உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் நிகர மதிப்பைக் கட்டுப்படுத்துதல்

பொருளடக்கம்

• அந்நியச் செலாவணி என்றால் என்ன?
• திறனை அணுகுவதற்கான வழிகள்
• லீவரேஜிங் எடுத்துக்காட்டு
• அந்நிய ஆபத்துகள்
• பல பண்புகளை மேம்படுத்துதல்
• ஆபத்துக்களைத் தவிர்ப்பது
• அடிக்கோடு

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது உங்கள் முதலீட்டு இலாகாவை பல்வகைப்படுத்த ஒரு பிரபலமான வழியாகும். நாங்கள் எங்கு பார்த்தாலும், ரியல் எஸ்டேட் கருத்தரங்குகள் பற்றிய பல இன்போமெர்ஷியல்களிடமிருந்து, அல்லது வாடகை சொத்துக்களை நிர்வகிப்பதன் அல்லது புரட்டுவதன் நம்பமுடியாத மதிப்பைக் குறிக்கும் வீட்டைக் காண்பிப்பதன் மூலம், சொத்து வாங்குவதன் நன்மைகளை நாங்கள் தொடர்ந்து நினைவுபடுத்துகிறோம்.

ஆனால் அது அவ்வளவு எளிதானது அல்ல. எல்லாவற்றிற்கும் மேலாக, ஒரு வாடகை சொத்தை வாங்குவது பங்குகளில் முதலீடு செய்வது போன்றதல்ல - நீங்கள் இங்கேயும் அங்கேயும் கொஞ்சம் கீழே வைத்து சொத்து உரிமையாளராக முடியாது. அந்த கொள்முதல் செய்ய உங்களுக்கு மூலதனம் தேவை. செயல்முறை பெரும்பாலும் நீண்ட மற்றும் வெளியே இழுக்க முடியும். சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து அபாயங்களையும் குறிப்பிட தேவையில்லை, குறிப்பாக நீங்கள் உங்கள் ஆராய்ச்சியை செய்யாவிட்டால். ஆனால் உங்கள் நிகர மதிப்பை அதிகரிப்பதன் மூலம் சந்தைக்கு வர ஒரு வழி இருக்கிறதா? உங்கள் நன்மைக்காக அந்நியச் செலாவணியைப் பயன்படுத்த முயற்சிக்கவும். இதைச் செய்வதன் மூலம், நீங்கள் எந்தப் பணத்தையும் குறைக்க முடியாது, மேலும் வருவாயை உணர உங்களுக்கு உதவ கடனைப் பயன்படுத்தலாம்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் நிகர மதிப்பை அதிகரிக்க நீங்கள் எவ்வாறு அந்நியச் செலாவணியைப் பயன்படுத்தலாம் என்பதையும், அதனுடன் தொடர்புடைய சில அபாயங்களையும் பற்றி மேலும் அறிய படிக்கவும். (மேலும், இன்வெஸ்டோபீடியாவின் நெட் வொர்த் டிராக்கரைப் பார்க்கவும்.)

முக்கிய எடுத்துக்காட்டுகள்

• முதலீட்டின் சாத்தியமான வருவாயை அதிகரிக்க அந்நியச் செலாவணி கடன் வாங்கிய மூலதனம் அல்லது கடனைப் பயன்படுத்துகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டில், உங்கள் முதலீட்டைக் கட்டுப்படுத்துவதற்கான பொதுவான வழி உங்கள் சொந்த பணம் அல்லது அடமானம் மூலமாகும். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் உயரும்போது உங்கள் நன்மைக்கு அந்நியச் செலாவணி செயல்படுகிறது, ஆனால் அது மதிப்புகள் குறைந்துவிட்டால் இழப்புகளுக்கும் வழிவகுக்கும். நல்ல முதலீட்டு முடிவுகளை எடுப்பதன் மூலமும், அடமானக் கொடுப்பனவுகள், காலியிடங்கள் மற்றும் கடினமான பொருளாதாரம் ஆகியவற்றைக் கணக்கிடுவதன் மூலமும் அபாயங்களை அதிகரிப்பதைத் தவிர்க்கவும்.

அந்நியச் செலாவணி என்றால் என்ன?

அந்நியச் செலாவணி என்பது பல்வேறு நிதிக் கருவிகளைப் பயன்படுத்துதல் அல்லது கடன் வாங்கிய மூலதனம்-வேறுவிதமாகக் கூறினால், கடன்-முதலீட்டின் சாத்தியமான வருவாயை அதிகரிக்க. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைப் பற்றி பேசும்போது இது பொதுவாக வோல் ஸ்ட்ரீட் மற்றும் மெயின் ஸ்ட்ரீட் இரண்டிலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. அந்நியச் செலாவணி என்பது மக்களும் நிறுவனங்களும் வருவாயின் திறனை விரிவுபடுத்துவதற்குப் பயன்படுத்தும் ஒரு நுட்பமாகும், அதே நேரத்தில் விஷயங்கள் செயல்படவில்லை எனில் ஏதேனும் ஆபத்துகளின் எதிர்மறையை சமமாக விரிவுபடுத்துகின்றன.

ஒரு நல்ல வருவாய்க்கான சாத்தியம்-ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் உயரும்போது-அந்நியச் செலாவணியைப் பயன்படுத்துவது இரட்டை முனைகள் கொண்ட வாளாக இருக்கலாம். ஏனென்றால், முதலீடு எதிர் திசையில் நகர்ந்தால் அது இழப்புகளுக்கும் வழிவகுக்கும். ரியல் எஸ்டேட் விலைகளைப் பொறுத்தவரை, விலைகள் குறையும் போது இழப்புகள் ஏற்படும்.

திறனை அணுகுவதற்கான வழிகள்

உங்கள் சொந்த பணத்தைப் பயன்படுத்துவதே அந்நியச் செலாவணியை அணுகுவதற்கான எளிய வழி. அடமானத்தைப் பொறுத்தவரை, ஒரு நிலையான 20% குறைவான கட்டணம் நீங்கள் வாழ விரும்பும் வீட்டின் 100% ஐப் பெறுகிறது. சில நிதி திட்டங்கள் இன்னும் குறைந்த பணத்தை கீழே வைக்க உங்களை அனுமதிக்கின்றன.

அந்நிய: உங்கள் ரியல் எஸ்டேட் நிகர மதிப்பை அதிகரித்தல்

லீவரேஜிங் எடுத்துக்காட்டு

20% குறைவான கட்டணத்தின் பொதுவான ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல் தேவையை கவனியுங்கள். இது, 000 500, 000 சொத்தில், 000 100, 000. 20% பணத்தை மட்டுமே கீழே வைப்பதன் மூலமும், மீதமுள்ளதை கடன் வாங்குவதன் மூலமும், வாங்குபவர் அடிப்படையில் வாங்குவதற்கு தனது சொந்த நிதியில் ஒப்பீட்டளவில் சிறிய சதவீதத்தைப் பயன்படுத்துகிறார். எனவே, பெரும்பான்மையானது கடன் வழங்குபவரால் வழங்கப்படுகிறது. அதனால்தான் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் கொள்முதல் விலையில் மீதமுள்ள 80% ஐ மற்றவர்களின் பணமாகக் குறிப்பிடுகின்றனர்.

ஆண்டுக்கு 5% என்ற விகிதத்தில் சொத்து பாராட்டுகிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம். இதன் பொருள் கடன் வாங்குபவரின் நிகர மதிப்பு வெறும் 12 மாதங்களில் 25 525, 000 ஆக வளரும். எந்தவொரு கடனுமின்றி, நேரடியாக வாங்கியதன் மூலம் இந்த ஆதாயத்தை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பது, அந்நிய மூலோபாயத்தின் மதிப்பை எடுத்துக்காட்டுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, அதே கடன் வாங்குபவர், 000 100, 000 சொத்தை முழுமையாக வாங்குவதற்கு, 000 100, 000 ஐப் பயன்படுத்தியிருக்கலாம்.

அதே 5% பாராட்டு விகிதத்தைக் கருதி, வாங்குபவரின் மொத்த ரொக்கம், 000 100, 000 சொத்தில் வாங்கியதிலிருந்து நிகர மதிப்பு 12 மாத காலப்பகுதியில் $ 5, 000 அதிகரிக்கும், மேலும் விலை உயர்ந்த சொத்துக்கு $ 25, 000 ஆகும். Difference 20, 000 வித்தியாசம் அந்நியச் செலாவணியைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் வழங்கப்படும் நிகர மதிப்பு அதிகரிப்பைக் காட்டுகிறது. இப்போது, ​​20 ஆண்டுகளாக ஒவ்வொரு ஆண்டும் 5% லாபம் ஈட்டும் படம். காலப்போக்கில், அந்நியச் செலாவணியின் பயன்பாடு உங்கள் நிகர மதிப்பில் மிகவும் குறிப்பிடத்தக்க மற்றும் மிகவும் சாதகமான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.

அந்நிய ஆபத்துகள்

இப்போது கெட்ட செய்திக்கு. இவை அனைத்தும் நன்றாகத் தெரிகிறது, ஆனால் ஒரு தீங்கு இருக்கிறது. உங்களுக்கு ஆதரவாக செயல்படக்கூடிய அளவிற்கு அந்நியச் செலாவணி உங்களுக்கு எதிராக செயல்பட முடியும். எப்படி என்பதைக் காட்ட, எங்கள் முந்தைய உதாரணத்தை மறுபரிசீலனை செய்வோம்., 000 500, 000 வீட்டை வாங்குவதற்கு நீங்கள், 000 100, 000 குறைவான கட்டணத்தைப் பயன்படுத்தினால், உங்கள் பகுதியில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் தொடர்ச்சியாக பல ஆண்டுகளாகக் குறைந்துவிட்டால், அந்நியச் செலாவணி தலைகீழாக செயல்படுகிறது. ஒரு வருடம் கழித்து, உங்கள், 000 500, 000 சொத்து மதிப்பு 5, 000 475, 000 ஆக இருக்கலாம், அது 5% குறைந்துவிட்டால். அதே பாதையில் விலைகள் தொடர்ந்தால், உங்கள் சொத்து மதிப்பு 1 451, 250 ஆக இருக்கலாம் equ 48, 750 பங்கு இழப்பு.

அந்நியச் செலாவணி உங்களுக்கு ஆதரவாக செயல்படுவதைப் போலவே, அது உங்களுக்கு எதிராகவும் செயல்படக்கூடும்.

அதே 5% விலை-வீழ்ச்சி சூழ்நிலையில், அந்த, 000 100, 000 ஒரு, 000 100, 000 வீட்டை முழுவதுமாக வாங்குவதற்கு பயன்படுத்தப்பட்டிருந்தால், வாங்குபவர் முதல் ஆண்டு வீட்டு விலைகள் வீழ்ச்சியடைந்த 5, 000 டாலர்களை மட்டுமே இழந்திருப்பார் that இது மிகவும் விலையுயர்ந்த வீட்டை விட மிகக் குறைவு.

விலைகள் கணிசமாகக் குறையும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில், வீட்டு உரிமையாளர்கள் வீடு உண்மையில் மதிப்புள்ளதை விட அதிக பணம் காரணமாக முடிவடையும். முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, விலைகள் குறைந்து வருவது லாபத்தைக் குறைக்கலாம் அல்லது அகற்றலாம். வாடகைகளும் வீழ்ச்சியடைந்தால், இதன் விளைவாக அடமானம் மற்றும் பிற செலவுகளை ஈடுசெய்யும் விலையில் வாடகைக்கு விட முடியாத ஒரு சொத்தாக இருக்கலாம். நீங்கள் ஒரு நில உரிமையாளராவதைப் பற்றி சிந்திக்கிறீர்கள் என்றால், கருத்தில் கொள்ள பல காரணிகள் உள்ளன.

பல பண்புகளை மேம்படுத்துதல்

வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் முடிந்தவரை குறைந்த பணத்தை கீழே வைப்பதால், பல அலகுகள் ஈடுபடும்போது சிக்கல்கள் இன்னும் பெரிதாகின்றன. 100% சொத்துக்களைக் கட்டுப்படுத்துவதன் மூலம் உங்கள் பணத்தை அந்நியப்படுத்துவதே குறிக்கோள். எங்கள் முந்தைய எடுத்துக்காட்டில், 000 500, 000 ஐக் கவனியுங்கள். இது ஒரு சிறிய அடுக்குமாடி கட்டிடம் என்று மட்டும் சொல்லலாம். இது payment 100, 000 உடன் குறைந்த கட்டணமாக வாங்கப்பட்டதால், கட்டிடத்தின் மதிப்பு 30% குறைந்துவிட்டால், சொத்து மதிப்பு 50, 000 350, 000 மட்டுமே, ஆனால் முதலீட்டாளர் இன்னும் 400, 000 டாலர் கடனின் முழு மதிப்பில் வட்டி மற்றும் அசல் செலுத்த வேண்டும்.

வாடகை வீழ்ச்சியில் முதலீட்டாளர் பெறும் தொகை, அதன் விளைவாக சொத்து மீதான இயல்புநிலையாக இருக்கலாம். முதலீட்டாளர் அந்த சொத்திலிருந்து பணப்புழக்கத்தை மற்ற சொத்துக்களில் அடமானம் செலுத்த பயன்படுத்தினால், வருமான இழப்பு ஒரு டோமினோ விளைவை உருவாக்கக்கூடும், இது ஒரு சொத்தின் மீது ஒரு மோசமான கடனுக்கான முன்கூட்டியே ஒரு முழு போர்ட்ஃபோலியோவுடன் முடிவடையும்.

ஆபத்துக்களைத் தவிர்ப்பது

இப்போது நீங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் முன்னேற்றத்தின் அடிப்படைகள் மற்றும் சில ஆபத்துக்களைப் பற்றி அறிந்து கொண்டீர்கள், இந்த நுட்பத்தைப் பயன்படுத்தி நல்ல வருவாயைப் பெறுவது சாத்தியமில்லை என்று நீங்கள் நினைக்கலாம். கவலைப்பட வேண்டாம் common இது பொது அறிவைப் பயன்படுத்துவதற்கான ஒரு விஷயம். எந்தவொரு முதலீட்டையும் போலவே, ரியல் எஸ்டேட் ஆபத்துடன் வருகிறது. உங்கள் நன்மைக்காக நீங்கள் அந்நியச் செலாவணியைப் பயன்படுத்தலாம் என்றாலும், சந்தையில் உங்களுக்கு ஒரு சிறந்த விளிம்பைத் தருவதைத் தவிர்ப்பதற்கு சில முக்கிய விஷயங்கள் உள்ளன.

முதலில், அது நடக்கும் முன் என்ன நடக்கும் என்று கருத வேண்டாம். எதிர்காலத்தில் என்ன நடக்கும் என்பதற்கான குறிகாட்டியாக கடந்த செயல்திறனை நீங்கள் எப்போதும் பயன்படுத்த முடியாது-குறிப்பாக வீட்டுச் சந்தையில். ஒரு குறிப்பிட்ட பகுதியில் சொத்து மதிப்புகள் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்தில் 5% முதல் 10% வரை உயர்ந்துள்ளதை நீங்கள் கண்டால், அவை அதே பாதையில் தொடரும் என்று அர்த்தமல்ல.

அடுத்து, அதற்கேற்ப நீங்களே பட்ஜெட் செய்து, நீங்கள் எதைப் பெறுகிறீர்கள் என்பதை அறிந்து கொள்ளுங்கள். குறைந்த கட்டணத்தை நீங்கள் கீழே வைத்தால், உங்கள் கடனின் அளவு அதிகமாக இருக்கும். அதாவது நீங்கள் ஒரு பெரிய அடமானக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். குறைந்த காலியிட விகிதங்கள், கடுமையான பொருளாதாரம், மோசமான குத்தகைதாரர்கள் போன்றவற்றை நீங்கள் கணக்கிட வேண்டியிருக்கும் - இவை அனைத்தும் உங்கள் மீது விழும். இறுதியில், அடமானக் கொடுப்பனவுக்கு நீங்கள் இன்னும் பொறுப்பாவீர்கள், எனவே எந்தவொரு சூழ்நிலையிலும் உங்களை மிதக்க வைக்க முடியும் என்பதை உறுதிப்படுத்த வேண்டும்.

அடிக்கோடு

இதுபோன்ற அந்நியச் செலாவணி வாங்குதல்களின் படங்கள் நள்ளிரவு இன்போமெர்ஷியல்களை நினைவில் கொள்கின்றன, அங்கு மென்மையான-பேசும் பிட்ச்மேன் பணம் இல்லாமல் சொத்துக்களை வாங்கும் மில்லியன் கணக்கான டாலர்களை நீங்கள் சம்பாதிக்க முடியும் என்று பரிந்துரைக்கின்றனர். இது சாத்தியம் என்றாலும், இந்த வழியில் செல்ல நாங்கள் பரிந்துரைக்கவில்லை.

மகிழ்ச்சியுடன், நீங்கள் தேவையில்லை. அந்நியச் செலாவணியைப் பயன்படுத்துவதற்கான குறைந்த கவர்ச்சியான வழிகள் உள்ளன, இது ரியல் எஸ்டேட்டை ஒப்பீட்டளவில் சிறிய தொகையுடன் வாங்குவதற்கு உதவுகிறது-பணம் கூட இல்லை. உண்மையில், அவர்கள் அதைப் பற்றி அந்நியச் செலாவணி என்று நினைக்காவிட்டாலும், பெரும்பாலான மக்கள் வீடு வாங்கும்போது அடமானத்தை எடுத்துக் கொண்டால் அவ்வாறு செய்கிறார்கள். அவர்கள் பல வருடங்கள் அல்லது பல தசாப்தங்களாக கடனைத் திருப்பிச் செலுத்துகிறார்கள், அதே நேரத்தில் சொத்தின் பயன்பாட்டை அனுபவிக்கிறார்கள். கதையின் தார்மீகமானது என்னவென்றால், அந்நியச் செலாவணி என்பது ஒரு பொதுவான கருவியாகும், அது நன்றாக வேலை செய்கிறது - விவேகத்துடன் பயன்படுத்தும்போது.