், ஒரு கட்டிடம் வாங்குபவரிடம் ஒரு தொகுப்பைக் கோரலாம்” என்று லூயிஸ் கூறுகிறார், “ஆனால் நேர்காணல் எதுவும் இல்லை, மேலும் கட்டிடத்திற்கு முதல் மறுப்புக்கான உரிமை மட்டுமே உள்ளது (அதாவது, அவை ஒன்று அதை ஒப்புக் கொள்ள வேண்டும், அல்லது காண்டோ அதை அவர்களே வாங்க வேண்டும்) அதாவது, நீங்கள் கையெழுத்திட்ட ஒப்பந்தம் இருக்கும்போது, ​​வாங்குபவருக்கு (அல்லது நிதியுதவி) ஏதேனும் நடந்தால் தவிர, ஒப்பந்தம் முடிந்தவரை நல்லது. ”

விதிகள்

கொண்டோஸ் வெளிநாட்டு விதிகளை வாங்குவதற்கான கட்டுப்பாடுகள் உட்பட குறைவான விதிகளைக் கொண்டிருக்கின்றன. சர்வதேச முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் இடங்களை வாங்கவும் வாடகைக்கு எடுக்கவும் காண்டோஸ் அனுமதிக்கிறது; வழக்கமாக சில எச்சரிக்கையுடன், ஆனால் கடுமையானவை எதுவுமில்லை. கான்டோஸ் அபார்ட்மெண்ட்டை வேறு கட்சிக்கு குத்தகைக்கு விடவும் அனுமதிக்கிறார். இருப்பினும், சில காண்டோ சங்கங்கள் மற்றவர்களை விட அதிக விதிகளை விதிக்கக்கூடும். இதன் விளைவாக, வருங்கால வாங்குபவர்கள் எது, எது அனுமதிக்கப்படவில்லை என்பதை தீர்மானிக்க தங்கள் ஆராய்ச்சியை மேற்கொள்வது முக்கியம்.

வாங்குபவரின் விருப்பம்

சிட்டி வாழ்விடங்களின் தலைவரான கேரி மாலின் கூற்றுப்படி, “நீங்கள் உங்கள் சொந்த டிரம்மரின் துடிப்புக்கு அணிவகுத்துச் செல்ல விரும்பினால், நீங்கள் நெகிழ்வுத்தன்மையை மதிக்கிறீர்கள் என்றால், ஒரு காண்டோ உங்களுக்கு புத்திசாலித்தனமான தேர்வாக இருக்கலாம். இருப்பினும், இந்த சுதந்திரம் ஒரு விலையில் வருகிறது என்பதை புரிந்து கொள்ளுங்கள். கான்டோக்கள் எப்போதுமே சமமான கூட்டுறவுகளை விட விலை அதிகம். கூடுதலாக, புதிய முகங்களை வழக்கமாக லிஃப்டில் பார்ப்பது உங்களுக்கு ஒரு பிரச்சினையாக இருந்தால் else வேறு எங்கும் பாருங்கள். காண்டோ கட்டிடங்களில் வாடகைதாரர்கள் பொதுவானவர்கள். காண்டோவின் தாராளமயக் கொள்கைகளை உரிமையாளர்கள் பெரும்பாலும் பயன்படுத்திக் கொள்கிறார்கள். ”

கூட்டுறவு ஆப்ஸ்

பொதுவாக, பழைய, நிறுவப்பட்ட குடியிருப்புப் பகுதிகள் கூட்டுறவு நிறுவனங்களின் முன்னுரிமையைக் கொண்டுள்ளன. கேரி மாலின் விளக்குவது போல்: “நீங்கள் வரலாற்று பண்புகளை விரும்பினால், நீங்கள் அனைத்து கூட்டுறவு கட்டிடங்களும் இந்த வழியில் ஒழுங்கமைக்கப்பட்டிருப்பதால், நீங்கள் ஒரு கூட்டுறவில் முடிவடையும். மேலும், கூட்டுறவு கட்டிடங்கள் காண்டோ வளர்ச்சிகளை விட பழையதாக இருப்பதால், அவை பெரும்பாலும் அதிக மைய இடங்களில் அமைந்துள்ளன. எடுத்துக்காட்டாக, அப்பர் ஈஸ்ட் பக்கத்தில் பார்க் அவென்யூவை வரிசைப்படுத்தும் கிட்டத்தட்ட அனைத்து குடியிருப்பு கட்டிடங்களும் (எந்த அளவிலும் ஒரு பிரதான இடம்) கூட்டுறவு. ”

பணம் செலுத்துதல் & விலை

ஒரு காண்டோவைப் போலவே, நீங்கள் எவ்வளவு செலவு செய்யலாம் மற்றும் குறைந்த கட்டணத்திற்காக சேமித்திருக்கலாம் என்ற முடிவு வரக்கூடும். ஒரு காண்டோவின் கொள்முதல் விலையில் வெறும் 10% ஐ மட்டுமே குறைக்க முடியும் என்றாலும், ஒரு கூட்டுறவு நிறுவனத்திற்கு கொள்முதல் விலையில் 20% முதல் 50% வரை மிகக் குறைந்த கட்டணம் தேவைப்படலாம். நல்ல செய்தி என்னவென்றால், ஒரு கூட்டுறவு கொள்முதல் விலை கான்டோஸை விட சிறியதாக இருக்கும். இருப்பினும், சம்பந்தப்பட்ட சுற்றுப்புறத்தைப் பொறுத்து விலைகள் மாறுபடும்.

நிறைவு செலவுகள்

நியூயார்க் ரியல் எஸ்டேட் வழக்கறிஞர் ஆடம் ஸ்டோனின் கூற்றுப்படி, ஒரு கூட்டுறவு குறைந்த இறுதி செலவுகளைக் கொண்டுள்ளது. காண்டோவிற்கு மேலே மேற்கோள் காட்டப்பட்ட எடுத்துக்காட்டில், $ 32, 000 க்கும் அதிகமான செலவுகள் இருந்தன, ஒரு கூட்டுறவு $ 10, 000 மாளிகை வரியைக் கொண்டுள்ளது. கணிசமான வேறுபாடு காண்டோ உண்மையான சொத்து என்பதும், கூட்டுறவு பங்குகள் தனிப்பட்ட சொத்து என்பதும் ஆகும். "இது சிலருக்கு சொற்பொருளாக இருக்கலாம், ஆனால் இறுதி செலவுகளை கணக்கிடும்போது அல்ல."

மாதாந்திர கட்டணங்கள்

கூட்டுறவு உரிமையாளர்கள் ஒரு மாதத்திற்கு ஒரு காசோலையை "பராமரிப்பு" கட்டணங்கள் என்று எழுதுகிறார்கள். காண்டோஸைப் போலவே, மாதாந்திர கட்டணம் சொத்து மற்றும் கட்டிடத்தின் ஒழுங்காக பராமரிக்கத் தேவையான ஊழியர்களின் அடிப்படை பராமரிப்பிற்கு செல்கிறது. கூட்டுறவு கட்டணம் காண்டோ கட்டணத்தை விட அதிகமாக இருக்கும், ஏனெனில் கட்டணம் பெரும்பாலும் கட்டிடத்திற்கான அடமானத்தின் ஒரு பகுதியையாவது உள்ளடக்குகிறது. கட்டிடத்தின் அளவைப் பொறுத்து மாதாந்திர கட்டணம் மாறுபடும் என்றாலும்.

இருப்பினும், பராமரிப்பு மற்றும் பொதுவான கட்டணங்கள் கல்லில் அமைக்கப்படவில்லை என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம். எந்தவொரு பெரிய செலவும் - ஒரு புதிய கூரை, ஒரு புதிய லாபி, அதிக ஊழியர்கள்-ஒரு மதிப்பீட்டைத் தூண்டக்கூடும்: குழு உறுப்பினர்கள் தீர்மானிக்கும் ஒன்று, மற்றும் அரிதாகவே மாற்றக்கூடிய ஒன்று.

பலகை

முன்னர் கூறியது போல, பெரும்பாலான கூட்டுறவு வாரியங்கள் கடுமையான மற்றும் பெரும்பாலும் நீண்ட பயன்பாட்டு செயல்முறையைக் கொண்டுள்ளன, அவை வாங்குபவர் நிதித் தகவல்களை ஒப்படைக்க வேண்டும், வேலைவாய்ப்பு சரிபார்ப்புக்கு சமர்ப்பிக்கலாம் மற்றும் தனிப்பட்ட பின்னணி சோதனை செய்யலாம்.

வார்னர் எம். லூயிஸ் ஹால்ஸ்டெட் சொத்தில் உள்ள ஹர்கோவ் லூயிஸ் குழுவின், இதைச் சுருக்கமாகக் கூறுகிறது: “ஒரு கூட்டுறவு நிறுவனத்தில், அபார்ட்மெண்ட் வாங்க உங்களிடம் பணம் இருக்க வேண்டும் என்பது மட்டுமல்லாமல் (அல்லது அவ்வாறு செய்ய நிதியுதவி), நீங்கள் குழுவால் அங்கீகரிக்கப்பட வேண்டும் ஒரு விண்ணப்பத்தை சமர்ப்பித்த பிறகு, இது பொதுவாக மிகவும் விரிவானது மற்றும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும். பின்னர், எந்த காரணமும் இல்லாமல், ஒரு வாங்குபவர் அவர்களின் நேர்காணலுக்குப் பிறகு அல்லது அதற்கு முன்பே கூட, அவர்களின் தொகுப்பில் ஏதேனும் இருப்பதால் நிராகரிக்கப்படலாம். பூஜ்ஜிய ரைம் அல்லது நிராகரிப்புகளுக்கான காரணம் இருக்கும் இடங்களில் நான் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் ஒப்பந்தங்களைக் கண்டேன். ”

விதிகள்

கூட்டுறவு பலகைகள் கான்டோஸை விட அதிகமான விதிகளைக் கொண்டிருக்கின்றன, மேலும் உங்கள் டிராம்போனை நீங்கள் எப்போது பயிற்சி செய்யலாம், விடுமுறை அலங்காரங்களை உங்கள் வீட்டு வாசலில் வைக்கலாமா, உங்கள் செல்லப்பிராணி உங்களுடன் செல்ல முடியுமா என்பதையும் கட்டளையிடலாம். பெரும்பாலான விதிகள் நல்லிணக்கம், அமைதி மற்றும் கூட்டுறவு வாழ்வின் நாகரிகத்தை மேம்படுத்துவதற்காக அமைக்கப்பட்டவை.

ஆனால் சில உள்நாட்டு வாங்குபவர்களை ஊக்கப்படுத்தும் விதிகள், மற்றும் அனைத்து சர்வதேச வாங்குபவர்களும், கூட்டுறவு கட்டுப்பாடுகள் ஆகும் - பங்குதாரர்கள் தங்கள் குடியிருப்புகளை எந்த நீண்ட காலத்திற்கும் வாடகைக்கு விட அனுமதிக்க கூட்டுறவு நிறுவனங்கள் அனுமதிப்பது அரிது. சர்வதேச நிறுவனங்களின் கொள்முதலை சாத்தியமற்றதாக்குகின்ற கூட்டுறவுகளின் மற்றொரு விதி என்னவென்றால், அமெரிக்காவிற்கு வெளியே நிதி உள்ள எவரையும் அவர்கள் ஏற்றுக்கொள்ள வாய்ப்பில்லை.

லூயிஸின் கூற்றுப்படி, “கூட்டுறவு என்பது ஒரு நிலையான, நீண்டகாலமாக வசிக்கும் குழுவை நிறுவுவதாகும். கான்டோஸ் அதைப் பற்றி அதிகம் கவலைப்படுவதாகத் தெரியவில்லை."

வாங்குபவரின் விருப்பம்

கேரி மாலின் கூற்றுப்படி, "கூட்டுறவு என்பது ஸ்திரத்தன்மையை மதிக்கும் மற்றும் ஒரு கட்டிடத்தில் வேர்களை நடவு செய்ய விரும்புவோருக்கு ஒரு சிறந்த தேர்வாகும். வெறுமனே நீங்களே கேட்டுக்கொள்ளுங்கள், 'நீண்ட காலத்திற்கு அதில் இருக்கிறீர்களா?' கூட்டுறவுகள் காண்டோஸை விட மிகக் குறைவான நிலையற்றவை, எனவே நீங்கள் உங்கள் அண்டை வீட்டாரைப் பற்றி தெரிந்து கொள்ள விரும்பினால் அவை வாழ ஒரு சிறந்த இடம். பகுப்பாய்வு செய்ய, குத்தப்பட்டு, முன்கூட்டியே தயாரிக்க தயாராக இருங்கள், ஆனால் இந்த செயல்முறையே ஒரு ஒரு நிலையான மற்றும் குறிப்பிடத்தக்க பாதுகாப்பான முதலீட்டை ஒத்துழைக்கவும்."