நில ஒப்பந்தம் என்றால் என்ன?
ஒரு நில ஒப்பந்தம் என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட நிலம் தொடர்பான வாங்குபவருக்கும் விற்பனையாளருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தமாகும். டெவலப்பர்கள் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை விற்கும் செயல்முறைக்கு ஒத்த நிலங்களை விளம்பரப்படுத்தி விற்கிறார்கள். நில ஒப்பந்தங்கள் பரந்த அளவில் இருக்கக்கூடும், மேலும் நிலத்தில் நிலம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் இரண்டையும் உள்ளடக்கியிருக்கலாம். பல நில ஒப்பந்தங்களில் விற்பனையாளர் நிதியளித்த கொள்முதல் அடங்கும். நிலம் வாங்கும் சில கடன் வாங்கியவர்கள் வங்கிக் கடன் மூலம் வாங்குவதற்கு நிதியளிக்கவும் தேர்வு செய்யலாம்.
நில ஒப்பந்தம் விளக்கப்பட்டுள்ளது
ஒரு நில ஒப்பந்தம் ஒரு சொத்தை வாங்குவதோடு தொடர்புடைய குறிப்பிட்ட விதிமுறைகளை விவரிக்கிறது. சில மாநிலங்கள் மற்றவர்களை விட நில ஒப்பந்ததாரர்களுக்கு தாராளமாக சட்ட உரிமைகளைக் கொண்டிருப்பதால் நில ஒப்பந்தங்கள் பரந்த அளவில் இருக்கக்கூடும். இதன் விளைவாக, நில ஒப்பந்தங்களின் உலகம் செல்ல கடினமாக இருக்கும். எனவே, எதிர்காலத்தில் ஒரு சர்ச்சை ஏற்பட்டால், ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகள் சட்டப்பூர்வமாக பிணைக்கப்படுவதை உறுதி செய்ய நிலம் வாங்குபவர் மிகவும் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.
விற்பனையாளர் நிதி
நில ஒப்பந்தங்கள் பெரும்பாலும் விற்பனையாளர் நிதியுதவியுடன் கட்டமைக்கப்படுகின்றன. விற்பனையாளர் நிதியுதவி சிலநேரங்களில் அடமானத்திற்கு தகுதி பெறாத வாங்குபவர்களுக்கு அல்லது வழக்கமான அடமானத்தை விட வேகமாக வாங்குவதை முடிக்க விரும்பும் முதலீட்டாளர்களை அனுமதிக்கும் என்பதால் இது தகுதிவாய்ந்த கடன் வாங்குபவர்களின் பரந்த பிரபஞ்சத்தை வழங்க முடியும்.
விற்பனையாளர் நிதியுதவி ஒரு சொத்தை விற்பனை செய்வதில் ஈடுபட்டுள்ள நிறுவனங்களின் எண்ணிக்கையை குறைக்கிறது. விற்பனையாளர் நிதியுதவி வாங்குபவர் ஒரு முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துவதை விட ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் விற்பனையாளரிடமிருந்து நேரடியாக சொத்தை வாங்க அனுமதிக்கிறது. ஒரு விற்பனையாளர் நிதி ஒப்பந்தத்தில் விற்பனையாளர் தேவையான வட்டி வீதம், ஒப்பந்தத்தின் காலம் மற்றும் எந்தவொரு குறைவான கட்டணமும் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
விற்பனையாளர் நிதியளித்த நில ஒப்பந்தங்களில் ஒரு நிலப்பரப்பு இருக்கலாம் அல்லது அவற்றில் நிலம் மற்றும் நிலத்தில் அமைந்துள்ள எந்தவொரு சொத்துகளும் இருக்கலாம். நில ஒப்பந்தத்தில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள சொத்துகளில் குடியிருப்பு வீடுகள், குளங்கள், டென்னிஸ் கோர்ட்டுகள், கூடைப்பந்து நீதிமன்றங்கள், களஞ்சியங்கள் அல்லது குதிரை தடங்கள் இருக்கலாம். நிலத்தில் அமைந்துள்ள மற்றும் ஒரு நில ஒப்பந்தத்தில் சேர்க்கப்பட்ட எந்தவொரு சொத்தும் விலையை பாதிக்கும். எந்த நேரத்தில் தலைப்பு மாற்றப்படும் வரை விற்பனையாளர் அனைத்து சொத்துகளிலும் தலைப்பை வைத்திருப்பார்.
வங்கி நிதி
நில ஒப்பந்தங்கள் பெரும்பாலும் விற்பனையாளரால் நிதியளிக்கப்படுகின்றன, இருப்பினும், சில சந்தர்ப்பங்களில், கடன் வாங்குபவர் நில ஒப்பந்தத்திற்காக பாரம்பரிய வங்கி நிதியுதவியை நாடலாம். ஒரு நிலத்தில் கட்ட விரும்பும் கடன் வாங்குபவர் வங்கிக் கடன் மூலம் சொத்துக்கு நிதியளிக்க விரும்பலாம். நிலத்திற்கான கடனுக்கான விதிமுறைகள் பொதுவாக அதிக வட்டி விகிதத்தை உள்ளடக்கும் மற்றும் பொதுவாக குறுகிய காலத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டவை. நிலத்திற்கான கடன்கள் பெரும்பாலும் வழக்கமான தவணைக் கொடுப்பனவுகளை விட பலூன் கட்டணத்துடன் கட்டமைக்கப்படும். பெரும்பாலும் நிலத்திற்கான கடனைப் பெறும் பில்டர்கள் ரியல் எஸ்டேட் கட்டப்பட்டதும், அதிக இணை மதிப்பு நிறுவப்பட்டதும் கடனை மறுநிதியளிப்பார்கள் அல்லது எடுத்துக்கொள்ளும் கடனுடன் செலுத்துவார்கள்.
